【正文】 的商務(wù)圈， 將形成昆山寫字 樓最高水平的區(qū)域； 前進西路到中路 的寫字樓項目部分為行政機關(guān)辦公使用，大多數(shù)現(xiàn)存寫字樓陳舊且品質(zhì)不高， 物業(yè)形態(tài)以商住的形式為主，客戶有外溢； 昆山市辦公物業(yè) 分析結(jié)論 本報告是嚴格保密的。 昆 山 市 酒 店 市 場 調(diào) 研 分 析 本報告是嚴格保密的。 :00:3921:00Feb236Feb23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 , February 6, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023年 2月 6日星期一 9時 0分 39秒 21:00:396 February 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 2023年 2月 6日星期一 下午 9時 0分 39秒 21:00: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。勝人者有力，自勝者強。 。 2023年 2月 6日星期一 9時 0分 39秒 21:00:396 February 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 , February 6, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。由于其良好的交通條件和鄰近出口加工 區(qū)，城南片區(qū)的寫字樓需求相對旺盛，但在很長一段時間內(nèi)仍然 無法形成火車站商務(wù)圈； 昆山的寫字樓企業(yè) 客戶 以 成長型企業(yè) 為主，規(guī)模多為 1049人 ，多為 貿(mào)易、物流類公司 ，中心 城區(qū)有部分的保險、廣告類公司，整體 注重性價比 ，能夠承受的總價為 100200萬，能夠接受 的單價為 60007000元，能夠接受的面積為 150300平方米或更小； 昆山市寫字樓企業(yè)客戶 認知度最高 的辦公區(qū)域為 “中心城區(qū)”和“城南片區(qū)” ； 昆山市辦公物業(yè) 分析結(jié)論 本報告是嚴格保密的。 昆 山 市 寫 字 樓 市 場 調(diào) 研 分 析 本報告是嚴格保密的。 喜歡光顧地點與光顧頻次之間的正比關(guān)系； ②目前關(guān)注：商品齊全度、交通便利和購物便捷性、價格、購物環(huán)境，但逐漸由關(guān)注價格由關(guān)注 購物體驗過渡； ③新的商業(yè)項目應(yīng)該關(guān)注三個方面 ： （ 1）交通和停車的便利。 特定業(yè)態(tài)分析結(jié)論 本報告是嚴格保密的。對于本市居民， 火車站商圈和人民路商圈更多 的可以通過錯位經(jīng)營，進行互補。 （ 3）火車站南北的人行天橋的建成對于火車站廣場商業(yè)圈的形成具有重要意義，但是人流 動線需要高水平規(guī)劃，將人流有效地向南廣場引導(dǎo)。除 KFC外，北廣場主要業(yè)態(tài)包 括小型服裝批發(fā)市場、服裝小鋪、超市，公用電話營業(yè)亭、報刊等，業(yè)態(tài)分布凌亂。 中心城區(qū)商業(yè)趨勢 分析結(jié)論 本報告是嚴格保密的。 15 中心城區(qū)未來發(fā)展趨勢及依據(jù) （ 1）隨著歐尚、嘉信貿(mào)廣場、世貿(mào)廣場、巴黎春天、溫莎堡等的建成和開業(yè)，昆山目前以商 業(yè)街為主的 線狀商業(yè)布局 將會向路段交匯處的 塊狀商業(yè)布局 發(fā)展 .昆山的商業(yè)形態(tài)將從 街區(qū)商業(yè)為主階段快速向集中商業(yè)為主的階段發(fā)展。檔次中高。 12 昆山的商業(yè)分布于各片區(qū) 以中心城區(qū)最為密集 中心城區(qū) ?人民路商業(yè)街 ?亭林路商業(yè)街 ?中山路商業(yè)街 ?柏廬中路商業(yè)街 ?前進西 (中 )路商業(yè)街 城北片區(qū) ?北門路商業(yè)街 城南片區(qū) ?火車站北廣場商業(yè) ?火車站南廣場商業(yè) 城東片區(qū) ?春暉路商業(yè)街 中心城區(qū) 城南片區(qū) 城西片區(qū) 城東片區(qū) 城北片區(qū) 整體商業(yè)分析結(jié)論 本報告是嚴格保密的。 城市規(guī)劃與現(xiàn)狀分析 (1) 總體規(guī)劃及政府意圖 昆山市整體規(guī)劃和職能定位，將會大力促進商業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 昆山規(guī)劃為七大片區(qū)，其功能定位透露了政府鞏固第二產(chǎn)業(yè)，加速第三產(chǎn)業(yè)的意圖 七大規(guī)劃片區(qū)的功能定位 北部片區(qū)為制造業(yè)基地之一，著重發(fā)展第二產(chǎn)業(yè)，是昆山和太倉發(fā)展聯(lián)動的重要區(qū)域 東部片區(qū)為主要的商貿(mào)區(qū)和制造業(yè)基地，二三產(chǎn)業(yè)并重發(fā)展，花橋著重發(fā)展三產(chǎn) 吳凇江工業(yè)園片區(qū)為制造業(yè)基地之一，但相對獨立，著重發(fā)展第二產(chǎn)業(yè) 中部生態(tài)農(nóng)業(yè)片區(qū)為主要農(nóng)業(yè)生產(chǎn)基地，主要發(fā)展第一產(chǎn)業(yè)，居住片區(qū)為輔，數(shù)量較少 陽澄湖休閑旅游片區(qū)為旅游度假為主，服務(wù)于周邊城市，居住社區(qū)為輔 南部水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)旅游片區(qū)為服務(wù)于世界的特色旅游基地，發(fā)展農(nóng)業(yè)和旅游業(yè)，嚴格控制土地供給 中心城綜合片區(qū)定位于商業(yè)配套和行政中心，輻射其他片區(qū)，二三產(chǎn)業(yè)并列發(fā)展，控制土地供給 本報告規(guī)劃及現(xiàn)狀研究重點 中心城綜合片區(qū)的商業(yè)及住宅規(guī)劃對本項目定位有直接影響，是規(guī)劃研究的重點所在。商業(yè)將在第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過程中成為最先增長的行業(yè)和增長的主力軍 昆山市宏觀經(jīng)濟分析結(jié)論 本報告是嚴格保密的。 本報告是嚴格保密的。目前人口結(jié)構(gòu)屬于啞鈴狀分布特征，外來人口大于本地人口數(shù)量，外來人口 的大量進入為昆山的商業(yè)發(fā)展提供了機會和市場，同時為三產(chǎn)的發(fā)展奠定良好的需求基礎(chǔ) 人民消費習(xí)慣及潛在消費能力 昆山市高收入消費者普遍存在到上海、蘇州購物、娛樂的消費習(xí)慣 昆山人均可支配收入增長率高于人均消費性支出增長率，人民潛在消費能力大 昆山市外來人口以經(jīng)商、務(wù)工和服務(wù)人員為主。目前仍以居住和工業(yè)為主，居住以中高端大社區(qū)為主，集中在規(guī)劃中火車站南廣場周邊，商業(yè)以社區(qū)底商為主，未成氣候。以運動休閑品牌零售店、服裝大賣場和手機數(shù)碼大賣場 為主；檔次中低。中山路商業(yè)街未來功能會更加復(fù)合，但西側(cè)需要大規(guī)模改造； 主要商業(yè)街分析結(jié)論 本報告是嚴格保密的。 （ 2）以人民路、亭林路為主的南北 線狀商業(yè)布局將會向東、西兩個方面發(fā)展、延伸 。隨著世貿(mào)廣場的建成 以及周邊嘉信茂廣場的開業(yè)，將會帶動中山路的功能更加復(fù)合化，成為集購物、餐飲、休 閑、娛樂等多功能為一體商業(yè)街。屬典型的社區(qū)配套，餐飲、美 容美發(fā)、網(wǎng)吧、超市等各種業(yè)態(tài)比例相當(dāng)且凌亂；營業(yè)狀況一般。火車站商圈的形成離不開政府的支持配套。 昆山商廈樓層品牌以中高檔為主，并且已引入數(shù)個國際一線品牌專賣店。同時 受限于道路和停車，此處商業(yè)發(fā)展?jié)摿χ械?，隨著周邊人口增多，可能發(fā)展為 純社區(qū)商業(yè)，輻射范圍可達周邊 3公里左右 “怡景灣萊茵廣場”商業(yè) 定位中檔，偏休閑、娛樂、