【文章內(nèi)容簡介】 我國房地產(chǎn)市場暴利時代已經(jīng)過去，當前已進入理性投資時代 ?目前商品房供求兩旺，但是在普通住宅領域存在結(jié)構(gòu)不合理現(xiàn)象 ?住宅消費與個人購房已成為主流 ?品牌、資信成為評價企業(yè)的標準，體制、人才、資金成為制約房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的關鍵因素 ?未來較長時期，我國房地產(chǎn)業(yè)仍將持續(xù)增長，市場前景看好 ?住宅是我國房地產(chǎn)未來的產(chǎn)品主體 ?住宅產(chǎn)業(yè)開發(fā)重點向城市外圍轉(zhuǎn)移，城市空心化、住宅產(chǎn)業(yè)化成為趨勢，普通消費者是主流消費群體，開發(fā)好的產(chǎn)品是房地產(chǎn)企業(yè)成功的根本 ?今后三年內(nèi)，房地產(chǎn)將會出現(xiàn)一升二降（性能價格比上升，平均利潤率、投資回報率下降），品牌、成本控制能力等成為企業(yè)獲利的關鍵 全國房地產(chǎn)市場分析要點（一） 全國房地產(chǎn)市場分析要點（二） 北大縱橫 發(fā)展集團戰(zhàn)略規(guī)劃建議報告 34 房地產(chǎn)業(yè)務研究主要結(jié)論（二） ?我國房地產(chǎn)開發(fā)主要集中于長江三角洲、珠江三角洲、北京、勃海灣等經(jīng)濟發(fā)達地區(qū) ?大部分地區(qū)投資勢頭很猛，銷售增長率在 10%以上 ?投資環(huán)境，沿海優(yōu)于內(nèi)地，大城市好于中小城市 ?北京市場一直呈增長態(tài)勢，市場需求旺盛，前景看好，單價 5000元以下住宅是主流需求，中小戶型需求十分旺盛 ?上海市場目前由供過于求轉(zhuǎn)向供不應求，尤其是住宅市場前景廣闊 ?深圳經(jīng)過快速發(fā)展之后進行新一輪調(diào)整階段，市場競爭十分激烈 ?廣州市場競爭十分激烈，目前進入微利時代，大的房地產(chǎn)開發(fā)商具有明顯競爭優(yōu)勢；未來市場雖然增長較慢，但發(fā)展空間依然很大 ?海南市場過熱之后一直處于調(diào)整時期，商品房結(jié)構(gòu)失衡，博鰲亞洲論壇帶動了海南市場新一輪發(fā)展 ?成都在西部發(fā)展最好，供需兩旺 ?重慶住宅市場前景看好 ?南京開發(fā)銷售兩旺，特別是住宅銷售增長很快， 2023年達到 % ?西部大開發(fā)提升了西安的區(qū)位優(yōu)勢，商品房銷售前景看好，當前經(jīng)濟適用房與高檔住宅兩頭熱銷，調(diào)查顯示 16－ 20萬元住宅最受歡迎 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析要點（一） 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析要點（二） 北大縱橫 發(fā)展集團戰(zhàn)略規(guī)劃建議報告 35 房地產(chǎn)業(yè)務研究主要結(jié)論（三） ?房地產(chǎn)開發(fā)的 “ 集成性 ” 很強，專業(yè)化分工、上下游協(xié)同、內(nèi)外協(xié)作是該業(yè)務的主要特征 ?項目決策階段的關鍵是投資決策的科學性與系統(tǒng)性，需要加強對開發(fā)過程的全面考慮與風險防范 ?規(guī)劃設計階段的關鍵是如何用建筑藝術與技術準確描述表達顧客需求 ?施工階段重點是質(zhì)量、成本與進度，關鍵要抓過程控制 ?市場銷售階段是企業(yè)完成價值實現(xiàn)的驚人一跳 ?物業(yè)管理與顧客價值緊密相關，是品牌的重組成部分 ?我國房地產(chǎn)開發(fā)初期，企業(yè)的核心競爭能力主要體現(xiàn)在對資源的占有與控制能力上，尤其是對土地資源的占有 ?隨著市場的不斷成熟，房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭能力發(fā)生了巨大變化，主要體現(xiàn)在資源整合能力、市場營銷能力、成本控制能力、資金融通能力、土地獲取能力，其中資源整合能力位居首位，土地獲取能力地位逐步下降，土地獲取能力主要體現(xiàn)在對土地信息的研究方面，而非社會關系 房地產(chǎn)業(yè)務價值鏈分析要點 房地產(chǎn)核心競爭能力分析要點 北大縱橫 發(fā)展集團戰(zhàn)略規(guī)劃建議報告 36 房地產(chǎn)市場前景看好，集團在全國部分區(qū)域從事新項目開發(fā)首先需要培育業(yè)務運營能力與組織管理能力 ?我國房地產(chǎn)市場前景看好，尤其是商品住宅領域發(fā)展空間很大 ?從市場容量、市場增長速度、投資環(huán)境來看，全國中心城市房地產(chǎn)開發(fā)機會較大 市場機會 資源能力與業(yè)務成功的關鍵因素匹配程度 房地產(chǎn) 新業(yè)務 市場機會 ?高水平房地產(chǎn)業(yè)務經(jīng)營管理人才 ?獨具特色的業(yè)務運作模式 ?資源整合能力、市場營銷能力、成本控制能力與資金融通能力 成功關鍵因素 ?集團具有一定的運作經(jīng)驗 ?高水平運作人才需要外聘與培養(yǎng) ?相關能力需要進行培育 ?現(xiàn)有品牌難以支持異地擴張 集團資源能力 房地產(chǎn)業(yè)務前景看好，集團發(fā)展新業(yè)務首先需要加強人才的外聘與培養(yǎng)、加強相關能力的培育 北大縱橫 發(fā)展集團戰(zhàn)略規(guī)劃建議報告 37 房地產(chǎn)業(yè)務戰(zhàn)略定位 價值 時間 第一層面 第二層面 現(xiàn)有房地產(chǎn)業(yè)務 第三層面 房地產(chǎn)新業(yè)務 ?集團從事房地產(chǎn)新項目開發(fā)雖然具有一定的基礎，但是從做強做大角度考慮企業(yè)目前并不具備條件 ?在全國部分地區(qū)從事新項目開發(fā)屬于集團嘗試性業(yè)務，目標是培育自身經(jīng)營運作能力，探索做強做大的可能性 ?新業(yè)務嘗試時應重點加強風險防范 ?威海房地產(chǎn)開發(fā)已初具規(guī)模，并且形成了品牌優(yōu)勢 ?主要項目前景看好，關鍵是抓好項目運作，快速將其轉(zhuǎn)化為集團的現(xiàn)金流業(yè)務 北大縱橫 發(fā)展集團戰(zhàn)略規(guī)劃建議報告 38 導讀 戰(zhàn)略規(guī)劃方法 業(yè)務選擇定位 戰(zhàn)略規(guī)劃建議 旅游業(yè)務 石化貿(mào)易業(yè)務 房地產(chǎn)業(yè)務 資本運營業(yè)務 北大縱橫 發(fā)展集團戰(zhàn)略規(guī)劃建議報告 39 對于發(fā)展集團與管理局而言，從事資本運營業(yè)務戰(zhàn)略意義十分重大 發(fā)展集團目的 借助資本市場盤活存量資產(chǎn)，提高資本收益率 資本經(jīng)營與產(chǎn)品經(jīng)營相結(jié)合，借助資本杠桿撬動產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展 尋找其他市場商機，嫁接資源，培育能力，快速形成優(yōu)勢產(chǎn)業(yè) 管理局期望 收集外部市場信息，提供決策支持 借助外部資源，盤活存量資產(chǎn) 開展對外合作，帶動內(nèi)部發(fā)展 尋找市場機會，營造新的經(jīng)濟增長點 北大縱橫 發(fā)展集團戰(zhàn)略規(guī)劃建議報告 40 資本運營業(yè)務研究主要結(jié)論 ?我國金融業(yè)分為銀行、證券、資產(chǎn)管理和保險四大分支業(yè)務；出于防范金融風險，我國銀行、證券、保險實行分業(yè)經(jīng)營、分業(yè)管理；銀、證、保的業(yè)務合作是當前金融市場發(fā)展的重要特點 ?混業(yè)經(jīng)營是我國金融業(yè)的必然趨勢；金融創(chuàng)新是金融企業(yè)獲得競爭優(yōu)勢的主要途徑 ? 我國證券業(yè)基礎薄弱，市場投機色彩較濃；進入 WTO以后，證券市場將從投機時代進入理性投資時代 ?發(fā)展集團成立證券公司很不現(xiàn)實，有悖于集團的目標 ?基金市場目前狀況較為紊亂，投機氣氛很濃，發(fā)展集團設立基金管理公司與集團的目標不符 ?期貨業(yè)務主要分為投機業(yè)務 （ 包括經(jīng)紀業(yè)務和自營業(yè)務 ） 和套期保值業(yè)；設立期貨經(jīng)紀公司前景看好 ，但與集團目的完全背離 ?銀行 、 保險業(yè)與集團關聯(lián)度不大 ?資產(chǎn)管理業(yè)務范圍很廣 ， 包括兼并收購 、 委托理財 、 資產(chǎn)證券化 、 項目融資 、 風險投資 、 投資咨詢等 ?我國資產(chǎn)管理業(yè)由金融體系內(nèi)的資產(chǎn)管理公司和金融體系外的資產(chǎn)管理公司構(gòu)成；在市場準入和市場管理方面 ， 金融體系外的資產(chǎn)管理公司還沒有明確的法律歸屬 ?設立金融體系外的資產(chǎn)管理公司 ，從事資產(chǎn)管理業(yè)務十分有利于發(fā)展集團資本運營目標的實現(xiàn) 資本市場分析要點（一） 資本市場分析要點（二） 北大縱橫 發(fā)展集團戰(zhàn)略規(guī)劃建議報告 41 發(fā)展集團介入資產(chǎn)管理業(yè)務，首先需要培育自己的業(yè)務運營能力，為將來產(chǎn)業(yè)快速擴張作好準備 ?我國資產(chǎn)管理業(yè)務處于初步發(fā)展階段，市場發(fā)展空間較大 ?資產(chǎn)管理業(yè)務與企業(yè)經(jīng)營緊密相關，運作方式多樣，創(chuàng)新性較強，形成運營能力以后前景看好 市場機會 資源能力與業(yè)務成功的關鍵因素匹配程度 資產(chǎn)管理 業(yè)務 市場機會 ?高素質(zhì)的經(jīng)營管理人才 ?組織管理能力 ?社會資源 成功關鍵因素 ?發(fā)展集團與管理局擁有大量的存量資產(chǎn)，需要對外合作尋求新的發(fā)展 集團資源能力 集團以合作方式設立資產(chǎn)管理公司，重點培育運營能力，一方面為管理局外向發(fā)展提供支持，一方面為集團未來產(chǎn)業(yè)快速擴張作好準備 北大縱橫 發(fā)展集團戰(zhàn)略規(guī)劃建議報告 42 資本運營業(yè)務戰(zhàn)略定位 價值 時間 第一層面 第二層面 第三層面 ?資產(chǎn)管理公司是集團實現(xiàn)發(fā)展戰(zhàn)略的重要工具（集團資本運營重要通道、盤活存量資產(chǎn)的重要工具，管理局外向發(fā)展的重要橋梁），為相關業(yè)務發(fā)展提供戰(zhàn)略性支持 ?近期業(yè)務運作的重點是培育運營能力，為集團盤活存量資產(chǎn)與管理局外向發(fā)展提供支持 資本運作 產(chǎn)業(yè)發(fā)展 資產(chǎn)管理公司 北大縱橫 發(fā)展集團戰(zhàn)略規(guī)劃建議報告 43 導讀 戰(zhàn)略規(guī)劃方法 業(yè)務選擇定位 戰(zhàn)略規(guī)劃建議 北大縱橫 發(fā)展集團戰(zhàn)略規(guī)劃建議報告 44 發(fā)展集團業(yè)務戰(zhàn)略定位 價值 時間 第一層面 ?飯店業(yè)務 ?石化倉儲業(yè)務 第二層面 ?現(xiàn)有房地產(chǎn)業(yè)務 第三層面 ?旅行社業(yè)務 ?房地產(chǎn)新業(yè)務 ?石化貿(mào)易業(yè)務 北大縱橫 發(fā)展集團戰(zhàn)略規(guī)劃建議報告 45 第一層面業(yè)務是集團當前核心業(yè)務，重點通過結(jié)構(gòu)調(diào)整、資源整合、管理變革提高業(yè)務運營效益 價值 時間 第一層面 ?飯店業(yè)務 ?石化倉儲業(yè)務 第二層面 ?現(xiàn)有房地產(chǎn)業(yè)務 第三層面 ?旅行社業(yè)務 ?房地產(chǎn)新業(yè)務 ?石化貿(mào)易業(yè)務 ?集團當前核心業(yè)務，保障集團生存，為發(fā)展新業(yè)務提供支持 ?集團需要重點進行內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整，整合資源，建立新的管理體制與運營機制，培育市場化業(yè)務經(jīng)營管理能力，快速提高業(yè)務的運營效益，提高資產(chǎn)收益率 ?業(yè)績目標：以資產(chǎn)收益率為核心，借助管理提升抓好資產(chǎn)優(yōu)化、收入增長與成本費用控制 北大縱橫 發(fā)展集團戰(zhàn)略規(guī)劃建議報告 46 第二層面業(yè)務前景較好，需要加快運作步伐，提高運作水平，使之盡快轉(zhuǎn)化為集團的現(xiàn)金流業(yè)務 價值 時間 第一層面 ?飯店業(yè)務 ?石化倉儲業(yè)務 第二層面 ?現(xiàn)有房地產(chǎn)業(yè)務 第三層面 ?旅行社業(yè)務 ?房地產(chǎn)新業(yè)務 ?石化貿(mào)易業(yè)務 ?現(xiàn)有房地產(chǎn)業(yè)務呈現(xiàn)出良好的發(fā)展前景，如何將之快速轉(zhuǎn)化為集團的現(xiàn)金流業(yè)務成為關鍵 ?業(yè)務運作的重點是加快項目運作步伐，提高項目運作水平，作好風險防范 ?業(yè)績目標：以銷售收入為核心，同時重點關注項目質(zhì)量、進度與成本控制指標的實現(xiàn) 北大縱橫 發(fā)展集團戰(zhàn)略規(guī)劃建議報告 47 第三層面業(yè)務是集團未來的希望，需要制定業(yè)務工作計劃進行嘗試探索 價值 時間 第一層面 ?飯店業(yè)務 ?石化倉儲業(yè)務 第二層面 ?現(xiàn)有房地產(chǎn)業(yè)務 第三層面 ?旅行社業(yè)務 ?房地產(chǎn)新業(yè)務 ?石化貿(mào)易業(yè)務 ?第三層面業(yè)務是集團未來發(fā)展的希望，需要進行探索嘗試 ?業(yè)務運作的重點是制定詳細的業(yè)務工作計劃，選擇合適的人員進行運作嘗試，逐步摸索出適合自己的發(fā)展模式 ?業(yè)績目標：階段性任務完成情況 北大縱橫 發(fā)展集團戰(zhàn)略規(guī)劃建議報告 48 發(fā)展集團業(yè)務演化與戰(zhàn)略協(xié)同 價值 時間 第一層面 ?飯店業(yè)務 ?石化倉儲業(yè)務 第二層面 ?現(xiàn)有房地產(chǎn)業(yè)務 第三層面 ?旅行社業(yè)務 ?房地產(chǎn)新業(yè)務 ?石化貿(mào)易業(yè)務 演化 演化 提供相關支持 北大縱橫 發(fā)展集團戰(zhàn)略規(guī)劃建議報告 49 發(fā)展集團戰(zhàn)略步驟與戰(zhàn)略重點 以改革調(diào)整為主線，狠抓管理，穩(wěn)步推進改革，初步建立適應未來市場競爭的集團組織體系，實現(xiàn)集團管理模式大的轉(zhuǎn)變 旅游業(yè)務進行規(guī)?；?、集團化運作，營造品牌；房地產(chǎn)業(yè)務與石化貿(mào)易業(yè)務進行大的運作，通過培育形成自己的核心能力，探索出自己的運營模式 借助資本市場整合外部資源，依托品牌與管理進行業(yè)務運營模式復制，在旅游、房地產(chǎn)、石化貿(mào)易領域