【正文】 上海世紀公園景觀橋高檔完善的配套，不僅可以提升項目檔次、標榜客戶身份，同時也是滿足客戶的基本需要。針對成都人的生活態(tài)度，市場潛力較大。因為他們需要的也不是簡單住所，而是高品位、高品質的物業(yè)。本項目建設旅游物業(yè)主要考慮為帶動項目人氣，擴大項目知名度。功能定位：本項目根據(jù)區(qū)位條件、地塊條件，主要有居家休閑物業(yè)、會議度假物業(yè)、旅游物業(yè)等三個發(fā)展方向。這些區(qū)域不僅擁有本項目所需的大量目標客戶，而且與本項目相隔不遠，與本項目之間的交通聯(lián)系也可繞過城東窮人區(qū)、重工業(yè)區(qū)的不良形象影響。另外尚有一些待開發(fā)項目隨時準備伺機出擊，這不得不讓人聯(lián)想起華南板塊的硝煙。另外，城南城市行政副中心、高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、城東經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)的發(fā)展，將直接為本項目帶來大量潛在客戶。唯有經(jīng)過準確定位、細心規(guī)劃、精心打造的項目才能從市場中突圍。西部貴人區(qū)和南部富人區(qū)的地位形成已久，東部區(qū)域雖然有政府宏觀調控支持，但在很長一段時間內(nèi)仍然很難挑戰(zhàn)西部和南部地區(qū)。 地塊呈帶狀U型分布，過長；161。 自然景觀優(yōu)勢明顯；161。 地塊處于陽光大道大道沿線。 下風向，機械工業(yè)走廊的定位對片區(qū)發(fā)展不好；216。無論哪種風格，成都人溫飽之余的精神追求是不可忽視的，新開發(fā)樓盤應注重這種需要。 成都市目前的開發(fā)主題分類目前成都市場上的開發(fā)主題定位方向大致可分傳統(tǒng)、現(xiàn)代、混合型及個性型。隨后全國房產(chǎn)降溫，但成都房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的腳步卻沒有停止，所不同的是由原來的“精典社區(qū)，高檔化”，逐步轉向“平民化”，“實用化”。真可謂“成都大茶館，茶館小成都”，茶館無疑是這座兩千年古城最傳神的人文風景。城市總體規(guī)劃確定在站南組團形成城市南部副中心。主要項目—— 東大街改造 十陵歷史文化風景區(qū) 東部城市副中心 文化居住區(qū) 成都經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū) 百工堰山水公園 省級公路口岸 沙河整治向東發(fā)展基礎設施——城市向東發(fā)展，依托“四橫三縱”的干線系統(tǒng)。2005年城市生活污水處理率達70%，城區(qū)生活垃圾處理率達100%，城市綠地覆蓋率達30%。2001年房地產(chǎn)投資額增長率僅次于廣州、深圳，為全國第三名，但銷售增長比率明顯低于投資增長比率，市場出現(xiàn)回落。 社會消費品零售總額——外商投資及旅游業(yè)發(fā)展概述——成都是全國16個副省級城市之一，是國家批準的對外開放城市和全國經(jīng)濟體制綜合配套改革的試點城市。到2005年，該區(qū)力爭吸引外資10億美元，年出口貿(mào)易額達到15億美元，建成出口加工和高新技術產(chǎn)業(yè)國際化的基地。,完成迪康、興港等40千米主干道建設，建成110KV變電站1座，開通3個程控交換模塊局，鋪設供水、供氣管網(wǎng)20公里、排污管網(wǎng)12公里。開發(fā)區(qū)內(nèi)有8條標準水泥道路已建成投入使用。開發(fā)區(qū)引進了德國拜耳(四川)動物保健公司、泰國正大集團等60多個外商投資項目, 形成了以醫(yī)藥、精細化工、電子、高效農(nóng)業(yè)等為主，兼具第三產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)體系。完成了供氣20萬立方米的設計工作,已實現(xiàn)首期供氣2萬立方米/日。雅馬哈摩托車部品有限公司,中外合資晶華光學有限公司、美國RBI、澳大利亞的BHP、北京匯源集團等。開發(fā)區(qū)地理置優(yōu)越,交通方便, 成渝、成昆鐵路環(huán)繞開發(fā)區(qū),成渝高速公路穿區(qū)而過 ,距成都雙流國際機場30千米。成都市高新區(qū)已形成電子與信息技術、生物醫(yī)藥工程、食品工業(yè)三大優(yōu)勢 產(chǎn)業(yè)。為此，成都繪制了未來發(fā)展的宏偉藍圖，確定了新世紀前10年構建西部戰(zhàn)略高地，基本實現(xiàn)現(xiàn)代化 的總體奮斗目標，提出了十五奮斗目標，即：全市國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長10%以上，到2005年人均國內(nèi)生產(chǎn)總值達到2500美元。全方位對外開放格局基本形成，開放型經(jīng)濟發(fā)展較快。城市交通運輸在西南地區(qū)起著舉足輕重的作用；全市總面積12390平方公里，市區(qū)面積129平方公里，%，全市共有8區(qū)4市8縣。調查思路——從宏觀到微觀，從整體到局部項目發(fā)展背景分析市場背景分析結論整體供應片區(qū)供應經(jīng)濟概況城市發(fā)展戰(zhàn)略房地產(chǎn)市場狀況個盤分析消費者特征社會經(jīng)濟及城市發(fā)展戰(zhàn)略概況尋找市場切入點互動分析` 成都——四川省會——西南重鎮(zhèn)、山中平原、川人所往西南中心——西南科技、商貿(mào)、金融中心文化名城——2300多年的歷史文化名城風光民俗——獨具魅力的旅游勝地開放之都——西部大開發(fā)的戰(zhàn)略支撐點、邁向國際化的大城市經(jīng)濟發(fā)展綜述—— 成都位于中國川西平原的腹地，是四川省省會和一座具有悠久歷史的文化古城。一、 二、::42調整為2001年末的 ::，產(chǎn)業(yè)結構趨向合理。外商投資的大項目和大企業(yè)增加，美國康寧、日本豐田、法國拉法基等世界500強企業(yè)來蓉投資和設立代表處達60多家。開發(fā)區(qū)發(fā)展情況——成都高新技術開發(fā)區(qū)始建于1988年。成都經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)成都經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)創(chuàng)建于1990年,總體規(guī)劃面積26 平方千米。新建的郵政大樓和15萬門程控電話主機大樓和移動電話機站已投入使用,開辦了國際國內(nèi)電信和郵政快遞業(yè)務；新建的電視臺、賓館、商貿(mào)、金融、醫(yī)院、中小學校、各類專業(yè)市場已相繼投入使用。區(qū)內(nèi)基礎設施配套齊全,建有道路5條,路寬分別為1245米。開發(fā)區(qū)以第三產(chǎn)業(yè)為主，帶動第一、第二產(chǎn)業(yè)，主要以商貿(mào)、餐飲、金融、房地產(chǎn)、科研、教育、電子、醫(yī)藥、機械、精細化工、高新農(nóng)業(yè)等行業(yè)為主。現(xiàn)已建成的電子、機械、食品小區(qū)已初具規(guī)模。成都高新西開發(fā)區(qū)2001年7月16日成都市正式成立成都高新西區(qū)管委會。四川成都出口加工區(qū)設在成都高新規(guī)劃區(qū)內(nèi)，與成都高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)兩區(qū)合一，實行兩塊牌子，一套人馬管理體制。 社會消費品零售總額成都作為西南部的商品集散地，市場規(guī)模和容量位居西部城市之首。龍泉驛區(qū)還是全國聞名的水果生產(chǎn)和出口基地，素以“四時花不斷，八節(jié)佳果香”著稱于世，盛產(chǎn)枇杷、桃、李、葡萄、臍橙等20余種優(yōu)質水果，年產(chǎn)量達2億公斤，其中以水蜜桃為突出代表。自1987年3月舉辦首屆“桃花賞花會”以來，1997年，龍泉又以嶄新的旅游方式——農(nóng)家樂旅游，將“桃花節(jié)”活動推向高潮。 房地產(chǎn)投資情況—— 隨著住房制度改革的進程發(fā)展，成都市房地產(chǎn)市場在近年來日趨活躍。調整優(yōu)化城鄉(xiāng)經(jīng)濟結構，加快城市化進程，2005年城市化水平達到38%以上。成都城市向東向南發(fā)展戰(zhàn)略——一、 向東發(fā)展戰(zhàn)略戰(zhàn)略概要——向東發(fā)展總體格局采用帶狀形式，以充分利用臺地及道路、供水等基礎設施。規(guī)劃的綜合性城市組團由北向南分別是：高新起步區(qū)、棕樹、琉璃南、新園、站南、大源、華陽，最后是牧馬山旅游開發(fā)區(qū)。 立交系統(tǒng) 給水工程 排水工程 供電工程 燃氣工程 供熱工程本節(jié)分析小結——本項目處在成都市城市發(fā)展戰(zhàn)略的核心區(qū)域，交通和自然條件較好，有很好的發(fā)展前景；同時，由于城南沿外環(huán)線到項目位置僅需時20分鐘車程，城南規(guī)劃為城市的行政副中心區(qū)和高新產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)也將給項目帶來較好的發(fā)展機會！%，全年城市居民人均可支配收入為7649元，%。房地產(chǎn)開發(fā)也同市場需求相適應，使得成都分為四個個性化的房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域，“城南富人區(qū)，城西貴人區(qū)，城北兇人區(qū)，城東窮人區(qū)”。成都商品住宅市場處在快速增長的發(fā)展階段：對比成都和深圳商品房施工面積中住宅所占的比例變化趨勢，可以發(fā)現(xiàn)兩者基本呈逐年遞增的走勢。 成都市的本地知名發(fā)展商（以置信為例）則相對比較大膽，對歐式（麗都花園）、現(xiàn)代式（逸都花園）乃至純傳統(tǒng)式（芙蓉古城）均有嘗試，開發(fā)主題也因不同項目而不同。 居住休閑功能的定位形象更好；252。 地塊處于成都市向東發(fā)展的戰(zhàn)略重心的核心區(qū)域。但項目地塊對外的交通組織并不便利，因地塊分為兩塊，有公路橫貫其中靠近陽光大道的一塊，這給地塊的交通組織帶來很大的問題。 為著旅游季節(jié)的酒店配置較多；交通環(huán)境161。很成都城東、城南的崛起：政府宏觀調控，決定城市向南、向東方向發(fā)展。外來大象的足音：深圳萬科、中國海外房產(chǎn)、深圳長城地產(chǎn)、深圳招商地產(chǎn)等大牌地產(chǎn)公司的進入，進一步激化了成都市房地產(chǎn)市場的競爭。如同重慶的北部新城、深圳的鹽田、廣州的番禺。地塊條件通過地塊條件分析，初步確定項目的幾個可能發(fā)展方向市場條件結合市場環(huán)境，剝除市場空間小、競爭壓力過大的方案開發(fā)意圖盡量避免與開發(fā)戰(zhàn)略相違背的方案投資回報率相同條件下，選擇投資回報率高的方案——在最終確定項目定位時，應該綜合考慮到上述幾個方面的內(nèi)容，平衡各個因素選擇最佳方案。同時，項目前期開發(fā)應充分利用項目價格優(yōu)勢，與全市范圍內(nèi)高品質房地產(chǎn)項目競爭，實現(xiàn)低開高走戰(zhàn)略。以生態(tài)住宅為主，生態(tài)觀光旅游、會議休閑度假為輔的復合型高尚湖濱地產(chǎn)物業(yè)。能夠與本項目會議中心形成競爭