【文章內(nèi)容簡介】 城市化發(fā)展需求 城市居民居住需求 投資需求 投機(jī)需求 中國房地產(chǎn)市場需求旺盛 ，四大需求，推動樓市長期發(fā)展。 212 行業(yè)環(huán)境分析 ? （ 3）市場競爭情況分析 ? 五力模型分析 212 行業(yè)環(huán)境分析 ? 競爭格局分析 ? 房地產(chǎn)市場競爭存在四個階段，分別是： ? 第一階段：成本競爭階段。 ? 第二階段：性價比競爭階段。 ? 第三階段：模式競爭階段。 ? 第四階段：品牌競爭階段。 212 行業(yè)環(huán)境分析 ? 重點(diǎn)企業(yè)分析（ 萬科企業(yè)） ? 萬科集團(tuán)實(shí)現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入 ，企業(yè)資產(chǎn) 千億元，凈利潤 ，上述三項(xiàng)經(jīng)營指標(biāo)均排在行業(yè)首位。本報告在這里選取在主營業(yè)務(wù)收入、總資產(chǎn)、凈利潤都有較好表現(xiàn)的萬科集團(tuán)、保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、金地集團(tuán)四家上市公司進(jìn)行對比分析。 212 行業(yè)環(huán)境分析 ? （ 4）市場趨勢預(yù)測 ? 政策環(huán)境預(yù)測 ? 作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與調(diào)控趨勢，跟宏觀經(jīng)濟(jì)及國家大政方針走向息息相關(guān)。從宏觀經(jīng)濟(jì)的角度，包括房地產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的宏觀調(diào)控仍將繼續(xù)，甚至有進(jìn)一步加強(qiáng)的趨勢；而且，已實(shí)施十年的穩(wěn)健貨幣政策將結(jié)束，從緊的貨幣政策必將對資金密集型的房地產(chǎn)業(yè)造成深遠(yuǎn)影響；還有高房價不僅影響普通居民買房，而且推高了通貨膨脹率，因此，未來高價房依然是一個中央重點(diǎn)關(guān)注的問題。 ? 最后，稍稍預(yù)測一下可能出臺的新政。主要包括以下幾點(diǎn)：一是貨幣政策， CPI、房價依然高位運(yùn)行，從緊的貨幣政策導(dǎo)向意味著加息仍將繼續(xù)，雖然并不針對房地產(chǎn)業(yè)，但對房地產(chǎn)開發(fā)和消費(fèi)的累加影響不容忽視；二是住房保障政策，尚存在“夾心層“的問題，如中等偏低收入群體的住房問題，接下來有可能會出臺補(bǔ)充性政策，也會積極籌備更加全面、嚴(yán)格的 《 住宅法 》 。三是抑制投資投機(jī)需求，雖然近年有相關(guān)政策，但效果不佳，在房價過快增長的嚴(yán)峻形勢下，將有新政出臺，如物業(yè)稅的試點(diǎn)征收，二手房個調(diào)稅嚴(yán)格按 20%率稅執(zhí)行等；四是對房地產(chǎn)融資有所限制，由于近期上市公司大力圈地，頻繁制造“地王”，行業(yè)管理層對此有所顧忌，將會放緩或限制房企上市及上市公司再融資。 212 行業(yè)環(huán)境分析 ? 市場價格預(yù)測 ? 第一階段，是市場的冰凍時期。政府充當(dāng)房價下跌的救火隊，哪個城市快要下跌，政府就會去救火，采取的方法就是限購，冷凍起來再說。房價的表現(xiàn)是不漲不跌，個別區(qū)域和樓盤將會有開發(fā)商降價出逃，炒家開始割肉。但是，房價不會普跌，經(jīng)濟(jì)開始滯漲，通脹有所遏制。 ? 第二階段，政府將會去房價泡沫化。政府開始穩(wěn)住陣腳，試圖恢復(fù)經(jīng)濟(jì)增長。但是，房價不降，通脹不可能得到遏制，生產(chǎn)成本和生活成本持續(xù)高漲，壓制了全社會的購買力，長期下去將導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)大蕭條，迅速去除房價泡沫，有利刺激消費(fèi)，拉動實(shí)體產(chǎn)業(yè)。因?yàn)樯a(chǎn)是有周期性的，工業(yè)產(chǎn)品很多周期要 3到 6個月，農(nóng)產(chǎn)品要 6到 12個月，再拖下下去，將會嚴(yán)重影響新政府交接。所以，在 2023年會有一些便宜的資產(chǎn)投進(jìn)市場，現(xiàn)金為王，同時，公租房開始啟用，租金漲價的歷史結(jié)束。 ? 第三階段，房價開始普跌，因?yàn)轶w量巨大，在一年拉平普跌超過 20%根本不可能。但是，區(qū)域、個盤跌去 50%的樓盤比比皆是，房價下跌會持續(xù)兩三年。這時市場正式進(jìn)入買點(diǎn)，持續(xù)三年左右。 95后會買到很便宜的資產(chǎn)，可以解決一些夾心層的購房問題。 213 外部環(huán)境分析小結(jié) ? 由以上分析可以看出，白酒行業(yè)和種豬行業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè)都具有較好的發(fā)展前景。 ? 雖然白酒行業(yè)發(fā)展速度放緩，但隨著人們生活水平的提高，越來越重視高品質(zhì)生活，對保健型的產(chǎn)品的需求和期望不斷提升，就目前的發(fā)展?fàn)顩r難以滿足人們?nèi)找嬖鲩L的需求，必須不斷改進(jìn)技術(shù)，生產(chǎn)更多高品質(zhì)的白酒。 ? 對于種豬業(yè)來講，作為技術(shù)性較強(qiáng)的行業(yè)，且需求逐年遞增，前景較好，但也需要改進(jìn)生產(chǎn)技術(shù)，生產(chǎn)質(zhì)優(yōu)價廉的優(yōu)質(zhì)豬，以免牛羊等的發(fā)展致使對豬行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生影響。 ? 對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，目前我國房地產(chǎn)業(yè)正處于成長期，有著良好的發(fā)展?jié)摿涂焖俚脑鲩L速度。但是由于本公司的主要發(fā)展地為北京，競爭壓力大，集中度高，需要的現(xiàn)金流大，應(yīng)該注意公司資金的運(yùn)作。 22 內(nèi)部環(huán)境分析 ? 221 相對優(yōu)勢 ? (一 )政治政策優(yōu)勢。近年來，各級政府對農(nóng)業(yè)企業(yè)給予積極地扶持政策，對涉農(nóng)企業(yè)的發(fā)展起到巨大的推動作用。隨著某某農(nóng)業(yè)自身迅速做大做強(qiáng)，行業(yè)地位同益突出，享有的優(yōu)惠扶持政策也逐漸增多 (補(bǔ)貼、免稅等 )。同時，作為北京市順義區(qū)國資委最終控制的大型上市公司，某某農(nóng)業(yè)在順義區(qū)具有相當(dāng)?shù)挠绊懥Γ诘胤浇?jīng)濟(jì)的發(fā)展中占有舉足輕重的地位。為促進(jìn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)超高速、跨越式的增長，順義區(qū)政府為某某農(nóng)業(yè)提供了豐富的、優(yōu)質(zhì)的、低成本的資源和友好的政策環(huán)境。 ? (二 )戰(zhàn)略性資源優(yōu)勢。牛欄山鎮(zhèn)優(yōu)質(zhì)的水資源和悠久的釀酒文化是某某農(nóng)業(yè)白酒產(chǎn)業(yè)形成競爭壁壘的重要資源保障，也是實(shí)現(xiàn)其白酒產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的源泉和動力，諸如此類的資源具有機(jī)制性、稀缺性和不可模仿性的資源優(yōu)勢特點(diǎn)，成為某某農(nóng)業(yè)重要的競爭優(yōu)勢。 ? (三 )產(chǎn)業(yè)鏈縱深發(fā)展優(yōu)勢。某某農(nóng)業(yè)擁有包括種豬繁育肉食品加工、農(nóng)產(chǎn)品物流配送和白酒生產(chǎn)銷售等多條完整產(chǎn)業(yè)鏈。以種豬繁育行業(yè)為例，已形成了“種豬繁育一生豬屠宰一肉食品加工一冷鏈配送 于一體的完整產(chǎn)業(yè)鏈。通過產(chǎn)業(yè)鏈縱向延伸實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)鏈完整一體化發(fā)展，有效降低成本，提高盈利，保障食品安全。 221 相對優(yōu)勢 ? (四 )名優(yōu)品牌優(yōu)勢。一是以商標(biāo)的認(rèn)定為標(biāo)志，公司擁有中國馳名商標(biāo) 5件，省市級著名商標(biāo) 7件。與同行相比，覺有絕對的品牌數(shù)量優(yōu)勢。二是集團(tuán)擁有“牛欄山”、“鵬程”等知名度、美譽(yù)度較高的優(yōu)勢品牌，品牌質(zhì)量占優(yōu)。三是“某某”大品牌、各企業(yè)品牌、產(chǎn)品品牌形成了聯(lián)動效應(yīng)，較低了宣傳成本，實(shí)現(xiàn)品牌影響力的總體提升。 ? (五 )市場區(qū)位優(yōu)勢。北京農(nóng)產(chǎn)品市場具有市場容量大、需求層次高、輻射帶動效應(yīng)強(qiáng)的特點(diǎn)，為公司的發(fā)展創(chuàng)造先天的市場發(fā)展空問優(yōu)勢。某某農(nóng)業(yè)地處的順義區(qū)， 30年前就因農(nóng)業(yè)發(fā)達(dá)而聞名京城，其先進(jìn)的農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施和技術(shù)水平一直領(lǐng)先全國。近年來，順義區(qū)以“建設(shè)臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)，打造綠色空港城”為目標(biāo)，著力調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，加工業(yè)、物流業(yè)成為主流，但仍以占全區(qū)常住人口 2％弱 (約 1． 2萬 )的農(nóng)業(yè)勞動力創(chuàng)造出 22億 (占順義區(qū) GDP的 3％左右 )的產(chǎn)值 (2023年數(shù)據(jù) )，總體水平仍高居全市首位。這也為某某農(nóng)業(yè)的發(fā)展提高了良好的技術(shù)基礎(chǔ)和外部環(huán)境。 222 相對劣勢 ? (一 )產(chǎn)業(yè)及企業(yè)發(fā)展水平不平衡。 通過幾年來的快速發(fā)展與資源整合，某某農(nóng)業(yè)綜合實(shí)力和影響力大幅提升，但各產(chǎn)業(yè)間在發(fā)展規(guī)模、管理水平和增長速度等方面存在一定的不平衡。 ? (二 )存量資產(chǎn)綜合效益沒有完全顯現(xiàn)。 近幾年，某某農(nóng)業(yè)總資產(chǎn)規(guī)模迅速擴(kuò)大，抗風(fēng)險能力顯著增強(qiáng)，但是與資產(chǎn)規(guī)模相匹配的綜合效益沒有完全顯現(xiàn)，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和營業(yè)利潤率仍處在較低水平，需通過優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局和調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)使資產(chǎn)綜合效益實(shí)現(xiàn)最大化。 222 相對劣勢 ? (三 )科研導(dǎo)向性尚未充分體現(xiàn)。 近幾年，某某農(nóng)業(yè)在科研方面取得了一些成績，但科研成果沒能直接反映在經(jīng)濟(jì)效益上，公司需要由規(guī)模優(yōu)勢向技術(shù)優(yōu)勢轉(zhuǎn)變。以“牛欄山”白酒為代表的產(chǎn)品群在低檔市場中占據(jù)較大份額，高檔產(chǎn)品研發(fā)、營銷力度不足。 ? (四 )人才隊伍專業(yè)性急需提升。 近幾年，某某農(nóng)業(yè)的人才隊伍結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，人員素質(zhì)有所提高，但是隨著集團(tuán)各產(chǎn)業(yè)深入發(fā)展，對產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級的要求同益迫切，導(dǎo)致對專業(yè)性人才的需求不斷增加。公司現(xiàn)有的專業(yè)性人才非常有限，遠(yuǎn)不能滿足快速發(fā)展的需要。 ? (五 )市場布局尚需進(jìn)一步優(yōu)化。 某某農(nóng)業(yè)各產(chǎn)業(yè)相關(guān)產(chǎn)品在北京市場擁有較高的市場占有率和較強(qiáng)的品牌優(yōu)勢，銷售收入和利潤絕大部分來自北京市場，屬于典型的地方企業(yè)。公司的大多數(shù)產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)品尚未真正走出北京、走向全國，與同行業(yè)龍頭企業(yè)存在較大差距。 223 機(jī)遇 ? (一 )行業(yè)布局變化有利于規(guī)模企業(yè)發(fā)展。 我國農(nóng)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)出科技投入增加、著力構(gòu)建完整產(chǎn)業(yè)鏈、全國市場布局加快、集中度提高的趨勢，具有產(chǎn)業(yè)鏈、資本、研發(fā)和營銷網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢的大型企業(yè)成為新一輪競爭中的主角。到 2023年直轄市屠宰企業(yè)不超過 4家。另外，國家在產(chǎn)業(yè)、稅收、土地、市場準(zhǔn)入、流通管理等方面出臺一系列政策法規(guī)將在很大程度上抑制小型白酒生產(chǎn)企業(yè)增長，有利于名優(yōu)白酒生產(chǎn)企業(yè)發(fā)展。 ? (二 )市場需求增長成為發(fā)展原動力。 我國是世界上最大的豬肉生產(chǎn)和消費(fèi)國家，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和居民生活水平的提高，對種豬、生鮮及調(diào)理肉制品的需求非常旺盛。 2023年，北京市年豬肉消費(fèi)量將達(dá) 54余萬噸，調(diào)理肉制品年消費(fèi)量將達(dá) 15萬噸。同時，全國白酒行業(yè)營業(yè)收入保持年均 15％的增長速度，行業(yè)利潤保持年均 20％左右的增長速度。一線品牌量價齊升，二線品牌正當(dāng)主角，將成為白酒市場未來競爭的主要格局。巨大的市場空間將為某某農(nóng)業(yè)拓展出新的發(fā)展空間。 224 挑戰(zhàn) ? (一 )境外資本的沖擊。國外同行業(yè)企業(yè)憑借雄厚的技術(shù)、資金、管理、品牌等優(yōu)勢與國內(nèi)企業(yè)展開激烈競爭。 ? (二 )后發(fā)企業(yè)帶來的沖擊。隨著產(chǎn)業(yè)逐漸成熟，一些資金實(shí)力薄弱的中小企業(yè)，通過介入資本市場或者引進(jìn)戰(zhàn)略合作者，逐漸在行業(yè)內(nèi)崛起。 ? (三 )規(guī)模擴(kuò)張對自身能力提出的高要求。某某農(nóng)業(yè)需要不斷加強(qiáng)自身能力建設(shè)，具備與規(guī)模擴(kuò)張相匹配的發(fā)展能力，對管理水平提升和人才隊伍建設(shè)提出挑戰(zhàn)。 ? (四 )行業(yè)周期性波動帶來的挑戰(zhàn)。某某農(nóng)業(yè)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)中，種豬繁育、肉制品加工等受行業(yè)周期性波動影響較大。 第三部分 戰(zhàn)略思路 31指導(dǎo)思想 由某某農(nóng)業(yè)經(jīng)營公司戰(zhàn)略問題的診斷報告中可知，該公司成立上市以來，在產(chǎn)業(yè)發(fā)展上取得了長足進(jìn)步。但面向未來，公司也面臨著現(xiàn)實(shí)的困難。所以某某農(nóng)業(yè)指導(dǎo)思想也面臨著轉(zhuǎn)變?，F(xiàn)今正確的指導(dǎo)思想應(yīng)是： 以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，跟隨國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變，推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級，為北京的發(fā)展出分力，帶動北京市順義區(qū)“新農(nóng)村建設(shè)”，圍繞深化和提升核心競爭力，做強(qiáng)做大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，將某某集團(tuán)打造成具有國際競爭力的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化領(lǐng)軍企業(yè)。 31指導(dǎo)思想 ? ? 在哈佛 《 商業(yè)評論 》 的 《 戰(zhàn)略意圖 》 一文中提到，東西方競爭戰(zhàn)略思想的其實(shí)是不一樣的，他們是兩種不同的競爭戰(zhàn)略模式 : ? ，其核心是如何維持戰(zhàn)略的一致性。 ? 。 ? 這兩種模式并不相互排斥，但是它們的重點(diǎn)卻截然不同，而這個重點(diǎn)對競爭戰(zhàn)役隨著時間的推移將如何發(fā)展有深遠(yuǎn)的影響。 ? 我認(rèn)為某某公司的競爭戰(zhàn)略思想更傾向于第一種的，原因如下： ? ，相對競爭優(yōu)勢決定了相對的贏利能力。第一種模式強(qiáng)調(diào)尋找內(nèi)在和固有的可持續(xù)優(yōu)勢，第二種模式強(qiáng)調(diào)加快組織的學(xué)習(xí)過程，從而比競爭對手更快地建立新的優(yōu)勢。 ? 某某企業(yè)更應(yīng)該注重的是企業(yè)核心競爭力。因?yàn)楹诵母偁幜δ苡兄诠具M(jìn)入不同的市場，它又能成為公司擴(kuò)大經(jīng)營的能力基礎(chǔ)。而核心競爭力的定義中是：“在一個組織內(nèi)部經(jīng)過整合了的知識和技能，尤其是關(guān)于怎樣協(xié)調(diào)多種生產(chǎn)技能和整合不同技術(shù)的知識和技能”。因此，強(qiáng)調(diào)尋找內(nèi)在固有的可持續(xù)優(yōu)勢，而非一次次的建立新的優(yōu)勢更適合于某某公司。 ? ，同比自己更強(qiáng)的競爭者較量是有困難的。但是，第一種戰(zhàn)略模式把競爭方向指向了對縫隙市場的尋找（或者是簡單地讓企業(yè)避開老牌的競爭強(qiáng)敵），而第二種戰(zhàn)略模式卻引導(dǎo)企業(yè)去探索新的游戲規(guī)則，讓老牌競爭對手的優(yōu)勢失去用武之地。 ? 在某某企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略中正是要避開老牌的競爭強(qiáng)敵，這點(diǎn)主要是由該公司的業(yè)務(wù)方面來說的，比如果蔬飲料，老牌的企業(yè)有娃哈哈，康師傅，統(tǒng)一等，首先他們品牌形象價值等都比某某企業(yè)新品牌更有優(yōu)勢，其次他們對于飲料這方面的營銷渠道比某某企業(yè)更成熟。那么在這種情況下，加上果蔬飲料和企業(yè)其他業(yè)務(wù)的協(xié)同性并不好，那么把果蔬飲料剔除某某企業(yè)是必要的，也正符合第一種模式的看法。 ? ，平衡組織的活動范圍能降低風(fēng)險。第一種模式的重點(diǎn)在業(yè)務(wù)組合上，管理者們試圖通過經(jīng)營一些產(chǎn)生現(xiàn)金和消耗現(xiàn)金的業(yè)務(wù)來達(dá)到平衡性，以降低財務(wù)風(fēng)險；而第二種模式的重點(diǎn)則是優(yōu)勢的組合，管理者們力圖發(fā)展一些影響范圍足夠廣泛且兼顧了平衡性的優(yōu)勢，以降低競爭風(fēng)險。 ? 在某某企業(yè)的發(fā)展來看，企業(yè)主要是多元化的發(fā)展，但最初的業(yè)務(wù)并不具有很大的關(guān)聯(lián)性，那么重組業(yè)務(wù)，是企業(yè)未來的發(fā)展戰(zhàn)略趨勢，逐漸轉(zhuǎn)變成多元化相關(guān)的戰(zhàn)略，這一點(diǎn)也主要是符合第一種模式的敘述。 ，需求驅(qū)動，盡力滿足社會需求。、 ? 隨著經(jīng)濟(jì)體制從傳統(tǒng)的計劃經(jīng)濟(jì)體制向社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)變，某某企業(yè)應(yīng)千方百計滿足市場需求，努力提高市場占有率。 ? 、質(zhì)量、成本取勝。 ? 為適應(yīng)經(jīng)濟(jì)增長方式，某某企業(yè)應(yīng)該改變以往的管理方式，加強(qiáng)對下屬公司的控制，并且努力提高產(chǎn)品的技術(shù)含量和附加值，保證和提高產(chǎn)品質(zhì)量，降低成本。 ? 。 ? 企業(yè)本身就是一個由各個方面有機(jī)結(jié)合而成的復(fù)雜系統(tǒng)，而某某企業(yè)進(jìn)行的多元化發(fā)展更是如此，所以要對某某企業(yè)的業(yè)務(wù)選擇，組織結(jié)構(gòu)等諸多要素進(jìn)行優(yōu)