【文章內(nèi)容簡介】 改造、工程形象等內(nèi)外包裝方面有良好形象展示，模型、樓書、展板等銷售工具齊備的情況下入市，才能彰顯出本項(xiàng)目的氣勢與發(fā)展商的雄厚實(shí)力，增強(qiáng)客戶對項(xiàng)目的信心。 無造勢不入市：在房地產(chǎn)市場如此激烈的競爭態(tài)勢下，業(yè)內(nèi)人士公認(rèn)：“無造勢即無市場”。入市前的宣傳造勢與形象展示對前期的銷售及客戶心理具有較大影響，因此在項(xiàng)目入市前必須要有足夠的宣傳造勢，能夠初步建立品牌形象并吸引客戶關(guān)注，為前期銷售作市場鋪墊。 綜合考慮以上因素，我們建議開盤時間定在 2023年 6月，先以 l聯(lián)排別墅項(xiàng)目入市引爆市場。 ? 別墅大盤操作，為后期打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)和形象，并預(yù)留產(chǎn)品及市場通道； ? 基于本項(xiàng)目為大體量的綜合產(chǎn)品，以及其創(chuàng)新性、發(fā)展性的特點(diǎn)，采用多層次多節(jié)奏的新推廣策略； ? 利用客戶群體深度趨同性強(qiáng)的特點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)客群寬度與深度挖掘，實(shí)施定向銷售； ? 基于產(chǎn)品與市場形象相結(jié)合的精準(zhǔn)營銷，為快速消化與價格拉升創(chuàng)造條件。 營銷思路 為求廣告有效運(yùn)用并達(dá)到預(yù)期之聲勢和銷售，依照廣告集中以及分散原則，將廣告適度分期。 （ 1）引導(dǎo)期 運(yùn)用報紙軟廣告、電視臺為告知， DM、看板、工地圍版、售樓處展示等點(diǎn)與面的配合，迅速建立商品知名度。 （ 2）公開期 重點(diǎn)在商品認(rèn)知與銷售，因此以大幅報紙和電視廣告，增加傳播頻率，深入淺出地加強(qiáng)商品宣傳，DM和海報攻勢重復(fù)運(yùn)用，并投入夾報媒體，使產(chǎn)品完全為消費(fèi)者所認(rèn)知。特別安排開盤 SP活動，高端活動和樣板房示范區(qū)以期聚集人氣，一炮而紅。 （ 3）強(qiáng)銷期 重點(diǎn)在商品促銷，大量運(yùn)用夾報，擴(kuò)大報紙版面，以直接有力的訴求，打動消費(fèi)者，配合 SP活動，創(chuàng)造銷售高峰。 （ 4）繼續(xù)期 重點(diǎn)在保持商品印象，報紙、夾報、海報機(jī)動運(yùn)用，使廣告和銷售相輔相成，創(chuàng)造項(xiàng)目 100%完成率。 銷售分期構(gòu)想 全市尺度：針對生活方式，以介質(zhì)和戶外為主。 區(qū)域尺度：針對引領(lǐng)創(chuàng)新，以引導(dǎo)攔截和活動為主。 項(xiàng)目尺度：針對產(chǎn)品細(xì)節(jié)，以現(xiàn)場氛圍營造為主。 遞進(jìn)的橫向推廣策略 創(chuàng)新 市場的創(chuàng)新 依托于產(chǎn)品素質(zhì)和大盤規(guī)劃 構(gòu)筑共振體系，擁有自己的成長動力，創(chuàng)造居住居住價值 完全區(qū)別于以往市場現(xiàn)存的住宅區(qū)，顛覆傳統(tǒng)客群和推廣模式 引領(lǐng) 引領(lǐng)產(chǎn)品 引領(lǐng)市場 注重產(chǎn)品、市場、客戶相互關(guān)聯(lián)， 組成完整的有機(jī)體 建筑與自然、生活相融合，打造完美標(biāo)準(zhǔn) 脫離按部就班，倡導(dǎo)新的生活方式 共生 為客戶打造新的生活方式 客戶的不斷共振，市場形象不斷完善 塑造可持續(xù)發(fā)展的市場動力 與客戶共生 與產(chǎn)品共生 價值取向：基于產(chǎn)品 高于產(chǎn)品 以生活方式為主軸，而非產(chǎn)品的直接利益。源于產(chǎn)品，但高于產(chǎn)品，占領(lǐng)生活方式的心理區(qū)位。為后繼的項(xiàng)目開發(fā)和產(chǎn)品開發(fā)建立延展性。 優(yōu)質(zhì)稀缺是產(chǎn)品本身的核心價值和競爭力，從以為核心賣點(diǎn)的產(chǎn)品層出發(fā)，聯(lián)系到法式優(yōu)雅生活的追求與實(shí)現(xiàn)，最終到達(dá)法國生活文化品牌。 品牌高度 房地產(chǎn)營銷的 做客戶的 驚喜感 創(chuàng)造 客戶的需求 這就意味著營銷所做的 是創(chuàng)造客戶沒見過的、沒玩過的、沒享受過的 我們在給客戶更多的 【 第一次 】 體驗(yàn) 以本項(xiàng)目為客戶創(chuàng)造更多驚喜，從而締造傳奇 》》 ∨ ∨ ∨ ∨ 針對目標(biāo)客群的生活意識與形態(tài)：推廣手段上應(yīng)特別強(qiáng)化 ● 電臺 ● 公路戶外媒體 ● Party通路行銷 ● 軟性新聞 ● 高端 SP公關(guān)活動 ● 創(chuàng)新傳播：聲媒推廣 ● 現(xiàn)場體驗(yàn)式營銷 （售樓中心與樣板房等） ● 俱樂部 /客戶會 ● 定向直投 ●高端雜志 ●地標(biāo)建筑外立面投影廣告 …… （一）俱樂部運(yùn)作計(jì)劃 —特殊的公關(guān)運(yùn)作戰(zhàn)術(shù) A） 排他性是稀缺性的經(jīng)濟(jì)孿生物。 在地產(chǎn)異常競爭激烈的今天，大眾傳播廣告只能夠最大程度的吸引消費(fèi)者關(guān)注，而真正的物質(zhì)打擊意味著具有深入消費(fèi)者生活習(xí)慣的各種服務(wù)措施。 建議門成立一個丏供業(yè)主內(nèi)部的會員制 CLUB，它既是一種小眾會員制參與的活動形式，也是一個高端營銷方式，它將體現(xiàn)出發(fā)展商對客戶持續(xù)不斷的人文關(guān)懷。 B）提升本案階層品位的俱樂部活動內(nèi)容 對于社交經(jīng)驗(yàn)豐富的本案客群來說，常規(guī)的公關(guān)活動不能夠令其深刻參與，只有符合其身份和習(xí)慣的小眾活動（私密而尊寵），才能夠引起其參與的興致。建立項(xiàng)目客戶組織和客戶通訊，鎖定忠誠客戶，為迚一步市場滲透和占領(lǐng)建立客戶基礎(chǔ)。 （二）現(xiàn)場體驗(yàn)式營銷策略 A） 營銷中心：高貴華麗 ， 大氣尊貴 ， 風(fēng)格獨(dú)特 ， 有強(qiáng)烈的法國異域風(fēng)情 。 營銷中心正 中央可設(shè)一小型旋轉(zhuǎn)舞臺 ， 可放白色三角鋼琴 ， 開盤 ， 節(jié)假日可設(shè)電聲小提琴表演 。 可分為接待區(qū) 、 展示區(qū)和休閑觀景區(qū) ， 可設(shè)音樂咖啡茶座 、 和生活畫廊 、 藝術(shù)品展示 區(qū)等 。 法國風(fēng)情等特色元素的運(yùn)用：音樂 、 咖啡 、 紅酒 、 繪畫 、 雕塑 、 書籍 、 香水 ， 都將成為我們的形象載體。 注重室外 賣場 的 營造，利用多重氛圍增強(qiáng)客戶影響力。 （風(fēng)格示意圖） 我們的項(xiàng)目產(chǎn)品是區(qū)域市場最好的別墅社區(qū)。需要從客戶接觸項(xiàng)目開始，更好地展現(xiàn)樓盤的形象氣質(zhì)，深切地體會到原味歐式生活的印記，因此售樓處的包裝設(shè)計(jì)尤為重要。 接待中心以當(dāng)?shù)馗咭?guī)格的水準(zhǔn)建造裝修，一方面符合別墅類產(chǎn)品購買者的身份認(rèn)同的心理，另一方面與其他別墅樓盤拉開較大差距。售樓處風(fēng)格和項(xiàng)目風(fēng)格保持一致，體現(xiàn)項(xiàng)目豪宅領(lǐng)袖地位，展現(xiàn)現(xiàn)代法式異域風(fēng)情。 內(nèi)環(huán)境裝飾體現(xiàn)豪華氣派的高端品質(zhì)形象，細(xì)節(jié)之處突顯不凡品味。 ○ 溫泉 SPA ○ 健身 、 瑜伽館；視聽及 KTV豪華包房 ○ 保齡球 ○ 兒童娛樂 、 斯諾克臺球 、 貴賓棋牌 B）會所建議 從市場調(diào)研中得知， 35%的客戶對社區(qū)的會所要求設(shè)施齊全的，尤其是高端項(xiàng)目，會所是進(jìn)行全層交際的主要場所。但是目前區(qū)域市場對會所的展示功能及以后的服務(wù)功能還處于盲區(qū)， 所以建議本案重視會所的服務(wù)配套，將會所打造成本案的重要賣點(diǎn)，支撐項(xiàng)目的高端形象，將會所打造成圈層社交平臺 ? 法國藝術(shù)廣場 ? 法國風(fēng)情雕塑 ? 現(xiàn)代巴黎風(fēng)情館（攝影展、藝術(shù)沙龍） ? 放映區(qū)投影（形象廣告、專題篇、 3D片） ? 模型區(qū)、燈光模型 ? 法國鋼琴吧：點(diǎn)唱機(jī)、樂隊(duì)表演區(qū) ? 池畔露天咖啡座 ? 燈光工程 Ｃ）大門及景觀樣板區(qū)設(shè)計(jì) 售樓處門頭大氣、尊貴、醒目，延續(xù)唯美典雅法式建筑風(fēng)格，一方面透漏豪門貴氣，又可窺見豪華會所。庭園景觀要有藝術(shù)噴水雕塑群落，同時配以高大宏偉的喬木，瞬間提升尊榮氣派架勢，高大喬木群落可以將部分視野遮蔽，產(chǎn)生神秘視覺。 Ｄ）室內(nèi)設(shè)計(jì)風(fēng)格 將售樓處設(shè)計(jì)成為五星級俱樂部的感覺，客戶進(jìn)入售樓處就象進(jìn)入俱樂部一樣，立刻感受紅酒、雪茄氛圍、鋼琴、名畫、古董，反映未來生活場景，制造高品味氛圍。 Ｅ）燈光照明設(shè)計(jì) 售樓處室內(nèi)燈光不易過亮，此目的主要讓客戶產(chǎn)生安全私密感覺，同時較容易感受情景氛圍；室外燈光易典雅明亮，帶有明顯的藝術(shù)設(shè)計(jì)風(fēng)格，豪華而不失品位。 設(shè)計(jì)影音廳，專門放映小區(qū)的 VCR，同時循環(huán)放些介紹、紅酒、雪茄、名車的廣告。 應(yīng)聘專業(yè)鋼琴師或其他類型樂師，在售樓處中的樂池內(nèi)定時彈奏。 （風(fēng)格示意圖） F）樣板房裝修建議：注重區(qū)域 “ 新生活方式 ” 的倡導(dǎo) 設(shè)立目的： 樣板房是人們對項(xiàng)目最先的直覺感受，所以在項(xiàng)目建筑風(fēng)格和建筑密度類似的情況下，如何讓客戶在第一眼對項(xiàng)目產(chǎn)生不同于類似項(xiàng)目的印象和好感，就是我們樣板房的關(guān)鍵，也是促進(jìn)銷售的關(guān)鍵。 產(chǎn)品樣板房房型建議 ： 選擇涵蓋主力戶型較多的單元。 別墅樣板房風(fēng)格建議： 建議聘請知名的室內(nèi)設(shè)計(jì)大師和景觀大師，設(shè)計(jì)二款風(fēng)格的裝修方案，分別是法式簡歐風(fēng)格、地中海風(fēng)格。不同的文化背景，勢必有不同的審美眼光；所以制定多款不同風(fēng)格的樣板房，以最大限度吸引客戶眼光，提高客戶購買興趣。許多營銷成功的高檔別墅項(xiàng)目一般都在樣板房方面做的很精彩。樣板房裝飾務(wù)必符合對成功身份極度需要認(rèn)同的人的口味，較有富麗堂皇，皇家氣度的風(fēng)范；為講求生活品位，喜歡底蘊(yùn)深厚的人樂寵，尊貴氣派。 （風(fēng)格示意圖） G） 有關(guān)建筑燈光 如果說好的立面如同高檔禮服 那出色建筑燈光就是出席晚宴佩戴的名貴珠寶首飾。 ○ 工人房 ， 貼身保鑣專用房 ○ 傭人房 /司機(jī)房及傭人專用運(yùn)輸通道 ○ 緊急密道出口 ○ 隱密式停車庫