【正文】 當(dāng)?shù)厣虡I(yè)有負(fù)面影響。作為一種城市商業(yè)文化的專(zhuān)門(mén)商業(yè)步行街商業(yè)形態(tài)還沒(méi)有形成。 家居 、 建材 、 小商品 、 汽車(chē)及配件仍處于初級(jí)交易階段 ， 客戶(hù)流失現(xiàn)象嚴(yán)重 ， 現(xiàn)有專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)基礎(chǔ)薄弱 ， 缺少產(chǎn)業(yè)支撐和規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) ， 無(wú)法演變成區(qū)域性交易市場(chǎng) 。 商業(yè)營(yíng)業(yè)物業(yè)尤其以 “ 一拖二 ” 、 “ 一拖三 ” 的沿街門(mén)面房的開(kāi)發(fā) 、 供應(yīng)過(guò)量 ， 有些地段出現(xiàn)滯銷(xiāo) ， 特色主題商業(yè)的開(kāi)發(fā)有發(fā)展空間和潛力 。網(wǎng)點(diǎn)面積在 100平方米以上的網(wǎng)點(diǎn) 159個(gè)，其中：零售業(yè) 81個(gè)，計(jì)營(yíng)業(yè)面積 ；餐飲住宿業(yè) 32個(gè)；便民服務(wù)業(yè) 26個(gè)；商品批發(fā)市場(chǎng) 20個(gè)，占地面積 。 超市業(yè)態(tài)的資源效益相對(duì)較低 ， 人均銷(xiāo)售額每年每人 ， 地均銷(xiāo)售額最低每年每平方米約 ， 交易額超過(guò)1000萬(wàn)元的有清風(fēng)國(guó)美商貿(mào)有限公司 、 中天購(gòu)物廣場(chǎng)有限公司 、 義都購(gòu)物中心 ， 分別約占全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額的 %、 %、 %。 總評(píng)：整個(gè)孝義市商業(yè)分布相對(duì)比較分散，基本上是零散分布，商業(yè)的格局分布極不平衡，與城市化發(fā)展不相稱(chēng) 。 “五區(qū)” :主城區(qū)、城南新區(qū)、城北新區(qū)、古城區(qū)、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)。 城市定位 PART TWO 城市發(fā)展規(guī)劃 城市總體布局調(diào)查 城市發(fā)展規(guī)劃 PART TWO 太原經(jīng)濟(jì)圈新型重化工產(chǎn)業(yè)基地，晉中南部（介孝汾經(jīng)濟(jì)區(qū)）區(qū)域性中心城市，以特色民間文化為底蘊(yùn)的園林城市。 經(jīng)濟(jì)總量 孝義概況 孝義綜合實(shí)力保持全省領(lǐng)先 2023年孝義市 社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到 ， 增長(zhǎng) %；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到 19751元 ， 增長(zhǎng) %；農(nóng)民人均純收入達(dá)到 9308元 ，增長(zhǎng) %。每年一個(gè)新臺(tái)階，孝義市抓住全省 “ 轉(zhuǎn)型綜改試驗(yàn)區(qū) ” 政策機(jī)遇，經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭十分強(qiáng)勁。 歷史悠久，人文薈萃 孝義先后被授予全國(guó)首批精神文明建設(shè)先進(jìn)市、全國(guó)文化先進(jìn)市、全國(guó)社會(huì)治安綜合治理先進(jìn)市等十余項(xiàng)國(guó)家級(jí)榮譽(yù)稱(chēng)號(hào)和首批山西省文明城市等數(shù)十項(xiàng)省級(jí)榮譽(yù)稱(chēng)號(hào)。早在七、八千年前的新石器時(shí)代，就有人類(lèi)在孝河流域繁衍。市域面積 ， 1992年撤縣設(shè)市。榮獲“國(guó)家園林城市”稱(chēng)號(hào)，被評(píng)為首批省級(jí)綜合宜居城市。唐貞觀元年因邑人鄭興“割股奉母”孝行聞?dòng)诔?，唐太宗李世民敕賜改名為孝義縣。 ? 2023全國(guó)縣域經(jīng)濟(jì)百?gòu)?qiáng)縣 (市 )孝義市排第 66位。 ? 在同時(shí)發(fā)布的第十一屆中部百?gòu)?qiáng)縣（市）名單中，孝義市位列第 4位。 居民收入水平穩(wěn)步提高 ，特別是城鎮(zhèn)人均可支配收入大幅提高 ，居民收入水平增加 ， 生活水平提高 ，為孝義市的內(nèi)需消費(fèi)提供了穩(wěn)定保障 ，支撐了市場(chǎng)較快運(yùn)行 。 城市性質(zhì) １、人口規(guī)模：近期（ 2023年）：中心城區(qū)內(nèi)人口為 20萬(wàn)人（現(xiàn)已有 21萬(wàn)人）；遠(yuǎn)期（ 2023年）：中心城區(qū)內(nèi)人口為 34萬(wàn)人。主城區(qū)：規(guī)劃建設(shè)區(qū)的核心，以行政商業(yè)等綜合服務(wù)和居住為主要功能；城南新區(qū)：以文化教育、體育、居住、商業(yè)為主要功能；城北新區(qū)：以崇文大街為中心，以行政、居住、商業(yè)為主要功能；古城區(qū)：以歷史文化保護(hù)區(qū)和公園綠化為主要功能；經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)：主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)以機(jī)焦、煤化工、煤電、建材為主。 孝義現(xiàn)在的商業(yè)格局 PART FOUR 商業(yè)格局調(diào)研評(píng)估 孝義市市區(qū)商業(yè)街 (區(qū) )規(guī)劃布局 商業(yè)形態(tài)分析 商業(yè)格局調(diào)研評(píng)估 全市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)大都為單店經(jīng)營(yíng)模式 ，加盟 、 分銷(xiāo)等現(xiàn)代經(jīng)營(yíng)方式采用較少 ， 家家利超市 、 博鄴超市等雖為連鎖企業(yè) ， 但組織能力 、 規(guī)模均較小；商品批發(fā)市場(chǎng)大部分采用集市貿(mào)易的機(jī)制和管理辦法 ， 商品仍以傳統(tǒng)交易居多 。 商品批發(fā)市場(chǎng)中地均銷(xiāo)售額最高為永安市場(chǎng)每年每平方米約 ， 最低為新莊建材城有限公司每年每平方米約 。網(wǎng)點(diǎn)面積在 100平方米以下的網(wǎng)點(diǎn) 2691個(gè)，其中：零售業(yè) 1716個(gè)，餐飲住宿業(yè) 425個(gè)，休閑娛樂(lè)便民服務(wù)業(yè) 550個(gè)。 投資回報(bào)率較低 ， 投資積極性不高 ， 購(gòu)買(mǎi)后自用者居多 。 孝義商業(yè)格局小結(jié) 商業(yè)格局的困境與機(jī)遇 商業(yè)格局調(diào)研評(píng)估 總體來(lái)說(shuō)，孝義市的商業(yè)市場(chǎng)和地區(qū)發(fā)展速度的水平差距較大；隨著近幾年的住宅地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，孝義市的商業(yè)發(fā)展顯得較為薄弱，但隨著沃爾瑪、萬(wàn)客隆等一批商業(yè)龍頭的帶動(dòng)，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展步伐正逐步加快。 現(xiàn)有市場(chǎng)主要以建材、百貨零售、小商品為主，但大多結(jié)構(gòu)不合理，與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不相稱(chēng)。 消費(fèi)市場(chǎng)存在的問(wèn)題： 消費(fèi)市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)： 市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn) 案例列表 典型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目研究 分區(qū)域?qū)I(yè)市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目列表 本地項(xiàng)目調(diào)研 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 規(guī)劃定位 基本情況 開(kāi)發(fā)商：孝義西關(guān)實(shí)業(yè)有限公司 地址：迎賓路與新安街交匯處 (西關(guān)一條街）規(guī)模：用地面積 500余畝；總建筑面積超過(guò) 50萬(wàn)平米 一期工程建筑面積 ，共有商鋪 1000余套 ； 二期工程將興建沿街商貿(mào)大廈區(qū)，用于引進(jìn)省內(nèi)知名品牌。 4/交付時(shí)間：未定 5/開(kāi)業(yè)時(shí)間：未知 6/工程進(jìn)度：已封頂 被稱(chēng)為“孝義市規(guī)模最大的商貿(mào)流通綜合體”。 3/招商率：未知。 租金售價(jià) 1/租金：未定 元 /㎡ /月 2/售價(jià)：?jiǎn)蝺r(jià)未定， 11月 28日始發(fā)售 VIP卡， 2023元抵 10000元， 回報(bào)策略 1/產(chǎn)品組合：獨(dú)立商鋪、辦公， 2/商業(yè)樓層數(shù)： 4層 3/層高： 4/面積段： 70200 ㎡ 5/面寬： 8米 6/進(jìn)深： 12米 1/返租策略：無(wú) 2/回購(gòu)策略：無(wú) 項(xiàng)目進(jìn)度 1/開(kāi)盤(pán)時(shí)間：未確定 2/銷(xiāo)售率：未定 3/招商率：不詳 4/交付時(shí)間：未確定 5/開(kāi)業(yè)時(shí)間：未確定 6/工程進(jìn)度：已建 2層 是皖南地區(qū)最大的小商品批發(fā)市場(chǎng)，還有完善的倉(cāng)儲(chǔ)，物流、郵政、銀行、通訊等 配套設(shè)施。 相應(yīng)的對(duì)策 弱化劣勢(shì) /規(guī)避威脅 加快售樓處建造進(jìn)度，加快北側(cè)及西側(cè)道路建設(shè)進(jìn)度 合理確立整盤(pán)及一期經(jīng)營(yíng)主題及業(yè)態(tài)業(yè)種，發(fā)揮集聚效應(yīng) 全面造勢(shì)，后發(fā)制人 完善相關(guān)配套，吸引人氣 先期啟動(dòng)招商，建立市場(chǎng)信心，拉動(dòng)銷(xiāo)售 發(fā)揮優(yōu)勢(shì) /抓住機(jī)會(huì) 抓住住宅調(diào)控機(jī)會(huì)，快速入市 打地段牌、產(chǎn)品牌、資源牌、保障牌、實(shí)力牌 制定政策吸引改造搬遷小商品市場(chǎng)的原有經(jīng)營(yíng)戶(hù) 因?yàn)樾⒘x大型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)不多，應(yīng)把握機(jī)會(huì)向政府要優(yōu)惠 小結(jié) 項(xiàng)目分析 定位支撐 本案 業(yè)態(tài)方向 本案 業(yè)態(tài)定位 本案 經(jīng)營(yíng)主題 我們 能做什么 2 本案 功能定位 商業(yè)業(yè)態(tài) 比較分析 我們能做什么？ —— 項(xiàng)目定位篇 孝義市現(xiàn)有十三種零售業(yè)態(tài)，分別為：食雜店、便利店、折扣店、超市、大型超市、倉(cāng)儲(chǔ)式會(huì)員店、百貨店、專(zhuān)業(yè)店、專(zhuān)賣(mài)店、家居建材商店、購(gòu)物中心、工廠直銷(xiāo)中心以及鄰里中心。 六、百貨店 一般設(shè)置在市級(jí)商業(yè)中心、市級(jí)商業(yè)副中心、區(qū)域商業(yè)中心，目標(biāo)顧客以流動(dòng)顧客為主，門(mén)類(lèi)經(jīng)營(yíng)以穿著商品、家庭用品、化妝品、兒童用品、文化用品為主，營(yíng)業(yè)面積為 600020230平方米，設(shè)有相應(yīng)的停車(chē)場(chǎng)。其他商品交易市場(chǎng)主要設(shè)置在大型居住區(qū)附近，目標(biāo)顧客為中、低收入居民。 本案不得不做專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的理由 – 體量及建筑形態(tài)支持 ? 本案建筑面積約 32萬(wàn)方，其中 3棟單體量較大的商業(yè)適合做專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)。 孝義首席小商品產(chǎn)業(yè)集散平臺(tái)，晉中小商品產(chǎn)業(yè)中心與中轉(zhuǎn)站。 關(guān)注的產(chǎn)業(yè)客戶(hù)，更是區(qū)域性以至全國(guó)性的采購(gòu)商。 經(jīng)營(yíng)主題定位 定位詮釋 ——批零兼營(yíng) 做產(chǎn)業(yè)型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)可行嗎？ 一般而言，產(chǎn)業(yè)型、物流型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)必須具備的軟硬件條件： 由優(yōu)勢(shì)區(qū)位、交通帶來(lái)的 —— 較低的綜合物流成本。 由優(yōu)勢(shì)市場(chǎng)需求帶來(lái)的 —— 輻射力、營(yíng)業(yè)額、現(xiàn)金流量大、貨流巨大。 做批零兼營(yíng)型商品交易專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) —— 有利點(diǎn) 不利點(diǎn) 其他同類(lèi)項(xiàng)目先入為主推出、先聲奪人推廣 業(yè)種配比上較難出彩，易做成“大雜燴”失卻特色 若經(jīng)營(yíng)管理不佳，易做低形象檔次 若進(jìn)貨渠道不嚴(yán)，易引進(jìn)假冒偽劣 批零兼營(yíng)的商品交易博覽專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) 多種商品供貨商更廣泛，易于打造集散平臺(tái) 經(jīng)營(yíng)戶(hù)更廣泛，招商相對(duì)容易 商品品類(lèi)多，消費(fèi)者面廣，易快速積聚人氣 經(jīng)營(yíng)商品涉及人們衣食住行各方面，且可重復(fù)消費(fèi) 部分商品經(jīng)營(yíng)面積要求不大，小面積商鋪更利于招商銷(xiāo)售 主題定位利弊分析 小商品專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) 產(chǎn)品交易功能 展覽展示功能 資訊交流服務(wù)功能 創(chuàng)業(yè)研發(fā)功能 商務(wù)辦公功能 物流及倉(cāng)儲(chǔ)配送功能 商業(yè)投資功能 餐飲 /休閑 /銀行等配套功能 八大功能 商業(yè)功能定位 能夠全面滿(mǎn)足多種商品產(chǎn)業(yè)鏈全程需求的“一站式”專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)。 資訊中心 —— 產(chǎn)業(yè)資訊綜合服務(wù)： 供求信息、全球 /全國(guó)產(chǎn)品價(jià)格及交易行情、新產(chǎn)品上市、 產(chǎn)業(yè)鏈配套服務(wù)等。 ” —— 《 孫子兵法 》 產(chǎn)品蓄勢(shì) 形象立勢(shì) 招商宣勢(shì) 營(yíng)銷(xiāo)出勢(shì) 政府導(dǎo)勢(shì) 推廣造勢(shì) 后發(fā)制人！ 功能配置及特色服務(wù)建議 較大的經(jīng)營(yíng)規(guī)模 完善的配套設(shè)施 良好的內(nèi)外部裝修 人性化的經(jīng)營(yíng)環(huán)境 充足的水平 /手扶 /觀光電梯 較大的中庭和室外廣場(chǎng) （一）硬件層面 足夠的停車(chē)場(chǎng) 信息視窗 — 大型電子幕 導(dǎo)購(gòu)系統(tǒng) 中央空調(diào) 適量的加工 /倉(cāng)儲(chǔ)用房 統(tǒng)一的廣告宣傳位 領(lǐng)先的管理及經(jīng)營(yíng)理念 較高的管理 /經(jīng)營(yíng)質(zhì)素 . 優(yōu)良的經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì) . 合理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) . 系統(tǒng)、科學(xué)的整合推廣宣傳體系 （二）軟件層面 杜絕假冒偽劣產(chǎn)品 . 監(jiān)控服務(wù)態(tài)度 完善售后服務(wù)措施 . 設(shè)立產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)投訴機(jī)構(gòu) . 必要的行業(yè)或協(xié)會(huì) （三）質(zhì)量 /服務(wù)層面 功能配置及特色服務(wù)建議 鋪位平面分割建議 分割原則： 通過(guò)鋪位分割合理布置主、輔通道、人流通道、賣(mài)場(chǎng)、布局、休閑空間，為鋪位今后升值奠定硬件基礎(chǔ)，也為銷(xiāo)售創(chuàng)造有利條件。 考慮商鋪總價(jià)及首付門(mén)檻盡可能低一些，以吸納更大范圍及區(qū)域的投資客群。公共 通道每隔數(shù)米，即懸掛小型吊旗，吊旗分藍(lán)、白色為主。 二、商場(chǎng)內(nèi)部公共部分裝修 其中，公共通道部分采用藍(lán)色網(wǎng)格狀柵欄吊頂，照明用白熾 燈管。柱子： 公共部分的柱子用鋁塑板包裝，并留有電源接頭和廣告燈箱位。電話線鋪設(shè)： 建議每間鋪位鋪設(shè)一條電話線。消防系統(tǒng)： 設(shè)置 24小時(shí)閉路電視監(jiān)控、防火卷閘、自動(dòng)消防噴淋、消防栓、煙感報(bào)警。保安： 24 小時(shí)閉路電視監(jiān)控、 24小時(shí)保安巡邏。對(duì)實(shí)行定期定額稅的經(jīng)營(yíng)戶(hù)，經(jīng)稅務(wù)部門(mén)批準(zhǔn)，可采取按年核定稅額； 支持二 – 進(jìn)入本案的合法經(jīng)營(yíng)戶(hù)，所得稅實(shí)行地方留成部分第一年免征，后兩年減半征收，安置失業(yè)、下崗職工按國(guó)家規(guī)定比例的另外享受勞動(dòng)就業(yè)服務(wù)企業(yè)有關(guān)稅收優(yōu)惠政策； 支持一 – 凡進(jìn)入