xxxx年房地產(chǎn)前期策劃(專業(yè)公司專題培訓(xùn))-wenkub
2023-02-24 17:07:38 本頁(yè)面
【正文】 建筑面積 /實(shí)得面積 ? 套數(shù)比 /建面比 ? 項(xiàng)目定位 | 產(chǎn)品類型與戶型配比 產(chǎn) 品 策 劃 體 系 解 讀 小結(jié) 產(chǎn) 品 策 劃 體 系 解 讀 48 產(chǎn)品策劃體系內(nèi)容 產(chǎn) 品 策 劃 體 系 解 讀 ? 對(duì)開發(fā)商的判斷： ? 擁有成熟的產(chǎn)品體系且在異地快速?gòu)?fù)制的某些大型開發(fā)商（如萬(wàn)科、龍湖、星河灣等）、對(duì)自身產(chǎn)品十分自信的某些中小型開發(fā)商（如潤(rùn)豐等），只需經(jīng)紀(jì)公司提供當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)信息、項(xiàng)目定位及營(yíng)銷計(jì)劃。 產(chǎn) 品 策 劃 體 系 解 讀 41 市場(chǎng)調(diào)研 | 微觀市場(chǎng) ? 微觀市場(chǎng)涉及 直接競(jìng)品 ，如：競(jìng)品產(chǎn)品類型，建筑 /園林風(fēng)格，精裝報(bào)價(jià)及標(biāo)準(zhǔn)，單盤年度 /季度 /月度消化量，現(xiàn)有存量，暢銷 /滯銷產(chǎn)品的房型、面積區(qū)間、單價(jià)、總價(jià)區(qū)間，客群等。 產(chǎn) 品 策 劃 體 系 解 讀 ? 其它類型：樓座 高度控制 、土地使用年限（沈陽(yáng)）、外立面要求（銀川） 等 …… ? 根據(jù)住宅地塊 ，估算 平均層數(shù) 3035層能滿足相關(guān)指標(biāo) ； ? 根據(jù)抗震設(shè)防的要求及各結(jié)構(gòu)形式高限的要求，本案住宅部分控制高度不超過(guò) 120130米； ? 根據(jù) 《 高規(guī) 》 要求， 100米以上的住宅，應(yīng)設(shè)臵避難層，而 避難層的設(shè)臵，會(huì)造成高層住宅的成本和公攤面積的增加 ； ? 根據(jù)結(jié)構(gòu)計(jì)算要求，建筑體越高，荷載要求就越高，鋼筋用量增加、混凝土標(biāo)號(hào)提高、構(gòu)件截面尺寸加大，因此，在 增加建安成本 的同時(shí)， 減小實(shí)際使用空間 ，即得房率會(huì)進(jìn)一步降低； 因此，建議本項(xiàng)目 住宅高度控制在 100米以內(nèi) 當(dāng)?shù)卣咭?guī)范 產(chǎn) 品 策 劃 體 系 解 讀 31 2. 當(dāng)?shù)卣咭?guī)范 4. 市場(chǎng)調(diào)研 1. 地塊資料 3. 開發(fā)商訴求 基礎(chǔ)資料 5. 項(xiàng)目定位 產(chǎn) 品 策 劃 體 系 解 讀 32 開發(fā)商訴求 ? 開發(fā)商訴求：項(xiàng)目目標(biāo)、項(xiàng)目發(fā)展方向、期望均價(jià)、開工順序、可突破的限制性規(guī)劃條件等，通過(guò)項(xiàng)目招投標(biāo)文件或與開發(fā)商溝通了解。住宅建筑不允許設(shè)臵除結(jié)構(gòu)構(gòu)件以外的附屬構(gòu)件。 ? 六、每套住宅陽(yáng)臺(tái)（含各類形式的陽(yáng)臺(tái)、入戶花園、露臺(tái)等非公共活動(dòng)空間）的 水平投影面積不大于該套住宅套型建筑面積的 20%；商業(yè)、辦公、酒店建筑的每層陽(yáng)臺(tái)水平投影面積不大于該層建筑面積的 15%。 ? “第二十五條”：新建高層住宅或高層和多層混合的住宅成組布臵時(shí)，新建住宅 日照應(yīng)不低于大寒日 1小時(shí) 。 建筑 間距 系數(shù) 日照 測(cè)算 標(biāo)準(zhǔn) 建筑 寬高比 與樓座排布相關(guān)的規(guī)范 …… 產(chǎn) 品 策 劃 體 系 解 讀 27 當(dāng)?shù)卣咭?guī)范 ? 日照及間距系數(shù)設(shè)計(jì)依據(jù)： 《 沈陽(yáng)市居住建筑間距和住宅日照管理規(guī)定 》 (沈陽(yáng)市人民政府令 2023第 64號(hào) ) ? “ 第九條”：住宅建筑高度在 40米以上時(shí)， 面寬不大于 60米 。 ? 內(nèi)部： ? 是否存在地勢(shì)高差、原生植被、 水系 、溫泉、工業(yè)遺存等？ ? 是否存在被污染后需要更換的土壤？ ? 外部： ? 有利因素：景觀資源，如河流湖泊、旅游景點(diǎn)、城市地標(biāo)等；社會(huì)資源，如重點(diǎn)中小學(xué)，大型醫(yī)院，市政公園，體育場(chǎng)館等；交通站點(diǎn)，如 地鐵 /輕軌 /BRT站點(diǎn)等。 ? 經(jīng)紀(jì)公司間競(jìng)爭(zhēng)升級(jí)，產(chǎn)品策劃由自選動(dòng)作變?yōu)橐?guī)定動(dòng)作，廣度及深度也逐漸加大。產(chǎn) 品 策 劃 體 系 解 讀 1 房地產(chǎn)前期策劃專題培訓(xùn) 產(chǎn) 品 策 劃 體 系 解 讀 2 目 錄 產(chǎn)品策劃體系定位 1 2 產(chǎn)品策劃基礎(chǔ)資料 3 產(chǎn)品策劃體系內(nèi)容 4 反饋與修正 產(chǎn) 品 策 劃 體 系 解 讀 3 產(chǎn)品策劃體系定位 產(chǎn) 品 策 劃 體 系 解 讀 4 緣起 ? 經(jīng)紀(jì)公司承擔(dān)建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)院的部分功能，增加所提方案的 可操作性與可實(shí)施性 。 產(chǎn) 品 策 劃 體 系 解 讀 7 思源 2023年北京地區(qū) 某項(xiàng)目前期投標(biāo)報(bào)告 產(chǎn) 品 策 劃 體 系 解 讀 8 易居 2023年上海地區(qū) 某項(xiàng)目前期定位報(bào)告 產(chǎn) 品 策 劃 體 系 解 讀 9 世邦魏理仕 2023年青島地區(qū)的前期報(bào)告 產(chǎn) 品 策 劃 體 系 解 讀 10 產(chǎn)品策劃基礎(chǔ)資料 產(chǎn) 品 策 劃 體 系 解 讀 11 2. 當(dāng)?shù)卣咭?guī)范 4. 市場(chǎng)調(diào)研 1. 地塊資料 3. 開發(fā)商訴求 基礎(chǔ)資料 5. 項(xiàng)目定位 客觀事實(shí) 主觀判斷 產(chǎn) 品 策 劃 體 系 解 讀 12 2. 當(dāng)?shù)卣咭?guī)范 4. 市場(chǎng)調(diào)研 1. 地塊資料 3. 開發(fā)商訴求 基礎(chǔ)資料 5. 項(xiàng)目定位 產(chǎn) 品 策 劃 體 系 解 讀 13 地塊資料 ? 地塊資料主要包括： 規(guī)劃意見書及相關(guān)政府文件 地塊 CAD圖 地塊內(nèi)外部情況 既有規(guī)劃方案 產(chǎn) 品 策 劃 體 系 解 讀 14 地塊資料 | 規(guī)劃意見書及相關(guān)政府文件 ? 規(guī)劃意見書及相關(guān)政府文件：地塊 真實(shí) 的官方 權(quán)威 信息 產(chǎn) 品 策 劃 體 系 解 讀 15 地塊資料 | 規(guī)劃意見書及相關(guān)政府文件 ? 規(guī)劃意見書 產(chǎn) 品 策 劃 體 系 解 讀 16 地塊資料 | 規(guī)劃意見書及相關(guān)政府文件 ? 規(guī)劃意見書 地塊的用地性質(zhì)、面積指標(biāo)、容積率、 限高、建筑密度 產(chǎn) 品 策 劃 體 系 解 讀 17 地塊資料 | 規(guī)劃意見書及相關(guān)政府文件 ? 規(guī)劃意見書 是否含代征 /代建的道路用地及 綠化用地 指標(biāo) 是否
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1