【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 58260000050000100000150000202200250000300000中國(guó)海外 上海置業(yè) 中關(guān)村 華潤(rùn)置地 陸家嘴 十強(qiáng)平均 上市公司平均 世界前5 0 強(qiáng)世界 500強(qiáng)資產(chǎn)：第一名 883億， 第 500名 92億美元 ? 世界房地產(chǎn)企業(yè)普遍資產(chǎn)規(guī)模較小 ? 房地產(chǎn)企業(yè)單純從開(kāi)發(fā)角度講，很難做成大型的“百年企業(yè)” ? 世界上許多大的房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的房子有很大比例是為了長(zhǎng)期擁有和經(jīng)營(yíng) 資料來(lái)源：方策分析 中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的現(xiàn)狀分析表明，物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展時(shí)間短，市場(chǎng)規(guī)模較大，但行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，整體盈利水平較低 行業(yè)歷史 新興行業(yè)， 1981 年深圳誕生了第一家物業(yè)公司 行業(yè)規(guī)模 全國(guó)物業(yè)管理公司已超過(guò) 20220家，從業(yè)人員超過(guò) 200萬(wàn)人 企業(yè)規(guī)模 北京的 1029家物業(yè)公司的管理面積為 ， 平均每家物業(yè)管理公司管理的面積不足 15萬(wàn)平方米 行業(yè)利潤(rùn) 利潤(rùn)低。北京物業(yè)管理公司的利潤(rùn)率約為 10%。一些企業(yè)基本處于虧損狀態(tài) 現(xiàn)有狀況 行業(yè)的穩(wěn)定性和低風(fēng)險(xiǎn)仍然吸引著新的企業(yè)加入 中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展給物業(yè)管理行業(yè)帶來(lái)了巨大的潛在機(jī)會(huì)，物業(yè)管理行業(yè)具有朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)的特征 19972022年全國(guó) 商品房建筑面積示意圖0202204000060000800001000001202201400001600001997 1998 1999 2022 2022 2022 2022 2022萬(wàn)平方米幾年來(lái)房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，使得大批的商品房進(jìn)入市場(chǎng)，為物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展打下了基礎(chǔ) 今后幾年房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)表明，大量的商品房將進(jìn)入市場(chǎng)，為物業(yè)管理行業(yè)的向深層次發(fā)展提供了契機(jī) 從全國(guó)范圍看，中國(guó)目前物業(yè)管理覆蓋面小，且不均衡，一定程度上與地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相關(guān) 80% 以上 20% 30% 30% 40% 10% 20% 5% 10% 5% 以下 覆蓋率 圖例 目前物業(yè)管理覆蓋面小。全國(guó)的平均覆蓋率約為 30%，但區(qū)域發(fā)展很不平衡 以深圳為代表的華南地區(qū)和以上海為代表的華東地區(qū)，已經(jīng)步入了市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化和規(guī)?；l(fā)展的軌道，其目標(biāo)是尋求更大的發(fā)展空間 其他地區(qū)所面臨的是尋求生存空間的問(wèn)題 中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)存在四大問(wèn)題 行業(yè)規(guī)范滯后 市場(chǎng)化運(yùn)作不夠 沒(méi)有形成一種市場(chǎng)化的競(jìng)爭(zhēng)格局，更談不上優(yōu)勝劣汰。選擇物業(yè)管理公司的招投標(biāo)制度并沒(méi)有完善的執(zhí)行。目前，全國(guó) 70％以上的物業(yè)管理企業(yè)或者由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)派生出來(lái)，或者由原房管所轉(zhuǎn)制而來(lái)。這種建管不分的“父子兵”體制對(duì)行業(yè)的發(fā)展是消極因素 人員素質(zhì)不強(qiáng) 從業(yè)人員素質(zhì)良莠不齊，大都未經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的職業(yè)培訓(xùn)，管理人員觀念 陳舊，手段落后，行業(yè)技術(shù)價(jià)值低 專(zhuān)業(yè)化程度不高 現(xiàn)有物業(yè)管理模式基本上采取統(tǒng)包統(tǒng)管的原始模式，即便有專(zhuān)業(yè)化的管理公司，也都規(guī)模較小，并且存在專(zhuān)業(yè)不精，合作不暢等問(wèn)題 物業(yè)管理市場(chǎng)不規(guī)范，法制法規(guī)不健全，這導(dǎo)致一些物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng) 缺乏規(guī)范和監(jiān)督，物業(yè)管理糾紛不斷，在與購(gòu)房有關(guān)的問(wèn)題中，消費(fèi)者 最擔(dān)心的也是最關(guān)心的問(wèn)題是物業(yè)管理服務(wù)問(wèn)題，其不滿意度高達(dá) 90％ 物業(yè)管理行業(yè)從發(fā)展到成熟，從管理服務(wù)為主的物業(yè)管理觀念到經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理觀念的形成，需要經(jīng)歷三種模式的轉(zhuǎn)變： 服務(wù)型物管 經(jīng)營(yíng)型物管 服務(wù)型物管 收益型物管 經(jīng)營(yíng)型物管 現(xiàn)代模式 發(fā)展模式 ? 日常管理服務(wù) ? 配套的特約服務(wù) ? 收入來(lái)源以基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)為主 ? 代理租售業(yè)務(wù) ? 日常管理服務(wù) ? 收入來(lái)源：基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)、租售代理費(fèi)為主 ? 多存在于寫(xiě)字樓、零售商業(yè)中心、高檔公寓 ? 代理租售業(yè)務(wù) ? 日常管理服務(wù) ? 新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的相關(guān)服務(wù) ? 收入來(lái)源：基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)、租售代理費(fèi)、其他收入 ? 多存在于寫(xiě)字樓、零售商業(yè)中心、高檔公寓 趨勢(shì)是由服務(wù)型物業(yè)管理向經(jīng) 營(yíng)型物業(yè)管理發(fā)展，將物管項(xiàng)目外延擴(kuò)大，通過(guò)以資產(chǎn)作載體，整合資源，創(chuàng)造需求，獲得收益。 服務(wù)型物管 傳統(tǒng)模式 物業(yè)管理行業(yè)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和利潤(rùn)貢獻(xiàn)的分析表明，對(duì)技術(shù)要求較高的物管產(chǎn)品，其相對(duì)利潤(rùn)回報(bào)較高 利潤(rùn)預(yù)期 技術(shù)要求 低 低 高 高 高檔寫(xiě)字樓 酒店 商業(yè) 中心 廠房 高檔 住宅 中檔 住宅 低檔 住宅 中低檔寫(xiě)字樓 單純的服務(wù)型物業(yè)管理利潤(rùn)較低。其中，在目前行業(yè)成熟度低的情況下住宅小區(qū)的物業(yè)管理利潤(rùn)尤其低，且管理復(fù)雜性高；寫(xiě)字樓相對(duì)利潤(rùn)貢獻(xiàn)好，但技術(shù)性要求較高 東太的發(fā)展戰(zhàn)略包括三個(gè)階段 第一階段（ 2022年 —2022年）：強(qiáng)化發(fā)展房地產(chǎn)核心競(jìng)爭(zhēng)力階段。 第二階段（ 2022年 —2022年）：重點(diǎn)發(fā)展相關(guān)綜合服務(wù)業(yè)階段。 第三階段（ 2022年 —2022年）：發(fā)展多元化金融業(yè)務(wù)及重點(diǎn)開(kāi)發(fā)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化階段。 東太發(fā)展戰(zhàn)略第一階段 （ 20222022年）強(qiáng)化房地產(chǎn)核心競(jìng)爭(zhēng)力階段的發(fā)展任務(wù)是：“吃一個(gè)”，“夾一個(gè)”，“看一個(gè)” ? “吃一個(gè)”： 圍繞著房地產(chǎn)業(yè)走專(zhuān)業(yè)化發(fā)展的道路，集中精力培養(yǎng)全面市場(chǎng)化環(huán)境下的房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，重點(diǎn)加強(qiáng)投資策劃能力、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)能力、品牌建設(shè)，將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)做精做強(qiáng)，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)對(duì)外規(guī)模擴(kuò)張奠定基礎(chǔ)。 ? “夾一個(gè)”： 在強(qiáng)化房地產(chǎn)核心競(jìng)爭(zhēng)力的同時(shí)，逐步加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理和物業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的培養(yǎng)，以現(xiàn)有的物業(yè)資源和現(xiàn)有物業(yè)管理能力為基礎(chǔ)，成長(zhǎng)方式以培養(yǎng)核心競(jìng)爭(zhēng)力為主，著重品牌建設(shè)和經(jīng)營(yíng)模式的轉(zhuǎn)變 ，為進(jìn)入第二層面業(yè)務(wù)大力發(fā)展做準(zhǔn)備。 ? “看一個(gè)”： 對(duì)于可能進(jìn)入的未來(lái)增長(zhǎng)型業(yè)務(wù)（有潛力的金融業(yè)務(wù)：包括 財(cái)務(wù)公司、 房地產(chǎn)投資信托和旅游開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目），公司在現(xiàn)階段的工作主要是積累資金、儲(chǔ)備人才、評(píng)估機(jī)會(huì)，小規(guī)模試營(yíng)，以待時(shí)機(jī)成熟時(shí)和政策導(dǎo)向時(shí)做大。 一、報(bào)告摘要 二、東太戰(zhàn)略規(guī)劃 1. 東太發(fā)展目標(biāo) 2. 東太戰(zhàn)略方案 3. 東太品牌戰(zhàn)略 4. 東太財(cái)務(wù)戰(zhàn)略 5. 東太人才戰(zhàn)略 6. 組織結(jié)構(gòu)調(diào)整方案 7. 東太戰(zhàn)略實(shí)施行動(dòng)計(jì)劃建議 目錄 方策對(duì)東太品牌定位的建議 1. ―東太”是公司品牌，在銅仁地區(qū)已經(jīng)有相當(dāng)?shù)拿雷u(yù)度。出于保護(hù)品牌價(jià)值的需要，在新業(yè)務(wù)的開(kāi)展上建議另創(chuàng)品牌。 2. 作為公司品牌，東太可以繼續(xù)定位于住宅開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。作為房地產(chǎn)企業(yè)，根據(jù)東太目前狀況，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)擴(kuò)張應(yīng)該不會(huì)超出貴州省范圍，所以東太的品牌做到省內(nèi)知名已經(jīng)足夠。 3. 農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化這一塊因?yàn)槟壳斑€沒(méi)有建樹(shù)，考慮到風(fēng)險(xiǎn)防范，建議另創(chuàng)新的品牌，另一方面，農(nóng)業(yè)這一塊一旦操作成功，面對(duì)的應(yīng)該是全國(guó)甚至國(guó)外市場(chǎng)，所以這一塊的品牌延伸應(yīng)該比東太更遠(yuǎn)，需要做到全國(guó)知名。 4. 與房開(kāi)相關(guān)的服務(wù)業(yè)，例如物業(yè)管理，可以考慮應(yīng)用東太的品牌；當(dāng)然如果目前已有或正在開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)項(xiàng)目品牌，例如“金碼頭、御風(fēng)錦江”在當(dāng)?shù)貏?chuàng)出了相當(dāng)不俗的美譽(yù)度的化，也可以考慮應(yīng)用項(xiàng)目品牌作為服務(wù)業(yè)未來(lái)的品牌。 5. 母公司品牌可以考慮延伸運(yùn)用到其他未來(lái)的金融業(yè)務(wù)上，例如：房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)。 品牌定位 品牌目標(biāo) 品牌舉措 方策對(duì)于東太品牌建設(shè)目標(biāo)的建議為：未來(lái)五年內(nèi)，確立全省一流房地產(chǎn)企業(yè)品牌地位。 品牌建設(shè)目標(biāo)的衡量標(biāo)準(zhǔn)為： 一流媒體的正面曝光次數(shù) 3年累計(jì) 3次以上（一流媒體指國(guó)家級(jí)公共媒體，包括電視、報(bào)紙、雜志等；正面曝光指對(duì)東太公司的管理和建設(shè)成就進(jìn)行肯定和推廣的報(bào)道） 專(zhuān)業(yè)類(lèi)有影響的媒體正面曝光次數(shù) 3年累計(jì) 6次以上（專(zhuān)業(yè)類(lèi)指房地產(chǎn)類(lèi)、金融財(cái)經(jīng)類(lèi)、經(jīng)濟(jì)管理類(lèi)電視、報(bào)紙、雜志等） 在本地區(qū)舉辦市內(nèi)影響的重大活動(dòng)（研討會(huì)、專(zhuān)業(yè)論壇等）每年 1次以上，全省影響的重大活動(dòng) 3年累計(jì) 2次以上 品牌定位 品牌目標(biāo) 品牌舉措 為了達(dá)到以上品牌建設(shè)目標(biāo)，東太應(yīng)該采取一系列舉措。 舉措一 ：在東太總部建立品牌管理的職能統(tǒng)一管理品牌 建議東太總部成立品牌管理的職能負(fù)責(zé)對(duì)東太品牌統(tǒng)一管理，做到 “ 統(tǒng)一策劃、統(tǒng)一推廣、統(tǒng)一評(píng)估 ” 。 品牌管理職能的建立 1. 品牌規(guī)劃 ? 品牌圖象表述 ? 品牌說(shuō)明或品牌口號(hào) 2. 品牌推廣 ? 品牌推廣目標(biāo)和預(yù)算制定 ? 活動(dòng)策劃和媒體投放計(jì)劃 ? 效果監(jiān)測(cè) 3. 品牌評(píng)估 ? 市場(chǎng)調(diào)查 ? 品牌影響力分析 4. 創(chuàng)造品牌優(yōu)勢(shì) ? 品牌文化 ? 品牌延伸 ? 品牌聯(lián)盟 品牌管理的主要內(nèi)容 品牌定位 品牌目標(biāo) 品牌舉措 舉措二 ：品牌建設(shè)