論文-中國(guó)物權(quán)法與房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的法律風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防及其控制(編輯修改稿)
2025-08-18 18:25 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 》的正式實(shí)施，房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)受讓人對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓應(yīng)該更為謹(jǐn)慎，對(duì) 其法律風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)有更為充分的評(píng)估。 我國(guó)《物權(quán)法》第四十二條、第一百四十八條規(guī)定， “ 為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)。征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用，安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件 ” 。 “ 建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿前，因公共利 益需要提前收回該土地的，應(yīng)當(dāng)依照本法第四十二條的規(guī)定對(duì)該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)給予補(bǔ)償，并退還相應(yīng)的出讓金。 ” 由此可見，我國(guó)物權(quán)法更加嚴(yán)格地限制了征收條件，細(xì)化了補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，這必將使我國(guó)現(xiàn)行的征收拆遷補(bǔ)償制度發(fā)生顛覆性的變化，無(wú)疑會(huì)增加房地產(chǎn)開發(fā)的成本，同時(shí)有可能延緩拆遷的進(jìn)度進(jìn)而影響房地產(chǎn)開發(fā)的速度。 （三）《物權(quán)法》的相鄰關(guān)系制度對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的影響 隨著城市化的發(fā)展，在現(xiàn)代都市，建筑物的通風(fēng)、采光和日照問題日益成為社會(huì)關(guān)注的問題之一。由于城市土地價(jià)值的提升，導(dǎo)致建筑物之間的距離比過去縮小，高層建筑進(jìn)一步 普及，這些變化使得建筑物相鄰關(guān)系的糾紛日益增多，尤其是在通風(fēng)、采光和日照等方面的矛盾越來越多。因此，我國(guó)《物權(quán)法》在《民法通則》的基礎(chǔ)上專設(shè)一章規(guī)定了相鄰關(guān)系制度，并對(duì)通風(fēng)、采光和日照的問題作了明文規(guī)定，其第八十九條規(guī)定： “ 建造建筑物，不得違反國(guó)家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照。 ” 根據(jù)上述法律規(guī)定，新建的建筑物不得妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照，即使取得了建設(shè)工程規(guī)劃許可證，證明建筑行為是合法的，但只要導(dǎo)致鄰近建筑物的通風(fēng)、采光和日照沒有達(dá)到規(guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn)，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)為給鄰近住戶造成了 生活上的妨礙，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。這要求投資者在審查房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意房地產(chǎn)項(xiàng)目是否符合國(guó)家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，與鄰近的建筑保持一定的距離和適當(dāng)?shù)母叨?，以免妨礙相鄰建筑的通風(fēng)、采光和日照，為日后發(fā)生不必要的糾紛與經(jīng)濟(jì)損失埋下隱患。因此，如果一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目在建設(shè)過程中已經(jīng)與周邊的單位和居民產(chǎn)生的矛盾十分緊張時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)受讓人就需要慎重考慮，因?yàn)檫@些矛盾的存在可能會(huì)造成工期大大延期，也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)生較大的負(fù)面影響。 （四）《物權(quán)法》的建設(shè)用地使用權(quán)制度對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的影響 隨著經(jīng)濟(jì)與社會(huì)的發(fā)展，對(duì) 土地的需求量越來越大，土地分層次利用的問題也日益突出。但是，在《物權(quán)法》出臺(tái)之前，我國(guó)還沒有專門對(duì)土地分層次利用進(jìn)行規(guī)范的法 中國(guó)最大的管理資源中心 第 4 頁(yè) 共 6 頁(yè) 律、法規(guī)，同一宗土地上只能存在一個(gè)土地使用權(quán)，這使得現(xiàn)實(shí)中一些專門利用地下或者地上空間的權(quán)利性質(zhì)變得不明確，相關(guān)設(shè)施的權(quán)利人的權(quán)利也得不到確認(rèn)與保護(hù)。 我國(guó)《物權(quán)法》第一百三十六條專門就土地分層次利用加以規(guī)范， “ 建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán) ” 。這就要求，設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)必須界定每一建設(shè)用地使用權(quán)具體占用的空間， 即標(biāo)明建設(shè)用地占用的面積和四至，建筑物、構(gòu)筑物以及附屬設(shè)施的高度和深度，使建設(shè)用地使用權(quán)人行使權(quán)利的范圍得以確定。比如，同一塊土地地下10 米至地上 70 米的建設(shè)用地使用權(quán)出讓給甲公司建寫宇樓；地下 20 米至 40 米的建設(shè)用地使用權(quán)出讓給乙公司建一地下商場(chǎng)。在分層出讓建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)，不同層次的權(quán)利人是按照同樣的規(guī)定取得土地使用權(quán)的，在法律上他們的權(quán)利和義務(wù)是相同的，只不過其使用權(quán)所占用的空間范圍有所區(qū)別。 因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)受讓人在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時(shí)必須特別注意房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同中建筑物、 構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用的空間是否符合其房地產(chǎn)開發(fā)的需要，建設(shè)用地使用權(quán)受讓后是不能隨意改變的，以免無(wú)法滿足投資需求而產(chǎn)生不必要的損失。 （五）《物權(quán)法》的擔(dān)保物權(quán)制度對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的影響 我國(guó)《物權(quán)法》在《擔(dān)保法》的基礎(chǔ)上，根據(jù)實(shí)踐中出現(xiàn)的一些情況、新問題，充分吸收國(guó)外擔(dān)保物權(quán)立法的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)擔(dān)保物權(quán)制度作了補(bǔ)充、修改和完善，擴(kuò)大
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