【正文】 4街道 7鎮(zhèn) 1鄉(xiāng)。 二是汽車(chē)配套產(chǎn)業(yè)加快聚集。 長(zhǎng)春華陽(yáng)、長(zhǎng)虹民生等項(xiàng)目簽約落戶(hù)，一汽國(guó)際物流、寶灣物流加快建設(shè)，成都公路口岸入駐經(jīng)開(kāi)區(qū)，龍泉物流中心功能不斷完善。房地產(chǎn)行業(yè)（含建筑業(yè)）實(shí)現(xiàn)地 稅收入 億元，增長(zhǎng) 44%，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)財(cái)政稅收的支柱地位依舊突出?，F(xiàn)已開(kāi)通 6 條龍泉驛主城區(qū)對(duì)接成都中心城區(qū)的城市公交線路： 218 路、 223 路、 313 路、 332 路、 854 路、 856 路； 3 條龍泉驛主要場(chǎng)鎮(zhèn)對(duì)接成都中心城區(qū)的城市公交線路： 219 路（洛帶場(chǎng)鎮(zhèn)）、 858 路（西河場(chǎng)鎮(zhèn)）、 858A 路（洪安場(chǎng)鎮(zhèn)）；多條成都中心城區(qū)內(nèi)（十陵、大面片區(qū)）的城市公交線路： 12 路、 80A 路、 97 路、 108 路、 122 路、 301 路、 331路、 336 路、 337 路、 412 路、 533 路、 534 路、 537 路、 855 路、 857 路、857A 路等。年入庫(kù)稅金超過(guò)千萬(wàn)元的企業(yè)達(dá)到 38 家。 ? 成都高原汽車(chē)工業(yè)有限公司 吉利成都項(xiàng)目由吉利控股集團(tuán)投資，一期工程占地面積 1200 余畝，建筑面積 16 萬(wàn)平方米，后期工程包括零部件生產(chǎn)基地、總部經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目（含吉利銷(xiāo)售中心、吉利研發(fā)中心）。 ? 龍泉驛區(qū)房地產(chǎn)大規(guī)模開(kāi)發(fā)從 09 年開(kāi)始，寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)尚處于起步發(fā)展階段，房地產(chǎn)固定投資額度僅為 42 億，寫(xiě)字樓投資寥寥無(wú)幾，未來(lái)投資寫(xiě)字樓發(fā)展空間巨大。 ? 規(guī)劃原則 堅(jiān)持保護(hù)耕地特別是基本農(nóng)田，統(tǒng) 籌安排各類(lèi)、各區(qū)域用地；堅(jiān)持節(jié)約與開(kāi)發(fā)并舉，重點(diǎn)是以節(jié)約為主；堅(jiān)持內(nèi)涵挖潛與外延拓展相結(jié)合，著力提高土地利用率；堅(jiān)持保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境，保障土地資源的可持續(xù)利用。 ? “兩片區(qū)” —— 北部農(nóng)民搬遷主要安臵區(qū)和物流危化品市場(chǎng)：包括西河、黃土、洪安、洛帶四鎮(zhèn)。實(shí)現(xiàn)城郊型經(jīng)濟(jì)向城市經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)變。城區(qū)現(xiàn)有寫(xiě)字樓依托酒店、商場(chǎng)等業(yè)態(tài)布局，分別在亞熱帶商場(chǎng) 47 樓、時(shí)代廣場(chǎng) 4 樓、龍威酒店、花都酒店等。 ? 高層寫(xiě)字樓預(yù)計(jì)明年推出，共 93600 方。購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)需求主要是自用，或改善現(xiàn)有辦公條件，因此客源和當(dāng)?shù)爻Ｗ∑髽I(yè)數(shù)量關(guān)系密切。 ? 總部經(jīng)濟(jì)港與政府合作較為密切，目前辦公總量達(dá)到 61 萬(wàn)方，高層寫(xiě)字樓達(dá)到 93600 方， 說(shuō)明經(jīng)開(kāi)區(qū)對(duì)寫(xiě)字樓需求較大。 應(yīng)對(duì)策略 ? 搶先占領(lǐng)龍泉驛區(qū)高端細(xì)分市場(chǎng) ，創(chuàng)造差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)； ? 強(qiáng)化中心區(qū)配套與形象支撐； ? 利用驛都大道、世紀(jì)大道昭示性，強(qiáng)化項(xiàng)目形象標(biāo)識(shí)打造項(xiàng)目硬件配套的同時(shí)，加強(qiáng)軟性配套的優(yōu)勢(shì)； ? 打造“首個(gè)區(qū)縣甲級(jí)寫(xiě)字樓”概念，作為成都周邊區(qū)縣及經(jīng)開(kāi)區(qū)的有效補(bǔ)充； ? 加大營(yíng)銷(xiāo)力度，整合客戶(hù)資源，通過(guò)提高營(yíng)銷(xiāo)水平應(yīng)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)。 產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 具備基本條件之后，再來(lái)分析是否擁有突出的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，以區(qū)別其它同類(lèi)產(chǎn)品，占據(jù)有力地位。 產(chǎn)品最終定位 基于以上分析，本項(xiàng)目最終市場(chǎng)定位： 向東?ＣＢＤ珍藏版純粹辦公空間（高檔） 定位支撐點(diǎn) →向東 以此突出本項(xiàng)目所處地理位臵的優(yōu)越性，既貼近成都 CBD 區(qū)域（東大街金融街），又處于經(jīng)開(kāi)區(qū)驛都大道旁。 、目標(biāo)市場(chǎng)構(gòu)成分析 、客戶(hù)類(lèi)型 遵循前述“既依托 CBD，又跳出 CBD”的運(yùn)做思路，鑒于本案所處位臵的特點(diǎn)，建議目標(biāo)市場(chǎng)除包括 CBD 傳統(tǒng)外資公司、企業(yè)客戶(hù)外，還應(yīng)把傳媒產(chǎn)業(yè)、新型成長(zhǎng)型行業(yè)客戶(hù)考慮進(jìn)來(lái)。其收購(gòu)的物業(yè)注重穩(wěn)定回報(bào)、低風(fēng)險(xiǎn)，在入住率達(dá) 70%時(shí)才會(huì)購(gòu)買(mǎi)；另外，購(gòu)買(mǎi)的物業(yè)要求最好位臵，如 CBD，有好的品質(zhì)和匹配的物業(yè)服務(wù)，同時(shí)評(píng)估駐入的客戶(hù)檔次，以保證其收入的穩(wěn)定性； ? 國(guó)外投資機(jī)構(gòu) 國(guó)外投資機(jī)構(gòu)一般有相關(guān)物業(yè)投資、經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，不愿冒風(fēng)險(xiǎn)。 ? 個(gè)人投資者 個(gè)人投資者又稱(chēng)小投資者，背景復(fù)雜，當(dāng)前沒(méi)有對(duì)其資產(chǎn)規(guī)模及數(shù)量的初步統(tǒng)計(jì)。會(huì)冒一定風(fēng)險(xiǎn)在預(yù)售期投資購(gòu)買(mǎi)，但對(duì)付款方式等金融支持極敏感。目前外資企業(yè)占 CBD甲級(jí)寫(xiě)字樓需求總量的 81%。由于個(gè)人知識(shí)領(lǐng)域 的限制，國(guó)內(nèi)中介機(jī)構(gòu)的缺乏，以及中介信譽(yù)方面的原因，這三個(gè)方向的投資人轉(zhuǎn)換較少，即有房產(chǎn)投資經(jīng)歷的個(gè)人一般在決策下一個(gè)投資方向時(shí)，仍會(huì)選擇房產(chǎn)，同時(shí)為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)選擇不同位臵、不同類(lèi)型的物業(yè)。 國(guó)外投資機(jī)構(gòu)要求“苛求”，十分專(zhuān)業(yè)，不僅了解項(xiàng)目的許多情況，也熟知相關(guān)的法律法規(guī)條文。 CBD 已有的這兩類(lèi)群體有其獨(dú)特的特征。 →純粹辦公空間 以此與區(qū)域內(nèi)的酒店及商住樓項(xiàng)目的寫(xiě)字樓相區(qū)別，樹(shù)立高檔純寫(xiě)字樓形象。這也是客戶(hù)選擇物業(yè)時(shí)首要列入考慮因素之一的原因。 此次市場(chǎng)定位前提條件為：本項(xiàng)目正處于前期拿地階段，產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)尚未實(shí)施。 ? 項(xiàng)目左側(cè)為御源大湖區(qū)二期綜合用地，規(guī)劃為商業(yè)中心及酒店。 ? 隨著龍泉驛區(qū)工業(yè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，招商引資企業(yè)大量入駐，將有更多的企業(yè)和相關(guān)服務(wù)單位對(duì)寫(xiě)字樓的需求。 時(shí)代廣場(chǎng) 樓層 4 層 面積 1570 ㎡ 租賃價(jià)格 30 元 /平米 物 管費(fèi)用 4 元 /平米 寫(xiě)字樓先均已出租，無(wú)剩余，入駐企業(yè)為小型企業(yè)為主。一期銷(xiāo)售完畢，已交房使用，一期均為 45 層小型辦公樓，面積區(qū)間為 5003000 平米，銷(xiāo)售均價(jià)為 6000 元 /平米。 城市交通網(wǎng)絡(luò) 為加快構(gòu)建龍泉驛區(qū)現(xiàn)代綜合交通體系，規(guī)劃期擬建交通重點(diǎn)項(xiàng)目 10 項(xiàng)，其中成安渝高速公路和成昆貨運(yùn)外繞線等 2 項(xiàng)為省級(jí)重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，由省廳自帶建設(shè)用地指標(biāo)；其他 項(xiàng)目需龍泉驛區(qū)配建設(shè)用地指標(biāo)，擬新增建設(shè)用地 公頃（ 畝），主要項(xiàng)目有成簡(jiǎn)路、成龍立交、南北干道、黃洪路、地鐵 2號(hào)線、同洪路等。 ? 東部生態(tài)及農(nóng)業(yè)綜合開(kāi)發(fā)區(qū) ：包括萬(wàn)興、洛帶、茶店、山泉四鎮(zhèn)。 ? 四大空間戰(zhàn)略區(qū) —— “一城、一副中心、兩片區(qū)” ? “一城” —— 即龍泉工業(yè)衛(wèi)星城，包括龍泉城區(qū)（含經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的主體區(qū)域）。 城市規(guī)劃情況 規(guī)劃發(fā)展目標(biāo) ? 發(fā)展思路 龍泉驛區(qū)是成都市東部的門(mén)戶(hù)，是成都市向東發(fā)展戰(zhàn)略的主體區(qū)域，其“五橫四縱”的“井”字形網(wǎng)絡(luò)交通格局，與成都市的密切聯(lián)系（ 15 分鐘車(chē)程）為龍泉驛區(qū)的未來(lái)發(fā)展提供了優(yōu)越的基礎(chǔ)條件。主要產(chǎn)品有軍用方艙車(chē)、飛機(jī)加油車(chē)、油罐車(chē)、運(yùn)灑水車(chē)等后勤保障車(chē)及維修等各種特種車(chē)輛，民用廂式、罐式、自卸式、掛式四大類(lèi) 120 多個(gè)品種 ? 一汽客車(chē)（成都）有限公司 占地面積 238 畝，廠房建設(shè)面積 6 萬(wàn)平方米，生產(chǎn)一汽自主品牌的客車(chē)產(chǎn)品極其銷(xiāo)售總部、研發(fā)中心、建設(shè)新能源客車(chē)基地 ? 四川一汽豐田汽車(chē)有限公司 有廠房、配套辦公大樓，占地面積約 萬(wàn)平方米，生產(chǎn)柯斯達(dá)（ COASTER）中型客車(chē)和普拉多（ PRADO）越野車(chē)。汽車(chē)內(nèi)飾生產(chǎn)商（座椅泡沫、焊接、座套縫紉、座椅組裝、內(nèi)飾組裝）年產(chǎn)值超過(guò) 6億元人民幣，年稅收過(guò) 6000 萬(wàn)元人民幣。 城市文化 文化： “東有周莊、西有洛帶、南有麗江、北有平遙”洛帶古鎮(zhèn)以客家文化為主，特有的洛帶古街、會(huì)館群為活動(dòng)舉辦添加文化氛圍。 城市發(fā)展規(guī)劃 發(fā)展： 一直以來(lái)以建設(shè)“汽車(chē)龍泉”、“田園龍泉”、“幸福龍泉”為目標(biāo)，在不斷推進(jìn)過(guò)程中實(shí)現(xiàn)計(jì)劃。 成功舉辦桃花節(jié)、汽車(chē)節(jié)、美食旅游節(jié)等特色節(jié)會(huì)活動(dòng)，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入 ，增長(zhǎng) 22%；中國(guó)藝庫(kù)、洛帶文化藝術(shù)村加快建設(shè)，山泉鎮(zhèn)獲全國(guó)特色旅游景觀鎮(zhèn)稱(chēng)號(hào)，桃花故里創(chuàng)國(guó)家級(jí) 4A 景區(qū)通過(guò)省級(jí)驗(yàn)收；全年實(shí)現(xiàn)旅游總收入 ，增長(zhǎng) 34%；商品房成交 200萬(wàn)平方米，實(shí) 現(xiàn)銷(xiāo)售收入 92億元；總部經(jīng)濟(jì)、電子商務(wù)、服務(wù)外包和金融服務(wù)等新興服務(wù)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。 三是汽車(chē)貿(mào)易娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展。 即20202020年規(guī)劃。 2. 后市預(yù)測(cè) ? 銷(xiāo)售市場(chǎng)上升，供需兩旺 在住宅市場(chǎng)受調(diào)控政策影響較大的情況下，成都市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng) 供應(yīng)方面，由于寫(xiě)字樓潛在供應(yīng)量較大，而上半年的推盤(pán)量較小，預(yù)計(jì)下半年將迎來(lái)推盤(pán)的高峰。 整體租金保持增長(zhǎng) 成都市優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓租金空置率走勢(shì)（ 2020 年 1 月 2020 年 6 月） 2020 年上半年優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓平均租金達(dá)到 元 /平方米 .月，環(huán)比上漲%。但市中心 CBD 大多數(shù)項(xiàng)目使用時(shí)間較長(zhǎng)，硬件配臵低并且老化較為嚴(yán)重，租金無(wú)明顯的上漲，部分寫(xiě)字樓甚至出現(xiàn)租金下滑的情形。例如龍湖北城天街、保利中心、保利心語(yǔ)花園等項(xiàng)目的 LOFT 產(chǎn)品單價(jià)處于市場(chǎng)領(lǐng)先水平。未來(lái)商務(wù)中心外移的趨勢(shì)十分明顯，多年來(lái)以市中心為核心的商務(wù)辦公格局將逐步打破。 5 月份無(wú)新的項(xiàng)目取得預(yù)售，均為零供應(yīng)， 6 月市場(chǎng)供應(yīng)驟然增多，達(dá)到 萬(wàn)平方米，出現(xiàn)較強(qiáng)反彈。在市場(chǎng)潛在供應(yīng)量較大的條件下，上半年的推盤(pán)數(shù)量與去年同期相比略微下降，整體供應(yīng)量相對(duì)偏小。 2020 年上半年的供需比為 ，同比下降 %。 乙級(jí)寫(xiě)字樓依舊是市場(chǎng)的主流產(chǎn)品，占據(jù)較大比重， 2020 年上半年供應(yīng)量為 萬(wàn)平方米，供應(yīng)占比為 %，有較大上升。 甲乙級(jí)寫(xiě)字樓價(jià)格差距縮小 各等級(jí)寫(xiě)字樓銷(xiāo)售價(jià)格（ 20202020 年上半年） 2020 年上半年，甲級(jí)寫(xiě)字樓銷(xiāo)售價(jià)格為 18845 元 /平方米，價(jià)格相對(duì)較為平穩(wěn)，變化不大。寫(xiě)字樓的市場(chǎng)總存量上升至 萬(wàn)平方米。錦江國(guó)際廣場(chǎng)、新希望大廈等新在交付使用項(xiàng)目招商情況較為順利，空臵率大幅下降。 空臵率持續(xù)下降 2020 年上半年優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓的平均空臵率為 %，環(huán)比下降了 %。而市場(chǎng)可供出租的項(xiàng)目逐漸增多，租賃市場(chǎng)面臨壓力逐漸增大。 城市產(chǎn) 業(yè)情況 ? 汽車(chē)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展 按照“西部第一、全國(guó)一流”的要求，狠抓汽車(chē)產(chǎn)業(yè)招商促建，成都國(guó)際汽車(chē)城加速建設(shè)，完成了汽車(chē)產(chǎn)業(yè)功能區(qū)規(guī)劃，初步形成了“九車(chē)七機(jī)” 【 1】 、125萬(wàn)輛整車(chē)（機(jī)）生產(chǎn)平臺(tái)，以汽車(chē)為主導(dǎo)的規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入700億元，增長(zhǎng) 40%；工業(yè)利稅 180億元，增長(zhǎng) 35%；百億企業(yè)創(chuàng)建步伐加快，一汽豐田、神鋼集團(tuán)、川渝中煙分別實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入 102億元、 150億元、 157億元。 一是商貿(mào)流通加速發(fā)展。批準(zhǔn)新開(kāi)工項(xiàng)目 11 個(gè)（花香龍都、格調(diào)城、香水城、霏紅榭、合能四季康城、首創(chuàng)東公元、世茂雅筑、畔山花語(yǔ)、竹林尚書(shū)、林溪美城、東域龍灣），批準(zhǔn)續(xù)建 13 個(gè)項(xiàng)目 24 個(gè)批次（分別是龍城1 號(hào)二期、合能四季映像二期、春秋名邸二期、東方美宸三期、東山國(guó)際新城 D區(qū)、師大現(xiàn)代花園二期、九峰國(guó)際、御嶺灣三期、皇冠國(guó)際二期、桃源銘二期、大湖區(qū)二期、香水城二期、花香龍都二期），批準(zhǔn)新建商品房開(kāi)工面積 315 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)增長(zhǎng)） 92%。到 2017年，汽車(chē)整車(chē)生產(chǎn)將超過(guò) 100萬(wàn)臺(tái)，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入 1800億元；汽車(chē)零配件實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入 3200億元；汽車(chē)商貿(mào)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入 2020億元；工程機(jī)械及配套實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入1000億元?？图曳窖灾杏性S多生動(dòng)有趣的俚語(yǔ)、俗語(yǔ)、對(duì)子，客家人有非常多的典故和流傳已久的故事和傳說(shuō)。從事隧道掘進(jìn)機(jī)及地下暗挖設(shè)備的裝配和調(diào)試，零部件加工﹑生產(chǎn)、和日常維護(hù)。區(qū)內(nèi)交通網(wǎng)絡(luò)完善，城市吸附能力強(qiáng)。本著“三集中”的原則，貫徹執(zhí)行“切實(shí)保護(hù)耕地”的基本國(guó)策，構(gòu)建可持續(xù)發(fā)展的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、生態(tài)系統(tǒng)。 ? “一副中心” —— 城市副中心發(fā)展區(qū)：包括十陵街道辦事處全部、大面街道辦事處。 ? 六大戰(zhàn)略支撐 —— 主要是圍繞營(yíng)造良好的創(chuàng)業(yè)環(huán)境，確保戰(zhàn)略目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)，建立起包括管理體制、運(yùn)行機(jī)制、人才、資本等多方面因素的戰(zhàn)略支撐體系。 ? 本項(xiàng)目所處的汽車(chē)制造業(yè)片區(qū)，目前入駐生產(chǎn)型企業(yè)較為完善的片區(qū)，將牽動(dòng)汽車(chē)娛樂(lè)片區(qū)、汽車(chē)貿(mào)易片區(qū)。 ? 一期客戶(hù)多為周邊擁有廠區(qū)客戶(hù)，部分客戶(hù)為政府介紹引進(jìn)。 花都酒店 樓層 118 層 面積 100600 ㎡以上 租賃價(jià)格 2830 元 /平米 物管費(fèi)用 4 元 /平米 寫(xiě)字樓先均已出租，目前無(wú)剩余，入駐企業(yè)多為中小型企業(yè)。 ? 經(jīng)開(kāi)區(qū)客戶(hù)租賃寫(xiě)字樓較少，主要為自建和購(gòu)買(mǎi)。 三、 項(xiàng)目 SWOT 分析 SWOT 分析 S 優(yōu)勢(shì) ? 經(jīng)濟(jì)中心區(qū)一級(jí)輻射，地理位臵佳； ? 景觀資源相對(duì)豐富； ? 交通便利，離成都城區(qū)僅 15 分鐘車(chē)程； ? 價(jià)格較中心區(qū)具有明顯競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。尋求物業(yè)高品質(zhì)和良好形象的客戶(hù)會(huì)去選擇更具品質(zhì)、價(jià)位也更高的產(chǎn)品；而不太在意物業(yè)形象，對(duì)品質(zhì)要求一般即可，卻對(duì)價(jià)格極為敏感的客戶(hù)來(lái)講，價(jià)格更低的住宅立項(xiàng)的寫(xiě)字樓或商住公寓往往是他們的首選。 本項(xiàng)目處于成都ＣＢＤ區(qū)域（東大街金融街）東部邊緣，這是它有別于其它競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品之處，也使得本項(xiàng)目 擁有了另一競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，即擁有了更為廣泛的客源，跳出了ＣＢＤ核心區(qū)域外資型客戶(hù)結(jié)構(gòu)單一性；并在經(jīng)開(kāi)區(qū)輻射范圍，能吸收經(jīng)開(kāi)區(qū)企業(yè)客戶(hù)及上下游企業(yè)客戶(hù)。針對(duì)本項(xiàng)目而言即為購(gòu)買(mǎi)或租用本物業(yè)的客戶(hù)對(duì)象。個(gè)人投資者一般購(gòu)買(mǎi)物業(yè)希望從兩個(gè)方面獲得收益：一是租金收益，一是物業(yè)升值帶來(lái)的收益。 由于近年來(lái)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，這類(lèi)企業(yè)有較高的期望收益，一般不會(huì)長(zhǎng)期持有經(jīng)營(yíng)物業(yè)，以獲取穩(wěn)定但相對(duì)較低的收益，反而參與項(xiàng)目投資獲得項(xiàng)目收益的可能性更高，也不排除部分物業(yè)留作自用的可能性。 小投資者投資規(guī)模一般為 1001000 萬(wàn)元，購(gòu)買(mǎi)的面積一般從 1001000 平方米，對(duì)價(jià)格和付款敏感，心理價(jià)位 1000013000。 外商投資企業(yè)的總部所需面積較大，一般在 30005000 ㎡ ,外國(guó)企業(yè)