【正文】 形成了一定的商業(yè)輻射能力。 8月 9月 11月 12月 二次調(diào)控全面啟動(dòng)，上海細(xì)則出臺(tái)，三套房停貸及限購(gòu) 1套成為亮點(diǎn)。不過從最近一段時(shí)間的成交數(shù)據(jù)顯示，本次調(diào)控效應(yīng)遠(yuǎn)未體現(xiàn)，市場(chǎng)對(duì)于政策的耐受力顯然已經(jīng)提高。 12 引領(lǐng)城鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展，創(chuàng)新城鎮(zhèn)投資理念 27 細(xì)則分析 判斷一 從橫向比較來看，細(xì)則 低于預(yù)期 ；這個(gè)政策落地之前行業(yè)內(nèi)傳播的都是?限購(gòu) +房產(chǎn)稅落地?的版本，而本次限購(gòu)是如實(shí)落地，但房產(chǎn)稅只是提及?積極做好試點(diǎn)準(zhǔn)備工作?； 判斷二 從政策出臺(tái)的時(shí)機(jī)和調(diào)性來看， 相對(duì)中穩(wěn) ；由于 11月份即將召開中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，所以，上海市本次出臺(tái)政策在一定程度上也是為了能夠保持以及創(chuàng)造一個(gè)相對(duì)比較良好的氛圍，原則是價(jià)格必須得到控制。每個(gè)城市都有它的價(jià)格梯度線，如果高端的價(jià)格梯度線得不到壓制，低端的是不會(huì)無(wú)端下行，這點(diǎn)相比誰(shuí)都清楚。 南匯房地產(chǎn)市場(chǎng) 2023年供求市場(chǎng)分析 引領(lǐng)城鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展，創(chuàng)新城鎮(zhèn)投資理念 31 ? 受 08年經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響及春節(jié)淡季影響， 09年一季度價(jià)格表現(xiàn)平淡，但隨著二季度市場(chǎng)的復(fù)蘇，區(qū)域價(jià)格也在持續(xù)走高， 在 10年 4月沖至最高點(diǎn)， 20400元 /平米； ? 受樓市新政的影響， 4月后價(jià)格開始回落，但到 6月，價(jià)格又在震蕩中開始回升， 9月份，區(qū)域均價(jià)回到 17000元 /平米之上。 2023年舊項(xiàng)目新推上市 約 202300㎡ 區(qū)域內(nèi)可比項(xiàng)目布魯斯小鎮(zhèn)、匯錦城， 2023年將分別推出 7萬(wàn)㎡、 9萬(wàn)㎡，其余均為存量消化，體量較小。就大環(huán)境看，2023年整個(gè)南匯地區(qū)將是市場(chǎng)的一大亮點(diǎn)。 商業(yè)環(huán)境分析 萬(wàn)祥鎮(zhèn)商業(yè)分析 引領(lǐng)城鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展，創(chuàng)新城鎮(zhèn)投資理念 50 ① 老果公路 ② 聯(lián)華超市 書院業(yè)態(tài)比例圖服裝37%餐飲31%黃金2%手機(jī)6%其他4%美容美發(fā)4%銀行4%便利店12%商業(yè)街 主要業(yè)態(tài) 檔次 租金 (元/㎡ /天 ) 商用樓層 開間 *進(jìn)深 主力面積 老果公路 服裝 低檔 1f 4*8 3060㎡ 1 2 ? 萬(wàn)祥鎮(zhèn)商業(yè)主要分布在三三公路和萬(wàn)和路上，民宅底商物業(yè)，以服裝餐飲為主，呈現(xiàn)商業(yè)街的物業(yè)形態(tài)。 4F/5F 均為主力商家， 為大型百貨、大型酒店、 影院、大型健身房等。步行街為南北向，長(zhǎng)約 600米。但臨近世紀(jì)聯(lián)華超市，傳統(tǒng)零售業(yè)態(tài)受其影響，無(wú)法經(jīng)營(yíng)。 鼓勵(lì)先期確定政策： 在同一品類但經(jīng)營(yíng)品項(xiàng)類似的不同商家的選擇中，在接近的條件下，先簽定合作意向的一方擁有優(yōu)先權(quán)，廣場(chǎng)管理方將全力保護(hù)該商家的利益與合作可能性； 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)降低政策： 廣場(chǎng)管理方將倡導(dǎo)廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者財(cái)產(chǎn)意外損失保險(xiǎn)，以保證商家的生命財(cái)產(chǎn)安全；對(duì)于營(yíng)業(yè)收入不足以承擔(dān)銷售成本及經(jīng)營(yíng)費(fèi)用的，廣場(chǎng)管理方將協(xié)助商家提升銷售，以保證商家和廣場(chǎng)管理方的正常收益； 商業(yè)腐敗杜絕政策： 對(duì)于任何商業(yè)腐敗或違規(guī)取費(fèi)予以杜絕；反之，廣場(chǎng)管理方按約予以賠償；對(duì)于因廣場(chǎng)管理方運(yùn)作、管理不利導(dǎo)致營(yíng)銷低效，商家有權(quán)按約中止合作。 金 亭 路 百 熙 路 項(xiàng)目可視性分析圖 引領(lǐng)城鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展，創(chuàng)新城鎮(zhèn)投資理念 71 ? 項(xiàng)目周邊包含的商業(yè)按照物業(yè)形態(tài)分底商、街鋪門面房、商業(yè)街區(qū)；按功能分有社區(qū)商業(yè)、專業(yè)市場(chǎng)、商業(yè)街等，整體檔次較低，商業(yè)氛圍淡薄。 引領(lǐng)城鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展，創(chuàng)新城鎮(zhèn)投資理念 85 商家訪談內(nèi)容 客戶名稱 農(nóng)工商超市 訪談人 方敏 訪談人職務(wù) 發(fā)展部經(jīng)理 業(yè)態(tài) 超市 商家背景 1994年成立上海市農(nóng)工商超市總公司， 2023年 5月改制為?上海農(nóng)工商超市有限公司?， 2023年 5月更名為?農(nóng)工商超市（集團(tuán)）有限公司?， 擁有千家連鎖店，是多業(yè)態(tài)發(fā)展的全國(guó)性大型連鎖企業(yè)集團(tuán)。 訪談內(nèi)容 ?需求面積在 250500 平方米左右； ?采取租賃形式，一般 510 年； ?可以選擇一層、二、三層，一層必需有； ?目前惠南已開 3家； 對(duì)本項(xiàng)目意向 ? 考慮進(jìn)駐祝橋區(qū)域，需有其他主力店進(jìn)駐； ? 對(duì)本項(xiàng)目有進(jìn)駐意向； ? 具體事項(xiàng)等考察項(xiàng)目之后待定； 引領(lǐng)城鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展，創(chuàng)新城鎮(zhèn)投資理。5%=7592元 /平方 按租金反推法： 銷售價(jià)格為 759212653元 /平方 引領(lǐng)城鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展，創(chuàng)新城鎮(zhèn)投資理念 82 市場(chǎng)比較法 本區(qū)域基本沒有參考，僅作比較： 建議新項(xiàng)目 13層局部 4層商業(yè)物業(yè)，推出售價(jià)為 1400018000元 /平方米 權(quán)重分值 售價(jià) 項(xiàng)目 1 ？ 千匯路 /平米 ?鑒于當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)及國(guó)家實(shí)施穩(wěn)健貨幣政策和積極財(cái)政政策，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)明顯波動(dòng)； ?若本項(xiàng)目，在啟動(dòng)初期能順利引進(jìn)主力店和次主力店，如超市、家電等社區(qū)配套的核心業(yè)態(tài)，項(xiàng)目租金收益及售價(jià)將都遠(yuǎn)大于現(xiàn)有正常市場(chǎng)評(píng)估。 地塊內(nèi)部照片 項(xiàng)目 數(shù)值 規(guī)劃用地面積 24328㎡ 總建筑面積 ㎡ 地上建筑面積 ㎡ 地下建筑面積 ㎡ 計(jì)容積率面積 ㎡ 容積率 建筑密度 % 停車位 150個(gè) 地塊素質(zhì)評(píng)述 用地條件 引領(lǐng)城鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展，創(chuàng)新城鎮(zhèn)投資理念 69 地塊素質(zhì)評(píng)述 路網(wǎng)及公交系統(tǒng) ? 項(xiàng)目東臨百熙路，位于祝橋新鎮(zhèn)南北軸線，為雙向 6車道； ? 項(xiàng)目南臨金亭路，此路東西向橫穿整改祝橋鎮(zhèn)，為雙向 6車道； ? 附近路段公共交通情況 千匯路： 18龍臨專線、祝橋 1路、祝橋 2路 川南奉公路： 18 62川南線、川蘆專線、惠嘉線、機(jī)場(chǎng) 8線、龍濱專線、南南線、周南線； 項(xiàng)目周邊交通便利，可通達(dá)南匯各鄉(xiāng)鎮(zhèn)。 商業(yè)環(huán)境分析 南匯區(qū)個(gè)案分析 引領(lǐng)城鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展，創(chuàng)新城鎮(zhèn)投資理念 65 匯展商務(wù)休閑廣場(chǎng) 匯展商務(wù)休閑廣場(chǎng) 項(xiàng)目占地 3萬(wàn)㎡ 商業(yè)建筑面積 ㎡ 項(xiàng)目地址 滬南公路 9300號(hào) 招商優(yōu)惠政策 鼓勵(lì)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)政策： 對(duì)于簽定 5年以上租賃合同的，前三年分別予以年租金 30%，20%， 10%之優(yōu)惠； 鼓勵(lì)買斷經(jīng)營(yíng)期權(quán)政策： 對(duì)于買斷經(jīng)營(yíng)期權(quán)（ 2年以上）合作的，予以低于年平均租金 30%之優(yōu)惠；并對(duì)期權(quán)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的使用權(quán)具有轉(zhuǎn)讓權(quán)，但需經(jīng)廣場(chǎng)管理方審批通過。 商業(yè)環(huán)境分析 南匯區(qū)個(gè)案分析 引領(lǐng)城鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展，創(chuàng)新城鎮(zhèn)投資理念 62 南匯弘基廣場(chǎng) 弘基休閑商業(yè)廣場(chǎng) 一期總建面積 18743㎡ 一期總套數(shù) 195套 總建筑面積 34656㎡ 商場(chǎng)面積 23449㎡ 項(xiàng)目地址 惠南鎮(zhèn)川南奉公路 規(guī)劃 地下室及一層：美食小吃廣場(chǎng)、時(shí)尚精品專賣店、賓館及社區(qū)配套商業(yè) 二層：主題餐飲、休閑酒吧為主 三層計(jì)劃引進(jìn)一家大型知名餐飲項(xiàng)目和一家主題賣場(chǎng)，四層計(jì)劃引進(jìn)一家大型量販?zhǔn)? KTV 或夜總會(huì)之類休閑娛樂項(xiàng)目，五層計(jì)劃引進(jìn)一家大型 SPA 養(yǎng)身會(huì)所或健身中心，六～七為賓館用房，八～十五層為賓館客房，共計(jì) 176 間。 商業(yè)環(huán)境分析 南匯區(qū)個(gè)案分析 引領(lǐng)城鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展，創(chuàng)新城鎮(zhèn)投資理念 58 小上海休閑廣場(chǎng)（周浦） 開發(fā)商 上海培君房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 物業(yè)地址 浦東上海市南匯區(qū)關(guān)岳西路 151弄 總建筑面積 70000平方米 容積率 娛 樂： 壹家美美容美發(fā)廳 ,文士網(wǎng)吧 ,芳沁足浴房 ,百蓮凱美容媒體 ,壹加美美容美發(fā)廳 ,萊卡造型 (周東路 ) 銀 行： 上海南匯區(qū)康橋信用合作社周東分社 ,上海農(nóng)村商業(yè)銀行 ,上海農(nóng)村商業(yè)銀行周東分理處 ,上海農(nóng)村商業(yè)銀行ATM,上海農(nóng)村商業(yè)銀行周東分理處 ATM取款機(jī) 餐 飲： 鄉(xiāng)味源 ,鄉(xiāng)味濃農(nóng)家菜 ,添樂快餐店 ,敘江南茶樓 ,鄉(xiāng)味源農(nóng)家小菜 ,綠波亭茶樓 購(gòu) 物： 美潔超市 軌道交通： 8號(hào)線， 11號(hào)線 公共交通： 581路、 639路、 624路、 603路、 451路、滬南線、 992路，龍大線， 175路，惠松線，川奉線，龍臨線，周南線、萬(wàn)周線原萬(wàn)野線、南新線、陸周線、梅周線、旅游 2號(hào)線，周康 1路， 2路， 3路， 4路等幾十路公交系統(tǒng)。 ? 未來規(guī)劃： 地鐵 11號(hào)線路的規(guī)劃為項(xiàng)目帶來商業(yè)運(yùn)營(yíng)的契機(jī)。 商業(yè)街 主要業(yè)態(tài) 檔次 租金 (元/㎡ /天 ) 商用樓層 開間 *進(jìn)深 主力面積 牌樓路 服裝 中檔 1f 4*8 60120㎡ 新場(chǎng)老地坊 服裝 低檔 13f *6 60120㎡ 商業(yè)環(huán)境分析 新場(chǎng)鎮(zhèn)商業(yè)分析 引領(lǐng)城鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展，創(chuàng)新城鎮(zhèn)投資理念 48 1 2 ① 永春中路 ② 永春東路 大團(tuán)業(yè)態(tài)比例圖服裝41%餐飲22%手機(jī)11%其他4%便利店8%美容美發(fā)4%婚紗攝影2% 黃金2%銀行4%娛樂2%? 大團(tuán)商業(yè)主要分布在永春中路上，多以民宅為主，呈現(xiàn)商業(yè)街形態(tài)，多以服裝餐飲為主。世博會(huì)后，圍繞上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略大浦東各項(xiàng)規(guī)劃會(huì)開始落實(shí)。 ? 以惠南 0910年成交均價(jià)為基準(zhǔn)來看，除臨港新城、新場(chǎng)外，板塊 低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 較為明顯。 南匯區(qū) 0910年住宅供求情況 南匯房地產(chǎn)市場(chǎng) 2023年供求市場(chǎng)分析 引領(lǐng)城鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展，創(chuàng)新城鎮(zhèn)投資理念 30 南匯區(qū)域 0910年住宅市場(chǎng)供求比 ? 區(qū)域市場(chǎng)整體呈現(xiàn)供需平衡的態(tài)勢(shì)。所以，政策對(duì)于樓市沖擊肯定是比較大的，不排除短期會(huì)出現(xiàn) 退房現(xiàn)象 。保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供應(yīng)總量的 70%； 10 規(guī)劃國(guó)土資源、建設(shè)交通、住房保障房屋管理等部門要加強(qiáng)項(xiàng)目規(guī)劃、建設(shè)、預(yù)售許可管理，限制拆零申領(lǐng)項(xiàng)目工程規(guī)劃、建設(shè)、預(yù)售許可。 ?2023年各環(huán)線新建商品住宅的套均總價(jià)分別為內(nèi)環(huán)內(nèi) 、內(nèi)中環(huán) 、中外環(huán)、外郊環(huán) 、郊環(huán)外 ，環(huán)比分別上漲了 %、 %、 %、53%和 55%。 引領(lǐng)城鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展，創(chuàng)新城鎮(zhèn)投資理念 22 南匯房地產(chǎn)市場(chǎng) 2023年住宅市場(chǎng)表現(xiàn) 政策層面分析 2023年市場(chǎng)供求分析 引領(lǐng)城鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展，創(chuàng)新城鎮(zhèn)投資理念 23 南匯房地產(chǎn)市場(chǎng) 2023年上海住宅市場(chǎng)表現(xiàn) 為應(yīng)對(duì) 08年底救市政策所引發(fā)的貨幣流通過剩及 09年市場(chǎng)信心恢復(fù)等因素而導(dǎo)致的市場(chǎng)過熱現(xiàn)象， 2023年國(guó)家宏觀調(diào)控全面啟動(dòng)， 1010年市場(chǎng)大致可被政策劃分為 5個(gè)階段。 “ 對(duì)于本項(xiàng)目來說，抓住這一機(jī)遇，在定位上可以為區(qū)域配套為主，并能夠吸引周邊企事業(yè)單位的定點(diǎn)消費(fèi)。臨港新城是未來上海中心城區(qū)的重要輔城、上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展重心東移戰(zhàn)略的大舞臺(tái)和后勁所在。 公路類型 主要線路 里程（公 里） 高速干線 高速公路 A2公路、 A3公路、 A30公路、A15公路、東海二橋登陸線等 城市快速路 A20公路、兩港大道 其他市級(jí)干線公路 主要干線公路 林海公路、南六 — 南蘆公路、申江南路、東大公路以及臨港新城 D2路 次要干線 主要包括下鹽公路、川南奉公 路等 5條 區(qū)級(jí)干線公路 主要包括周鄧公路、周祝公路、奉新公路等13條 引領(lǐng)城鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展，創(chuàng)新城鎮(zhèn)投資理念 16 南匯區(qū)域規(guī)劃 區(qū)域企業(yè)和產(chǎn)業(yè)園 行業(yè) 企業(yè) 數(shù) 代表性企業(yè) 電子光伏 11 卡姆丹克太陽(yáng)能科技、摩波彼克半導(dǎo)體、上曙海太陽(yáng)能 房地產(chǎn) 5 美邦啟立光電研發(fā)、上海永業(yè)桃源房產(chǎn)企業(yè)有限公司 紡織服裝 20 京藝三寶紡織、凱琳圣紡織、東龍服飾、南泉制衣（上海） 化工 8 雅博色彩科技（上海）有限公司、廣立化學(xué)（上海）有限公司 機(jī)械設(shè)備 32 羅達(dá)萊克斯閥門（上海）、羅爾斯－羅伊斯船舶制造（上海）、上海田島精密縫紉機(jī)有限公司、普魯卡姆電器（上海） 建材 5 奧達(dá)科金屬成形（上海）有限公司、上海晉合木業(yè)有限公司 汽車零部件 7 安特金屬成形（上海）、泰樂瑪汽車制動(dòng)系統(tǒng)（上海）、上海愛爾愛司發(fā)動(dòng)機(jī)有限公司 輕工 20 菲莉金屬制品（上海）、祥和彩瓷制造（上海）、枰和衛(wèi)生用品 食品 3 上海凱嶺食品工業(yè)有限公司 投資 1 太平協(xié)和集團(tuán)（上海）投資有限公司 貿(mào)易 1 鹿特（上海）貿(mào)易有限公司 醫(yī)藥 2 上海迪賽諾化學(xué)制藥有限公司、上海希迪制藥有限公司 產(chǎn)業(yè)園區(qū) 建設(shè)用地規(guī)模 （平方公里） 國(guó)家級(jí)市級(jí)產(chǎn)業(yè)園區(qū) 臨港新城產(chǎn)業(yè)區(qū) 浦東康橋產(chǎn)業(yè)園區(qū) 康橋產(chǎn)業(yè)區(qū) 上海國(guó)際醫(yī)學(xué)園區(qū) 浦東空港工業(yè)區(qū) 祝橋空港工業(yè)區(qū) 老港工業(yè)區(qū) 祝橋空港物流園區(qū) 南匯工業(yè)園區(qū) 小計(jì) 其他產(chǎn)業(yè)園區(qū) 都市工業(yè)園區(qū) 三灶都市工業(yè)園 大團(tuán)都市工業(yè)園 鹿園都市工業(yè)園 2 惠南都市工業(yè)園 1 小計(jì) 總計(jì) 南匯（外環(huán)線以外地區(qū)）產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)用地控制表（ 2023～ 2023） 南匯工業(yè)園等地區(qū)，產(chǎn)業(yè)升級(jí)已經(jīng)開始。它的建成，有