【文章內容簡介】 六、百貨店 一般設置在市級商業(yè)中心、市級商業(yè)副中心、區(qū)域商業(yè)中心，目標顧客以流動顧客為主，門類經營以穿著商品、家庭用品、化妝品、兒童用品、文化用品為主，營業(yè)面積為 600020230平方米，設有相應的停車場。 商業(yè)業(yè)態(tài)比較分析 區(qū)域現存業(yè)態(tài) 商業(yè)業(yè)態(tài)比較分析 區(qū)域現存業(yè)態(tài) 十一 、 鄰里中心 一般設置在大型居住區(qū)附近 、 中心鎮(zhèn)商業(yè)區(qū) ， 目標顧客以居民為主 ， 每個標準鄰里中心承擔的服務半徑約 500米 ， 可為 12萬戶居民提供服務 ， 內部須包含12項必備功能： （ 超市 、 銀行 、 郵政 、餐飲店 、 洗衣房 、 美容美發(fā)店 、 藥店 、文化用品店 、 維修店 、 社區(qū)活動中心 、凈菜場和衛(wèi)生所 ） ， 營業(yè)面積為 8000平方米以上 。 十二、專業(yè)批發(fā)市場 生產資料批發(fā)市場、農副產品批發(fā)市場和其他商品交易市場，生產資料批發(fā)市場主要設置在城郊結合部或交通主干道附近，目標顧客以中小批發(fā)商和零售商為主。農副產品批發(fā)市場主要設置在城郊結合部和鄉(xiāng)鎮(zhèn)交通主干道附近，目標顧客以中小批發(fā)商和零售商為主。其他商品交易市場主要設置在大型居住區(qū)附近，目標顧客為中、低收入居民。 十三 、 農貿市場 農貿市場設置在居住區(qū)內，目標顧客為當地居民。 商業(yè)業(yè)態(tài)比較分析 區(qū)域現存業(yè)態(tài) – 交通便捷 ? 位于城市新區(qū)發(fā)展中心、主干道旁，直接接駁周邊交通網絡，商業(yè)熱力輻射晉中，能夠降低交通物流成本。 支持本案做專業(yè)市場的理由 – 人氣商氣 ? 地段地處開發(fā)區(qū)，短時間內周邊人氣及商業(yè)氛圍不足，難以吸引客戶前往零售消費，而專業(yè)市場針對性較強，能夠較快的形成聚集效應。 本案不得不做專業(yè)市場的理由 – 體量及建筑形態(tài)支持 ? 本案建筑面積約 32萬方，其中 3棟單體量較大的商業(yè)適合做專業(yè)市場。 – 配套較缺 ? 目前周邊配套有待完善，普通消費者難以在周邊滿足購物所產生的相關需求，而對于專業(yè)市場客戶，這方面的影響較小。 本案業(yè)態(tài)定位 做專業(yè)市場的理由 市場引領原則 – 不僅要立足孝義，而且要立足于晉中，甚至在太原經濟圈區(qū)域引領市場，并規(guī)避與成熟的大規(guī)模專業(yè)市場項目形成同質競爭 可行性原則 – 商業(yè)定位方向必須具有可行性，可操作性要強 可操作性原則 – 產品的定位必須滿足易招商、易成市、易產生人流、物流、現金流等條件 成本導向原則 – 必須保證在本市場拿到的貨物價格比周邊類似市場便宜，解決購買客戶的成本問題，這樣才能讓市場長久興旺 1 2 3 4 經營主題定位 確立商業(yè)經營主題的原則 區(qū)域型、產業(yè)型、多功能、集合式 商品交易博覽專業(yè)市場 充分考慮孝義現有的小商品批發(fā)市場經營基礎，迎合義烏小商品的進駐經營定位的需求。 依托區(qū)域現有產業(yè)基礎、大交通樞紐、大流通格局，在整個晉中扮演“集散平臺 +物流基地”之角色，而本案就是“代言人”與“大平臺”，其功能是“大交易廳 +大展廳 +大倉庫 +大中轉站”。 孝義首席小商品產業(yè)集散平臺，晉中小商品產業(yè)中心與中轉站。 集小商品批發(fā)、品牌展示、品牌代理加盟、新品展示、倉儲物流、旅游觀光、休閑餐飲等功能為一體，打破區(qū)域現有小商品批發(fā)市場經營環(huán)境差、形象檔次低、經營分散且缺乏推廣的經營格局，促進孝義乃至晉中地區(qū)小商品產業(yè)的全面升級換代。 經營定位決定目標市場區(qū)域 /目標客群 /招商及營銷模式 /推廣通路及推廣主題 經營主題定位 商品交易博覽市場 關于 “ 區(qū)域型 ” 定位 —— 大區(qū)位、大交通形成市場大輻射力 依托資源支撐，市場輻射范圍應是依托孝義、輻射晉中、布局華北！ 以大交通、大流通、大服務的能力打造區(qū)域型商品交易集散平臺。 競爭的立足平臺不是孝義，不是晉中，而是太原經濟圈甚至華北。 關注的產業(yè)客戶，更是區(qū)域性以至全國性的采購商。 經營主題定位 定位詮釋 區(qū)域型 為什么要做 “ 批零兼營 ” 型而不是完全 “ 產業(yè)型 ” 專業(yè)市場？ 做消費型專業(yè)市場可行嗎？ 新區(qū)發(fā)展核心、城市干道旁，人流車流暢旺，聚客能力較強； 周邊將規(guī)劃建設或正在建設多個商業(yè)中心、專業(yè)市場、商務配套等，將帶動更多共享人流。 從消費型日用商品的目標群購買行為來分析，就近購買的趨勢日益明顯，商圈擴大有困難。 綜上分析，本案具備一定的零售型消費之基礎，可作為產業(yè)批發(fā)消費的補充。 經營主題定位 定位詮釋 ——批零兼營 做產業(yè)型專業(yè)市場可行嗎？ 一般而言，產業(yè)型、物流型專業(yè)市場必須具備的軟硬件條件： 由優(yōu)勢區(qū)位、交通帶來的 —— 較低的綜合物流成本。 由優(yōu)勢產業(yè)及配套帶來的 —— 資源、產業(yè)高度聚集、產業(yè)鏈高度完善。 由優(yōu)勢規(guī)模效應帶來的 —— 功能齊全、品類豐富、 “ 一站式 ” 集約經營。 由優(yōu)勢硬件配套帶來的 —— 人性化、便利性、高標準的采購環(huán)境。 由優(yōu)勢市場需求帶來的 —— 輻射力、營業(yè)額、現金流量大、貨流巨大。 對照本項目分析，以上條件基本全部具備。 注：批零兼營，以批為主。 經營主題定位 定位詮釋 ——批零兼營 “ 市場補缺 ” 式定位，找準市場需求，順勢而為； 以 “ 跳出孝義看項目 ” 的思路挖掘市場、尋找客戶； 適應孝義外向型經濟發(fā)展格局的特點； 順應政府商貿業(yè)發(fā)展的政策導向； 配合產業(yè)鏈的完善、新技術、新產品及新商業(yè)理念的引進，做一站式產業(yè)配套支持服務。 做批零兼營型商品交易專業(yè)市場 —— 有利點 不利點 其他同類項目先入為主推出、先聲奪人推廣 業(yè)種配比上較難出彩，易做成“大雜燴”失卻特色 若經營管理不佳，易做低形象檔次 若進貨渠道不嚴，易引進假冒偽劣 批零兼營的商品交易博覽專業(yè)市場 多種商品供貨商更廣泛，易于打造集散平臺 經營戶更廣泛，招商相對容易 商品品類多，消費者面廣，易快速積聚人氣 經營商品涉及人們衣食住行各方面，且可重復消費 部分商品經營面積要求不大，小面積商鋪更利于招商銷售 主題定位利弊分析 小商品專業(yè)市場 產品交易功能 展覽展示功能 資訊交流服務功能 創(chuàng)業(yè)研發(fā)功能 商務辦公功能 物流及倉儲配送功能 商業(yè)投資功能 餐飲 /休閑 /銀行等配套功能 八大功能 商業(yè)功能定位 能夠全面滿足多種商品產業(yè)鏈全程需求的“一站式”專業(yè)市場。 規(guī)劃五大中心，拓展功能，增加產品附加值。 物流中心 —— 交易、倉儲配送等。 展示中心 —— 展覽、展示、推廣活動等。 資訊中心 —— 產業(yè)資訊綜合服務： 供求信息、全球 /全國產品價格及交易行情、新產品上市、 產業(yè)鏈配套服務等。 創(chuàng)新中心 —— 新產品研發(fā)、新技術轉化應用、新產品推廣、創(chuàng)業(yè)投融資等。 服務中心 —— 綜合配套及服務（包括商務辦公及商服配套）。 功能分區(qū) 商業(yè)功能定位 打造商業(yè)特色 商業(yè)定位難點 多種商品交易博覽的市場因經營產品涵蓋面廣，容易做成“大雜燴”降低形象檔次 或同質化經營、“千人一面”缺乏特色 如何做出特色？ 兒童用品、玩具類 女性用品類 服裝輕紡類 大型超市 日用百貨、小商品類 本案可選擇的 經營主題方向 電子數碼類 餐飲配套類 汽車銷售及汽配 精品家居建材類 品牌電器連鎖 可選方向 特色經營主題 工藝品 /禮品類 文體辦公用品類 婚慶用品類 床上用品、布藝類 箱包 /旅游用品類 推廣 怎么做 產品 怎么做 招商 怎么做 經營 怎么做 我們 怎么做 銷售 怎么做 怎么造勢 我們怎么做？ 針對性解決問題 ?低手做 事 ?中手做 市 ?高手做 勢 勢 “ 勢者，如巨石之滾于千仞之山者，勢也。 ” —— 《 孫子兵法 》 產品蓄勢 形象立勢 招商宣勢 營銷出勢 政府導勢 推廣造勢 后發(fā)制人！ 功能配置及特色服務建議 較大的經營規(guī)模 完善的配套設施 良好的內外部裝修 人性化的經營環(huán)境 充足的水平 /手扶 /觀光電梯 較大的中庭和室外廣場 （一）硬件層面 足夠的停車場 信息視窗 — 大型電子幕 導購系統(tǒng) 中央空調 適量的加工 /倉儲用房 統(tǒng)一的廣告宣傳位 領先的管理及經營理念 較高的管理 /經營質素 . 優(yōu)良的經營管理團隊 . 合理的收費標準 . 系統(tǒng)、科學的整合推廣宣傳體系 （二）軟件層面 杜絕假冒偽劣產品 . 監(jiān)控服務態(tài)度 完善售后服務措施 . 設立產品質量和服務投訴機構 . 必要的行業(yè)或協會 （三）質量 /服務層面 功能配置及特色服務建議 鋪位平面分割建議 分割原則： 通過鋪位分割合理布置主、輔通道、人流通道、賣場、布局、休閑空間，為鋪位今后升值奠定硬件基礎，也為銷售創(chuàng)造有利條件。 按目標商家品牌度及實際經營需求，劃分相應面積區(qū)間， 合理設置單鋪進深、面寬比例。 以墻、柱為基準，以主通道為人流導向，合理設置通道走向與寬度 ，保證商場內部按照步行街要求進行設計，同時保持商場的通暢并美化商場整體布局。 充分兼顧銷售與經營的關系，鋪位分割 靈活組合，可大可小， 做到可分可合 “分小易售，合大好用” 。 考慮商鋪總價及首付門檻盡可能低一些，以吸納更大范圍及區(qū)域的投資客群。 鋪位平面分隔 業(yè)態(tài)業(yè)種布局 一、商場內部規(guī)劃設計建議 布局規(guī)劃及過道建議 商場格局設計：商場商鋪采用全封閉式獨立鋪位。 過道設計：商場布局宜緊湊，過道適當，不宜過寬，否則不易積聚人氣，但也不宜過窄， 降低商場經營檔次，建議主力過道寬度為 3米，次通道寬度為 2米。 商場賣場設計建議 商場內部色調：采用通透的玻璃隔斷，色彩簡單明快，讓人感覺視覺空間開闊。公共 通道每隔數米，即懸掛小型吊旗，吊旗分藍、白色為主。 VI、導示系統(tǒng)：作為現代商業(yè)設施的商場經營管理成熟的一個重要標志，體現了商場 對經營者，對顧客人性化的關懷。基礎 VI系統(tǒng)包括每層功能分區(qū)牌、經營品種牌、洗 手間指示、電梯及緊急出口指示等。 休閑設施：電梯附近、休閑廣場或位置較寬松的地方設置休閑椅，供采購者休息之用。 二、商場內部公共部分裝修 地面： 全部地面建議用高級米黃色的防滑瓷磚，過道與鋪位間用 10公分寬黑色長條瓷磚分隔線區(qū)分。 天花： 整個商場天花統(tǒng)一噴白，統(tǒng)一吊頂。其中，公共通道部分采用藍色網格狀柵欄吊頂，照明用白熾 燈管。柜臺及鋪