【正文】 區(qū)建設(shè)成為城鄉(xiāng)一體、產(chǎn)業(yè)興旺、市場(chǎng)繁榮、功能配套、環(huán)境優(yōu)美、人民富裕、充滿活力的“現(xiàn)代工業(yè)基地，山水田園城市”。 ? 成都長(zhǎng)江紫東冶金科技有限責(zé)任公司 占地 145 畝，建有辦公樓、冶金技術(shù)研發(fā)中心及標(biāo)準(zhǔn)廠房 ? 成都國(guó)光電氣股份有限公司 占地 200 多畝，現(xiàn)有建筑面積 萬(wàn)平方米 經(jīng)開(kāi)區(qū)其他部分企業(yè)名錄： 五糧液圣山制衣、五糧液環(huán)球特種玻璃、立邦漆、捷安特自行車(chē)、云內(nèi)動(dòng)力、隆力奇、康師傅、匯源果汁、 華源印鐵制罐 (成都 )有限公司、 阿克蘇諾貝爾 、 成都虹波實(shí)業(yè)股份有限公司、 成都亨通光通信有限公司、 川石壓縮機(jī)、中國(guó)石油天然氣集團(tuán)公司壓縮機(jī)專業(yè)制造廠、 成都建材院有限公司裝備技術(shù)分公司（集信科技） 〃〃〃〃〃〃〃 捷安特自行車(chē) BHP 來(lái)實(shí) 晶華集團(tuán) 中達(dá)新材料 實(shí)德型材 雅士食品 一汽成都 宏觀經(jīng)濟(jì)分析小結(jié) ? 龍泉驛區(qū)位于成都半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈及成渝經(jīng)濟(jì)帶腹心部位，整體區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展為寫(xiě)字樓市場(chǎng)的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 ? 海瑞克（成都）隧道設(shè)備有限公司 有廠房，成都市內(nèi)有自己的辦公室，公司總面積 萬(wàn)平方米。客家相聲、快板、表演唱、五句板等，這些都是人民群眾喜聞樂(lè)見(jiàn)的形式。經(jīng)開(kāi)區(qū)汽車(chē)產(chǎn)業(yè)園已列入全省重點(diǎn)支持發(fā)展的四大千億元產(chǎn)業(yè)園之一，而今龍泉驛區(qū) (經(jīng)開(kāi)區(qū) )又緊緊抓住汽車(chē)整車(chē)產(chǎn)業(yè)布局調(diào)整 的機(jī)遇，自加壓力，提出到 2017年基本形成萬(wàn)億產(chǎn)業(yè)基地的宏偉藍(lán)圖。 城市房地產(chǎn)投資情況 2020 年，全區(qū)在建房地產(chǎn)項(xiàng)目 44 個(gè)。 ? 現(xiàn)代服務(wù)業(yè)加快發(fā)展 第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 84億元。從 2020 年至 2020 年，年平均增幅 %。 ? 租賃市場(chǎng)存量增加，壓力漸增 租賃市場(chǎng)方面，由于不斷有寫(xiě)字樓項(xiàng)目陸續(xù)交付使用，市場(chǎng)總存量不斷增加，租金的上漲幅將趨于平緩。但另一方面寫(xiě)字樓租金上漲幅度趨緩，由于預(yù)期供應(yīng)壓力較大，加上銷售型寫(xiě)字樓較多，小業(yè)主對(duì)寫(xiě)字樓的空臵承受能力差而降低報(bào)價(jià)導(dǎo)致租金上漲幅度趨緩。匯日央擴(kuò)廣場(chǎng)、商鼎國(guó)際、豐德國(guó)際、國(guó)航世紀(jì)中心等寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求旺盛，空臵率較低。 二．寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)成交活躍，租金上漲 新增租賃項(xiàng)目持續(xù)供應(yīng) 成都市新交付使用項(xiàng)目情況（ 2020 年 1 月 2020 年 6 月） 2020 年上半年，總共有 萬(wàn)平方米寫(xiě)字樓交付使用，包括中海大廈、優(yōu)諾國(guó)際、新希望國(guó)際、摩根中心等在內(nèi)的 8 個(gè)項(xiàng)目進(jìn)入租賃市場(chǎng)。由于寫(xiě)字樓市場(chǎng)投資及自用需求均較為旺盛，價(jià)格持續(xù)走高，加上成交結(jié)構(gòu)中甲、乙級(jí)寫(xiě)字樓成交占比的提高， 2020 年上半年銷售價(jià)格出現(xiàn)較大幅度的上升。 乙級(jí)寫(xiě)字 樓主導(dǎo) 成都市寫(xiě)字樓供應(yīng)類型（ 2020 年上半年 2020 年上半年） 2020 年上半年銷售市場(chǎng)無(wú)新增甲級(jí)寫(xiě)字樓項(xiàng)目取得預(yù)售，從近兩年來(lái)看，甲級(jí)寫(xiě)字樓項(xiàng)目?jī)A向于在下半年市場(chǎng)時(shí)機(jī)成熟時(shí)進(jìn)入市場(chǎng)，上半年均無(wú)供應(yīng)。 2020 年下半年多個(gè)項(xiàng)目的集中推盤(pán)為市場(chǎng)帶來(lái)充足的房源，市場(chǎng)投資及自用需求均較為旺盛，成交量明顯上升。 上半年寫(xiě)字樓成交面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %，增長(zhǎng)幅度 非常明顯。但整體來(lái)看，上半年的推盤(pán)節(jié)奏較為平緩，整體供應(yīng)偏少。 價(jià)格持續(xù)走高 成都市寫(xiě)字樓成交 均價(jià)（ 20202020 年上半年） 2020 年上半年，寫(xiě)字樓平均銷售價(jià)格為 11030 元 /平方米，同比上漲 %，出現(xiàn)較大的上漲幅度。 新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目熱銷 重點(diǎn)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)情況（ 2020 年上半年） 項(xiàng)目名稱 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 價(jià)格 （元 /平方 米） 開(kāi)盤(pán)情況 白金瀚宮國(guó)際大廈 202012 10000 寫(xiě)字樓推出 7~15 層，銷售率達(dá) 90% 東方希望中心 2020116 13000 一批次推出 10 層，銷售率達(dá) 100% 保利中心 2020319 1300016000 一批次推出 15 層以下，開(kāi)盤(pán)認(rèn)購(gòu)約 12500 平方米 東方希望中心 202049 14000 二批次推出 1114 層，二批次開(kāi)盤(pán)銷售 90%以上 奧克斯財(cái)富廣場(chǎng) 202057 14000 一批次推出 614 層 68 套，認(rèn)購(gòu) 46 套，認(rèn)購(gòu)面積超過(guò) 10000平方米 福年廣場(chǎng) 2020618 14000 一批次推出 412 層 106 套，銷售 90%，加推 1 14 層 大鼎世紀(jì)廣場(chǎng) 2020625 1400016000 3 號(hào)樓寫(xiě)字樓加精裝住宅，銷售率約 30% 臵信麗都匯 2020625 12020 推出 108 套，銷售率約 90% 曙光國(guó)際 2020629 13500 一批次推出 B 座 618 層 106 套，銷售 82 套，銷售率約 77% 從上半年重點(diǎn)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)情況來(lái)看，大多數(shù)項(xiàng)目由于單體體量較大傾向于采取分批次銷售的方式推盤(pán)，經(jīng)過(guò)數(shù)月的蓄水 后，開(kāi)盤(pán)銷售率基本能達(dá)到 80%以上，開(kāi)盤(pán)熱銷的情形依舊較為普遍。 人民南路 SBD 寫(xiě)字樓整體檔次較高，市場(chǎng)發(fā)展成熟，租金水平也較高，租賃情況較好。主要商務(wù)板塊商務(wù)氛圍日趨成熟 促使寫(xiě)字樓租金不斷走高。成交方面，隨著項(xiàng)目推盤(pán)力度的加大，預(yù)計(jì)下半年成交量還將有明顯的上升，市場(chǎng)供需兩旺的情形將在下半年再度出現(xiàn)。 城市宏觀經(jīng)濟(jì)情況 城市 GDP 產(chǎn)值及增幅情況 2020 年龍泉驛區(qū) 億元 ,2020 年實(shí)現(xiàn) 億元， 2020 年實(shí)現(xiàn) GDP產(chǎn)值 億元，按照可比價(jià)計(jì)算，增幅為 37%。 九峰國(guó)際一期、九峰房車(chē)展示銷售中心建成投用，西部汽車(chē)城過(guò)渡市場(chǎng)正常營(yíng)運(yùn)，九峰國(guó)際二期加快建設(shè)；成功舉辦中國(guó)〃成都國(guó)際汽車(chē)精英賽和首屆中國(guó)〃成都全球汽車(chē)論壇。 城市固定資產(chǎn)投資情況 2020年，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 260億元，增長(zhǎng) %；實(shí)現(xiàn)規(guī)上工業(yè)增加值 207億元，增長(zhǎng) %，總量和增幅均居全市第一；完成全口徑財(cái)政收入 億元，增長(zhǎng) %；實(shí)現(xiàn)地方財(cái)政收入 ，增長(zhǎng) %；一般預(yù)算收入 億元，增長(zhǎng) %；社會(huì)消費(fèi)品零售總額實(shí)現(xiàn) ，增長(zhǎng) %；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 17790元，增加 1933元；農(nóng)民人均純收入 9000元，增加 1099元；人口自然增長(zhǎng)率控制在 ‰以內(nèi)。 百億企業(yè)集群、千億產(chǎn)業(yè)支柱、萬(wàn)億產(chǎn)業(yè)基地 —— 龍泉驛區(qū) (經(jīng)開(kāi)區(qū) )汽車(chē)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃中全新亮相的三個(gè)關(guān)鍵詞，彰顯出該區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)的磅礴大氣。 客家曲藝文化豐富，采茶歌、竹板歌尤為突顯南方曲藝精華，其中采茶歌與北方秧歌齊名。 ? 四川岳首工程機(jī)械有限公司 有廠房及辦公樓，占地面積 11 萬(wàn)平方米，建筑面積 9 萬(wàn)平方米；是從事筑路機(jī)械、建筑機(jī)械、發(fā)電機(jī)設(shè)備設(shè)計(jì)、制造、安裝、銷售的專業(yè)公司 ? 四川宜賓普什重機(jī)有限公司 有廠房及自己的總部基地，是五糧液集團(tuán)的以生產(chǎn)重型工程機(jī)械為主的大型現(xiàn)代化企業(yè)。 ? 一汽大眾汽車(chē)有限公司成都分公司 中國(guó)一汽集團(tuán)在中國(guó)西部建立的乘用車(chē)生產(chǎn)基地，總用地面積 1200 畝，總投資 40 億元，辦公大樓及廠房面積約 30 萬(wàn) 平米。成都市“一主七衛(wèi)”的大都市發(fā)展戰(zhàn)略已將龍泉驛區(qū)納入了大都市區(qū)規(guī)劃發(fā)展范圍，同時(shí)成都市東部副中心（繞城高速公路以內(nèi)）的建設(shè)，在區(qū)域宏觀戰(zhàn)略部署上將促使龍泉驛區(qū)的發(fā)展進(jìn)入一個(gè)全新的發(fā)展階段。工業(yè)衛(wèi)星城：是在現(xiàn)有龍泉城區(qū)的基礎(chǔ)上進(jìn)一步向西南方向和東北方向擴(kuò)展， 包括龍泉、大面、柏合、同安四個(gè)鎮(zhèn)。建成成都東部的綠色生態(tài)屏障，適度發(fā)展生態(tài)型住宅、生態(tài)旅游業(yè)和生態(tài)農(nóng)業(yè)。 城市用地規(guī)劃情況 ? 龍泉山脈規(guī)劃 ? 汽車(chē)產(chǎn)業(yè)區(qū)規(guī)劃 城市規(guī)劃小結(jié) ? 龍泉驛區(qū)城市功能結(jié)構(gòu)明確，工業(yè)區(qū)與經(jīng)濟(jì)文化、居住、教育區(qū)域分離，有效保證生態(tài)旅游文化城市特征。 ? 目前該區(qū)域?qū)懽謽亲饨鹁鶅r(jià) 30 元 /平米，物管費(fèi)用 10 元 /平米。部分公司選擇 4 層以上住宅為辦公區(qū)。 寫(xiě)字樓租賃客戶情況 ? 目前龍泉驛區(qū)城區(qū)租賃客戶主要分為本地中小型企業(yè)、外駐企業(yè)。 ? 項(xiàng)目右側(cè)用地待建設(shè)中，具體不詳，預(yù)計(jì)住宅項(xiàng)目。 市場(chǎng)定位的決定因素 ? 本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)為寫(xiě)字樓，開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)以贏取利潤(rùn)最大化為最終目的，因此，從土地成本和開(kāi)發(fā)成本加預(yù)期利潤(rùn)的角度出發(fā)，初步限定本案只能選擇高檔定位。本項(xiàng)目所具有的最大優(yōu)勢(shì)，即地理位臵優(yōu)越，其內(nèi)涵包括由此而擁有的各項(xiàng)優(yōu)勢(shì)，如 SWOT 中所述： ? 經(jīng)濟(jì)中心區(qū)一級(jí)輻射，地理位臵佳； ? 景觀資源相對(duì)豐富； ? 交通便利，離成都城區(qū)僅 15 分鐘車(chē)程； ? 價(jià)格較中心區(qū)具有明顯競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 案名建議 案名建議一 龍騰國(guó)際 釋義：以“龍泉”的龍字打頭，彰顯本案霸氣及首屈一指的形象定位 引申備選：龍騰四海國(guó)際 案名建議二 泉傾國(guó)際 釋義：以“龍泉”的泉字打頭，貼合區(qū)域特征，同時(shí)取義成語(yǔ)“權(quán)傾天下”，商家必爭(zhēng) 引申備選：泉傾天下國(guó)際 案名建議三 云際視界 釋義：站在巨人的肩膀上，視界，因你而改變。總體來(lái)說(shuō)，個(gè)人投資者及國(guó)內(nèi)使用者關(guān)注價(jià)格，國(guó)外投資者及使用者關(guān)注質(zhì)量。他們選擇房產(chǎn)會(huì)看重以下幾點(diǎn)： 第一， 最佳位臵， CBD 為其主要選擇區(qū)域； 第二， 樓盤(pán)的綜合品質(zhì)，達(dá) A 級(jí)標(biāo)準(zhǔn)； 第三， 現(xiàn)房； 第四， 相對(duì)獨(dú)立，便于管理，規(guī)模一萬(wàn)多平方米左右； 第五， 開(kāi)發(fā)商實(shí)力； 第六， 樓盤(pán)的知名度； 第七， 匹配的物業(yè)服務(wù)。 小投資者在物業(yè)選擇過(guò)程中，隨著經(jīng)驗(yàn)的積累，逐步關(guān)注開(kāi)發(fā)商的實(shí)力和物業(yè)的品牌。 ? 外資企業(yè) 外商投資企業(yè)及外國(guó)企業(yè)，外企多租用甲級(jí)寫(xiě)字樓，很多外資企業(yè)的發(fā)展已經(jīng)相當(dāng)規(guī)范和成熟，需要高品質(zhì)的寫(xiě)字樓，寫(xiě)字樓建設(shè)和國(guó)際接軌，整個(gè)的基礎(chǔ)設(shè)施、配 套，商務(wù)服務(wù)齊全。 小投資者選擇升值潛力大、租戶來(lái)源穩(wěn)的物業(yè)，特別是想做長(zhǎng)線的投資者對(duì)ＣＢＤ的投資前景頗有信心。國(guó)內(nèi)投資者更強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的高收益。對(duì)投資客戶的具體描述如下： ? 養(yǎng)老、保險(xiǎn)類國(guó)外基金 國(guó)外基金一般做長(zhǎng)線，需求目標(biāo)為 45 萬(wàn)方。故在進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷時(shí)，依照項(xiàng)目自身素質(zhì)及特點(diǎn)，正確劃分物業(yè)的客戶 對(duì)象，分析其消費(fèi)特征，便能使銷售工作做到有的放矢，取得事半功倍的效果。 綜合上所述，本項(xiàng)目具備準(zhǔn)高檔物業(yè)的基本條件和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，選擇高端偏下路線是可行的。 市場(chǎng)環(huán)境 目前及未來(lái)本項(xiàng)目所面臨的影響因素匯總?cè)缦拢? ? 政府政策政策扶植寫(xiě)字樓區(qū)域，發(fā)展前景看好 ? 區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不大 ? 區(qū)域企業(yè)不斷增加，對(duì)寫(xiě)字樓需求較大 ? 區(qū)域企業(yè)自建辦公樓較多 ? 總部經(jīng)濟(jì)港項(xiàng)目吸收了經(jīng)開(kāi)區(qū)成龍大道兩側(cè)眾多客戶 由此看來(lái)，本項(xiàng)目在潛在危機(jī)中，高檔物業(yè)市場(chǎng)又該如何確立自身競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)贏得競(jìng)爭(zhēng)呢？以下將對(duì)本案自身情況加以分析，試圖找到市場(chǎng)突破口。 T 威脅 ? 總部經(jīng)濟(jì)港不斷吸收客源，且已成規(guī)模，勢(shì)必成為區(qū)域辦公商務(wù)中心； ? 金融政策和政府房地產(chǎn)調(diào)控政策不明朗，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)將造成一定的影響。 ? 龍威酒店為市場(chǎng)租賃價(jià)格最高寫(xiě)字樓，檔次服務(wù)水平也較高，且無(wú)空臵， 說(shuō)明市場(chǎng)有對(duì)高端寫(xiě)字樓的需求。經(jīng)開(kāi)區(qū)寫(xiě)字樓主要用于自用辦公，主要購(gòu)買(mǎi)客戶群體為經(jīng)開(kāi)區(qū)生產(chǎn)型企業(yè)、生產(chǎn)型企業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)、民間組織機(jī)構(gòu)、與龍泉驛區(qū)開(kāi)發(fā)密切開(kāi)發(fā)商和合作伙伴等。 ? 三期還未列入銷售，現(xiàn)階段對(duì)剩余房源推銷。經(jīng)開(kāi)區(qū)總部基地性質(zhì)樓盤(pán)總部經(jīng)濟(jì)港目前存有大量寫(xiě)字樓。 ? 一 條戰(zhàn)略主線 —— 發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)，依靠工業(yè)化帶動(dòng)城市化。抓好風(fēng)景生態(tài)建設(shè)，發(fā)展文化旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)和教育業(yè)。以充滿書(shū)香的氛圍，洋溢運(yùn)動(dòng)健康的旋律。 ? 龍泉驛區(qū)國(guó)民生產(chǎn)總值（ GDP）的持續(xù)增長(zhǎng)是寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展的首要前提；作為現(xiàn)代化工業(yè)城市，城市發(fā)展對(duì)工業(yè)依賴較大。主營(yíng)業(yè)務(wù)是：系列輪式裝載機(jī)、振動(dòng)式壓路機(jī)、平地機(jī)和液壓挖掘機(jī)的研發(fā)、制造、銷售、服務(wù)，目前是中國(guó)西南地區(qū)規(guī)模最大的工程機(jī)械基地。 ? 龍泉經(jīng)開(kāi)區(qū)收入過(guò)億元的工業(yè)企業(yè)達(dá) 65 家；年銷售收入過(guò) 10 億元的工業(yè)企業(yè) 9 家。成渝鐵路穿境而過(guò)，成昆鐵路及其貨運(yùn)外繞線繞境而行，以驛都大道、成龍大道、成洛大道、成渝高速、成南高速、繞城高速東段、五環(huán)路東段（汽車(chē)城大道）、成環(huán)路等公路為骨干，對(duì)接成都中心城區(qū)的交通網(wǎng)絡(luò)基本覆蓋全境 。新建商品住宅銷售 19122 套、 187 萬(wàn)平方米；商業(yè) 1569 套、 萬(wàn)平方米；車(chē)庫(kù) 1259 個(gè)、 萬(wàn)平方米；全區(qū)二手房成交 6985套，面積 萬(wàn)平方米，同比下降 1%；全區(qū)商品房銷售均價(jià) 4602 元 /平方米，增長(zhǎng) 19%。 二是物流產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展。 一汽大眾一期、一汽豐田、專用汽車(chē)等實(shí)現(xiàn)批量生產(chǎn)，吉利全球鷹 SUV 下線試產(chǎn)，川汽 F99城市越野上市銷售，川汽新能源汽車(chē)投入試點(diǎn)示范運(yùn)營(yíng)，一汽大眾二期 35萬(wàn)輛擴(kuò)能項(xiàng)目進(jìn)入設(shè)備安裝調(diào)試階段，一汽客車(chē)加快建設(shè)；神鋼挖掘機(jī)、南車(chē)掘進(jìn)機(jī)、海瑞克盾構(gòu)機(jī)等 7個(gè)整機(jī)項(xiàng)目產(chǎn)量不斷增長(zhǎng)；汽車(chē)整車(chē)投資 69億元，占工業(yè)投資總額的 %；整車(chē)（機(jī)）年產(chǎn)