【文章內容簡介】 佳 ?商鋪出租率達 99%，西區(qū)新建 4棟 3層商鋪， 租一層用三層 ，面積 128㎡ 左右，租金 5萬多 /年 項目點評 汽配市場案例 —— 南京 新伊汽配城 47 中南汽車港位于南京江寧祿口，是一座具有龐大規(guī)模效應的航母級汽配市場。 中南汽車港占地 881畝，建筑面積超過 65萬平米，擁有汽配用品、汽車倉儲物流、舊機動車交易、汽車品牌推廣及汽車文化、汽車人才培訓 5大基地。建成后的汽車港將成為承接區(qū)域整車廠及汽車零部件生產(chǎn)企業(yè)、同時服務于汽配用品生產(chǎn)廠、經(jīng)銷商、國際采購機構及汽車后市場的重要環(huán)節(jié)。 在中南汽車港之前，福特就落戶江寧祿口，此后祿口巨大的發(fā)展?jié)摿ν宫F(xiàn)無疑，世界 500強企業(yè)已有 20余家陸續(xù)在這里建立了研發(fā)中心、產(chǎn)業(yè)基地。中南汽車港的進入，將使祿口成為中國第四大汽車產(chǎn)業(yè)綜合生產(chǎn)基地。 市場采取連續(xù) 5年年租金 8%的回報方式，聘請專業(yè)擔保公司進行擔保，最大化地降低了投資者的投資風險，確保了投資者的經(jīng)濟利益，回報高安全可靠，即投入即收 40%回報吸引了眾多眼球，但目前招商及經(jīng)營狀況較差，空臵率較高。 汽配市場案例 —— 南京 中南汽車城 48 ?“大、專、細”市場模式引領汽配市場升級。 “大”是指專業(yè)市場容量和規(guī)模越來越大； “?！笔侵甘袌龅膶I(yè)性強；“細”是指在產(chǎn)品種類齊全的基礎上細分市場。 ?多功能主題型業(yè)態(tài)組合規(guī)劃興起。 汽配專業(yè)市場發(fā)展由“點”到“線”再到“城”，由“散亂差”到“功能配套”再到“現(xiàn)代化大賣場”，“ 4S店”、“汽配用品超市”、“汽配用品連鎖店”、 “汽配裝飾美容”等，甚至有的汽配城還復合規(guī)劃了休閑、餐飲、酒店等配套，形成多個主題功能的業(yè)態(tài)復合模式。 ?從傳統(tǒng)經(jīng)營業(yè)態(tài)向國際化、最先進的經(jīng)營業(yè)態(tài)模式發(fā)展，從網(wǎng)下交易向網(wǎng)上交易發(fā)展。 一座成功的汽配城應完善的汽車服務鏈，二手車、汽車配件、汽車修理、汽車裝飾，汽車服務等，區(qū)域內的汽車航母，一站式專業(yè)市場。 ?完善的投資計劃及投資保障 充分挖掘汽車行業(yè)客戶，有較強的招商與經(jīng)營管理能力。 汽配市場發(fā)展特點 專業(yè)市場啟示 49 汽配市場發(fā)展歷程 2023－ 20XX年 洗牌階段 1997－ 2023年 高速發(fā)展階段 1990－ 1996年 開始階段 20XX年以后 平緩發(fā)展階段 服務對象：基本是公務車； 服務對象：公務車為主，私車 15％； 服務對象：私車， 50％公務車 50％； 服務對象：私家車。每個地區(qū)有 2－ 3家區(qū)域性品牌 龍頭店，國外汽車服務連鎖巨頭進入中國； ?汽車 4S站 ?傳統(tǒng)大中型維修廠 ?汽車維修路邊店 ?汽車專項服務店 ?品牌快修美容裝飾連鎖店 ?汽車 4S站 ?國際知名品牌快修美容連鎖店 品牌化、一站式汽車后市場 五大固有運營渠道 洗牌與升華階段 ?汽車銷售市場每年以 30％速度遞增；每臺車售后服務金額約為車價的 2倍， 10年 — 15年報廢； ?私家車主的整體汽車售后保養(yǎng)服務意識增強，注重服務過程體驗； ?汽車后市場是產(chǎn)業(yè)鏈中最穩(wěn)定的利潤來源，占總利潤 60－ 70％； ?20XX年，總規(guī)模超過 1900億元； ?目前國內正式注冊的汽車美容裝飾維修廠家 30余萬家，經(jīng)營汽車美容 9000多家； ?近年來，國外許多知名汽車服務企業(yè)進軍中國市場。 50 產(chǎn)業(yè)營銷 城市營銷 項目營銷 適合創(chuàng)業(yè)的朝陽產(chǎn)業(yè) 汽車行業(yè)的發(fā)展空間巨大。 06年底全國每千人汽車不到 30，世界平均水平是 120輛； 汽車服務獲利是汽車獲利的主要部分。 在整個汽車獲利過程中，整車銷售、配件、維修三者的比例構成為 2： 1： 4。 私車保有量增長的城市 到 20XX年年底，馬鞍山共有汽車 70231輛，其中個人擁有各類私家車 30871輛。 私車保有量逐年增長。 具有良好前景的項目 馬鞍山汽配專業(yè)市場首席品牌。 項目打造成熟的汽車服務片區(qū)。 項目為 規(guī)劃中的馬鞍山汽車服務集中片區(qū)。 總體營銷戰(zhàn)略 ——營銷基礎 汽配市場發(fā)展前景 51 汽車后市場的十九大業(yè)務 ?汽車美容 ?汽車改裝 ?汽車裝飾 ?汽車電子 ?汽車養(yǎng)護 ?汽車飾品 ?汽車娛樂 ?影音系統(tǒng) ?汽車租賃 ?汽車專業(yè)維修 ?汽車上 ?辦公用品 ?汽車輪胎 ?車主俱樂部 汽車融資 二手車業(yè)務 ? 汽車電子商務 ?汽車文化 ?汽車廣告 ?汽車培訓 ?汽車資 汽車維修 及配件 二手車 及租賃 汽車文化 及運動 汽車養(yǎng)護 汽車 IT行業(yè) 汽車金 融行業(yè) 汽保行業(yè) 七大分類 ? 所謂一站式汽車后市場是指汽車銷售以后，圍繞汽車使用過程中的各種服務，它涵蓋了消費者買車后所需要的一切服務。從售出到報廢的過程中，圍繞汽車售后使用環(huán)節(jié)中各種后繼需要和服務而產(chǎn)生的一系列交易活動總稱 . 汽配新商業(yè)模式 —— “汽車后市場” “品牌化、一站式”的汽車后市場是 “ 汽配城 ” 的發(fā)展方向 52 以汽配城為主導，衍生住宅、辦公為一體的 綜合性汽配服務新體系。 以汽配城為研究和營銷的核心 新汽配物業(yè)體系的衍生 53 商業(yè)研究 城市商業(yè)市場 區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀 同類商業(yè)市場 結論 2 54 ?隨著經(jīng)濟水平的發(fā)展，居民生活水平不斷提高，對私車的需求量不斷增加，汽車后市場行業(yè)未來具有較強的發(fā)展前景。 ?目前經(jīng)濟較為發(fā)達的城市需要較多的汽配市場才能滿足市場需求，然而馬鞍山汽車及相關市場的建設與經(jīng)濟水平反差較大，主要為零散分布的各類經(jīng)銷店，具備規(guī)模實力的較少，零配件進貨依托于南京的汽配城。 專業(yè)的汽配市場在馬鞍山具有較強的生存空間 55 3 產(chǎn)品研究 項目解讀 SWOT分析 結論 56 項目經(jīng)濟技術指標 57 馬鞍山 城 區(qū) 本案 項目周邊配套綜述 本案商業(yè)：立足于馬鞍山汽車商業(yè)集中區(qū)，周邊 4S店，經(jīng)銷店等密布，與車管所，汽車城相鄰；屬于未來城市發(fā)展方向，具備良好的汽車后市場建設的商業(yè)基礎。 本案商辦樓：項目目前的位臵仍相對較偏僻。相關生活配套設施不全，尚需要時間完善；商辦樓水電費較高，消防等都將給銷售帶來不利影響。 58 ? 項目位于湖西路，周邊汽車類相關商業(yè)集中，毗鄰馬鞍山車管所，二手車市場及汽車城，周邊 4S店及經(jīng)銷店集中 ? 商業(yè)面積不到 30000平米（目前規(guī)劃方案）。屬于中小體量的商業(yè)規(guī)模，完全可以一次性建成及銷售完畢 ? 商鋪分割相對合理，單戶面積 32㎡起（目前規(guī)劃方案）?？們r門檻低，易于銷售，合并拆分靈活，日后無論整體出租，還是獨立經(jīng)營都十分方便 位臵較優(yōu) 體量適中 分割合理 項目解讀（商業(yè)） 59 3 產(chǎn)品研究 項目解讀 SWOT分析 結論 60 優(yōu)勢 劣勢 a. 項目位于城市主干道， 屬于城市重 要 發(fā)展 結點 ，發(fā)展前景明朗 ； b. 面積劃分合理，總價低，易于銷售； d. 由于城際輕軌規(guī)劃，項目周邊交通路網(wǎng)發(fā)達，線路眾多，交通日益便捷； e. 項目商業(yè)兩面臨街，具有一定商業(yè)價值； f. 本項目規(guī)劃業(yè)態(tài)豐富，涉及面較廣，更能吸引投資客與自營客； g. 依托汽車城固有商圈，客流穩(wěn)定區(qū)域認可度高。 a. 商業(yè)整體商業(yè)體量較小，制約產(chǎn)品規(guī)劃和規(guī)?；l(fā)展； b. 相關生活配套設施不全，尚需要時間完善； c. 商辦樓水電費較高，消防等都將給銷售帶來不利影響。 d. 小區(qū)由商辦樓、商業(yè)等不同的物業(yè)形態(tài)組成，在安全方面有一定劣勢。 機會 威脅 a. 隨著南京至馬鞍山輕軌的通車，將為本項目帶來眾多城際線上客源，將聚集人氣和商業(yè)價值； b. 隨著區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，本地居民消費力不斷升級，為本案商業(yè)帶來更多的終端消費群和投資客群； c. 國家對住宅的調控，使三四線城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展面臨機遇； d. 高速發(fā)展的汽車消費給商業(yè)定位帶來強勁產(chǎn)業(yè)支撐。 a. 區(qū)域即將有大型商業(yè)項目建設，面臨競爭分流； b. 國家宏觀調控對房地產(chǎn)行業(yè)整體負面影響較大，并將最終影響到商業(yè)地產(chǎn)，五成首付的門檻會對商辦樓的潛在客戶形成制約； c. 本案為商業(yè)、商辦復合型產(chǎn)品，要達到商業(yè)、商辦的共榮，將加大產(chǎn)品開發(fā)及后續(xù)經(jīng)營管理的難度。 SWOT分析 61 優(yōu)勢機會點 發(fā)揮方法 區(qū)域發(fā)展巨大的潛力，對項 目的升值和投資前景，起到 促進作用。 □ 借助區(qū)域升級發(fā)展機遇，充分發(fā)揮區(qū)域效應，項目良好的升值空 間將有利于銷售。 汽車服務商業(yè)需求日益迫 切，汽車后市場一站式存在 市場空白 □ 填補汽車后市場商業(yè)綜合體空白，迎合消費客源，細分需求為本案提供精準的市場形象定位依據(jù)。 便捷的城際交通線也會 帶來龐大的客源，為本案 吸引了大量臵業(yè)客群。 □ 依托區(qū)域消費和臵業(yè)客群，及輕軌線旅游和臵業(yè)客源，積極提升產(chǎn) 品商貿層次和氛圍， 結合建筑特性和周邊區(qū)位特點，將本項目打造成符合區(qū)域市場和項目特征，富有亮點的汽車后市場商業(yè)模式。 項目核心問題點及解決策略 62 劣勢威脅點 解決方法 項目所在區(qū)域，目前布局散 亂，商業(yè)出租處于較低水平，整體商業(yè)氛圍不夠 □ 創(chuàng)新的營銷手段，強化項目包裝和招商力度。項目定位可借勢 汽配城，增強規(guī)模集群效應。捆綁宣傳增強影響力、增強客戶印象。 項目周邊 市場認可度不高 人氣偏低 □ 以服務贏得客戶， 通過合理的產(chǎn)品規(guī)劃，對本案的街區(qū)進行商業(yè)升級，充分發(fā)掘項目地段價值，特別是周邊形成的汽車商業(yè)氛圍，通過升級產(chǎn)品和商業(yè)氛圍，改善客戶的地段認可度。 馬鞍山汽配城對經(jīng)營戶的競 爭威脅 □ 產(chǎn)品的差異化，尋找既可以借用其商圈人氣，又與之錯位的商業(yè)空 白點。匯集人氣，創(chuàng)立目的性專業(yè)性較強的業(yè)態(tài)。 項目核心問題點及解決策略 合理選擇符合市場需求的項目定位，與現(xiàn)有商業(yè)形成一定關聯(lián)，擴大產(chǎn)業(yè)集群影響力。 63 典型案例 一馬鞍山汽車城 項目基礎信息 地理位臵： 安徽省馬鞍山市雨山區(qū)佳山鄉(xiāng)湖西南路 1號 占地面積： ３８０畝 總建面積： 13萬平方米 商鋪套數(shù)： 產(chǎn)品形態(tài)： 集車展、配件銷售、裝潢維修、新舊機動車交易、品牌專賣和配套服務等相關功能，二期工程主要興建品牌店、二手車市場、配件店及相關配套用房。 目前租金： 項目市場競爭策略 1F 2F 3F 備注 48～ 50 42～ 45 37 17～ 20%分攤；新進場商戶免租 2～ 6個月。 48 38 28 分攤 15% 招商優(yōu)惠 ： 統(tǒng)一劃分功能區(qū)域，統(tǒng)一經(jīng)營。 項目核心問題點及解決策略 64 典型案例一馬鞍山汽車城（針對后期運營競爭而不涉及銷售競爭） 項目市場競爭策略 培育并發(fā)展中的市場，區(qū)域內商鋪出租率高， 市場定位 ：汽車商務走廊 主推核心價值點 ： 馬鞍山重點招商引資項目 ；政府扶持；作為馬鞍山第一個引進的大型專業(yè)汽車產(chǎn)業(yè)綜合項目。 交通樞紐 ,地處經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的工業(yè)項目中心。 產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢 ，將形成國際汽車會展、汽車配件、裝潢維修、新舊機動車集中交易、品牌專賣和生活配套服務等功能設施齊全的汽車交易、服務中心，城內實行買車、辦證、檢測、維修及工商、稅務、保險、銀行等一條龍服務?？晌{從事汽車生產(chǎn)、修理、裝潢等廠家?guī)装偌摇? 項目核心問題點及解決策略 65 項目 產(chǎn)品形態(tài) 經(jīng)營業(yè)態(tài) 經(jīng)營方式 主要差異性 本案 12層、 13層獨立商鋪 汽配、摩配，快修、美容裝飾、汽車用品等 零售兼批發(fā) ?鋪位獨立，分割靈活，適于各類專業(yè)店鋪的經(jīng)營，吸引力更強。 ? 定位合理，規(guī)劃科學，具有良好的市場發(fā)展前景。 ? 正處于市場培育中 汽車城 不獨立商鋪 大車、小車經(jīng)銷為主 零售兼批發(fā) 1鋪位不獨立，適于汽車經(jīng)銷，但其他業(yè)態(tài)受到職業(yè)。 經(jīng)營穩(wěn)定，已處于市場成熟期。 ?從經(jīng)營業(yè)態(tài)和經(jīng)營方向來看 項目市場競爭策略 項目核心問題點及解決策略 ? 本項目周邊的汽車后市場行業(yè)革新升級勢在必行； ? 本項目推廣必須具備特色和個性化的服務，并堅持以一站式、錯位經(jīng)營、批零兼顧為最終的經(jīng)營戰(zhàn)略。 66 3 產(chǎn)品研究 項目解讀 SWOT分析 結論 67 建設一個綜合性的汽車后市場（汽配城），增添新鮮的元素 以周邊良好的汽車商業(yè)基礎為依托，與汽車城形成良性互動 本案應結合市場實際、控制建設成本、重點把握后期運營。 本案以商業(yè)、辦公聯(lián)袂