論文-中國物權法與房地產項目轉讓的法律風險預防及其控制(編輯修改稿)
2025-08-18 18:25 本頁面
【文章內容簡介】 》的正式實施，房地產項目公司股權受讓人對房地產項目轉讓應該更為謹慎，對 其法律風險應有更為充分的評估。 我國《物權法》第四十二條、第一百四十八條規(guī)定， “ 為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。征收集體所有的土地，應當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，安排被征地農民的社會保障費用，保障被征地農民的生活，維護被征地農民的合法權益。征收單位、個人的房屋及其他不動產，應當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件 ” 。 “ 建設用地使用權期間屆滿前，因公共利 益需要提前收回該土地的，應當依照本法第四十二條的規(guī)定對該土地上的房屋及其他不動產給予補償，并退還相應的出讓金。 ” 由此可見，我國物權法更加嚴格地限制了征收條件，細化了補償標準，這必將使我國現(xiàn)行的征收拆遷補償制度發(fā)生顛覆性的變化，無疑會增加房地產開發(fā)的成本，同時有可能延緩拆遷的進度進而影響房地產開發(fā)的速度。 （三）《物權法》的相鄰關系制度對房地產項目的影響 隨著城市化的發(fā)展，在現(xiàn)代都市，建筑物的通風、采光和日照問題日益成為社會關注的問題之一。由于城市土地價值的提升，導致建筑物之間的距離比過去縮小，高層建筑進一步 普及，這些變化使得建筑物相鄰關系的糾紛日益增多，尤其是在通風、采光和日照等方面的矛盾越來越多。因此，我國《物權法》在《民法通則》的基礎上專設一章規(guī)定了相鄰關系制度，并對通風、采光和日照的問題作了明文規(guī)定，其第八十九條規(guī)定： “ 建造建筑物，不得違反國家有關工程建設標準，妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照。 ” 根據(jù)上述法律規(guī)定，新建的建筑物不得妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照，即使取得了建設工程規(guī)劃許可證，證明建筑行為是合法的，但只要導致鄰近建筑物的通風、采光和日照沒有達到規(guī)定的最低標準，也應當認為給鄰近住戶造成了 生活上的妨礙，應當承擔相應的責任。這要求投資者在審查房地產項目時，應當注意房地產項目是否符合國家有關工程建設標準，與鄰近的建筑保持一定的距離和適當?shù)母叨龋悦夥恋K相鄰建筑的通風、采光和日照，為日后發(fā)生不必要的糾紛與經濟損失埋下隱患。因此，如果一個房地產項目在建設過程中已經與周邊的單位和居民產生的矛盾十分緊張時，房地產項目公司股權受讓人就需要慎重考慮，因為這些矛盾的存在可能會造成工期大大延期，也會對房地產項目產生較大的負面影響。 （四）《物權法》的建設用地使用權制度對房地產項目的影響 隨著經濟與社會的發(fā)展，對 土地的需求量越來越大，土地分層次利用的問題也日益突出。但是，在《物權法》出臺之前，我國還沒有專門對土地分層次利用進行規(guī)范的法 中國最大的管理資源中心 第 4 頁 共 6 頁 律、法規(guī)，同一宗土地上只能存在一個土地使用權，這使得現(xiàn)實中一些專門利用地下或者地上空間的權利性質變得不明確，相關設施的權利人的權利也得不到確認與保護。 我國《物權法》第一百三十六條專門就土地分層次利用加以規(guī)范， “ 建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。新設立的建設用地使用權，不得損害已設立的用益物權 ” 。這就要求，設立建設用地使用權必須界定每一建設用地使用權具體占用的空間， 即標明建設用地占用的面積和四至，建筑物、構筑物以及附屬設施的高度和深度，使建設用地使用權人行使權利的范圍得以確定。比如，同一塊土地地下10 米至地上 70 米的建設用地使用權出讓給甲公司建寫宇樓；地下 20 米至 40 米的建設用地使用權出讓給乙公司建一地下商場。在分層出讓建設用地使用權時，不同層次的權利人是按照同樣的規(guī)定取得土地使用權的，在法律上他們的權利和義務是相同的，只不過其使用權所占用的空間范圍有所區(qū)別。 因此，房地產項目公司股權受讓人在進行房地產項目轉讓時必須特別注意房地產項目的建設用地使用權出讓合同中建筑物、 構筑物及其附屬設施占用的空間是否符合其房地產開發(fā)的需要，建設用地使用權受讓后是不能隨意改變的，以免無法滿足投資需求而產生不必要的損失。 （五）《物權法》的擔保物權制度對房地產項目的影響 我國《物權法》在《擔保法》的基礎上，根據(jù)實踐中出現(xiàn)的一些情況、新問題，充分吸收國外擔保物權立法的先進經驗，對擔保物權制度作了補充、修改和完善，擴大
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