【文章內(nèi)容簡介】 市場 2023年供求市場分析 引領(lǐng)城鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展，創(chuàng)新城鎮(zhèn)投資理念 31 ? 受 08年經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響及春節(jié)淡季影響， 09年一季度價(jià)格表現(xiàn)平淡，但隨著二季度市場的復(fù)蘇，區(qū)域價(jià)格也在持續(xù)走高， 在 10年 4月沖至最高點(diǎn)， 20400元 /平米； ? 受樓市新政的影響， 4月后價(jià)格開始回落，但到 6月，價(jià)格又在震蕩中開始回升， 9月份，區(qū)域均價(jià)回到 17000元 /平米之上。 由此可見，區(qū)域市場受政策和季節(jié)影響都比較大。 南匯區(qū) 0910年住宅市場 價(jià)格走勢(shì) 南匯房地產(chǎn)市場 2023年供求市場分析 引領(lǐng)城鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展，創(chuàng)新城鎮(zhèn)投資理念 32 南匯區(qū) 0910年住宅市場 ?板塊供求面積比較 ? 整體來看， 0910年度， 區(qū)域市場需求大于新增供應(yīng)。 分板塊來看，新場、臨港新城供求平衡，惠南、周康、航頭則供不應(yīng)求。 ? 從數(shù)量上來看，周康、惠南板塊、臨港新城位列 新增供應(yīng)量 前三位，周康、惠南、航頭位列區(qū)域 成交量 前三甲。 南匯房地產(chǎn)市場 2023年供求市場分析 引領(lǐng)城鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展，創(chuàng)新城鎮(zhèn)投資理念 33 南匯區(qū) 0910年住宅市場 ?板塊成交均價(jià)比較 ? 從成交均價(jià)來看，周康板塊為區(qū)域價(jià)格 最高點(diǎn) ，臨港新城 價(jià)格洼地 表現(xiàn)明顯。 ? 以惠南 0910年成交均價(jià)為基準(zhǔn)來看，除臨港新城、新場外，板塊 低價(jià)競爭優(yōu)勢(shì) 較為明顯。（新場板塊 09年基本無成交，主要供求為 10年 5月上市的匯錦城項(xiàng)目，故板塊均價(jià)表現(xiàn)略高于項(xiàng)目所在惠南板塊） 南匯房地產(chǎn)市場 2023年供求市場分析 引領(lǐng)城鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展，創(chuàng)新城鎮(zhèn)投資理念 34 2023年南匯惠南及新場板塊新項(xiàng)目上市預(yù)測(cè) ： 2023年推售面積主要由： 2023年存量面積 +2023年新上市面積 =2023年全年上市面積 內(nèi)容 推量（㎡） 注釋 2023年存量 約 300000㎡ 截止 9月 30日區(qū)域現(xiàn)有存量約 38萬㎡，預(yù)估在未來 2個(gè)月有所消化。 2023年舊項(xiàng)目新推上市 約 202300㎡ 區(qū)域內(nèi)可比項(xiàng)目布魯斯小鎮(zhèn)、匯錦城， 2023年將分別推出 7萬㎡、 9萬㎡，其余均為存量消化，體量較小。 2023年新項(xiàng)目上市 約 150000㎡ 鵬潤惠南項(xiàng)目、萬科新場項(xiàng)目、徐房新場項(xiàng)目 合計(jì) 約 650000㎡ 注釋： 因 2023年市場尚未最終盤點(diǎn)及 2023年舊項(xiàng)目新推上市及新項(xiàng)目上市體量未知，我司僅以市場走勢(shì)作為參考作為對(duì)未來市場的預(yù)估。 南匯房地產(chǎn)市場 2023年供求市場分析 引領(lǐng)城鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展，創(chuàng)新城鎮(zhèn)投資理念 35 南匯房地產(chǎn)市場 小結(jié) 政策層面 區(qū)域?qū)用?? 根據(jù) 2023年調(diào)控政策出臺(tái)的頻次及強(qiáng)度來看，政府對(duì)于房地產(chǎn)市場的調(diào)控決心非常強(qiáng)烈。兩次調(diào)控，可能帶來的效果有限，因此，下一步極有可能會(huì)出臺(tái)房產(chǎn)稅，而本次央行的加息亦給予調(diào)控新的信號(hào)。預(yù)測(cè) 2023年市場將還會(huì)處于調(diào)控期，且由房產(chǎn)稅引發(fā)的調(diào)控效應(yīng)可能影響程度將更加深遠(yuǎn)。 ? 雖然從宏觀政策層面來看， 2023年處于震蕩的不穩(wěn)定期，形勢(shì)比較嚴(yán)峻，但就南匯區(qū)自身而言， 2023年應(yīng)該還是有較多的看點(diǎn)。世博會(huì)后，圍繞上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略大浦東各項(xiàng)規(guī)劃會(huì)開始落實(shí)。各項(xiàng)基礎(chǔ)建設(shè)會(huì)在 2023年集中投入，而配合迪斯尼的各項(xiàng)配套項(xiàng)目也會(huì)在這一年中陸續(xù)推出或逐步明朗化。就大環(huán)境看，2023年整個(gè)南匯地區(qū)將是市場的一大亮點(diǎn)。 引領(lǐng)城鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展，創(chuàng)新城鎮(zhèn)投資理念 36 南匯各鎮(zhèn)商業(yè)環(huán)境分析 各鎮(zhèn)商業(yè)環(huán)境分析 南匯區(qū)個(gè)案分析 引領(lǐng)城鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展，創(chuàng)新城鎮(zhèn)投資理念 37 商業(yè)環(huán)境分析 祝橋鎮(zhèn)商業(yè)分析 ① 周祝公路商業(yè) ② 東大街商業(yè)街 ③ 振興街商業(yè)街 ④ 川南奉公路 ⑤ 千匯路社區(qū)商業(yè)街 ⑥ 金亭路社區(qū)商業(yè)街 1 1 6 5 4 3 2 1 商業(yè)分布圖 引領(lǐng)城鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展，創(chuàng)新城鎮(zhèn)投資理念 38 祝 橋業(yè)態(tài) 比例 圖服裝23%餐飲15%美容美發(fā)4%其他9%汽配3%建材7%五金6%機(jī)械2%藥店1%便利店7%手機(jī)2%客房3%培訓(xùn)1%廚具2%電器2%超市2%中介4%娛樂2%裝潢7%商業(yè)街 主要業(yè)態(tài) 檔次 租金(元 /㎡/天 ) 商用樓層 開間 *進(jìn)深 主力面積 振興街 銀行 低 1f 4． 2*14 60㎡ 千匯社區(qū)商業(yè) 中小型超市、服裝、干洗店、水果店 中低 13f 7*14 100㎡ 金亭路 中小型超市、服裝、餐飲 中低 2f 5*10 50100㎡ 東大街 食品 零售 中低 1f 4． 2*8 60㎡ 川南奉公路 建筑、家電、零售 低 1f 4． 2*15 60㎡ ?祝橋居民多集中在老鎮(zhèn)區(qū)及千匯苑拆遷安置房，日常生活消費(fèi)多在本鎮(zhèn)，特定產(chǎn)品消費(fèi)多在惠南鎮(zhèn)消費(fèi)； 商業(yè)環(huán)境分析 祝橋鎮(zhèn)商業(yè)分析 引領(lǐng)城鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展，創(chuàng)新城鎮(zhèn)投資理念 39 ① 年家浜路底商 ② 康沈路商業(yè)街 ③ 小上海步行街 ④ 上南路步行街 ⑤ 萬達(dá)廣場 ⑥ 國美電器 商業(yè)分布圖 1 2 3 4 5 6 商業(yè)環(huán)境分析 周浦鎮(zhèn)商業(yè)分析 引領(lǐng)城鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展，創(chuàng)新城鎮(zhèn)投資理念 40 周浦鎮(zhèn)業(yè)態(tài)比例圖服裝51%餐飲17%其他3%手機(jī)4%黃金2%電器1%中介5%美容美發(fā)2%網(wǎng)吧4%婚紗攝影1%娛樂4%銀行2%客房4%商業(yè)街 主要業(yè)態(tài) 檔次 租金(元 /㎡/天 ) 商用樓層 開間 *進(jìn)深 主力面積 康沈路 以服裝、黃金、手機(jī)賣場為主的零售業(yè) 中低檔 13f 5*10m 60120㎡ 年家浜路 服裝 中低檔 1f *15m 80100㎡ 小上海步行街 服裝、餐飲 中低檔 15f *16m 100150㎡ 上南路 休閑娛樂 建材 中低檔 13f 4*8m 3060㎡ ? 周浦鎮(zhèn)距離上海市中心相對(duì)其他鎮(zhèn)區(qū)距離較近，大型商業(yè)項(xiàng)目比較典型，如萬達(dá)廣場，小上海步行街等，居民消費(fèi)一般以本鎮(zhèn)消費(fèi)為主。 商業(yè)環(huán)境分析 周浦鎮(zhèn)商業(yè)分析 引領(lǐng)城鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展，創(chuàng)新城鎮(zhèn)投資理念 41 2 商業(yè)分布圖 3 4 5 7 1 8 6 9 10 11 12 13 商業(yè)環(huán)境分析 惠南鎮(zhèn)商業(yè)分析 引領(lǐng)城鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展，創(chuàng)新城鎮(zhèn)投資理念 42 商業(yè)環(huán)境分析 惠南鎮(zhèn)商業(yè)分析 引領(lǐng)城鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展，創(chuàng)新城鎮(zhèn)投資理念 43 惠南 鎮(zhèn)業(yè)態(tài) 比例 圖服裝56%餐飲14%客房1%網(wǎng)吧1%手機(jī)1%黃金2%其他6%眼鏡店3%便利店3%電器1%中介2%美容美發(fā)5%銀行3%娛樂2%商業(yè)街 主要業(yè)態(tài) 檔次 租金 (元 /㎡ /天 ) 商用樓層 開間 進(jìn)深 主力面積 東門大街 服裝 中檔 1f *8.4 60150 西門大街 服裝 中高檔 12f *12 80160 南門大街 餐飲零售 中檔 1f *8.4 60120 北門大街 餐飲零售 中檔 1f *8.4 50150 人民東路 餐飲 中檔 13f *8 60120 通濟(jì)路 餐飲 中檔 1f *6 60120 ? 惠南鎮(zhèn)是整改南匯區(qū)的中心城鎮(zhèn)，是商業(yè)最為繁華的鎮(zhèn)之一，也是本鎮(zhèn)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民的主要消費(fèi)目的地。 商業(yè)環(huán)境分析 惠南鎮(zhèn)商業(yè)分析 引領(lǐng)城鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展，創(chuàng)新城鎮(zhèn)投資理念 44 ① 航南公路 ② 滬南公路 ③ 航頭路 ④ 航頭金外灘 1 2 3 4 商業(yè)街 主要業(yè)態(tài) 檔次 租金 (元/㎡ /天 ) 商用樓層 開間 *進(jìn)深 主力面積 航南公路 服裝 低檔 2f 4*6 60150㎡ 航頭路 建材家居 中檔 13f 4*8 60120 ? 航頭鎮(zhèn)老街街區(qū)比較陳舊，布局凌亂，而新建造的商業(yè)街區(qū)體量較大，但除專業(yè)市場輻射范圍較廣外，傳統(tǒng)零售商業(yè)空置率較高 航 頭鎮(zhèn)業(yè)態(tài) 比例 圖服裝37%餐飲26%手機(jī)5%其他3%客房5%超市3%便利店10%娛樂3%銀行3%美容美發(fā)5%商業(yè)環(huán)境分析 航頭鎮(zhèn)商業(yè)分析 引領(lǐng)城鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展，創(chuàng)新城鎮(zhèn)投資理念 45 ① 大潤發(fā)超市 ② 康橋半島 ③ 秀沿路商業(yè)街 ④ 大邦商業(yè)街 ⑤ 康沈路 1 2 3 4 5 商業(yè)街 主要業(yè)態(tài) 檔次 租金 (元/㎡ /天 ) 商用樓層 開間 *進(jìn)深 主力面積 秀沿路 服裝 中檔 12f *10 70150 大邦商業(yè)街 服裝 中檔 12f *6 50120 康沈路 餐飲零售 中低檔 1f 5*10 6080 康橋業(yè)態(tài)比例圖其他24%中介40%銀行2%服裝5%餐飲23%便利店2%超市2%美容美發(fā)2%? 康橋鎮(zhèn)由于與周浦相近，居民主要消費(fèi)也在周浦，故商業(yè)分布上多呈現(xiàn)出社區(qū)商業(yè)配套形式。 商業(yè)環(huán)境分析 康橋鎮(zhèn)商業(yè)分析 引領(lǐng)城鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展，創(chuàng)新城鎮(zhèn)投資理念 46 1 2 ① 六灶影劇院 ② 周祝公路（六灶段） ③ 園林路 商業(yè)街 主要業(yè)態(tài) 檔次 租金 (元/㎡ /天 ) 商用樓層 開間 *進(jìn)深 主力面積 周祝公路 服裝 中檔 1f 4*6 3060㎡ 園林路 服裝 低檔 1f *3 60120㎡ 六灶 業(yè)態(tài) 比例 圖服裝43%餐飲11%其他17%美容美發(fā)4%銀行3%便利店7%五金4%客房2%手機(jī)9%? 六灶商業(yè)主要分布在周祝公路上，多為住宅底商，呈現(xiàn)商業(yè)街的物業(yè)形態(tài)。 商業(yè)環(huán)境分析 六灶鎮(zhèn)商業(yè)分析 引領(lǐng)城鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展，創(chuàng)新城鎮(zhèn)投資理念 47 1 2 ① 牌樓路 ② 新場老地坊 新場業(yè)態(tài)比例圖服裝45%餐飲16%其他15%美容美發(fā)3%電器3%手機(jī)3%黃金1%便利店8%藥店3%娛樂3%? 新城商業(yè)主要分布在牌樓路上，呈現(xiàn)商業(yè)街的物業(yè)形態(tài)。 商業(yè)街 主要業(yè)態(tài) 檔次 租金 (元/㎡ /天 ) 商用樓層 開間 *進(jìn)深 主力面積 牌樓路 服裝 中檔 1f 4*8 60120㎡ 新場老地坊 服裝 低檔 13f *6 60120㎡ 商業(yè)環(huán)境分析 新場鎮(zhèn)商業(yè)分析 引領(lǐng)城鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展，創(chuàng)新城鎮(zhèn)投資理念 48 1 2 ① 永春中路 ② 永春東路 大團(tuán)業(yè)態(tài)比例圖服裝41%餐飲22%手機(jī)11%其他4%便利店8%美容美發(fā)4%婚紗攝影2% 黃金2%銀行4%娛樂2%? 大團(tuán)商業(yè)主要分布在永春中路上，多以民宅為主，呈現(xiàn)商業(yè)街形態(tài)，多以服裝餐飲為主。 商業(yè)街 主要業(yè)態(tài) 檔次 租金 (元/㎡ /天 ) 商用樓層 開間 *進(jìn)深 主力面積 永春中路 服裝 中低檔 1f 3*6 3060㎡ 永春東路 服裝 低檔 1f 4*4 3060㎡ 商業(yè)環(huán)境分析 大團(tuán)鎮(zhèn)商業(yè)分析 引領(lǐng)城鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展，創(chuàng)新城鎮(zhèn)投資理念 49 ① 三三公路 ② 萬和路 1 2 萬祥業(yè)態(tài)比例圖服裝41%餐飲27%手機(jī)6%其他4%便利店10%洗衣2%電器4%銀行4%美容美發(fā)2%商業(yè)街 主要業(yè)態(tài) 檔次 租金 (元/㎡ /天 ) 商用樓層 開間 *進(jìn)深 主力面 積 三三公路 服裝 低檔 1f 4*8 3060㎡ 萬和路 服裝 低檔 1f 4*8 3060㎡ ? 萬祥鎮(zhèn)商業(yè)主要分布在三三公路和萬和路上，民宅底商物業(yè)，以服裝餐飲為主，呈現(xiàn)商業(yè)街的物業(yè)形態(tài)。 商業(yè)環(huán)境分析 萬祥鎮(zhèn)商業(yè)分析 引領(lǐng)城鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展，創(chuàng)新城鎮(zhèn)投資理念 50 ① 老果公路 ② 聯(lián)華超市 書院業(yè)態(tài)比例圖服裝37%餐飲31%黃金2%手機(jī)6%其他4%美容美發(fā)4%銀行4%便利店12%商業(yè)街 主要業(yè)態(tài) 檔次 租金 (元/㎡ /天 ) 商用樓層 開間 *進(jìn)深 主力面積 老果公路 服裝 低檔 1f 4*8 3060㎡ 1 2 ? 萬祥鎮(zhèn)商業(yè)主要分布在三三公路和萬和路上，民宅底商物