【正文】 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（周浦） 康庭苑 中邦城市 綠地東上海 中科大學(xué)村 綠寶園 提香別墅 天臺(tái)星城 美林小城 茗庭 日月星城 尚東領(lǐng)域 綠洲康城 康橋半島 東方晶華園 消費(fèi)分布： ? 康橋半島、中邦城市、綠地東上海等品質(zhì)大盤的開(kāi)發(fā)，有效提升了板塊居住氛圍。 商業(yè)環(huán)境分析 萬(wàn)祥鎮(zhèn)商業(yè)分析 引領(lǐng)城鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展，創(chuàng)新城鎮(zhèn)投資理念 50 ① 老果公路 ② 聯(lián)華超市 書院業(yè)態(tài)比例圖服裝37%餐飲31%黃金2%手機(jī)6%其他4%美容美發(fā)4%銀行4%便利店12%商業(yè)街 主要業(yè)態(tài) 檔次 租金 (元/㎡ /天 ) 商用樓層 開(kāi)間 *進(jìn)深 主力面積 老果公路 服裝 低檔 1f 4*8 3060㎡ 1 2 ? 萬(wàn)祥鎮(zhèn)商業(yè)主要分布在三三公路和萬(wàn)和路上，民宅底商物業(yè)，以服裝餐飲為主，呈現(xiàn)商業(yè)街的物業(yè)形態(tài)。 商業(yè)環(huán)境分析 康橋鎮(zhèn)商業(yè)分析 引領(lǐng)城鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展，創(chuàng)新城鎮(zhèn)投資理念 46 1 2 ① 六灶影劇院 ② 周祝公路（六灶段） ③ 園林路 商業(yè)街 主要業(yè)態(tài) 檔次 租金 (元/㎡ /天 ) 商用樓層 開(kāi)間 *進(jìn)深 主力面積 周祝公路 服裝 中檔 1f 4*6 3060㎡ 園林路 服裝 低檔 1f *3 60120㎡ 六灶 業(yè)態(tài) 比例 圖服裝43%餐飲11%其他17%美容美發(fā)4%銀行3%便利店7%五金4%客房2%手機(jī)9%? 六灶商業(yè)主要分布在周祝公路上，多為住宅底商，呈現(xiàn)商業(yè)街的物業(yè)形態(tài)。就大環(huán)境看，2023年整個(gè)南匯地區(qū)將是市場(chǎng)的一大亮點(diǎn)。預(yù)測(cè) 2023年市場(chǎng)將還會(huì)處于調(diào)控期，且由房產(chǎn)稅引發(fā)的調(diào)控效應(yīng)可能影響程度將更加深遠(yuǎn)。 2023年舊項(xiàng)目新推上市 約 202300㎡ 區(qū)域內(nèi)可比項(xiàng)目布魯斯小鎮(zhèn)、匯錦城， 2023年將分別推出 7萬(wàn)㎡、 9萬(wàn)㎡，其余均為存量消化，體量較小。 ? 從數(shù)量上來(lái)看，周康、惠南板塊、臨港新城位列 新增供應(yīng)量 前三位，周康、惠南、航頭位列區(qū)域 成交量 前三甲。 南匯房地產(chǎn)市場(chǎng) 2023年供求市場(chǎng)分析 引領(lǐng)城鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展，創(chuàng)新城鎮(zhèn)投資理念 31 ? 受 08年經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響及春節(jié)淡季影響， 09年一季度價(jià)格表現(xiàn)平淡，但隨著二季度市場(chǎng)的復(fù)蘇，區(qū)域價(jià)格也在持續(xù)走高， 在 10年 4月沖至最高點(diǎn)， 20400元 /平米； ? 受樓市新政的影響， 4月后價(jià)格開(kāi)始回落，但到 6月，價(jià)格又在震蕩中開(kāi)始回升， 9月份，區(qū)域均價(jià)回到 17000元 /平米之上。 南匯房地產(chǎn)市場(chǎng) 政策層面分析 引領(lǐng)城鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展，創(chuàng)新城鎮(zhèn)投資理念 29 ? 區(qū)域市場(chǎng)整體呈現(xiàn)供需兩旺的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)。每個(gè)城市都有它的價(jià)格梯度線，如果高端的價(jià)格梯度線得不到壓制，低端的是不會(huì)無(wú)端下行，這點(diǎn)相比誰(shuí)都清楚。這也是為什么這幾年上海的改善型需求一直還是比較旺盛原因之一。 12 引領(lǐng)城鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展，創(chuàng)新城鎮(zhèn)投資理念 27 細(xì)則分析 判斷一 從橫向比較來(lái)看，細(xì)則 低于預(yù)期 ；這個(gè)政策落地之前行業(yè)內(nèi)傳播的都是?限購(gòu) +房產(chǎn)稅落地?的版本，而本次限購(gòu)是如實(shí)落地，但房產(chǎn)稅只是提及?積極做好試點(diǎn)準(zhǔn)備工作?； 判斷二 從政策出臺(tái)的時(shí)機(jī)和調(diào)性來(lái)看， 相對(duì)中穩(wěn) ；由于 11月份即將召開(kāi)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，所以，上海市本次出臺(tái)政策在一定程度上也是為了能夠保持以及創(chuàng)造一個(gè)相對(duì)比較良好的氛圍，原則是價(jià)格必須得到控制。 堅(jiān)決遏制地價(jià)、房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭，加快 保障性住房建設(shè) ，改善居民居住條件； 1 對(duì)貸款購(gòu)買 第三套及以上 住房的， 停止發(fā)放 住房貸款； 2 購(gòu)首套自住房面積在 90平米（含 90平米）其公積金貸款首付款比例不低于 20%；購(gòu) 首套自住房 且建筑面積在 90平方米以上 的家庭，住房 公積金貸款 首付款比例 不低于 30%。不過(guò)從最近一段時(shí)間的成交數(shù)據(jù)顯示，本次調(diào)控效應(yīng)遠(yuǎn)未體現(xiàn)，市場(chǎng)對(duì)于政策的耐受力顯然已經(jīng)提高。該周單價(jià)在 10萬(wàn)元 /平方米以上的樓盤個(gè)數(shù)較前一周增加 4個(gè)，達(dá)到 6個(gè)，其中浦東陸家嘴板塊的?湯臣一品大廈?成交一套 /平方米房源，創(chuàng)歷史峰值。 8月 9月 11月 12月 二次調(diào)控全面啟動(dòng)，上海細(xì)則出臺(tái)，三套房停貸及限購(gòu) 1套成為亮點(diǎn)。按照上海市人口計(jì)算，上海市商鋪約合人均 2平方米。 近年來(lái)，通過(guò) 多元化 的商業(yè)發(fā)展，南匯通過(guò)家具大賣場(chǎng)、建材市場(chǎng)、大型超市等大型商業(yè)設(shè)施建設(shè)，形成了一批相對(duì)集中、具有一定市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的 專業(yè)市場(chǎng) ，形成了一定的商業(yè)輻射能力。其隨之帶來(lái)的相關(guān)功能配套與基礎(chǔ)設(shè)施的完善，吸引外區(qū)域投資客的介入。主城區(qū)是以 的城市綜合生活服務(wù)區(qū)，規(guī)劃面積約為 100平方公里，其中城市建設(shè)面積約為 50平方公里，湖中點(diǎn)綴著三座島嶼（星級(jí)酒店商務(wù)工作之島，娛樂(lè)休閑主題公園之島、游艇碼頭體育活動(dòng)之島），沿湖以環(huán)狀、放射狀的形式向外擴(kuò)展，形成城市生活環(huán)帶、城市公園景觀環(huán)帶和都市居住生活環(huán)帶，居住人口 50~60萬(wàn)人。臨港新城以獨(dú)一無(wú)二的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和戰(zhàn)略地位，成為上海未來(lái)發(fā)展最有力的助推器。 園區(qū)以大治河為界分南、北兩大區(qū)域。目前在建的大川公路及馬上要拓寬的南六公路等，均是惠南鏈接外環(huán)、迪斯尼的重要道路。 借助陸家嘴金融區(qū)的升級(jí)，將帶動(dòng)張江、金橋等產(chǎn)業(yè)基地的 產(chǎn)業(yè)逐步升級(jí) ，而借助南匯土地資源及洋山深水港的優(yōu)勢(shì)，原浦東新區(qū)加工型產(chǎn)業(yè)將逐步向南匯區(qū)深入。南段自臨港主線收費(fèi)站至東海大橋段長(zhǎng)約 ， 2023年與東海大橋一起竣工通車。 ?東海大橋 已經(jīng)建成。規(guī)劃預(yù)留浦東鐵路自平安路引支線進(jìn)入東海二橋進(jìn)入規(guī)劃大洋山港區(qū)。 軌道交通 2號(hào)線（虹橋綜合交通樞紐 — 浦東鐵路客站） 穿越浦東機(jī)場(chǎng)航站區(qū)，在惠南鎮(zhèn)東面的浦東鐵路客站處與軌道交通 11號(hào)線南段（ 21號(hào)線）換乘。 2號(hào)線 延伸浦東機(jī)場(chǎng)后遠(yuǎn)期規(guī)劃再向南延伸至南匯?；鼐鄸|面野生動(dòng)物園約 1Km，距南面南匯工業(yè)園區(qū)約 1Km。 進(jìn)一步改善，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。第一產(chǎn)業(yè)發(fā)展平穩(wěn)，持續(xù)快速發(fā)展的第二產(chǎn)業(yè)依然增勢(shì)強(qiáng)勁，第三產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展，生產(chǎn)供給活力較強(qiáng)，各產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)性 0708年第一季度南匯第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值 2023年一季度全區(qū)完成地區(qū)增加值 ，按同比價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng) %。 引領(lǐng)城鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展，創(chuàng)新城鎮(zhèn)投資理念 8 浦東 地區(qū)生產(chǎn)總值 ?浦東地區(qū)生產(chǎn)總值穩(wěn)步增長(zhǎng)，平均增長(zhǎng)率達(dá)到 14%， 2023年屬于為政府目標(biāo)數(shù)據(jù)； ?南匯 2023年并入大浦東，增加原南匯地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施投入，拉動(dòng)原南匯經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，國(guó)家政策相應(yīng)扶持增加。 引領(lǐng)城鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展，創(chuàng)新城鎮(zhèn)投資理念 5 在現(xiàn)有物業(yè)條件的允許范圍內(nèi)，滿足開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)要求，我們將： ? 對(duì)南匯區(qū)、祝橋鎮(zhèn)及周邊商業(yè)進(jìn)行商業(yè)環(huán)境分析； ? 根據(jù)周邊商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境分析及典型案例比對(duì)，確定項(xiàng)目定位； ? 通過(guò)項(xiàng)目定位設(shè)定行之有效的營(yíng)銷策略，提出可行性招商、銷售策略； ? 綜合開(kāi)發(fā)商整體開(kāi)發(fā)和區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，制定本項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展較高后期發(fā)展建議。 ? 項(xiàng)目采用中國(guó)傳統(tǒng)文化的建筑風(fēng)格，從空間布局到建筑風(fēng)格都突出中國(guó)文化底蘊(yùn)。本案直接輻射到的南匯工業(yè)園，憑借大量的土地及區(qū)位優(yōu)勢(shì)，已融入到金橋出口加工區(qū)版圖，招商能級(jí)得到較大提升，隨之帶來(lái)的對(duì)于消費(fèi)市場(chǎng)及房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求在未來(lái)幾年逐步體現(xiàn)，但效應(yīng)的集中釋放還需時(shí)日。 引領(lǐng)城鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展，創(chuàng)新城鎮(zhèn)投資理念 10 南匯宏觀經(jīng)濟(jì) 產(chǎn)業(yè)分析 據(jù)統(tǒng)計(jì)，南匯 2023年第一產(chǎn)業(yè)增加值 元，可比增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元 ,可比增長(zhǎng) %，其中： 工業(yè)增加值，可比增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 ，可比增長(zhǎng) %，綜合實(shí)力再邁新平臺(tái)。 ?在南匯的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中第二產(chǎn)業(yè)占主導(dǎo)，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。臨港段為低速磁浮，站點(diǎn)位于惠南城區(qū)西面，南六公路的西側(cè)，原三灶鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)。 ?18號(hào)線 規(guī)劃沿康沈路向南分別設(shè)秀浦路站，周鄧路（周浦站）、周祝路站、下鹽路站進(jìn)入航頭航鶴路至航頭站。在南匯區(qū)，沿線設(shè)康橋站、周浦站、航頭站、新場(chǎng)站、野生動(dòng)物園站、惠南站、浦東火車站站、臨港新城北站和臨港新城站。在臨港新城，引支線進(jìn)入物流園區(qū)，設(shè)蘆潮港鐵路集裝箱中心站，直接為洋山深水港集疏運(yùn)服務(wù)；同時(shí)引支線到重裝備區(qū)和臨港新城港區(qū)。 ?浦東鐵路 根據(jù)上海市城市總體規(guī)劃，目前浦東鐵路以?東線?方案為實(shí)施方案，規(guī)劃從浦東鐵路引線進(jìn)入浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)和臨港新城。北段自迎賓大道樞紐至臨港主線收費(fèi)站，長(zhǎng)約 ，于 2023年底通車。 引領(lǐng)城鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展，創(chuàng)新城鎮(zhèn)投資理念 15 南匯區(qū)域規(guī)劃 區(qū)域發(fā)展雙引擎 大浦東 2個(gè)中心的整體規(guī)劃，將形成區(qū)域內(nèi)整體產(chǎn)業(yè)的梯度轉(zhuǎn)移。尤其在交通方面會(huì)先行。 引領(lǐng)城鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展，創(chuàng)新城鎮(zhèn)投資理念 17 南匯工業(yè)園區(qū)擁有 28平方公里工業(yè)用地面積，目前僅開(kāi)發(fā)了 40％。 南匯區(qū)域規(guī)劃 南匯工業(yè)園 引領(lǐng)城鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展，創(chuàng)新城鎮(zhèn)投資理念 18 南匯區(qū)域規(guī)劃 臨港新城 位于東海之濱、上海東南長(zhǎng)江口和杭州灣交匯處、上海市版圖的最前端，距上海中心城區(qū) 50公里，北至大治河，西至郊環(huán)線 A30公路 外環(huán)線 A20南匯奉賢區(qū)界，東、南至濱江沿海，規(guī)劃面積300平方公里。 海港新城分為主城區(qū)和產(chǎn)業(yè)區(qū)（包括主產(chǎn)業(yè)區(qū)、重裝備產(chǎn)業(yè)區(qū)、物流園區(qū)和綜合區(qū)）。 “ ?? 相關(guān)功能配套的完善：臨港的發(fā)展，為南匯以及上海對(duì)外貿(mào)易提供了又一有力平臺(tái)。 引領(lǐng)城鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展，創(chuàng)新城鎮(zhèn)投資理念 20 南匯區(qū)域規(guī)劃 商業(yè)規(guī)劃 南匯區(qū)是上海東南部的國(guó)際門戶，有浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)和在建的洋山深水港與國(guó)內(nèi)外便捷相連 ,南匯區(qū)現(xiàn)有常住人口 93萬(wàn) . 按照商業(yè)規(guī)劃，南匯 新的商業(yè)版圖 為： 1個(gè)新城商業(yè)商務(wù)中心（臨港新城）； 2個(gè)城區(qū)綜合商貿(mào)中心（惠南、周康） ； 3個(gè)物流園區(qū)（臨港新城物流園區(qū)、惠南港及海沈物流基地、祝橋空港物流園區(qū)）； 4個(gè)鎮(zhèn)區(qū)特色商圈（航頭、祝橋、六灶、大團(tuán)）； 10多個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目；充足的社區(qū)商業(yè)以及大量的農(nóng)家店。 早在 2023年上海商業(yè)物業(yè)的總保有量據(jù)初步統(tǒng)計(jì)已突破了 3500萬(wàn)平方米。 1月 1月出臺(tái)國(guó) 11條，全國(guó)兩會(huì)過(guò)后，沒(méi)有更多調(diào)控政策出臺(tái)，市場(chǎng)開(kāi)始回暖并出現(xiàn)飆升 4月 4/17，?新國(guó)十條?出臺(tái)，力度大于以往所有出臺(tái)政策，市場(chǎng)馬上出現(xiàn)觀望，價(jià)格觸頂回落 剛性需求在壓抑 3個(gè)月后井噴，銷售開(kāi)始回暖，價(jià)格企穩(wěn)并觸底反彈， 9月價(jià)格接近 4月最高點(diǎn) 10月 2月 3月 5月 6月 7月 市場(chǎng)供求急劇萎縮，銷售價(jià)格得到抑制并開(kāi)始回調(diào)。 引領(lǐng)城鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展，創(chuàng)新城鎮(zhèn)投資理念 24 ?就在 2023年的最后一周，上海全市成交均價(jià)在高端樓盤集中交易拉動(dòng)下再次攀升，上漲幅度較前一周擴(kuò)大 3個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到 /平方米。 南匯房地產(chǎn)市場(chǎng) 2023年上海住宅市場(chǎng)表現(xiàn) 引領(lǐng)城鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展，創(chuàng)新城鎮(zhèn)投資理念 25 ?2023年是調(diào)控年，由于政府的強(qiáng)勢(shì)干預(yù)，市場(chǎng)的主要表現(xiàn)圍繞調(diào)控節(jié)點(diǎn)出現(xiàn)強(qiáng)烈的波動(dòng)，且周期短而波動(dòng)大。 南匯房地產(chǎn)市場(chǎng) 2023年上海住宅市場(chǎng)表現(xiàn) 引領(lǐng)城鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展，創(chuàng)新城鎮(zhèn)投資理念 26 南匯房地產(chǎn)市場(chǎng) 政策層面分析 2023年 9月 29日，二次調(diào)控啟動(dòng) , 上海細(xì)則更是在十一長(zhǎng)假最后一天出臺(tái)。 11 加強(qiáng)房地產(chǎn)交易秩序監(jiān)管，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)虛擬交易、捂盤惜售、哄抬房?jī)r(jià)等違法違規(guī)行為，可采取暫停網(wǎng)上銷售，記入信用檔案，降低直至取消資質(zhì)，暫停其發(fā)行股票、公司債券和新購(gòu)置土地等措施。而樓市則不一，一方面，就剛性需求而言；如果我們回顧這個(gè)十年上海房地產(chǎn)發(fā)展歷程，從 2023—2023年之間更多的是首次、二次置業(yè)的實(shí)施，在這個(gè)階段的購(gòu)房者主體已經(jīng)成為我們這個(gè)社會(huì)的中堅(jiān)，而從 2023至今的改善型需求基本上也是他們?cè)谥鲗?dǎo)。 南匯房地產(chǎn)市場(chǎng) 政策層面分析 引領(lǐng)城鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展，創(chuàng)新城鎮(zhèn)投資理念 28 判斷一 高端物業(yè)受影響會(huì)較大；政策明確提出?重點(diǎn)對(duì)定價(jià)明顯超過(guò)周邊房?jī)r(jià)水平的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，進(jìn)行土地增值稅清算和稽查?，這招是典型的?劃圈出政策?的做法，按照一般經(jīng)驗(yàn)，我相信盡管細(xì)則內(nèi)容是從低到高劃出三個(gè)圈層，但執(zhí)行順序肯定是反向操作，即先是針對(duì)高出一倍以上的來(lái)執(zhí)行的。 判斷三 民營(yíng)資金無(wú)出口，擔(dān)憂小城市房?jī)r(jià)上行；這輪市場(chǎng)為什么從六月份開(kāi)始上行，很大一個(gè)原因就在于民間資金沒(méi)有很好的疏導(dǎo)渠道，從山西煤礦退出，到炒大蒜、白糖、辣椒紛紛被叫停，實(shí)際上民間資金從流動(dòng)資金逐步變?yōu)榱鞲Z資金了，基本特點(diǎn)是但凡基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公用事業(yè)、能源行業(yè)等良好的投資渠道進(jìn)不了，就選擇進(jìn)入生活資料行業(yè)，但隨即由于炒作物價(jià)上漲馬上再度遭受政策限制，經(jīng)過(guò)多輪折騰，不少再度返回房地產(chǎn)業(yè)，近期北京、上海、深圳等一線城市紛紛出臺(tái)政策，而蘇州、廈門等也在陸續(xù)跟進(jìn)，所以預(yù)期這些資金很可能會(huì)轉(zhuǎn)向到三線城市。 從月度表現(xiàn)情況來(lái)看， 09年全年供小于求， 10年供大于求； ? 結(jié)合供求面積來(lái)看， 09年南匯區(qū)域市場(chǎng)供求兩旺， 10年因受?新政?制約，供求雙雙被壓抑，供應(yīng)面積只有 09年同期的 60%，成交面積只有 40%，相較之下， 成交降幅更為明顯。 分板塊來(lái)看，新場(chǎng)、臨港新城供求平衡，惠南、周康