【正文】 ............. 36 SWOT 分析 ................................................................................................. 36 應對策略 .................................................................................................... 37 四、項目定位 ................................................................................................... 37 定位原則 .................................................................................................... 37 ............................................................................. 37 市場環(huán)境 .................................................................................................... 38 產(chǎn)品競爭優(yōu)勢 ............................................................................................. 38 產(chǎn)品最終定位 ............................................................................................. 39 定位支撐點 ................................................................................................. 40 案名建議 ........................................................................................................... 40 目標市場（客戶）定位 ............................................................................... 41 、目標市場構(gòu)成分析 .............................................................................. 41 、客戶類型 ................................................................................ 41 、客戶分類 ................................................................................ 42 、不同性質(zhì)目標客戶的背景分析 ............................................................. 42 、 投資型客戶 ........................................................................... 42 、使用客戶 ................................................................................ 44 、客戶的購買 規(guī)律分析 ........................................................................... 46 第四部分 產(chǎn)品建議 ...................................................................................................... 48 一、 產(chǎn)品建議原則 ................................................................................................. 48 二、 各物業(yè)形態(tài)分布示意 ...................................................................................... 49 三、 酒店產(chǎn)品建議 ................................................................................................. 50 四、 商業(yè)建議 ........................................................................................................ 50 五、 寫字樓建議 .................................................................................................... 50 典型可借鑒項目分析 ................................................................................... 50 香格里拉 ............................................................................................ 50 仁恒置地廣場 ...................................................................................... 52 富力中心 ............................................................................................ 55 產(chǎn)品設(shè)計建議 .................................................................................................... 56 樓體及外立面建議 ............................................................................... 57 大堂 /電梯廳建議 .................................................................................. 58 公共走廊建議 ...................................................................................... 59 公共衛(wèi)生間建議 .................................................................................. 59 電梯配置建議 ...................................................................................... 60 空調(diào)配置建議 ...................................................................................... 61 物業(yè)整體建議 ..................................................................................... 61 第五部分 可行性分析 ................................................................................................... 63 一 、測算說明 .......................................................................................................... 63 二 、工程進度 .......................................................................................................... 63 三 、成本分析例表 ................................................................................................... 64 四 、收入分析例表 ................................................................................................... 64 五 、收入分析闡述 ................................................................................................... 64 第一部分 成都寫字樓整體市場環(huán)境分析 一、 2020 年成都寫字樓市場概況 1. 市場整體特征 供不應求 成都市寫字樓供需情況（ 20202020 年上半年） 2020 年上半年寫字樓新增供應 萬平方米，同比下降 %。由于上半年為市場的周期性調(diào)整期，加上政府預售審核較為嚴格，開發(fā)商推盤節(jié)奏略顯緩慢。在市場潛在供應量較大的條件下，上半年的推盤數(shù)量與去年同期相比略微下降，整體供應量相對偏小。 上半年寫字樓成交面積 萬平方米，同比增長 %，增長幅度 非常明顯。 2020 年下半年多個項目的集中推盤為市場帶來充足的房源，市場投資及自用需求均較為旺盛，成交量明顯上升。 2020 年上半年的供需比為 ，同比下降 %。由于上半年的供應量偏小，市場銷售保持平穩(wěn)，寫字樓市場一直以來供過于求的情形終于被打破，呈現(xiàn)出供不應求的情形。 銷售平穩(wěn) 2020 年以來，針對住宅市場的宏觀調(diào)控不斷加碼，寫字樓市場因不在宏觀調(diào)控范圍內(nèi)免受政策沖擊。在通貨膨脹等一系列因素的影響下，部分投資性資金開始轉(zhuǎn)向?qū)懽謽鞘袌?，寫字樓投資需求上升，但另一方面，在信貸 政策全面緊縮的市場環(huán)境中，寫字樓也未能幸免，信貸額度緊張，利率上浮 倍不等，成交量也難以形成突發(fā)性的增長，而是保持了原來的發(fā)展軌跡平穩(wěn)前進。 供應波動較大 成都市寫字樓月度供應情況（ 2020 年 1 月 2020 年 6 月） 2020 年上半年寫字樓供應量 萬平方米，且呈現(xiàn)明顯的月度波動。 5 月份無新的項目取得預售，均為零供應， 6 月市場供應驟然增多，達到 萬平方米，出現(xiàn)較強反彈。但整體來看，上半年的推盤節(jié)奏較為平緩，整體供應偏少。 乙級寫字 樓主導 成都市寫字樓供應類型（ 2020 年上半年 2020 年上半年） 2020 年上半年銷售市場無新增甲級寫字樓項目取得預售，從近兩年來看，甲級寫字樓項目傾向于在下半年市場時機成熟時進入市場，上半年均無供應。 乙級寫字樓依舊是市場的主流產(chǎn)品，占據(jù)較大比重， 2020 年上半年供應量為 萬平方米，供應占比為 %，有較大上升。 商務公寓供應量為 萬平方米，占比約 %，與去年同期 %的供應比例相比有較大下降，但是商務公寓在市場中依舊占據(jù)著重要的一席之地。 并且由于近年商業(yè)用地出讓較多，寫字樓市場壓力較大，商務公寓仍將在較大范圍內(nèi)存在。 供應外移趨勢明顯 成都市寫字樓供應環(huán)線分析（ 2020 年上半年 2020 年上半年） 2020 年上半年的新增供應絕大部分集中在三環(huán)以外，達到 萬平方米，約占整體供應的 %。市區(qū)三環(huán)內(nèi)寫字樓項目的供應趨于減少，并且均為商務公寓，而三環(huán)外已經(jīng)成為了寫字樓的主要集中區(qū)域。未來商務中心外移的趨勢十分明顯，多年來以市中心為核心的商務辦公格局將逐步打破。 價格持續(xù)走高 成都市寫字樓成交 均價（ 20202020 年上半年） 2020 年上半年，寫字樓平均銷售價格為 11030 元 /平方米，同比上漲 %，出現(xiàn)較大的上漲幅度。由