4論我國(guó)土地物權(quán)制度(編輯修改稿)
2025-09-09 10:19 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 法學(xué)者主張以地上權(quán)概念取代 “ 土地使用權(quán) ”概念。筆者 亦認(rèn)為采用地上權(quán)概念有助于我國(guó)土地物權(quán)體系的建立。但也應(yīng)看到：地上權(quán)是在土地私有制條件下產(chǎn)生的概念，地上權(quán)的內(nèi)容廣于我國(guó)的國(guó)有土地使用權(quán)概念，即地上權(quán)還包含了非開發(fā)性經(jīng)營(yíng)的宅基地使用權(quán)。故在我國(guó)采用地上權(quán)概念，只須明確在他人土地上從事建筑及開發(fā)為其內(nèi)容，這樣現(xiàn)行的國(guó)有土地使用權(quán)，農(nóng)村或城鎮(zhèn)集體土地的宅基地使用權(quán)均包括于其中，至于哪些地上權(quán)可以進(jìn)行交易則可由法律規(guī)定解決。至于有些學(xué)者所認(rèn)為應(yīng)成為一項(xiàng)獨(dú)立物權(quán)的土地開發(fā)權(quán)、土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，實(shí)際上均僅為地上權(quán)的內(nèi)容或權(quán)能，已為地上權(quán)概念的內(nèi)容所包括，并無(wú)獨(dú)立的必要。 我國(guó)選擇地上權(quán)（下述均用地上權(quán)概念代替土地使用權(quán)概念）作為國(guó)有土地使用制度改革的出發(fā)點(diǎn)，其原因在于： ① 確保土地公有制； ② 擔(dān)保物權(quán)（不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保物權(quán)僅有抵押權(quán)一種）在性質(zhì)上雖為他物權(quán)，但它追求的是土地的交換價(jià)值，倘以土地所有權(quán)作為抵押權(quán)的標(biāo)的，則在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)即會(huì)導(dǎo)致土地所有權(quán)的移 第 6 頁(yè) 共 11 頁(yè) 轉(zhuǎn)，此與堅(jiān)持土地國(guó)有原則不符； ③ 地上權(quán)是以追求土地的使用價(jià)值為內(nèi)容的用益物權(quán)，地上權(quán)的享有與行使以實(shí)際占有土地為其基本條件，地上權(quán)的移轉(zhuǎn)與流通，必導(dǎo)致土地 占有人（即利用人）的不斷變動(dòng)，這樣在有序的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)條 件下地上權(quán)的流轉(zhuǎn)，就必帶動(dòng)土地流轉(zhuǎn)到最佳的利用人手中，而絲毫不動(dòng)搖國(guó)家所有人的地位。這樣在私有制國(guó)家以土地所有權(quán)與地上權(quán)為二元交易標(biāo)的模式，在我國(guó)因公有制度原因就僅能體現(xiàn)為以地上權(quán)為交易標(biāo)的一元模式。目前，城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)依行政劃撥或出讓合同而取得，在性質(zhì)上這兩種土地使用權(quán)（地上權(quán)）均應(yīng)為物權(quán)，只是因取得方式不同而在權(quán)利效力上有所差異。 地上權(quán)的移轉(zhuǎn)，自民法上看即為地上權(quán)人對(duì)其權(quán)利標(biāo)的 地上權(quán)依法律行為方式所作的法律上的處分，即地上權(quán)人對(duì)其所擁有的地上權(quán)享有處分權(quán)。此處分權(quán)的享有為地上權(quán)交易市場(chǎng) 得以形成的法律邏輯起點(diǎn)。地上權(quán)人處分地上權(quán)行為的方式大體有買賣、互易、贈(zèng)與、設(shè)定抵押權(quán)等。買賣、互易、贈(zèng)與（此為非交易方式）為依債權(quán)行為方式使地上權(quán)產(chǎn)生變動(dòng)；而設(shè)定抵押權(quán)則是在地上權(quán)之上再設(shè)定一項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保物權(quán)，于被擔(dān)保的債務(wù)人不履行債務(wù)而導(dǎo)致抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，通過(guò)變賣、拍賣（在我國(guó)現(xiàn)行法上就土地使用權(quán)抵押只允許以拍賣方式實(shí)現(xiàn)）而使地上權(quán)發(fā)生變動(dòng)。故就土地所有權(quán)、地上權(quán)與地上權(quán)之抵押權(quán)三者的關(guān)系來(lái) 第 7 頁(yè) 共 11 頁(yè) 講，構(gòu)成立體層次的物權(quán)關(guān)系，即由國(guó)家土地所有權(quán)中派生出地上權(quán)，再在地上權(quán)之上設(shè)定抵押權(quán)，前者以土地為標(biāo)的，后者則以地 上權(quán)為標(biāo)的。地上權(quán)人通過(guò)買賣、互易、設(shè)定抵押權(quán)等方式使地上權(quán)進(jìn)入流通領(lǐng)域，進(jìn)而形成房地產(chǎn)交易的二級(jí)、三級(jí) ……市場(chǎng)。 地上權(quán)可否成為租賃行為的標(biāo)的，因 1990 年《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓與轉(zhuǎn)讓暫行條例》與 1995 年《城市房地產(chǎn)管理法》先后規(guī)定的不同而有爭(zhēng)議。租賃權(quán)雖然在近現(xiàn)代民法 中有物權(quán)化的趨勢(shì)，但仍屬債權(quán)，且是以對(duì)標(biāo)的的用益（即追求使用價(jià)
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