【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 00 平米空地 在建在售項(xiàng)目：（９項(xiàng)） （ 1） 、榆次新興時(shí)代廣場(chǎng)：框剪結(jié)構(gòu)， 97 米，地下二層，地上 30 層，共計(jì) 平米 1) （ ２ ） 、匯隆商城： 0354— 3982566 （ 3） 、瀟河灣：東方地產(chǎn)，現(xiàn)在開(kāi)發(fā) 10000 平米左右，錦綸路南口東側(cè)0354— 2068888,2069999 （ 4） 、陽(yáng)光城市廣場(chǎng)：榆次區(qū)順城街６號(hào)（ 901 公交購(gòu)物中心南站下，晉中第一人民醫(yī)院正對(duì)面） 0354— 2085266， 2085299 （ 5） 、晉中華融房產(chǎn)建筑公司： 華苑小區(qū)銷售５號(hào)樓，之前的已經(jīng)售完，均價(jià) 1500 元／平米，中國(guó)工商銀行提供十年五成貸款或者三次付款（訂合同付 60％，封頂 20％，交付使用 20％） （ 6） 、金輝花園：開(kāi)發(fā)商：晉中通宇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，均價(jià) 2180 元／平米， 20xx 年 10 月交房，三種戶型： 平米（四室兩廳一衛(wèi)）， 平米（四室兩廳兩衛(wèi)）， 平米（四室兩廳兩衛(wèi)），校園路， 0354－3111188， 3111288 （ 7） 、眾邦新城：住宅均價(jià) 2180 元／平米，商鋪 3780 元／平米，兩種戶型： 平米（三室兩廳兩衛(wèi) ）， 平米（兩室兩廳一衛(wèi)）， 0354－3112121， 3112255，校園路 （ 8） 、柳北小區(qū)： 20xx 年 12 月已交房，柳北巷 一期：均價(jià) 1188 元／平米， 77－ 128 平米，已售完 二期：期限價(jià)格未定， 77－ 90 平米，一次付款 折，分期付款先付 70％，地下室 500 元／平米 開(kāi)發(fā)商：榆次金暉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 （ 9） 、天河娛樂(lè)城：晉中市華瑞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，門面房自己經(jīng)營(yíng)，歌廳，迪吧（ 4300－ 20xx 平米）起價(jià) 2900 元，均價(jià) 3350 元，一次付款或分五年付清 。 （ 四 ） 、項(xiàng)目匯總分析 在售項(xiàng) 目產(chǎn)品分析： 在此我們將現(xiàn)階段開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品分成住宅類、商鋪類、辦公類及娛樂(lè)類四部分分別進(jìn)行匯總分析： 長(zhǎng)安大學(xué)繼續(xù)教育學(xué)院 畢 業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 第 14 頁(yè) 共 37 頁(yè) 1） 、 住宅項(xiàng)目匯總分析： 項(xiàng)目列表： 項(xiàng)目名稱 面積 住宅起價(jià) 住宅均 價(jià) 商鋪價(jià)格 物業(yè)管理 費(fèi) 銷售率 榆次順馳 16 未定 1800 5300 元 /月平米 40% 田森嘉園 小區(qū)分為 A 、 B 兩區(qū)： A 區(qū) 為兩 座 12層框剪結(jié) 構(gòu) ，一 座 16層 住 宅 組成 ； B 區(qū) 未開(kāi) 發(fā) 2300 2500 5000 — 1 元/月平米 50% 御璟 城市花園 10棟六層住宅， 9棟洋房， 8棟臨街旺鋪（共計(jì) 20萬(wàn)平米） 1680 1900 2層5400， 3 層2800 公攤10% 元 /月/平米 3月 27日正式銷售，洋房90% 恒基地產(chǎn) 1100 1300 未定 元 /月/平米 住宅100% 錦繡新城 五棟 12 層小高層住宅， 1880 2180 / — 元 /月 /平米 一期 80%二期未開(kāi)盤(pán) 2） 、商鋪?lái)?xiàng)目匯總分析： 物業(yè)名稱 總面積（平米） 起價(jià)（元） 最高價(jià)（元） 均價(jià)（元） 銷售率 陽(yáng)光城市廣場(chǎng) 20xx0 8000 120xx 10000 60% 富邦商用樓 38 4000 7000 5000 90% 恒基地產(chǎn) 20xx 4000 5000 4300 100% 新世界國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng) 24000 10000 24000 11000 92％ 3） 、辦公項(xiàng)目匯總分析： 物業(yè)名稱 總面積（平米） 起價(jià)（元） 均價(jià)（元） 銷售率 陽(yáng)光 SOHU 20xx0 / 3000 60% 恒基地產(chǎn) 6000 3000 3500 未開(kāi)盤(pán) 晉商國(guó)際 30000 4000 長(zhǎng)安大學(xué)繼續(xù)教育學(xué)院 畢 業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 第 15 頁(yè) 共 37 頁(yè) 4） 、娛樂(lè)項(xiàng)目分析： 本次調(diào)研涉及此類項(xiàng)目共一個(gè)：天河娛樂(lè)城 總面積（平米） 總套數(shù) 起價(jià)（元 均價(jià)（元） 銷售率 物業(yè)管理費(fèi) 40000 318 2900 3100 50% 每戶 450 元 /月 該項(xiàng)目屬于政府支持項(xiàng)目，目的在于規(guī)范當(dāng)?shù)貖蕵?lè)業(yè)，而且老板在當(dāng)?shù)赜幸欢ㄉ鐣?huì)背景； 該項(xiàng)目在屬于當(dāng)?shù)刈畲蟮膴蕵?lè)項(xiàng)目，交通發(fā)達(dá)、停車方便，又有一賓館作為其配套項(xiàng)目，方便外地顧客住宿，消費(fèi)，所以不但能夠吸引本地顧客，而且能夠有效的留住外地顧客； 該項(xiàng)目在銷售方面采取了返租活動(dòng)：凡在 06年 3月份之前交清房款的客戶，在未來(lái)的六年零兩個(gè)月就能夠通過(guò)每年的返租收回 100%的房款 。 由于當(dāng)前銷售狀況不是很好，所以我們能夠看出娛樂(lè)項(xiàng)目的銷售在榆次還是有很大難度的。 （ 1）區(qū)域分析： 榆次的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)目前是主要集中在新城地區(qū)，這是因?yàn)槔铣悄玫乇容^困難，大多為單位自建項(xiàng)目；從現(xiàn)在土地儲(chǔ)備情況來(lái)看：城市的東北部，開(kāi)發(fā)區(qū)的西部，城市東南部留有大量的空地，預(yù)計(jì)這些區(qū)域?qū)⑿纬上乱惠嗛_(kāi)發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域！ 但是我們必需考慮到： 1） 、東北部緊鄰榆次工業(yè)園區(qū)，所以要考慮到污染對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的影響，但由于其與太原市和榆次開(kāi)發(fā)區(qū)的特殊位置，這一區(qū)域可以考慮興建娛樂(lè)類項(xiàng)目； 2） 、開(kāi)發(fā)區(qū) 的西部有大量的空地，但是由于本區(qū)域受政府政策的影響較大，加之現(xiàn)在人氣較弱，所以投資商業(yè)、住宅、娛樂(lè)類項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較大，在沒(méi)有政策支持的情況下投資需要謹(jǐn)慎考慮，適當(dāng)?shù)拈_(kāi)發(fā)辦公類項(xiàng)目較為穩(wěn)妥； 3） 、東南部區(qū)域因?yàn)楝F(xiàn)階段已經(jīng)有：陽(yáng)光花園、錦繡新城和榆次鴻遠(yuǎn)住宅建設(shè)有限公司項(xiàng)目的成功銷售，小南關(guān)大規(guī)模的經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)的興建以及瀟河灣小區(qū)的籌建，所以客戶群已經(jīng)被二度開(kāi)發(fā)，再興建商品房，銷售難度很大。 （ 2）價(jià)格分析： 1） 、一般性六層以下住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，均價(jià)在 1500 元 /平米以下； 2） 、高檔小 區(qū)六層一下住宅平均售價(jià) 20xx 元 /平米左右； 3） 、層住宅均價(jià)在 2500 元 /平米左右； 4） 、商鋪均價(jià)在 4000 元 /平米和 5000 元 /平米兩個(gè)主力價(jià)位波動(dòng)； 長(zhǎng)安大學(xué)繼續(xù)教育學(xué)院 畢 業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 第 16 頁(yè) 共 37 頁(yè) （ 3）戶型面積分析： 主力戶型面積在 90 平米左右，大戶型一般集中于 120 平米、 150 平米，戶型以兩室兩廳一衛(wèi)、三室兩廳兩衛(wèi)為主。 對(duì)于榆次地級(jí)市的需求狀況，當(dāng)前小戶型比較缺乏，適當(dāng)?shù)拈_(kāi)發(fā)絕對(duì)熱銷，但是對(duì)于沒(méi)有太大住房壓力的大多數(shù)市民來(lái)說(shuō)，購(gòu)買小戶型會(huì)使有限的資金 難以變現(xiàn)，所以大多數(shù)會(huì)考慮到一步到位。小戶型的消費(fèi)群體主要是 ： 1）地市以下經(jīng)商、打工人群； 2）城市中的有較高學(xué)歷的年青人； 3）一些投資人群。 （ 4）消費(fèi)群體分析： 1） 、大批單位集資房的興建，使得大多數(shù)公務(wù)員以及單位職工可以輕松的購(gòu)買到房屋，使得很大一部分消費(fèi)者的購(gòu)買需求減弱。 2） 、當(dāng)前開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的熱銷，導(dǎo)致市場(chǎng)后入者的消費(fèi)群體減少； 3） 、由于榆次地理環(huán)境的特殊性，使得一部分晉中市的消費(fèi)者更趨于在省會(huì)太原市購(gòu)買房屋； 4） 、本地高學(xué)歷、高收入者的相對(duì)缺乏，不能形成持續(xù)不斷的購(gòu)買源。 總之，由于當(dāng)?shù)刭?gòu)買群體具有局限性，開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)項(xiàng) 目前需謹(jǐn)慎。 （ 5）其它因素分析： 對(duì)于榆次的房地產(chǎn)市場(chǎng)，由于城市規(guī)模的限制，房屋價(jià)格成為購(gòu)房的決定性因素，小區(qū)的建設(shè)也是一個(gè)重要因素，而在一些大城市購(gòu)房要考慮的交通、購(gòu)物、教育等因素對(duì)于消費(fèi)者的影響只是存在于個(gè)體。 （ 6）當(dāng)前銷售分析： 當(dāng)前榆次正處于第一輪房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的銷售周期，當(dāng)前銷售呈現(xiàn)出的態(tài)勢(shì)有： 1） 、由于城市消費(fèi)者住房壓力并不強(qiáng)烈，有相當(dāng)一部分人對(duì)于購(gòu)房持觀望態(tài)度，房屋銷售除團(tuán)購(gòu)?fù)?，總體銷售處于慢熱階段； 2） 、小區(qū)的規(guī)劃成為吸引購(gòu)買行為的一個(gè)重要因素，這深刻體現(xiàn)了中 小城市消費(fèi)者對(duì)于安康生活的渴望； 3） 、消費(fèi)者在現(xiàn)階段本著就近的原則購(gòu)買房屋； 4） 、絕大多數(shù)消費(fèi)者比較認(rèn)同 1500 元 /平米的房屋價(jià)格，認(rèn)為當(dāng)前房?jī)r(jià)較高； 5） 、需求面積大多集中于 90 平米左右，三室的房屋較為熱銷 。 第四章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn) 一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)形成模式 長(zhǎng)安大學(xué)繼續(xù)教育學(xué)院 畢 業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 第 17 頁(yè) 共 37 頁(yè) 經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)的實(shí)質(zhì)是尋求、識(shí)別、把握企業(yè)可進(jìn)取的市場(chǎng)空間。 經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)是外部市場(chǎng)、環(huán)境條件中的有利條件的綜合態(tài)勢(shì)與企業(yè)本身優(yōu)勢(shì)的結(jié)合。 經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)化為項(xiàng)目個(gè)性以后，即成為在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)點(diǎn)、競(jìng)爭(zhēng) 點(diǎn)、賣點(diǎn)。 二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn) 本報(bào)告一、二、三部分對(duì)該項(xiàng)目作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析時(shí)，已作了許多討論。現(xiàn)對(duì)該項(xiàng)目真正的、突出于 榆次 區(qū) 住宅市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)點(diǎn)集中如下。 （ 1）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期幾年內(nèi)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)大“勢(shì)”。 ① 國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)走出低谷，進(jìn)入上升繁榮期，恰恰是本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期。 ② 住宅業(yè)房改、金融、投資、財(cái)政、市場(chǎng)管理等政策逐步到位，住宅業(yè)將面臨有利的政策法規(guī)環(huán)境。 ③ 置業(yè)意識(shí) —— 古往今來(lái)中國(guó)文化觀念的組成部分，已經(jīng)重新泛起，并將成為全社會(huì)占主導(dǎo)地位的消費(fèi)觀念。全社會(huì)小康后的家庭消費(fèi)將首先集中在住房條件的改善方面。 （ 2）項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)與地段優(yōu)勢(shì)及其發(fā)展空間與規(guī)模 ① 純正板式小高層出不窮 ； ② 設(shè)計(jì)師巧妙運(yùn)用自然坡地，創(chuàng)造出步步有景，步移景異的觀景效果，融密居家、開(kāi)闊視野于一體。豐富您的自然坡地生活 ； ③ 晉中首家自然坡地景觀社區(qū) ； ④鬧市繁華，桃源寧?kù)o，切換 只 需 3 分鐘； ⑤學(xué)校、醫(yī)院、 銀行、郵局環(huán)伺以待； ⑥特聘物業(yè)公司，全方位服務(wù)您的品質(zhì)第一流。 （ 3）項(xiàng)目公司企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)核心與公共關(guān)系狀態(tài)。 ① 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)核心可實(shí)行新組建的班子，在人事、財(cái)務(wù)管理等方面可實(shí)行全新的體制， ② 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)層經(jīng)營(yíng)思想應(yīng)以營(yíng)造精品品牌，為 榆次 市人民作出貢獻(xiàn)。 ③ 項(xiàng)目也可以運(yùn)行類似于 BOT 模式，這也將將得到政府的充分支持。 上述這些優(yōu)勢(shì)點(diǎn)的正確運(yùn)用，有利于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的打造良好的基礎(chǔ)。 第五章 項(xiàng)目定位 面 對(duì)競(jìng)爭(zhēng)激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)，公司要建立自己的品牌與形象，就必須長(zhǎng)、短目標(biāo)兼顧，為實(shí)施品牌戰(zhàn)略，在本項(xiàng)目定位時(shí)，須將區(qū)域，交通環(huán)境、配套 長(zhǎng)安大學(xué)繼續(xù)教育學(xué)院 畢 業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 第 18 頁(yè) 共 37 頁(yè) 設(shè)施，人文文化等各種因素綜合考慮。 一、目標(biāo)市場(chǎng)定位 ? 上東庭院位于 榆 次區(qū)東南人文生態(tài)區(qū)域。西傍中央商圈，南鄰榆次老城旅游街區(qū) ，這決定了主體目標(biāo)對(duì)象為 榆次區(qū) 周邊地區(qū)的中高層消費(fèi)群。 ? 消費(fèi)群界定 1. 高校、科研院所高級(jí)職稱人士 2. 民營(yíng)或私營(yíng)企業(yè)家或個(gè)體老板 3. 行政企業(yè)事業(yè)單位的主管級(jí)領(lǐng)導(dǎo) 4. 附近居民區(qū)部分富裕居民購(gòu)房和二次換房的需要 ? 年齡判斷在 30－ 45 歲 購(gòu)買目的比例依次判斷為：純自住、自住 兼投資型、其它。 二、產(chǎn)品定位 根據(jù)對(duì)項(xiàng)目周邊環(huán)境及物業(yè)市場(chǎng)的調(diào)查分析，將項(xiàng)目定位為中等檔次，這是基于激烈競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)狀況以及項(xiàng)目所處的環(huán)境和位為的前提而作出的明智決策 ,主要原因是 : ，項(xiàng)目區(qū)位位置遠(yuǎn)離市中心，成本較低。 。 ,各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施和市政設(shè)施都快更上。 上東庭院 在該區(qū)域內(nèi)具有其他物業(yè)不可替代的優(yōu)勢(shì)。 （產(chǎn)品定位的具體建議見(jiàn)第六章項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)建議。） 第六章 項(xiàng)目 規(guī)劃、建筑 建設(shè) 建議 一、項(xiàng)目總體規(guī)劃建議 ①由于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，在規(guī)劃設(shè)計(jì)中既要立足現(xiàn)實(shí)，又要著眼未來(lái)，充分體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的策略，建議在總體規(guī)劃設(shè)計(jì)中，將地塊分成若干個(gè)相對(duì)獨(dú)立的功能組團(tuán)，以利于分期開(kāi)發(fā)，每一組團(tuán)可根據(jù)開(kāi)發(fā)時(shí)的市場(chǎng)情況進(jìn)行單獨(dú)設(shè)計(jì)。 ②總體規(guī)劃中應(yīng)盡可能兼顧到本地塊的周邊環(huán)境，尤其要注意項(xiàng)目建成后的周邊景觀以及社區(qū)人員的視覺(jué)效果。 突出環(huán)境設(shè)計(jì)的宗旨，以 “ 綠地中的公建 ” 和 “ 公建中的綠地 ” 兩個(gè)手法營(yíng)造兩個(gè)中心，形 長(zhǎng)安大學(xué)繼續(xù)教育學(xué)院 畢 業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 第 19 頁(yè) 共 37 頁(yè) 成集中景觀，有效利用土地，發(fā)揮投資潛能，突出 21 世紀(jì)居住社區(qū)的整體特色 。 ③總 體上來(lái)說(shuō)， 上東庭院 的規(guī)劃方案中建筑單體設(shè)計(jì)采用靈活的戶型和變化的立體效果。 ④雖然小區(qū)的目標(biāo)顧客屬中低收入的階層，私家車相對(duì)不多，但在規(guī)劃上，未來(lái) 上東庭院 業(yè)主中因?yàn)槲恢玫脑驅(qū)⒉糠謸碛兴郊臆嚕虼?，建議在小區(qū)的交通方面，充分做到人車分流并且規(guī)劃好停車位。 ⑤ 在設(shè)計(jì)規(guī)劃上，建立