【正文】 當?shù)厣虡I(yè)有負面影響。作為一種城市商業(yè)文化的專門商業(yè)步行街商業(yè)形態(tài)還沒有形成。 家居 、 建材 、 小商品 、 汽車及配件仍處于初級交易階段 ， 客戶流失現(xiàn)象嚴重 ， 現(xiàn)有專業(yè)市場基礎(chǔ)薄弱 ， 缺少產(chǎn)業(yè)支撐和規(guī)模競爭優(yōu)勢 ， 無法演變成區(qū)域性交易市場 。 商業(yè)營業(yè)物業(yè)尤其以 “ 一拖二 ” 、 “ 一拖三 ” 的沿街門面房的開發(fā) 、 供應過量 ， 有些地段出現(xiàn)滯銷 ， 特色主題商業(yè)的開發(fā)有發(fā)展空間和潛力 。網(wǎng)點面積在 100平方米以上的網(wǎng)點 159個，其中：零售業(yè) 81個，計營業(yè)面積 ；餐飲住宿業(yè) 32個；便民服務(wù)業(yè) 26個；商品批發(fā)市場 20個，占地面積 。 超市業(yè)態(tài)的資源效益相對較低 ， 人均銷售額每年每人 ， 地均銷售額最低每年每平方米約 ， 交易額超過1000萬元的有清風國美商貿(mào)有限公司 、 中天購物廣場有限公司 、 義都購物中心 ， 分別約占全市社會消費品零售總額的 %、 %、 %。 總評：整個孝義市商業(yè)分布相對比較分散，基本上是零散分布，商業(yè)的格局分布極不平衡，與城市化發(fā)展不相稱 。 “五區(qū)” :主城區(qū)、城南新區(qū)、城北新區(qū)、古城區(qū)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。 城市定位 PART TWO 城市發(fā)展規(guī)劃 城市總體布局調(diào)查 城市發(fā)展規(guī)劃 PART TWO 太原經(jīng)濟圈新型重化工產(chǎn)業(yè)基地，晉中南部（介孝汾經(jīng)濟區(qū)）區(qū)域性中心城市，以特色民間文化為底蘊的園林城市。 經(jīng)濟總量 孝義概況 孝義綜合實力保持全省領(lǐng)先 2023年孝義市 社會消費品零售總額達到 ， 增長 %；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到 19751元 ， 增長 %；農(nóng)民人均純收入達到 9308元 ，增長 %。每年一個新臺階，孝義市抓住全省 “ 轉(zhuǎn)型綜改試驗區(qū) ” 政策機遇，經(jīng)濟發(fā)展勢頭十分強勁。 歷史悠久，人文薈萃 孝義先后被授予全國首批精神文明建設(shè)先進市、全國文化先進市、全國社會治安綜合治理先進市等十余項國家級榮譽稱號和首批山西省文明城市等數(shù)十項省級榮譽稱號。早在七、八千年前的新石器時代，就有人類在孝河流域繁衍。市域面積 ， 1992年撤縣設(shè)市。榮獲“國家園林城市”稱號，被評為首批省級綜合宜居城市。唐貞觀元年因邑人鄭興“割股奉母”孝行聞于朝，唐太宗李世民敕賜改名為孝義縣。 ? 2023全國縣域經(jīng)濟百強縣 (市 )孝義市排第 66位。 ? 在同時發(fā)布的第十一屆中部百強縣（市）名單中，孝義市位列第 4位。 居民收入水平穩(wěn)步提高 ，特別是城鎮(zhèn)人均可支配收入大幅提高 ，居民收入水平增加 ， 生活水平提高 ，為孝義市的內(nèi)需消費提供了穩(wěn)定保障 ，支撐了市場較快運行 。 城市性質(zhì) １、人口規(guī)模：近期（ 2023年）：中心城區(qū)內(nèi)人口為 20萬人（現(xiàn)已有 21萬人）；遠期（ 2023年）：中心城區(qū)內(nèi)人口為 34萬人。主城區(qū)：規(guī)劃建設(shè)區(qū)的核心，以行政商業(yè)等綜合服務(wù)和居住為主要功能；城南新區(qū)：以文化教育、體育、居住、商業(yè)為主要功能；城北新區(qū)：以崇文大街為中心，以行政、居住、商業(yè)為主要功能；古城區(qū)：以歷史文化保護區(qū)和公園綠化為主要功能；經(jīng)濟開發(fā)區(qū)：主導產(chǎn)業(yè)以機焦、煤化工、煤電、建材為主。 孝義現(xiàn)在的商業(yè)格局 PART FOUR 商業(yè)格局調(diào)研評估 孝義市市區(qū)商業(yè)街 (區(qū) )規(guī)劃布局 商業(yè)形態(tài)分析 商業(yè)格局調(diào)研評估 全市商業(yè)網(wǎng)點大都為單店經(jīng)營模式 ，加盟 、 分銷等現(xiàn)代經(jīng)營方式采用較少 ， 家家利超市 、 博鄴超市等雖為連鎖企業(yè) ， 但組織能力 、 規(guī)模均較??；商品批發(fā)市場大部分采用集市貿(mào)易的機制和管理辦法 ， 商品仍以傳統(tǒng)交易居多 。 商品批發(fā)市場中地均銷售額最高為永安市場每年每平方米約 ， 最低為新莊建材城有限公司每年每平方米約 。網(wǎng)點面積在 100平方米以下的網(wǎng)點 2691個，其中：零售業(yè) 1716個，餐飲住宿業(yè) 425個，休閑娛樂便民服務(wù)業(yè) 550個。 投資回報率較低 ， 投資積極性不高 ， 購買后自用者居多 。 孝義商業(yè)格局小結(jié) 商業(yè)格局的困境與機遇 商業(yè)格局調(diào)研評估 總體來說，孝義市的商業(yè)市場和地區(qū)發(fā)展速度的水平差距較大；隨著近幾年的住宅地產(chǎn)的開發(fā)，孝義市的商業(yè)發(fā)展顯得較為薄弱，但隨著沃爾瑪、萬客隆等一批商業(yè)龍頭的帶動，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展步伐正逐步加快。 現(xiàn)有市場主要以建材、百貨零售、小商品為主，但大多結(jié)構(gòu)不合理，與城市經(jīng)濟發(fā)展水平不相稱。 消費市場存在的問題： 消費市場機會點： 市場機會點 案例列表 典型專業(yè)市場項目研究 分區(qū)域?qū)I(yè)市場調(diào)研項目列表 本地項目調(diào)研 產(chǎn)品設(shè)計 規(guī)劃定位 基本情況 開發(fā)商：孝義西關(guān)實業(yè)有限公司 地址：迎賓路與新安街交匯處 (西關(guān)一條街）規(guī)模：用地面積 500余畝；總建筑面積超過 50萬平米 一期工程建筑面積 ，共有商鋪 1000余套 ； 二期工程將興建沿街商貿(mào)大廈區(qū)，用于引進省內(nèi)知名品牌。 4/交付時間：未定 5/開業(yè)時間：未知 6/工程進度：已封頂 被稱為“孝義市規(guī)模最大的商貿(mào)流通綜合體”。 3/招商率：未知。 租金售價 1/租金：未定 元 /㎡ /月 2/售價：單價未定， 11月 28日始發(fā)售 VIP卡， 2023元抵 10000元， 回報策略 1/產(chǎn)品組合：獨立商鋪、辦公， 2/商業(yè)樓層數(shù)： 4層 3/層高： 4/面積段： 70200 ㎡ 5/面寬： 8米 6/進深： 12米 1/返租策略：無 2/回購策略：無 項目進度 1/開盤時間：未確定 2/銷售率：未定 3/招商率：不詳 4/交付時間：未確定 5/開業(yè)時間：未確定 6/工程進度：已建 2層 是皖南地區(qū)最大的小商品批發(fā)市場，還有完善的倉儲，物流、郵政、銀行、通訊等 配套設(shè)施。 相應的對策 弱化劣勢 /規(guī)避威脅 加快售樓處建造進度，加快北側(cè)及西側(cè)道路建設(shè)進度 合理確立整盤及一期經(jīng)營主題及業(yè)態(tài)業(yè)種，發(fā)揮集聚效應 全面造勢，后發(fā)制人 完善相關(guān)配套，吸引人氣 先期啟動招商，建立市場信心，拉動銷售 發(fā)揮優(yōu)勢 /抓住機會 抓住住宅調(diào)控機會，快速入市 打地段牌、產(chǎn)品牌、資源牌、保障牌、實力牌 制定政策吸引改造搬遷小商品市場的原有經(jīng)營戶 因為孝義大型專業(yè)市場不多，應把握機會向政府要優(yōu)惠 小結(jié) 項目分析 定位支撐 本案 業(yè)態(tài)方向 本案 業(yè)態(tài)定位 本案 經(jīng)營主題 我們 能做什么 2 本案 功能定位 商業(yè)業(yè)態(tài) 比較分析 我們能做什么？ —— 項目定位篇 孝義市現(xiàn)有十三種零售業(yè)態(tài)，分別為：食雜店、便利店、折扣店、超市、大型超市、倉儲式會員店、百貨店、專業(yè)店、專賣店、家居建材商店、購物中心、工廠直銷中心以及鄰里中心。 六、百貨店 一般設(shè)置在市級商業(yè)中心、市級商業(yè)副中心、區(qū)域商業(yè)中心，目標顧客以流動顧客為主，門類經(jīng)營以穿著商品、家庭用品、化妝品、兒童用品、文化用品為主，營業(yè)面積為 600020230平方米，設(shè)有相應的停車場。其他商品交易市場主要設(shè)置在大型居住區(qū)附近，目標顧客為中、低收入居民。 本案不得不做專業(yè)市場的理由 – 體量及建筑形態(tài)支持 ? 本案建筑面積約 32萬方，其中 3棟單體量較大的商業(yè)適合做專業(yè)市場。 孝義首席小商品產(chǎn)業(yè)集散平臺，晉中小商品產(chǎn)業(yè)中心與中轉(zhuǎn)站。 關(guān)注的產(chǎn)業(yè)客戶，更是區(qū)域性以至全國性的采購商。 經(jīng)營主題定位 定位詮釋 ——批零兼營 做產(chǎn)業(yè)型專業(yè)市場可行嗎？ 一般而言，產(chǎn)業(yè)型、物流型專業(yè)市場必須具備的軟硬件條件： 由優(yōu)勢區(qū)位、交通帶來的 —— 較低的綜合物流成本。 由優(yōu)勢市場需求帶來的 —— 輻射力、營業(yè)額、現(xiàn)金流量大、貨流巨大。 做批零兼營型商品交易專業(yè)市場 —— 有利點 不利點 其他同類項目先入為主推出、先聲奪人推廣 業(yè)種配比上較難出彩，易做成“大雜燴”失卻特色 若經(jīng)營管理不佳，易做低形象檔次 若進貨渠道不嚴，易引進假冒偽劣 批零兼營的商品交易博覽專業(yè)市場 多種商品供貨商更廣泛，易于打造集散平臺 經(jīng)營戶更廣泛，招商相對容易 商品品類多，消費者面廣，易快速積聚人氣 經(jīng)營商品涉及人們衣食住行各方面，且可重復消費 部分商品經(jīng)營面積要求不大，小面積商鋪更利于招商銷售 主題定位利弊分析 小商品專業(yè)市場 產(chǎn)品交易功能 展覽展示功能 資訊交流服務(wù)功能 創(chuàng)業(yè)研發(fā)功能 商務(wù)辦公功能 物流及倉儲配送功能 商業(yè)投資功能 餐飲 /休閑 /銀行等配套功能 八大功能 商業(yè)功能定位 能夠全面滿足多種商品產(chǎn)業(yè)鏈全程需求的“一站式”專業(yè)市場。 資訊中心 —— 產(chǎn)業(yè)資訊綜合服務(wù)： 供求信息、全球 /全國產(chǎn)品價格及交易行情、新產(chǎn)品上市、 產(chǎn)業(yè)鏈配套服務(wù)等。 ” —— 《 孫子兵法 》 產(chǎn)品蓄勢 形象立勢 招商宣勢 營銷出勢 政府導勢 推廣造勢 后發(fā)制人！ 功能配置及特色服務(wù)建議 較大的經(jīng)營規(guī)模 完善的配套設(shè)施 良好的內(nèi)外部裝修 人性化的經(jīng)營環(huán)境 充足的水平 /手扶 /觀光電梯 較大的中庭和室外廣場 （一）硬件層面 足夠的停車場 信息視窗 — 大型電子幕 導購系統(tǒng) 中央空調(diào) 適量的加工 /倉儲用房 統(tǒng)一的廣告宣傳位 領(lǐng)先的管理及經(jīng)營理念 較高的管理 /經(jīng)營質(zhì)素 . 優(yōu)良的經(jīng)營管理團隊 . 合理的收費標準 . 系統(tǒng)、科學的整合推廣宣傳體系 （二）軟件層面 杜絕假冒偽劣產(chǎn)品 . 監(jiān)控服務(wù)態(tài)度 完善售后服務(wù)措施 . 設(shè)立產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)投訴機構(gòu) . 必要的行業(yè)或協(xié)會 （三）質(zhì)量 /服務(wù)層面 功能配置及特色服務(wù)建議 鋪位平面分割建議 分割原則： 通過鋪位分割合理布置主、輔通道、人流通道、賣場、布局、休閑空間，為鋪位今后升值奠定硬件基礎(chǔ)，也為銷售創(chuàng)造有利條件。 考慮商鋪總價及首付門檻盡可能低一些，以吸納更大范圍及區(qū)域的投資客群。公共 通道每隔數(shù)米，即懸掛小型吊旗，吊旗分藍、白色為主。 二、商場內(nèi)部公共部分裝修 其中，公共通道部分采用藍色網(wǎng)格狀柵欄吊頂，照明用白熾 燈管。柱子： 公共部分的柱子用鋁塑板包裝，并留有電源接頭和廣告燈箱位。電話線鋪設(shè)： 建議每間鋪位鋪設(shè)一條電話線。消防系統(tǒng)： 設(shè)置 24小時閉路電視監(jiān)控、防火卷閘、自動消防噴淋、消防栓、煙感報警。保安： 24 小時閉路電視監(jiān)控、 24小時保安巡邏。對實行定期定額稅的經(jīng)營戶，經(jīng)稅務(wù)部門批準，可采取按年核定稅額； 支持二 – 進入本案的合法經(jīng)營戶，所得稅實行地方留成部分第一年免征，后兩年減半征收，安置失業(yè)、下崗職工按國家規(guī)定比例的另外享受勞動就業(yè)服務(wù)企業(yè)有關(guān)稅收優(yōu)惠政策； 支持一 – 凡進入