【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 我國房地產(chǎn)市場(chǎng)暴利時(shí)代已經(jīng)過去，當(dāng)前已進(jìn)入理性投資時(shí)代 ?目前商品房供求兩旺，但是在普通住宅領(lǐng)域存在結(jié)構(gòu)不合理現(xiàn)象 ?住宅消費(fèi)與個(gè)人購房已成為主流 ?品牌、資信成為評(píng)價(jià)企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)，體制、人才、資金成為制約房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵因素 ?未來較長(zhǎng)時(shí)期，我國房地產(chǎn)業(yè)仍將持續(xù)增長(zhǎng)，市場(chǎng)前景看好 ?住宅是我國房地產(chǎn)未來的產(chǎn)品主體 ?住宅產(chǎn)業(yè)開發(fā)重點(diǎn)向城市外圍轉(zhuǎn)移，城市空心化、住宅產(chǎn)業(yè)化成為趨勢(shì)，普通消費(fèi)者是主流消費(fèi)群體，開發(fā)好的產(chǎn)品是房地產(chǎn)企業(yè)成功的根本 ?今后三年內(nèi)，房地產(chǎn)將會(huì)出現(xiàn)一升二降（性能價(jià)格比上升，平均利潤(rùn)率、投資回報(bào)率下降），品牌、成本控制能力等成為企業(yè)獲利的關(guān)鍵 全國房地產(chǎn)市場(chǎng)分析要點(diǎn)（一） 全國房地產(chǎn)市場(chǎng)分析要點(diǎn)（二） 北大縱橫 發(fā)展集團(tuán)戰(zhàn)略規(guī)劃建議報(bào)告 34 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)研究主要結(jié)論（二） ?我國房地產(chǎn)開發(fā)主要集中于長(zhǎng)江三角洲、珠江三角洲、北京、勃海灣等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū) ?大部分地區(qū)投資勢(shì)頭很猛，銷售增長(zhǎng)率在 10%以上 ?投資環(huán)境，沿海優(yōu)于內(nèi)地，大城市好于中小城市 ?北京市場(chǎng)一直呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)需求旺盛，前景看好，單價(jià) 5000元以下住宅是主流需求，中小戶型需求十分旺盛 ?上海市場(chǎng)目前由供過于求轉(zhuǎn)向供不應(yīng)求，尤其是住宅市場(chǎng)前景廣闊 ?深圳經(jīng)過快速發(fā)展之后進(jìn)行新一輪調(diào)整階段，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈 ?廣州市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，目前進(jìn)入微利時(shí)代，大的房地產(chǎn)開發(fā)商具有明顯競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；未來市場(chǎng)雖然增長(zhǎng)較慢，但發(fā)展空間依然很大 ?海南市場(chǎng)過熱之后一直處于調(diào)整時(shí)期，商品房結(jié)構(gòu)失衡，博鰲亞洲論壇帶動(dòng)了海南市場(chǎng)新一輪發(fā)展 ?成都在西部發(fā)展最好，供需兩旺 ?重慶住宅市場(chǎng)前景看好 ?南京開發(fā)銷售兩旺，特別是住宅銷售增長(zhǎng)很快， 2023年達(dá)到 % ?西部大開發(fā)提升了西安的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，商品房銷售前景看好，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)適用房與高檔住宅兩頭熱銷，調(diào)查顯示 16－ 20萬元住宅最受歡迎 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析要點(diǎn)（一） 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析要點(diǎn)（二） 北大縱橫 發(fā)展集團(tuán)戰(zhàn)略規(guī)劃建議報(bào)告 35 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)研究主要結(jié)論（三） ?房地產(chǎn)開發(fā)的 “ 集成性 ” 很強(qiáng)，專業(yè)化分工、上下游協(xié)同、內(nèi)外協(xié)作是該業(yè)務(wù)的主要特征 ?項(xiàng)目決策階段的關(guān)鍵是投資決策的科學(xué)性與系統(tǒng)性，需要加強(qiáng)對(duì)開發(fā)過程的全面考慮與風(fēng)險(xiǎn)防范 ?規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的關(guān)鍵是如何用建筑藝術(shù)與技術(shù)準(zhǔn)確描述表達(dá)顧客需求 ?施工階段重點(diǎn)是質(zhì)量、成本與進(jìn)度，關(guān)鍵要抓過程控制 ?市場(chǎng)銷售階段是企業(yè)完成價(jià)值實(shí)現(xiàn)的驚人一跳 ?物業(yè)管理與顧客價(jià)值緊密相關(guān)，是品牌的重組成部分 ?我國房地產(chǎn)開發(fā)初期，企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)能力主要體現(xiàn)在對(duì)資源的占有與控制能力上，尤其是對(duì)土地資源的占有 ?隨著市場(chǎng)的不斷成熟，房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)能力發(fā)生了巨大變化，主要體現(xiàn)在資源整合能力、市場(chǎng)營銷能力、成本控制能力、資金融通能力、土地獲取能力，其中資源整合能力位居首位，土地獲取能力地位逐步下降，土地獲取能力主要體現(xiàn)在對(duì)土地信息的研究方面，而非社會(huì)關(guān)系 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)價(jià)值鏈分析要點(diǎn) 房地產(chǎn)核心競(jìng)爭(zhēng)能力分析要點(diǎn) 北大縱橫 發(fā)展集團(tuán)戰(zhàn)略規(guī)劃建議報(bào)告 36 房地產(chǎn)市場(chǎng)前景看好，集團(tuán)在全國部分區(qū)域從事新項(xiàng)目開發(fā)首先需要培育業(yè)務(wù)運(yùn)營能力與組織管理能力 ?我國房地產(chǎn)市場(chǎng)前景看好，尤其是商品住宅領(lǐng)域發(fā)展空間很大 ?從市場(chǎng)容量、市場(chǎng)增長(zhǎng)速度、投資環(huán)境來看，全國中心城市房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)會(huì)較大 市場(chǎng)機(jī)會(huì) 資源能力與業(yè)務(wù)成功的關(guān)鍵因素匹配程度 房地產(chǎn) 新業(yè)務(wù) 市場(chǎng)機(jī)會(huì) ?高水平房地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營管理人才 ?獨(dú)具特色的業(yè)務(wù)運(yùn)作模式 ?資源整合能力、市場(chǎng)營銷能力、成本控制能力與資金融通能力 成功關(guān)鍵因素 ?集團(tuán)具有一定的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn) ?高水平運(yùn)作人才需要外聘與培養(yǎng) ?相關(guān)能力需要進(jìn)行培育 ?現(xiàn)有品牌難以支持異地?cái)U(kuò)張 集團(tuán)資源能力 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)前景看好，集團(tuán)發(fā)展新業(yè)務(wù)首先需要加強(qiáng)人才的外聘與培養(yǎng)、加強(qiáng)相關(guān)能力的培育 北大縱橫 發(fā)展集團(tuán)戰(zhàn)略規(guī)劃建議報(bào)告 37 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略定位 價(jià)值 時(shí)間 第一層面 第二層面 現(xiàn)有房地產(chǎn)業(yè)務(wù) 第三層面 房地產(chǎn)新業(yè)務(wù) ?集團(tuán)從事房地產(chǎn)新項(xiàng)目開發(fā)雖然具有一定的基礎(chǔ)，但是從做強(qiáng)做大角度考慮企業(yè)目前并不具備條件 ?在全國部分地區(qū)從事新項(xiàng)目開發(fā)屬于集團(tuán)嘗試性業(yè)務(wù)，目標(biāo)是培育自身經(jīng)營運(yùn)作能力，探索做強(qiáng)做大的可能性 ?新業(yè)務(wù)嘗試時(shí)應(yīng)重點(diǎn)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范 ?威海房地產(chǎn)開發(fā)已初具規(guī)模，并且形成了品牌優(yōu)勢(shì) ?主要項(xiàng)目前景看好，關(guān)鍵是抓好項(xiàng)目運(yùn)作，快速將其轉(zhuǎn)化為集團(tuán)的現(xiàn)金流業(yè)務(wù) 北大縱橫 發(fā)展集團(tuán)戰(zhàn)略規(guī)劃建議報(bào)告 38 導(dǎo)讀 戰(zhàn)略規(guī)劃方法 業(yè)務(wù)選擇定位 戰(zhàn)略規(guī)劃建議 旅游業(yè)務(wù) 石化貿(mào)易業(yè)務(wù) 房地產(chǎn)業(yè)務(wù) 資本運(yùn)營業(yè)務(wù) 北大縱橫 發(fā)展集團(tuán)戰(zhàn)略規(guī)劃建議報(bào)告 39 對(duì)于發(fā)展集團(tuán)與管理局而言，從事資本運(yùn)營業(yè)務(wù)戰(zhàn)略意義十分重大 發(fā)展集團(tuán)目的 借助資本市場(chǎng)盤活存量資產(chǎn)，提高資本收益率 資本經(jīng)營與產(chǎn)品經(jīng)營相結(jié)合，借助資本杠桿撬動(dòng)產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展 尋找其他市場(chǎng)商機(jī)，嫁接資源，培育能力，快速形成優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè) 管理局期望 收集外部市場(chǎng)信息，提供決策支持 借助外部資源，盤活存量資產(chǎn) 開展對(duì)外合作，帶動(dòng)內(nèi)部發(fā)展 尋找市場(chǎng)機(jī)會(huì)，營造新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn) 北大縱橫 發(fā)展集團(tuán)戰(zhàn)略規(guī)劃建議報(bào)告 40 資本運(yùn)營業(yè)務(wù)研究主要結(jié)論 ?我國金融業(yè)分為銀行、證券、資產(chǎn)管理和保險(xiǎn)四大分支業(yè)務(wù)；出于防范金融風(fēng)險(xiǎn)，我國銀行、證券、保險(xiǎn)實(shí)行分業(yè)經(jīng)營、分業(yè)管理；銀、證、保的業(yè)務(wù)合作是當(dāng)前金融市場(chǎng)發(fā)展的重要特點(diǎn) ?混業(yè)經(jīng)營是我國金融業(yè)的必然趨勢(shì)；金融創(chuàng)新是金融企業(yè)獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的主要途徑 ? 我國證券業(yè)基礎(chǔ)薄弱，市場(chǎng)投機(jī)色彩較濃；進(jìn)入 WTO以后，證券市場(chǎng)將從投機(jī)時(shí)代進(jìn)入理性投資時(shí)代 ?發(fā)展集團(tuán)成立證券公司很不現(xiàn)實(shí)，有悖于集團(tuán)的目標(biāo) ?基金市場(chǎng)目前狀況較為紊亂，投機(jī)氣氛很濃，發(fā)展集團(tuán)設(shè)立基金管理公司與集團(tuán)的目標(biāo)不符 ?期貨業(yè)務(wù)主要分為投機(jī)業(yè)務(wù) （ 包括經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)和自營業(yè)務(wù) ） 和套期保值業(yè)；設(shè)立期貨經(jīng)紀(jì)公司前景看好 ，但與集團(tuán)目的完全背離 ?銀行 、 保險(xiǎn)業(yè)與集團(tuán)關(guān)聯(lián)度不大 ?資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)范圍很廣 ， 包括兼并收購 、 委托理財(cái) 、 資產(chǎn)證券化 、 項(xiàng)目融資 、 風(fēng)險(xiǎn)投資 、 投資咨詢等 ?我國資產(chǎn)管理業(yè)由金融體系內(nèi)的資產(chǎn)管理公司和金融體系外的資產(chǎn)管理公司構(gòu)成；在市場(chǎng)準(zhǔn)入和市場(chǎng)管理方面 ， 金融體系外的資產(chǎn)管理公司還沒有明確的法律歸屬 ?設(shè)立金融體系外的資產(chǎn)管理公司 ，從事資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)十分有利于發(fā)展集團(tuán)資本運(yùn)營目標(biāo)的實(shí)現(xiàn) 資本市場(chǎng)分析要點(diǎn)（一） 資本市場(chǎng)分析要點(diǎn)（二） 北大縱橫 發(fā)展集團(tuán)戰(zhàn)略規(guī)劃建議報(bào)告 41 發(fā)展集團(tuán)介入資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，首先需要培育自己的業(yè)務(wù)運(yùn)營能力，為將來產(chǎn)業(yè)快速擴(kuò)張作好準(zhǔn)備 ?我國資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)處于初步發(fā)展階段，市場(chǎng)發(fā)展空間較大 ?資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)與企業(yè)經(jīng)營緊密相關(guān)，運(yùn)作方式多樣，創(chuàng)新性較強(qiáng)，形成運(yùn)營能力以后前景看好 市場(chǎng)機(jī)會(huì) 資源能力與業(yè)務(wù)成功的關(guān)鍵因素匹配程度 資產(chǎn)管理 業(yè)務(wù) 市場(chǎng)機(jī)會(huì) ?高素質(zhì)的經(jīng)營管理人才 ?組織管理能力 ?社會(huì)資源 成功關(guān)鍵因素 ?發(fā)展集團(tuán)與管理局擁有大量的存量資產(chǎn)，需要對(duì)外合作尋求新的發(fā)展 集團(tuán)資源能力 集團(tuán)以合作方式設(shè)立資產(chǎn)管理公司，重點(diǎn)培育運(yùn)營能力，一方面為管理局外向發(fā)展提供支持，一方面為集團(tuán)未來產(chǎn)業(yè)快速擴(kuò)張作好準(zhǔn)備 北大縱橫 發(fā)展集團(tuán)戰(zhàn)略規(guī)劃建議報(bào)告 42 資本運(yùn)營業(yè)務(wù)戰(zhàn)略定位 價(jià)值 時(shí)間 第一層面 第二層面 第三層面 ?資產(chǎn)管理公司是集團(tuán)實(shí)現(xiàn)發(fā)展戰(zhàn)略的重要工具（集團(tuán)資本運(yùn)營重要通道、盤活存量資產(chǎn)的重要工具，管理局外向發(fā)展的重要橋梁），為相關(guān)業(yè)務(wù)發(fā)展提供戰(zhàn)略性支持 ?近期業(yè)務(wù)運(yùn)作的重點(diǎn)是培育運(yùn)營能力，為集團(tuán)盤活存量資產(chǎn)與管理局外向發(fā)展提供支持 資本運(yùn)作 產(chǎn)業(yè)發(fā)展 資產(chǎn)管理公司 北大縱橫 發(fā)展集團(tuán)戰(zhàn)略規(guī)劃建議報(bào)告 43 導(dǎo)讀 戰(zhàn)略規(guī)劃方法 業(yè)務(wù)選擇定位 戰(zhàn)略規(guī)劃建議 北大縱橫 發(fā)展集團(tuán)戰(zhàn)略規(guī)劃建議報(bào)告 44 發(fā)展集團(tuán)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略定位 價(jià)值 時(shí)間 第一層面 ?飯店業(yè)務(wù) ?石化倉儲(chǔ)業(yè)務(wù) 第二層面 ?現(xiàn)有房地產(chǎn)業(yè)務(wù) 第三層面 ?旅行社業(yè)務(wù) ?房地產(chǎn)新業(yè)務(wù) ?石化貿(mào)易業(yè)務(wù) 北大縱橫 發(fā)展集團(tuán)戰(zhàn)略規(guī)劃建議報(bào)告 45 第一層面業(yè)務(wù)是集團(tuán)當(dāng)前核心業(yè)務(wù)，重點(diǎn)通過結(jié)構(gòu)調(diào)整、資源整合、管理變革提高業(yè)務(wù)運(yùn)營效益 價(jià)值 時(shí)間 第一層面 ?飯店業(yè)務(wù) ?石化倉儲(chǔ)業(yè)務(wù) 第二層面 ?現(xiàn)有房地產(chǎn)業(yè)務(wù) 第三層面 ?旅行社業(yè)務(wù) ?房地產(chǎn)新業(yè)務(wù) ?石化貿(mào)易業(yè)務(wù) ?集團(tuán)當(dāng)前核心業(yè)務(wù)，保障集團(tuán)生存，為發(fā)展新業(yè)務(wù)提供支持 ?集團(tuán)需要重點(diǎn)進(jìn)行內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整，整合資源，建立新的管理體制與運(yùn)營機(jī)制，培育市場(chǎng)化業(yè)務(wù)經(jīng)營管理能力，快速提高業(yè)務(wù)的運(yùn)營效益，提高資產(chǎn)收益率 ?業(yè)績(jī)目標(biāo)：以資產(chǎn)收益率為核心，借助管理提升抓好資產(chǎn)優(yōu)化、收入增長(zhǎng)與成本費(fèi)用控制 北大縱橫 發(fā)展集團(tuán)戰(zhàn)略規(guī)劃建議報(bào)告 46 第二層面業(yè)務(wù)前景較好，需要加快運(yùn)作步伐，提高運(yùn)作水平，使之盡快轉(zhuǎn)化為集團(tuán)的現(xiàn)金流業(yè)務(wù) 價(jià)值 時(shí)間 第一層面 ?飯店業(yè)務(wù) ?石化倉儲(chǔ)業(yè)務(wù) 第二層面 ?現(xiàn)有房地產(chǎn)業(yè)務(wù) 第三層面 ?旅行社業(yè)務(wù) ?房地產(chǎn)新業(yè)務(wù) ?石化貿(mào)易業(yè)務(wù) ?現(xiàn)有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)呈現(xiàn)出良好的發(fā)展前景，如何將之快速轉(zhuǎn)化為集團(tuán)的現(xiàn)金流業(yè)務(wù)成為關(guān)鍵 ?業(yè)務(wù)運(yùn)作的重點(diǎn)是加快項(xiàng)目運(yùn)作步伐，提高項(xiàng)目運(yùn)作水平，作好風(fēng)險(xiǎn)防范 ?業(yè)績(jī)目標(biāo)：以銷售收入為核心，同時(shí)重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目質(zhì)量、進(jìn)度與成本控制指標(biāo)的實(shí)現(xiàn) 北大縱橫 發(fā)展集團(tuán)戰(zhàn)略規(guī)劃建議報(bào)告 47 第三層面業(yè)務(wù)是集團(tuán)未來的希望，需要制定業(yè)務(wù)工作計(jì)劃進(jìn)行嘗試探索 價(jià)值 時(shí)間 第一層面 ?飯店業(yè)務(wù) ?石化倉儲(chǔ)業(yè)務(wù) 第二層面 ?現(xiàn)有房地產(chǎn)業(yè)務(wù) 第三層面 ?旅行社業(yè)務(wù) ?房地產(chǎn)新業(yè)務(wù) ?石化貿(mào)易業(yè)務(wù) ?第三層面業(yè)務(wù)是集團(tuán)未來發(fā)展的希望，需要進(jìn)行探索嘗試 ?業(yè)務(wù)運(yùn)作的重點(diǎn)是制定詳細(xì)的業(yè)務(wù)工作計(jì)劃，選擇合適的人員進(jìn)行運(yùn)作嘗試，逐步摸索出適合自己的發(fā)展模式 ?業(yè)績(jī)目標(biāo)：階段性任務(wù)完成情況 北大縱橫 發(fā)展集團(tuán)戰(zhàn)略規(guī)劃建議報(bào)告 48 發(fā)展集團(tuán)業(yè)務(wù)演化與戰(zhàn)略協(xié)同 價(jià)值 時(shí)間 第一層面 ?飯店業(yè)務(wù) ?石化倉儲(chǔ)業(yè)務(wù) 第二層面 ?現(xiàn)有房地產(chǎn)業(yè)務(wù) 第三層面 ?旅行社業(yè)務(wù) ?房地產(chǎn)新業(yè)務(wù) ?石化貿(mào)易業(yè)務(wù) 演化 演化 提供相關(guān)支持 北大縱橫 發(fā)展集團(tuán)戰(zhàn)略規(guī)劃建議報(bào)告 49 發(fā)展集團(tuán)戰(zhàn)略步驟與戰(zhàn)略重點(diǎn) 以改革調(diào)整為主線，狠抓管理，穩(wěn)步推進(jìn)改革，初步建立適應(yīng)未來市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的集團(tuán)組織體系，實(shí)現(xiàn)集團(tuán)管理模式大的轉(zhuǎn)變 旅游業(yè)務(wù)進(jìn)行規(guī)?；⒓瘓F(tuán)化運(yùn)作，營造品牌；房地產(chǎn)業(yè)務(wù)與石化貿(mào)易業(yè)務(wù)進(jìn)行大的運(yùn)作，通過培育形成自己的核心能力，探索出自己的運(yùn)營模式 借助資本市場(chǎng)整合外部資源，依托品牌與管理進(jìn)行業(yè)務(wù)運(yùn)營模式復(fù)制，在旅游、房地產(chǎn)、石化貿(mào)易領(lǐng)域