xxxx年房地產前期策劃(專業(yè)公司專題培訓)-wenkub
2023-02-24 17:07:38 本頁面
【正文】 建筑面積 /實得面積 ? 套數比 /建面比 ? 項目定位 | 產品類型與戶型配比 產 品 策 劃 體 系 解 讀 小結 產 品 策 劃 體 系 解 讀 48 產品策劃體系內容 產 品 策 劃 體 系 解 讀 ? 對開發(fā)商的判斷： ? 擁有成熟的產品體系且在異地快速復制的某些大型開發(fā)商（如萬科、龍湖、星河灣等）、對自身產品十分自信的某些中小型開發(fā)商（如潤豐等），只需經紀公司提供當地市場信息、項目定位及營銷計劃。 產 品 策 劃 體 系 解 讀 41 市場調研 | 微觀市場 ? 微觀市場涉及 直接競品 ，如：競品產品類型，建筑 /園林風格，精裝報價及標準，單盤年度 /季度 /月度消化量，現有存量，暢銷 /滯銷產品的房型、面積區(qū)間、單價、總價區(qū)間，客群等。 產 品 策 劃 體 系 解 讀 ? 其它類型：樓座 高度控制 、土地使用年限（沈陽）、外立面要求（銀川） 等 …… ? 根據住宅地塊 ，估算 平均層數 3035層能滿足相關指標 ； ? 根據抗震設防的要求及各結構形式高限的要求，本案住宅部分控制高度不超過 120130米； ? 根據 《 高規(guī) 》 要求， 100米以上的住宅，應設臵避難層，而 避難層的設臵，會造成高層住宅的成本和公攤面積的增加 ； ? 根據結構計算要求，建筑體越高，荷載要求就越高，鋼筋用量增加、混凝土標號提高、構件截面尺寸加大，因此，在 增加建安成本 的同時， 減小實際使用空間 ，即得房率會進一步降低； 因此，建議本項目 住宅高度控制在 100米以內 當地政策規(guī)范 產 品 策 劃 體 系 解 讀 31 2. 當地政策規(guī)范 4. 市場調研 1. 地塊資料 3. 開發(fā)商訴求 基礎資料 5. 項目定位 產 品 策 劃 體 系 解 讀 32 開發(fā)商訴求 ? 開發(fā)商訴求：項目目標、項目發(fā)展方向、期望均價、開工順序、可突破的限制性規(guī)劃條件等，通過項目招投標文件或與開發(fā)商溝通了解。住宅建筑不允許設臵除結構構件以外的附屬構件。 ? 六、每套住宅陽臺（含各類形式的陽臺、入戶花園、露臺等非公共活動空間）的 水平投影面積不大于該套住宅套型建筑面積的 20%；商業(yè)、辦公、酒店建筑的每層陽臺水平投影面積不大于該層建筑面積的 15%。 ? “第二十五條”：新建高層住宅或高層和多層混合的住宅成組布臵時，新建住宅 日照應不低于大寒日 1小時 。 建筑 間距 系數 日照 測算 標準 建筑 寬高比 與樓座排布相關的規(guī)范 …… 產 品 策 劃 體 系 解 讀 27 當地政策規(guī)范 ? 日照及間距系數設計依據： 《 沈陽市居住建筑間距和住宅日照管理規(guī)定 》 (沈陽市人民政府令 2023第 64號 ) ? “ 第九條”：住宅建筑高度在 40米以上時， 面寬不大于 60米 。 ? 內部： ? 是否存在地勢高差、原生植被、 水系 、溫泉、工業(yè)遺存等？ ? 是否存在被污染后需要更換的土壤？ ? 外部： ? 有利因素：景觀資源，如河流湖泊、旅游景點、城市地標等；社會資源，如重點中小學，大型醫(yī)院，市政公園，體育場館等；交通站點，如 地鐵 /輕軌 /BRT站點等。 ? 經紀公司間競爭升級，產品策劃由自選動作變?yōu)橐?guī)定動作，廣度及深度也逐漸加大。產 品 策 劃 體 系 解 讀 1 房地產前期策劃專題培訓 產 品 策 劃 體 系 解 讀 2 目 錄 產品策劃體系定位 1 2 產品策劃基礎資料 3 產品策劃體系內容 4 反饋與修正 產 品 策 劃 體 系 解 讀 3 產品策劃體系定位 產 品 策 劃 體 系 解 讀 4 緣起 ? 經紀公司承擔建筑規(guī)劃設計院的部分功能，增加所提方案的 可操作性與可實施性 。 產 品 策 劃 體 系 解 讀 7 思源 2023年北京地區(qū) 某項目前期投標報告 產 品 策 劃 體 系 解 讀 8 易居 2023年上海地區(qū) 某項目前期定位報告 產 品 策 劃 體 系 解 讀 9 世邦魏理仕 2023年青島地區(qū)的前期報告 產 品 策 劃 體 系 解 讀 10 產品策劃基礎資料 產 品 策 劃 體 系 解 讀 11 2. 當地政策規(guī)范 4. 市場調研 1. 地塊資料 3. 開發(fā)商訴求 基礎資料 5. 項目定位 客觀事實 主觀判斷 產 品 策 劃 體 系 解 讀 12 2. 當地政策規(guī)范 4. 市場調研 1. 地塊資料 3. 開發(fā)商訴求 基礎資料 5. 項目定位 產 品 策 劃 體 系 解 讀 13 地塊資料 ? 地塊資料主要包括： 規(guī)劃意見書及相關政府文件 地塊 CAD圖 地塊內外部情況 既有規(guī)劃方案 產 品 策 劃 體 系 解 讀 14 地塊資料 | 規(guī)劃意見書及相關政府文件 ? 規(guī)劃意見書及相關政府文件：地塊 真實 的官方 權威 信息 產 品 策 劃 體 系 解 讀 15 地塊資料 | 規(guī)劃意見書及相關政府文件 ? 規(guī)劃意見書 產 品 策 劃 體 系 解 讀 16 地塊資料 | 規(guī)劃意見書及相關政府文件 ? 規(guī)劃意見書 地塊的用地性質、面積指標、容積率、 限高、建筑密度 產 品 策 劃 體 系 解 讀 17 地塊資料 | 規(guī)劃意見書及相關政府文件 ? 規(guī)劃意見書 是否含代征 /代建的道路用地及 綠化用地 指標 是否
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