某樓盤特色營銷培訓(xùn)教材(編輯修改稿)
2025-03-28 23:58 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 結(jié),運(yùn)用該模型必須要求有： 可比樓盤。 —必須能找到和本案有可比性的樓盤 模型建立、評(píng)分客觀。 —樓盤質(zhì)素的評(píng)價(jià)指標(biāo)和權(quán)重及評(píng)價(jià)須謹(jǐn)慎客觀。否則將極大影響模型準(zhǔn)確性。需要實(shí)時(shí)修正模型中一些評(píng)價(jià)指標(biāo)、權(quán)重和未來事件。 未來事件相對(duì)獨(dú)立。 —考慮價(jià)格時(shí)間修正時(shí)，注意事件間對(duì)價(jià)格影響應(yīng)相對(duì)獨(dú)立。,建議：謹(jǐn)慎使用可以成為定價(jià)的參考,優(yōu)點(diǎn)： 同樣是和周邊樓盤、競(jìng)盤比較定價(jià)，相對(duì)科學(xué)，有理論支撐。 考慮未來事件對(duì)房價(jià)的影響。,38,解讀總圖之“七劍”,叁,39,目錄,劍指總圖定性之言 總圖七劍詳解 七劍導(dǎo)航工具與圖表,40,劍指總圖,定性之言： 若項(xiàng)目研發(fā)階段決定了項(xiàng)目總貨值的90%，那么總圖階段就已決定了總貨值的80%。 若項(xiàng)目研發(fā)階段已將成本控制了70%，那么總圖階段就已將成本控制了50%。 總圖決定了景觀的構(gòu)架與格局。 總圖決定了物業(yè)管理成本的基礎(chǔ),41,總圖設(shè)計(jì)七劍,用足指標(biāo) 青干劍 貨值最大化 由龍劍 復(fù)制模塊 天瀑劍 配套用房最小化 舍神劍 贈(zèng)綠規(guī)劃和底層挖掘 競(jìng)星劍 控制地庫 莫問劍 減少入口 日月劍,42,（青干劍）用足指標(biāo) “掏干吃凈”,用足容積率和建筑密度 1.1用足容積率 1.2用足建筑密度 用足規(guī)劃法規(guī)的邊界 如：利用兩層挑空陽臺(tái)不計(jì)面積的政策，提供更多可帶來溢價(jià)的贈(zèng)送面積，驗(yàn)收后修成房間，有效增加實(shí)際容積率；利用2.2米以下不計(jì)面積的規(guī)定，可以將半地下室墊高至2.2米以內(nèi)，贈(zèng)送給客戶，帶來銷售溢價(jià)，驗(yàn)收后將墊層清除，改為房間。,（由龍劍）貨值最大化 “肚里有貨”,不平衡使用容積率，是提高貨值的有效辦法，做總圖之前要進(jìn)行業(yè)態(tài)組合比例模型推演。（可利用總圖預(yù)案指標(biāo)求解模型） 運(yùn)用兩種業(yè)態(tài)之間的產(chǎn)品類型，賣高一級(jí)業(yè)態(tài)的價(jià)格，提升溢價(jià)空間。 資源利用最大化 ,盡可能多的擴(kuò)大優(yōu)質(zhì)資源戶型比例 ，擴(kuò)大溢價(jià)范圍 盡可能開發(fā)不占容積率的地上和地下空間，變?yōu)榭射N售面積,43,（天瀑劍）復(fù)制模式“拿來主意”,（舍神劍）配套用房最小化 “削減龍?zhí)住?嚴(yán)格控制物管用房、會(huì)所、垃圾站、居委會(huì)等配套建筑面積，并盡量放到地下層，不占用容積率。 會(huì)所應(yīng)布置在沿街位置，便于對(duì)外經(jīng)營，總圖報(bào)建時(shí)，會(huì)所要標(biāo)注為商業(yè)用房,利用產(chǎn)品庫（9月底上線）中的成熟產(chǎn)品進(jìn)行復(fù)制，速度快，風(fēng)險(xiǎn)低。 如：大城小院系列、弗萊明哥系列、 郡系列、 滟瀾系列、香醍系列、星座系列等 使用模塊產(chǎn)品和組團(tuán)復(fù)制 如：西班牙大院、七合圍院、高TOWN 會(huì)所幼兒園等配套設(shè)施復(fù)制成熟模塊,44,（莫問劍）控制地庫“地下黃金”,同一個(gè)地塊的車庫與人行入口盡量歸一，便于物業(yè)減少管理人數(shù)， 以入口為原點(diǎn)100米范圍內(nèi)不應(yīng)設(shè)置第二出入口。 每增加一個(gè)出入口，就至少增加6個(gè)保安（三班倒），例如在成都，每個(gè)保安 每月的費(fèi)用至少在20003000元，每年將增加144000—216000元 兩個(gè)相鄰地塊的入口應(yīng)盡量相對(duì)，便于兩個(gè)相鄰地塊人員的步行交通,1.規(guī)劃在用足建筑密度的前提下，增加親地戶型的數(shù)量（成都郫縣新城案例） 盡可能將二層和三層加入到親地分綠的樓層 2.將住宅周圍的綠地盡可能的劃給私家；,（競(jìng)星劍）贈(zèng)綠規(guī)劃和底層挖掘,（日月劍）減少入口“看好家門”,在不占用容積率的前提下，盡量將車庫抬到地上一層 或采用停車橋 優(yōu)化車庫柱網(wǎng)，控制車庫面積，標(biāo)準(zhǔn)為：車庫面積 / 車位數(shù)應(yīng)小于35平米,45,七劍導(dǎo)航,2個(gè)工具、 7張圖紙、5個(gè)表格 2個(gè)工具產(chǎn)品庫預(yù)案推演模型（見附件） 7圖5表 產(chǎn)品分布總平面圖（含規(guī)劃指標(biāo)對(duì)比表） 景觀資源利用分析圖（含戶型景觀利用比例分析 表） 首層總平面圖（含親地住宅及首層商業(yè)分析指標(biāo)表） 入口及地庫平面分析圖（含地庫面積指標(biāo)分析表） 社區(qū)整體橫縱剖面分析圖 配套用房布置及架空層使用分析圖（含配套面積指標(biāo)表） 典型住宅三層以下（含地下層）和頂層剖面分析圖,46,建筑風(fēng)格,肆,47,風(fēng)格的分類,1.按國家（民族）和地區(qū)分 按國家（民族）分：中國風(fēng)格、日本風(fēng)格、新加坡風(fēng)格、英國風(fēng)格、法國風(fēng)格、美國風(fēng)格等； 按地區(qū)分：歐陸風(fēng)格、歐美風(fēng)格、地中海式風(fēng)格、澳洲風(fēng)格、非洲風(fēng)格、拉丁美洲風(fēng)格等。 2.按照歷史發(fā)展流派分 古典主義風(fēng)格：古希臘建筑風(fēng)格、古羅馬建筑風(fēng)格、 歐洲中世紀(jì)建筑風(fēng)格、文藝復(fù)興建筑風(fēng)格； 新古典主義建筑風(fēng)格； 現(xiàn)代評(píng)論風(fēng)格； 后現(xiàn)代主義風(fēng)格； 3.按建筑方式來分 哥特式、巴洛克、洛可可、木條式、園林風(fēng)格、概念式風(fēng)格 ……,48,風(fēng)格的分類,很難從建筑的角度分類 目前市場(chǎng)上的項(xiàng)目沒有典型風(fēng)格的建筑,從市場(chǎng)的角度分類,風(fēng)格的氣質(zhì)及特點(diǎn) 風(fēng)格的建筑語言和符號(hào)元素 風(fēng)格的運(yùn)用（如何傳遞項(xiàng)目價(jià)值）,49,銷售中心的布置,伍,50,目錄,背景： 臨時(shí)售樓處建設(shè)原因及適用范圍 臨時(shí)售樓處現(xiàn)狀及影響 模塊化售樓處解決策略 成果說明： 模塊說明 功能詳解 立面及模型照片 總平面建議 成本控制說明,51,臨時(shí)售樓
黨政相關(guān)相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1