第五講商業(yè)零售口岸選址理論(編輯修改稿)
2025-03-26 11:48 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 道是指道路上有天橋的道路；地行道是指道路下有通道的道路。一般的，地行道和空行道對(duì)于人流有分流作用，零售口岸與地行道和空行道相對(duì)人流流動(dòng)方向的前后位置就非常重要。 6. 直行道與交行道 ?口岸處的道路沒有交叉叫直行道，有交叉叫交行道。位于交行道處的口岸優(yōu)于其位于直行道處。因?yàn)榻恍械捞幍目诎队懈叩目梢暥?，而且交行道往往是人們過街的地方，人流量也更大，這些因素都有利于提高交行道處口岸的成交率。 7. 出點(diǎn)道與入點(diǎn)道 ?口岸旁是人群的出口叫出點(diǎn)道，是入口叫入點(diǎn)道。出入點(diǎn)包括：人行通道出入口，學(xué)校、居民區(qū)等的出入口，公交車、地鐵、火車等人員運(yùn)輸工具的?？康攸c(diǎn)等。 （四）流 ―― 流量分析 ?口岸選址一定要研究口岸附近的流量情況。包括：流的構(gòu)成、流量、流速、流向、流幅、流時(shí)。 1. 流的構(gòu)成 ? 流的構(gòu)成是指不同的構(gòu)成流的要素?cái)?shù)量占整個(gè)流量的比重情況，也即流的構(gòu)成情況。不同的流的構(gòu)成適合不同的口岸。一般可以將流分解為以下六種構(gòu)成要素： ? W流：是指步行人流的數(shù)量，這里的步行人流包括單獨(dú)行走的個(gè)人、被抱的小孩、推著自行車行走的人。 ? B流：是指騎行的自行車的數(shù)量。 ? C流：是指行駛的轎車的數(shù)量。 ? P流：是指行駛的公共汽車的數(shù)量。 ? T流：是指行駛的貨車的數(shù)量 ? S流：是指會(huì)停下來(lái)的以上流的構(gòu)成要素的數(shù)量 —— 駐留量 ? 其中：零售關(guān)注的重點(diǎn)是 W流、 B流、 P流和 S流。 2. 流量 ? 流量反映了口岸內(nèi)或外人流量的密度情況。 ? ⑴ 對(duì)于口岸外的流量，可以分為以下五種： ? ① 繼踵流：在口岸外一定范圍行走就會(huì)碰到別人，只能很慢的行走，人流密度非常大。 ? ② 熙攘流：在口岸外一定范圍行走快了就會(huì)碰到人，不能直走，只能繞著、讓著走。 ? ③ 相接流：口岸外一定范圍，不斷的有人經(jīng)過，來(lái)來(lái)回回。 ? ④ 斷續(xù)流：口岸外一定范圍，間斷有人經(jīng)過。 ? ⑤ 羅雀流：口岸外一定范圍，幾乎無(wú)人經(jīng)過。 ? ⑵ 對(duì)于口岸內(nèi)（店內(nèi)）的流量，同樣可以分為五種： ? ① 繼踵流：在店內(nèi)行走就會(huì)碰到別人，只能很慢的走，人流密度非常大。 ? ② 熙攘流：在店內(nèi)行走快了就會(huì)碰到人，不能直走，只能繞著、讓著走。 ? ③ 相接流：店內(nèi)不斷的有人光臨，進(jìn)進(jìn)出出。 ? ④ 斷續(xù)流：店內(nèi)間斷有人光臨。 ? ⑤ 羅雀流：店內(nèi)幾乎無(wú)人光臨。 ? 口岸內(nèi)流量是個(gè)反映商業(yè)零售店經(jīng)營(yíng)情況的重要參數(shù)，它同時(shí)也為我們對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的了解提供了重要依據(jù)。 3. 流速 ?流量流動(dòng)的速度。一般來(lái)說(shuō)，流速慢的口岸優(yōu)于流速快的口岸。如成都人民南路一段上的流速慢于人民南路四段上的流速，人南一段上的口岸優(yōu)于人南四段上的口岸。 4. 流向 ?流量流動(dòng)的方向。包括研究該口岸流量的入向與出向、左向與右向。 5. 流幅 ?流量寬與窄。一般來(lái)說(shuō)，流幅寬的口岸優(yōu)于流幅窄的口岸。如果 A口岸的人流幅大于 B口岸的人流幅，那么 A口岸就優(yōu)于B口岸進(jìn)行零售經(jīng)營(yíng)。 6. 流時(shí) ?流量流動(dòng)的規(guī)則性與節(jié)奏性。 （五）氣 ―― 三氣分析 ? 1. 商氣：是指口岸所在地的商業(yè)氣氛。 ? 2. 人氣：是指口岸所在地所吸引的人流量和購(gòu)買氣氛。 ? 3. 財(cái)氣：是指在此經(jīng)營(yíng)的商家所獲利的情況，贏利的氣氛。 （六）勢(shì) ―― 走勢(shì)分析 ? 勢(shì)是分析口岸所在地目前和未來(lái)的發(fā)展走勢(shì)。 ? 1. 順勢(shì)與逆勢(shì)：口岸所在地發(fā)展順利、沒什么障礙叫做順勢(shì)，反之為逆勢(shì)。 ? 2. 廢勢(shì)與興勢(shì)：口岸所在地發(fā)展逐漸興旺叫興勢(shì)，反之為廢勢(shì)。 ? 3. 短勢(shì)與長(zhǎng)勢(shì)：口岸所在地發(fā)展的生命周期長(zhǎng)叫長(zhǎng)勢(shì)，反之為短勢(shì)。 ? 4. 小勢(shì)與大勢(shì)：口岸所在地發(fā)展前景巨大叫大勢(shì)，反之為小勢(shì)。 （七）心 ―― 重心、中心、址心分析 ?心包括商業(yè)中心、商業(yè)重心、人口重心和店址址心四心。 ? 1. 商業(yè)中心（ CBD） ? 是指商業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的中心地帶。一般認(rèn)為城市存在一個(gè)中心，它是以大型商場(chǎng)、銀行和金融
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