【正文】 區(qū)建設(shè)成為城鄉(xiāng)一體、產(chǎn)業(yè)興旺、市場繁榮、功能配套、環(huán)境優(yōu)美、人民富裕、充滿活力的“現(xiàn)代工業(yè)基地，山水田園城市”。 ? 成都長江紫東冶金科技有限責任公司 占地 145 畝，建有辦公樓、冶金技術(shù)研發(fā)中心及標準廠房 ? 成都國光電氣股份有限公司 占地 200 多畝，現(xiàn)有建筑面積 萬平方米 經(jīng)開區(qū)其他部分企業(yè)名錄： 五糧液圣山制衣、五糧液環(huán)球特種玻璃、立邦漆、捷安特自行車、云內(nèi)動力、隆力奇、康師傅、匯源果汁、 華源印鐵制罐 (成都 )有限公司、 阿克蘇諾貝爾 、 成都虹波實業(yè)股份有限公司、 成都亨通光通信有限公司、 川石壓縮機、中國石油天然氣集團公司壓縮機專業(yè)制造廠、 成都建材院有限公司裝備技術(shù)分公司（集信科技） 〃〃〃〃〃〃〃 捷安特自行車 BHP 來實 晶華集團 中達新材料 實德型材 雅士食品 一汽成都 宏觀經(jīng)濟分析小結(jié) ? 龍泉驛區(qū)位于成都半小時經(jīng)濟圈及成渝經(jīng)濟帶腹心部位，整體區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展為寫字樓市場的發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)。 ? 海瑞克（成都）隧道設(shè)備有限公司 有廠房，成都市內(nèi)有自己的辦公室，公司總面積 萬平方米?？图蚁嗦暋⒖彀?、表演唱、五句板等，這些都是人民群眾喜聞樂見的形式。經(jīng)開區(qū)汽車產(chǎn)業(yè)園已列入全省重點支持發(fā)展的四大千億元產(chǎn)業(yè)園之一，而今龍泉驛區(qū) (經(jīng)開區(qū) )又緊緊抓住汽車整車產(chǎn)業(yè)布局調(diào)整 的機遇，自加壓力，提出到 2017年基本形成萬億產(chǎn)業(yè)基地的宏偉藍圖。 城市房地產(chǎn)投資情況 2020 年，全區(qū)在建房地產(chǎn)項目 44 個。 ? 現(xiàn)代服務(wù)業(yè)加快發(fā)展 第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 84億元。從 2020 年至 2020 年，年平均增幅 %。 ? 租賃市場存量增加，壓力漸增 租賃市場方面，由于不斷有寫字樓項目陸續(xù)交付使用，市場總存量不斷增加，租金的上漲幅將趨于平緩。但另一方面寫字樓租金上漲幅度趨緩，由于預(yù)期供應(yīng)壓力較大，加上銷售型寫字樓較多，小業(yè)主對寫字樓的空臵承受能力差而降低報價導(dǎo)致租金上漲幅度趨緩。匯日央擴廣場、商鼎國際、豐德國際、國航世紀中心等寫字樓市場需求旺盛，空臵率較低。 二．寫字樓租賃市場成交活躍，租金上漲 新增租賃項目持續(xù)供應(yīng) 成都市新交付使用項目情況（ 2020 年 1 月 2020 年 6 月） 2020 年上半年，總共有 萬平方米寫字樓交付使用，包括中海大廈、優(yōu)諾國際、新希望國際、摩根中心等在內(nèi)的 8 個項目進入租賃市場。由于寫字樓市場投資及自用需求均較為旺盛，價格持續(xù)走高，加上成交結(jié)構(gòu)中甲、乙級寫字樓成交占比的提高， 2020 年上半年銷售價格出現(xiàn)較大幅度的上升。 乙級寫字 樓主導(dǎo) 成都市寫字樓供應(yīng)類型（ 2020 年上半年 2020 年上半年） 2020 年上半年銷售市場無新增甲級寫字樓項目取得預(yù)售，從近兩年來看，甲級寫字樓項目傾向于在下半年市場時機成熟時進入市場，上半年均無供應(yīng)。 2020 年下半年多個項目的集中推盤為市場帶來充足的房源，市場投資及自用需求均較為旺盛，成交量明顯上升。 上半年寫字樓成交面積 萬平方米，同比增長 %，增長幅度 非常明顯。但整體來看，上半年的推盤節(jié)奏較為平緩，整體供應(yīng)偏少。 價格持續(xù)走高 成都市寫字樓成交 均價（ 20202020 年上半年） 2020 年上半年，寫字樓平均銷售價格為 11030 元 /平方米，同比上漲 %，出現(xiàn)較大的上漲幅度。 新開盤項目熱銷 重點項目開盤情況（ 2020 年上半年） 項目名稱 開盤時間 價格 （元 /平方 米） 開盤情況 白金瀚宮國際大廈 202012 10000 寫字樓推出 7~15 層，銷售率達 90% 東方希望中心 2020116 13000 一批次推出 10 層，銷售率達 100% 保利中心 2020319 1300016000 一批次推出 15 層以下，開盤認購約 12500 平方米 東方希望中心 202049 14000 二批次推出 1114 層，二批次開盤銷售 90%以上 奧克斯財富廣場 202057 14000 一批次推出 614 層 68 套，認購 46 套，認購面積超過 10000平方米 福年廣場 2020618 14000 一批次推出 412 層 106 套，銷售 90%，加推 1 14 層 大鼎世紀廣場 2020625 1400016000 3 號樓寫字樓加精裝住宅，銷售率約 30% 臵信麗都匯 2020625 12020 推出 108 套，銷售率約 90% 曙光國際 2020629 13500 一批次推出 B 座 618 層 106 套，銷售 82 套，銷售率約 77% 從上半年重點項目開盤情況來看，大多數(shù)項目由于單體體量較大傾向于采取分批次銷售的方式推盤，經(jīng)過數(shù)月的蓄水 后，開盤銷售率基本能達到 80%以上，開盤熱銷的情形依舊較為普遍。 人民南路 SBD 寫字樓整體檔次較高，市場發(fā)展成熟，租金水平也較高，租賃情況較好。主要商務(wù)板塊商務(wù)氛圍日趨成熟 促使寫字樓租金不斷走高。成交方面，隨著項目推盤力度的加大，預(yù)計下半年成交量還將有明顯的上升，市場供需兩旺的情形將在下半年再度出現(xiàn)。 城市宏觀經(jīng)濟情況 城市 GDP 產(chǎn)值及增幅情況 2020 年龍泉驛區(qū) 億元 ,2020 年實現(xiàn) 億元， 2020 年實現(xiàn) GDP產(chǎn)值 億元，按照可比價計算，增幅為 37%。 九峰國際一期、九峰房車展示銷售中心建成投用，西部汽車城過渡市場正常營運，九峰國際二期加快建設(shè)；成功舉辦中國〃成都國際汽車精英賽和首屆中國〃成都全球汽車論壇。 城市固定資產(chǎn)投資情況 2020年，全社會固定資產(chǎn)投資 260億元，增長 %；實現(xiàn)規(guī)上工業(yè)增加值 207億元，增長 %，總量和增幅均居全市第一；完成全口徑財政收入 億元，增長 %；實現(xiàn)地方財政收入 ，增長 %；一般預(yù)算收入 億元，增長 %；社會消費品零售總額實現(xiàn) ，增長 %；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 17790元，增加 1933元；農(nóng)民人均純收入 9000元，增加 1099元；人口自然增長率控制在 ‰以內(nèi)。 百億企業(yè)集群、千億產(chǎn)業(yè)支柱、萬億產(chǎn)業(yè)基地 —— 龍泉驛區(qū) (經(jīng)開區(qū) )汽車產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃中全新亮相的三個關(guān)鍵詞，彰顯出該區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)的磅礴大氣。 客家曲藝文化豐富，采茶歌、竹板歌尤為突顯南方曲藝精華，其中采茶歌與北方秧歌齊名。 ? 四川岳首工程機械有限公司 有廠房及辦公樓，占地面積 11 萬平方米，建筑面積 9 萬平方米；是從事筑路機械、建筑機械、發(fā)電機設(shè)備設(shè)計、制造、安裝、銷售的專業(yè)公司 ? 四川宜賓普什重機有限公司 有廠房及自己的總部基地，是五糧液集團的以生產(chǎn)重型工程機械為主的大型現(xiàn)代化企業(yè)。 ? 一汽大眾汽車有限公司成都分公司 中國一汽集團在中國西部建立的乘用車生產(chǎn)基地，總用地面積 1200 畝，總投資 40 億元，辦公大樓及廠房面積約 30 萬 平米。成都市“一主七衛(wèi)”的大都市發(fā)展戰(zhàn)略已將龍泉驛區(qū)納入了大都市區(qū)規(guī)劃發(fā)展范圍，同時成都市東部副中心（繞城高速公路以內(nèi)）的建設(shè)，在區(qū)域宏觀戰(zhàn)略部署上將促使龍泉驛區(qū)的發(fā)展進入一個全新的發(fā)展階段。工業(yè)衛(wèi)星城：是在現(xiàn)有龍泉城區(qū)的基礎(chǔ)上進一步向西南方向和東北方向擴展， 包括龍泉、大面、柏合、同安四個鎮(zhèn)。建成成都東部的綠色生態(tài)屏障，適度發(fā)展生態(tài)型住宅、生態(tài)旅游業(yè)和生態(tài)農(nóng)業(yè)。 城市用地規(guī)劃情況 ? 龍泉山脈規(guī)劃 ? 汽車產(chǎn)業(yè)區(qū)規(guī)劃 城市規(guī)劃小結(jié) ? 龍泉驛區(qū)城市功能結(jié)構(gòu)明確，工業(yè)區(qū)與經(jīng)濟文化、居住、教育區(qū)域分離，有效保證生態(tài)旅游文化城市特征。 ? 目前該區(qū)域?qū)懽謽亲饨鹁鶅r 30 元 /平米，物管費用 10 元 /平米。部分公司選擇 4 層以上住宅為辦公區(qū)。 寫字樓租賃客戶情況 ? 目前龍泉驛區(qū)城區(qū)租賃客戶主要分為本地中小型企業(yè)、外駐企業(yè)。 ? 項目右側(cè)用地待建設(shè)中，具體不詳，預(yù)計住宅項目。 市場定位的決定因素 ? 本項目規(guī)劃設(shè)計為寫字樓，開發(fā)商經(jīng)營以贏取利潤最大化為最終目的，因此，從土地成本和開發(fā)成本加預(yù)期利潤的角度出發(fā)，初步限定本案只能選擇高檔定位。本項目所具有的最大優(yōu)勢，即地理位臵優(yōu)越，其內(nèi)涵包括由此而擁有的各項優(yōu)勢，如 SWOT 中所述： ? 經(jīng)濟中心區(qū)一級輻射，地理位臵佳； ? 景觀資源相對豐富； ? 交通便利，離成都城區(qū)僅 15 分鐘車程； ? 價格較中心區(qū)具有明顯競爭優(yōu)勢。 案名建議 案名建議一 龍騰國際 釋義：以“龍泉”的龍字打頭，彰顯本案霸氣及首屈一指的形象定位 引申備選：龍騰四海國際 案名建議二 泉傾國際 釋義：以“龍泉”的泉字打頭，貼合區(qū)域特征，同時取義成語“權(quán)傾天下”，商家必爭 引申備選：泉傾天下國際 案名建議三 云際視界 釋義：站在巨人的肩膀上，視界，因你而改變?？傮w來說，個人投資者及國內(nèi)使用者關(guān)注價格，國外投資者及使用者關(guān)注質(zhì)量。他們選擇房產(chǎn)會看重以下幾點： 第一， 最佳位臵， CBD 為其主要選擇區(qū)域； 第二， 樓盤的綜合品質(zhì)，達 A 級標準； 第三， 現(xiàn)房； 第四， 相對獨立，便于管理，規(guī)模一萬多平方米左右； 第五， 開發(fā)商實力； 第六， 樓盤的知名度； 第七， 匹配的物業(yè)服務(wù)。 小投資者在物業(yè)選擇過程中，隨著經(jīng)驗的積累，逐步關(guān)注開發(fā)商的實力和物業(yè)的品牌。 ? 外資企業(yè) 外商投資企業(yè)及外國企業(yè)，外企多租用甲級寫字樓，很多外資企業(yè)的發(fā)展已經(jīng)相當規(guī)范和成熟，需要高品質(zhì)的寫字樓，寫字樓建設(shè)和國際接軌，整個的基礎(chǔ)設(shè)施、配 套，商務(wù)服務(wù)齊全。 小投資者選擇升值潛力大、租戶來源穩(wěn)的物業(yè)，特別是想做長線的投資者對ＣＢＤ的投資前景頗有信心。國內(nèi)投資者更強調(diào)項目的高收益。對投資客戶的具體描述如下： ? 養(yǎng)老、保險類國外基金 國外基金一般做長線，需求目標為 45 萬方。故在進行房地產(chǎn)市場營銷時，依照項目自身素質(zhì)及特點，正確劃分物業(yè)的客戶 對象，分析其消費特征，便能使銷售工作做到有的放矢，取得事半功倍的效果。 綜合上所述，本項目具備準高檔物業(yè)的基本條件和競爭優(yōu)勢，選擇高端偏下路線是可行的。 市場環(huán)境 目前及未來本項目所面臨的影響因素匯總?cè)缦拢? ? 政府政策政策扶植寫字樓區(qū)域，發(fā)展前景看好 ? 區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龈偁幉淮? ? 區(qū)域企業(yè)不斷增加，對寫字樓需求較大 ? 區(qū)域企業(yè)自建辦公樓較多 ? 總部經(jīng)濟港項目吸收了經(jīng)開區(qū)成龍大道兩側(cè)眾多客戶 由此看來，本項目在潛在危機中，高檔物業(yè)市場又該如何確立自身競爭優(yōu)勢贏得競爭呢？以下將對本案自身情況加以分析，試圖找到市場突破口。 T 威脅 ? 總部經(jīng)濟港不斷吸收客源，且已成規(guī)模，勢必成為區(qū)域辦公商務(wù)中心； ? 金融政策和政府房地產(chǎn)調(diào)控政策不明朗，對房地產(chǎn)行業(yè)將造成一定的影響。 ? 龍威酒店為市場租賃價格最高寫字樓，檔次服務(wù)水平也較高，且無空臵， 說明市場有對高端寫字樓的需求。經(jīng)開區(qū)寫字樓主要用于自用辦公，主要購買客戶群體為經(jīng)開區(qū)生產(chǎn)型企業(yè)、生產(chǎn)型企業(yè)服務(wù)機構(gòu)、民間組織機構(gòu)、與龍泉驛區(qū)開發(fā)密切開發(fā)商和合作伙伴等。 ? 三期還未列入銷售，現(xiàn)階段對剩余房源推銷。經(jīng)開區(qū)總部基地性質(zhì)樓盤總部經(jīng)濟港目前存有大量寫字樓。 ? 一 條戰(zhàn)略主線 —— 發(fā)展城市經(jīng)濟，依靠工業(yè)化帶動城市化。抓好風景生態(tài)建設(shè)，發(fā)展文化旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)和教育業(yè)。以充滿書香的氛圍，洋溢運動健康的旋律。 ? 龍泉驛區(qū)國民生產(chǎn)總值（ GDP）的持續(xù)增長是寫字樓市場發(fā)展的首要前提；作為現(xiàn)代化工業(yè)城市，城市發(fā)展對工業(yè)依賴較大。主營業(yè)務(wù)是：系列輪式裝載機、振動式壓路機、平地機和液壓挖掘機的研發(fā)、制造、銷售、服務(wù)，目前是中國西南地區(qū)規(guī)模最大的工程機械基地。 ? 龍泉經(jīng)開區(qū)收入過億元的工業(yè)企業(yè)達 65 家；年銷售收入過 10 億元的工業(yè)企業(yè) 9 家。成渝鐵路穿境而過，成昆鐵路及其貨運外繞線繞境而行，以驛都大道、成龍大道、成洛大道、成渝高速、成南高速、繞城高速東段、五環(huán)路東段（汽車城大道）、成環(huán)路等公路為骨干，對接成都中心城區(qū)的交通網(wǎng)絡(luò)基本覆蓋全境 。新建商品住宅銷售 19122 套、 187 萬平方米；商業(yè) 1569 套、 萬平方米；車庫 1259 個、 萬平方米；全區(qū)二手房成交 6985套，面積 萬平方米，同比下降 1%；全區(qū)商品房銷售均價 4602 元 /平方米，增長 19%。 二是物流產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展。 一汽大眾一期、一汽豐田、專用汽車等實現(xiàn)批量生產(chǎn)，吉利全球鷹 SUV 下線試產(chǎn)，川汽 F99城市越野上市銷售，川汽新能源汽車投入試點示范運營，一汽大眾二期 35萬輛擴能項目進入設(shè)備安裝調(diào)試階段，一汽客車加快建設(shè)；神鋼挖掘機、南車掘進機、海瑞克盾構(gòu)機等 7個整機項目產(chǎn)量不斷增長；汽車整車投資 69億元，占工業(yè)投資總額的 %；整車（機）年產(chǎn)