大盤營(yíng)銷之道(編輯修改稿)
2025-04-24 12:52 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 求 困 境 2. 早期定位的功能齊全的社區(qū)， 并不能 形成項(xiàng)目強(qiáng)有力的核心賣點(diǎn) 周邊功能齊全、品質(zhì)優(yōu)良，成熟的大盤帶來(lái)激烈競(jìng)爭(zhēng)： 萬(wàn)科四季花城，風(fēng)和日麗，中海怡翠山莊，新亞洲花園。 當(dāng)時(shí)的深圳還未形成郊區(qū)化住宅浪潮， 郊區(qū)的距離嚴(yán)重制約項(xiàng)目持續(xù)發(fā)展 規(guī)劃配套未實(shí)現(xiàn) ，社區(qū)吸引力大打折扣 3. 當(dāng)時(shí)的開發(fā)狀態(tài)將維持 5年左右，原有的建筑和環(huán)境， 對(duì)未來(lái)新居民缺乏吸引力 破局 —— 激活社區(qū)的總體戰(zhàn)略“孩子的教育” ? 不可復(fù)制的社區(qū)定位 — 深圳最大的教育人文社區(qū) —— 國(guó)際學(xué)城特色的理想新城鎮(zhèn) ? 持續(xù)發(fā)展的提前考慮 —— 系列的配套配合策略 ? 戰(zhàn)略的第一切入點(diǎn) —— 引進(jìn)名校（清華） 2023 2023 2023 2023 學(xué)校一期 步行廣場(chǎng) 商場(chǎng)引進(jìn) 學(xué)校二期 體育公園綠化 部分體育設(shè)施 青少年宮 生態(tài)公園綠化 銀行郵電等 社區(qū)中心標(biāo)志建筑 社區(qū)文化建筑 體育公園完善 商業(yè)發(fā)展 生態(tài)公園 山體公園 成果 108313000020234000600080001000012023140001 9 9 6 2 0 0 0 年 2023 年月銷售面積 教育先行的推廣 1. 清華落戶 隆重的落戶簽約儀式 設(shè)計(jì)方案出臺(tái) 小學(xué)、初中部墊基儀式 2. ，打動(dòng)市場(chǎng)的，以點(diǎn)帶面的 推廣語(yǔ) “將來(lái)孩子比我強(qiáng)” 推出 學(xué)校移交儀式 發(fā)放首批學(xué)位證明書 正式招生 深圳最佳名校物業(yè)獎(jiǎng) 房交會(huì)設(shè)置招生點(diǎn) 4. 配合教育主體的社區(qū)系列活動(dòng)： ；清華夏令營(yíng) ... 3. 推廣活動(dòng) ?郊區(qū)大盤的距離較遠(yuǎn)，交通與生活的便利性直接影響項(xiàng)目的人氣及競(jìng)爭(zhēng)力 ?社區(qū)價(jià)值體現(xiàn)在未來(lái)的社區(qū)功能配套上，但僅有 齊全的社區(qū)配套在項(xiàng)目的立勢(shì)階段，不足以形成項(xiàng)目擊敗其它大盤的核心競(jìng)爭(zhēng)力， 齊全的社區(qū)功能應(yīng)當(dāng) 有功能核心，有主題， 從而形成社區(qū) 整體功能的差異化和亮點(diǎn)。 ?教育功能 由于國(guó)人多重視子女教育，作為 社區(qū)功能展示的快速切入點(diǎn)， ，但大盤的后期社區(qū)功能不能以單純的教育為主， 完善的社區(qū)功能是最終走向。 ?大盤的 持續(xù)推動(dòng)力是未來(lái)的社區(qū)價(jià)值帶來(lái)的產(chǎn)品附加值的提升， 產(chǎn)品素質(zhì)只是必要條件。 桃源居案例啟示 項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力 項(xiàng)目的開發(fā)節(jié)奏 啟動(dòng)時(shí)克服區(qū)域陌生感 項(xiàng)目的持續(xù)開發(fā) 大盤的開發(fā)模式總結(jié) 大盤的開發(fā)模式 定位模式 案例 項(xiàng)目發(fā)展背景特征 規(guī)模 核心競(jìng)爭(zhēng)力 評(píng)價(jià)結(jié)論 奧林匹克運(yùn)動(dòng)文化社區(qū) 奧林匹克花園 郊區(qū)居住成為熱點(diǎn) 1000畝 運(yùn)動(dòng)會(huì)所 適應(yīng)于整個(gè)城市強(qiáng)有力的消費(fèi)群客戶支撐，居住需求多樣化 高速建成，距市中心 30分鐘 奧林匹克花園的品牌 與主城區(qū)房?jī)r(jià)差 2023元 高爾夫 全市及周邊區(qū)域中高收入階層 高尚濱海社區(qū) 深圳蔚藍(lán)海岸 城市新開發(fā)區(qū) 450畝 濱海景觀 利用與中心區(qū)開通快速交通的有利時(shí)機(jī)，抓住喜歡價(jià)格實(shí)惠，品質(zhì)高尚的大社區(qū)的中收入階層，充分展示項(xiàng)目的核心優(yōu)勢(shì)，在第一時(shí)間產(chǎn)生轟動(dòng)效應(yīng)，迅速樹立項(xiàng)目品牌，并注重每一個(gè)與客戶溝通的細(xì)節(jié)，使項(xiàng)目品牌延展成為區(qū)域第一品牌； 離城市 40分鐘 會(huì)所 與中心區(qū)高速路開通 中心水景 與中心區(qū)房?jī)r(jià)差 1000元 精品建筑 市中心中等收入階層 大盤的開發(fā)模式總結(jié) 大盤的開發(fā)模式 定位模式 案例 項(xiàng)目發(fā)展背景特征 規(guī)模 核心競(jìng)爭(zhēng)力 評(píng)價(jià)結(jié)論 新市鎮(zhèn)概念 深圳萬(wàn)科四 季花城 城郊結(jié)合部 560畝 開放式商業(yè)街 適應(yīng)于城市中心房?jī)r(jià)高，中、低收入階層對(duì)房?jī)r(jià)的承受力弱，但又重視產(chǎn)品品質(zhì)和居住環(huán)境以及生活氛圍； 離主城區(qū) 30分鐘車程 社區(qū)環(huán)境 與主城區(qū)房?jī)r(jià)差 2023元 特色產(chǎn)品 市中心中、低收入階層 開發(fā)商品牌 教育人文社區(qū) 深圳桃源居 位于郊區(qū) 1800畝 名校 適應(yīng)于周邊設(shè)施配置差，居民普遍對(duì)教育的重視程度極高，希望寄托于下一代； 距市中心 80分鐘車程 本區(qū)域居民 完備、齊全的生活配套 周邊區(qū)域教育條件差 高品質(zhì)居住社區(qū) 星河灣 重慶龍湖花園 距市中心 30分鐘車程內(nèi) 690畝 產(chǎn)品品質(zhì) 適應(yīng)于市場(chǎng)供應(yīng)的產(chǎn)品單一落后，中高收入階層對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)和居住環(huán)境的重視； 供應(yīng)產(chǎn)品單一落后階段 景觀環(huán)境 中高收入階層需求強(qiáng)烈 服務(wù)品質(zhì) 四、三四線城市大盤開發(fā)經(jīng)驗(yàn)總結(jié) 三四線城市大盤的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)總結(jié) 1 城市宏觀特征 經(jīng)濟(jì)特征 人口特征 規(guī)劃特征 單核的擴(kuò)張階段 —— 城市未來(lái)規(guī)劃中，居住功能相對(duì)集中的新區(qū) 單個(gè)核心區(qū) ，未出現(xiàn)相對(duì)獨(dú)立或中心化的衛(wèi)星城鎮(zhèn)，周邊鎮(zhèn)區(qū)人口仍然認(rèn)同原有的單核的城市核心地位， 缺乏城市副中心 。 ，原有的用地規(guī)劃凌亂，商用，居住，政府用地混雜， 可開發(fā)性低 ，加之 用地成本過(guò)高 ，可開發(fā)改造的程度有限。 ，通常會(huì)考慮區(qū)域功能的劃分， 居住功能相對(duì)集中的新區(qū)出現(xiàn) 。 ，與核心區(qū)距離較近，但生活配套尤其是商業(yè)配套相對(duì)缺乏；老核心區(qū)配套成熟，居住氛圍濃，但可發(fā)展空間小。 規(guī)劃特征 三四線城市大盤的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)總結(jié) 經(jīng)濟(jì)特征 第二產(chǎn)業(yè)為主的階段 1. 產(chǎn)業(yè)鏈較為單一 ，多以初級(jí)的加工制造業(yè)為主。 經(jīng)濟(jì)的對(duì)外輻射能力有限 ，難以形成區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟(jì)核心，但 可以提供較多低層次的工作機(jī)會(huì) 。 2. 大型企業(yè)較少，一旦產(chǎn)生，其對(duì)城市具有明顯的經(jīng)濟(jì)和政治影響力，容易出現(xiàn)行業(yè)壟斷。 3. 第三產(chǎn)業(yè)比例遠(yuǎn)低于一二線城市 ，形式主要以商業(yè)為主，以物流運(yùn)輸為代表的低端服務(wù)業(yè)較多，而金融保險(xiǎn)業(yè)為代表的高端服務(wù)業(yè)較少，導(dǎo)致 白領(lǐng)缺失 。 4. 商業(yè)主要以延街商鋪為主 ，由于產(chǎn)業(yè)鏈的原因，有時(shí)會(huì)在城市核心區(qū)邊緣形成專業(yè)市場(chǎng)，集中商業(yè)中心較少，高檔商業(yè)較少。 三四線城市大盤的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)總結(jié) 人口特征 細(xì)腰的正立三角形結(jié)構(gòu)，外來(lái)人口增長(zhǎng)速度相對(duì)較快。 1. 具有購(gòu)買力的人群主要集中于 公務(wù)員群體 （黨政機(jī)關(guān)）， 泛公務(wù)員群體 （事業(yè)單位，電力，郵電，電信，銀行，醫(yī)療），以及當(dāng)?shù)?大型單位的管理人員 ， 大私營(yíng)業(yè)主 。 2. 與一二線城市不同的是， 城市白領(lǐng)缺失，大量的是產(chǎn)業(yè)工人和普通的小私營(yíng)業(yè)主 ，這與城市第三產(chǎn)業(yè)比例較低
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1