【文章內(nèi)容簡介】 有關(guān)的問題中，消費(fèi)者 最擔(dān)心的也是最關(guān)心的問題是物業(yè)管理服務(wù)問題，其不滿意度高達(dá) 90％ 物業(yè)管理行業(yè)從發(fā)展到成熟，從管理服務(wù)為主的物業(yè)管理觀念到經(jīng)營型物業(yè)管理觀念的形成，需要經(jīng)歷三種模式的轉(zhuǎn)變： 服務(wù)型物管 經(jīng)營型物管 服務(wù)型物管 收益型物管 經(jīng)營型物管 現(xiàn)代模式 發(fā)展模式 ? 日常管理服務(wù) ? 配套的特約服務(wù) ? 收入來源以基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)為主 ? 代理租售業(yè)務(wù) ? 日常管理服務(wù) ? 收入來源：基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)、租售代理費(fèi)為主 ? 多存在于寫字樓、零售商業(yè)中心、高檔公寓 ? 代理租售業(yè)務(wù) ? 日常管理服務(wù) ? 新開發(fā)項目的相關(guān)服務(wù) ? 收入來源：基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)、租售代理費(fèi)、其他收入 ? 多存在于寫字樓、零售商業(yè)中心、高檔公寓 趨勢是由服務(wù)型物業(yè)管理向經(jīng) 營型物業(yè)管理發(fā)展，將物管項目外延擴(kuò)大，通過以資產(chǎn)作載體，整合資源，創(chuàng)造需求，獲得收益。 服務(wù)型物管 傳統(tǒng)模式 物業(yè)管理行業(yè)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和利潤貢獻(xiàn)的分析表明，對技術(shù)要求較高的物管產(chǎn)品，其相對利潤回報較高 利潤預(yù)期 技術(shù)要求 低 低 高 高 高檔寫字樓 酒店 商業(yè) 中心 廠房 高檔 住宅 中檔 住宅 低檔 住宅 中低檔寫字樓 單純的服務(wù)型物業(yè)管理利潤較低。其中，在目前行業(yè)成熟度低的情況下住宅小區(qū)的物業(yè)管理利潤尤其低，且管理復(fù)雜性高；寫字樓相對利潤貢獻(xiàn)好，但技術(shù)性要求較高 東太的發(fā)展戰(zhàn)略包括三個階段 第一階段（ 2023年 — 2023年）：強(qiáng)化發(fā)展房地產(chǎn)核心競爭力階段。 第二階段（ 2023年 — 2023年）：重點(diǎn)發(fā)展相關(guān)綜合服務(wù)業(yè)階段。 第三階段（ 2023年 — 2023年）：發(fā)展多元化金融業(yè)務(wù)及重點(diǎn)開發(fā)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化階段。 東太發(fā)展戰(zhàn)略第一階段 （ 20232023年）強(qiáng)化房地產(chǎn)核心競爭力階段的發(fā)展任務(wù)是：“吃一個”，“夾一個”，“看一個” ? “吃一個”： 圍繞著房地產(chǎn)業(yè)走專業(yè)化發(fā)展的道路，集中精力培養(yǎng)全面市場化環(huán)境下的房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力，重點(diǎn)加強(qiáng)投資策劃能力、市場營銷能力、品牌建設(shè)，將房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)做精做強(qiáng)，為房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)對外規(guī)模擴(kuò)張奠定基礎(chǔ)。 ? “夾一個”： 在強(qiáng)化房地產(chǎn)核心競爭力的同時，逐步加強(qiáng)對物業(yè)管理和物業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)的培養(yǎng)，以現(xiàn)有的物業(yè)資源和現(xiàn)有物業(yè)管理能力為基礎(chǔ)，成長方式以培養(yǎng)核心競爭力為主，著重品牌建設(shè)和經(jīng)營模式的轉(zhuǎn)變 ，為進(jìn)入第二層面業(yè)務(wù)大力發(fā)展做準(zhǔn)備。 ? “看一個”： 對于可能進(jìn)入的未來增長型業(yè)務(wù)（有潛力的金融業(yè)務(wù)：包括財務(wù)公司、房地產(chǎn)投資信托和旅游開發(fā)項目，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化項目），公司在現(xiàn)階段的工作主要是積累資金、儲備人才、評估機(jī)會，小規(guī)模試營，以待時機(jī)成熟時和政策導(dǎo)向時做大。 一、報告摘要 二、東太戰(zhàn)略規(guī)劃 1. 東太發(fā)展目標(biāo) 2. 東太戰(zhàn)略方案 3. 東太品牌戰(zhàn)略 4. 東太財務(wù)戰(zhàn)略 5. 東太人才戰(zhàn)略 6. 組織結(jié)構(gòu)調(diào)整方案 7. 東太戰(zhàn)略實施行動計劃建議 目錄 方策對東太品牌定位的建議 1. “東太”是公司品牌，在銅仁地區(qū)已經(jīng)有相當(dāng)?shù)拿雷u(yù)度。出于保護(hù)品牌價值的需要，在新業(yè)務(wù)的開展上建議另創(chuàng)品牌。 2. 作為公司品牌，東太可以繼續(xù)定位于住宅開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。作為房地產(chǎn)企業(yè)，根據(jù)東太目前狀況，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)擴(kuò)張應(yīng)該不會超出貴州省范圍，所以東太的品牌做到省內(nèi)知名已經(jīng)足夠。 3. 農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化這一塊因為目前還沒有建樹，考慮到風(fēng)險防范，建議另創(chuàng)新的品牌，另一方面，農(nóng)業(yè)這一塊一旦操作成功，面對的應(yīng)該是全國甚至國外市場，所以這一塊的品牌延伸應(yīng)該比東太更遠(yuǎn)，需要做到全國知名。 4. 與房開相關(guān)的服務(wù)業(yè)，例如物業(yè)管理，可以考慮應(yīng)用東太的品牌；當(dāng)然如果目前已有或正在開發(fā)的房產(chǎn)項目品牌，例如“金碼頭、御風(fēng)錦江”在當(dāng)?shù)貏?chuàng)出了相當(dāng)不俗的美譽(yù)度的化，也可以考慮應(yīng)用項目品牌作為服務(wù)業(yè)未來的品牌。 5. 母公司品牌可以考慮延伸運(yùn)用到其他未來的金融業(yè)務(wù)上，例如：房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)。 品牌定位 品牌目標(biāo) 品牌舉措 方策對于東太品牌建設(shè)目標(biāo)的建議為：未來五年內(nèi)，確立全省一流房地產(chǎn)企業(yè)品牌地位。 品牌建設(shè)目標(biāo)的衡量標(biāo)準(zhǔn)為： 一流媒體的正面曝光次數(shù) 3年累計 3次以上（一流媒體指國家級公共媒體，包括電視、報紙、雜志等；正面曝光指對東太公司的管理和建設(shè)成就進(jìn)行肯定和推廣的報道） 專業(yè)類有影響的媒體正面曝光次數(shù) 3年累計 6次以上（專業(yè)類指房地產(chǎn)類、金融財經(jīng)類、經(jīng)濟(jì)管理類電視、報紙、雜志等） 在本地區(qū)舉辦市內(nèi)影響的重大活動（研討會、專業(yè)論壇等）每年 1次以上，全省影響的重大活動 3年累計 2次以上 品牌定位 品牌目標(biāo) 品牌舉措 為了達(dá)到以上品牌建設(shè)目標(biāo)，東太應(yīng)該采取一系列舉措。 舉措一 ：在東太總部建立品牌管理的職能統(tǒng)一管理品牌 建議東太總部成立品牌管理的職能負(fù)責(zé)對東太品牌統(tǒng)一管理，做到“統(tǒng)一策劃、統(tǒng)一推廣、統(tǒng)一評估”。 品牌管理職能的建立 1. 品牌規(guī)劃 ? 品牌圖象表述 ? 品牌說明或品牌口號 2. 品牌推廣 ? 品牌推廣目標(biāo)和預(yù)算制定 ? 活動策劃和媒體投放計劃 ? 效果監(jiān)測 3. 品牌評估 ? 市場調(diào)查 ? 品牌影響力分析 4. 創(chuàng)造品牌優(yōu)勢 ? 品牌文化 ? 品牌延伸 ? 品牌聯(lián)盟 品牌管理的主要內(nèi)容 品牌定位 品牌目標(biāo) 品牌舉措 舉措二 ：品牌建設(shè)應(yīng)該采用多種方法多種途徑 廣告不應(yīng)是品牌建設(shè)的唯一途徑，東太應(yīng)該考慮采用多種方法多種途徑，在現(xiàn)階段以增加品牌的知名度為主要目標(biāo)，通過良好的產(chǎn)品和售后服務(wù)培養(yǎng)品牌的美譽(yù)度和忠誠度?？梢钥紤]增加品牌曝光率的途徑如： ? 自己主辦的論壇、會展等活動 ? 自己經(jīng)營的雜志 ? 各種經(jīng)營活動必需的廣告 (如樓盤銷售也應(yīng)該考慮品牌的推廣作用而統(tǒng)一策劃 ) ? 各種行業(yè)內(nèi)活動如研討會等 ? 公益性活動和其他活動等 一、報告摘要 二、東太戰(zhàn)略規(guī)劃 1. 東太發(fā)展目標(biāo) 2. 東太戰(zhàn)略方案 3. 東太品牌戰(zhàn)略 4. 東太財務(wù)戰(zhàn)略 5. 東太人才戰(zhàn)略 6. 組織結(jié)構(gòu)調(diào)整方案 7. 東太戰(zhàn)略實施行動計劃建議 目錄 財務(wù)戰(zhàn)略是指公司在一定時期內(nèi)，根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和公司發(fā)展戰(zhàn)略，對財務(wù)活動的發(fā)展目標(biāo)、方向和道路，從總體上作出的一種客觀而科學(xué)的概括和描述。財務(wù)戰(zhàn)略的選擇，決定著企業(yè)財務(wù)資源配置的取向和模式，影響著企業(yè)理財活動的行為與效率。 為了在 2023年實現(xiàn)整個東太系統(tǒng)做大作強(qiáng)的目標(biāo)，方策建議東太采取擴(kuò)張性的財務(wù)戰(zhàn)略 擴(kuò)張型財務(wù)戰(zhàn)略 穩(wěn)健型財務(wù)戰(zhàn)略 收縮型財務(wù)戰(zhàn)略 以實現(xiàn)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模的快速擴(kuò)張為目的的一種財務(wù)戰(zhàn)略。實施這種財務(wù)戰(zhàn)略，企業(yè)往往需要在將絕大部分乃至全部利潤留存的同時，大量地進(jìn)行外部籌資，更多地利用負(fù)債。大量籌措外部資金，是為了彌補(bǔ)內(nèi)部積累相對于企業(yè)擴(kuò)張需要的不足；更多地利用負(fù)債而不是股權(quán)籌資，是因為負(fù)債籌資既能為企業(yè)帶來財務(wù)杠桿效應(yīng)，又能防止凈資產(chǎn)收益率和每股收益的稀釋。擴(kuò)張型財務(wù)戰(zhàn)略一般會表現(xiàn)出“高負(fù)債、高收益、少分配”的特征。 以實現(xiàn)企業(yè)財務(wù)績效的穩(wěn)定增長和資產(chǎn)規(guī)模的平穩(wěn)擴(kuò)張為目的一種財務(wù)戰(zhàn)略。實施穩(wěn)健型財務(wù)戰(zhàn)略的企業(yè)，一般將盡可能優(yōu)化現(xiàn)有資源的配置和提高現(xiàn)有資源的使用效率及效益作為首要任務(wù)，將利潤積累作為實現(xiàn)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)張的基本資金來源。為了防止過重的利息負(fù)擔(dān)，這類企業(yè)對利用負(fù)債實現(xiàn)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模和經(jīng)營規(guī)模的擴(kuò)張往往持十分謹(jǐn)慎的態(tài)度。所以，實施穩(wěn)健型財務(wù)戰(zhàn)略的企業(yè)的一般財務(wù)特征是“適度負(fù)債、中收益、適度分配”。 以預(yù)防出現(xiàn)財務(wù)危機(jī)和求得生存及新的發(fā)展為目的的一種財務(wù)戰(zhàn)略。實施防御收縮型財務(wù)戰(zhàn)略，一般將盡可能減少現(xiàn)金流出和盡可能增加現(xiàn)金流入作為首要任務(wù)，通過采取削減分部和精簡機(jī)構(gòu)等措施，盤活存量資產(chǎn)，節(jié)約成本支出，集中一切可以集中的人力，用于企業(yè)的主導(dǎo)業(yè)務(wù)，以增強(qiáng)企業(yè)主導(dǎo)業(yè)務(wù)的市場競爭力。 伴隨著擴(kuò)張型財務(wù)戰(zhàn)略，方策建議東太未來適當(dāng)加大直接債務(wù)融資力度，降低對短期借款、商業(yè)信用的依賴 中長期融資力度小 對能夠提供中長期、低成本的直接債務(wù)融資方式重視不足 短期借款比例大 2023年負(fù)債中含各公司往來款，扣除往來部分，公司短期借款 3336萬 ,實際負(fù)債率為 %。 短期借款在資金來源中所占的比例過大，還款壓力沉重，財務(wù)風(fēng)險加大 商業(yè)信用比例較高 商業(yè)信用的融資內(nèi)在成本 （ 體現(xiàn)在價格上 ， 一般如果采取預(yù)收賬款方式銷售或賒賬采購方式在價格上討價還價的能力就會降低 ） 也比較高 ， 理論上應(yīng)該大于或等于商業(yè)伙伴自身的融資成本 ， 至少要高于銀行借款成本 。 因此 ， 商業(yè)信用也應(yīng)慎用 東太各公司目前已經(jīng)制定的融資規(guī)劃目前存在三大缺陷： 財務(wù)規(guī)劃的目的及原則 ?目的 ? 東太企業(yè)財務(wù)部門主要的工作在于外部融資，因而忽