眾廈_惠州公園廣場綜合體拆遷項(xiàng)目顧問報(bào)告_33ppt(編輯修改稿)
2025-03-26 05:58 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 位辦公用房一律按房地產(chǎn)市場評估價(jià)格補(bǔ)償。 4）房屋附屬物和簡易結(jié)構(gòu)房屋不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人按房地產(chǎn)市場評估價(jià)給予合理補(bǔ)償。 5）拆遷范圍內(nèi)的違法建（構(gòu)）筑物和超過批準(zhǔn)使用期限的臨時(shí)建（構(gòu)）筑物一律不予補(bǔ)償，必須在 市有關(guān)行政主管部門下發(fā)的處理決定所規(guī)定的時(shí)間內(nèi)無條件自行拆除，逾期不自行拆除的，依法強(qiáng)制拆 除。 6）凡在拆遷范圍內(nèi)的各種管線及公共設(shè)施的拆遷事宜由各產(chǎn)權(quán)單位與市規(guī)劃建設(shè)局協(xié)商，確定自行 搬遷的實(shí)施方案，逾期不搬遷者后果自負(fù)。 拆遷案例借鑒：市場評估價(jià)為補(bǔ)償依據(jù)，實(shí)物補(bǔ)償參考價(jià)值評估，多部門聯(lián)動推進(jìn) ? 拆遷賠償：以專業(yè)市場評估價(jià)為依據(jù)，多方談判達(dá)成結(jié)果 ? 實(shí)物補(bǔ)償： 1： 1為補(bǔ)償上限；選擇原地返還的，存在一定的談判彈性空間 ? 拆遷的組織實(shí)施，需要政府多部門配合 如案例的拆遷實(shí)施，由市規(guī)劃建設(shè)局牽頭，會同市公用事業(yè)局、惠城區(qū)人民政府、惠陽市人民政府、惠城區(qū)橋西辦事處負(fù)責(zé)拆遷的組織、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)等工作；市市政動遷工程辦公室具體負(fù)責(zé)拆遷補(bǔ)償安臵工作。 本項(xiàng)目拆遷賠償方案 隨機(jī)性訪談結(jié)論 —— 群體特殊， 須依靠政府力量，來有效化解高賠償?shù)膲毫? 態(tài)度有些傲慢；表示不知情，沒聽說要拆遷； 習(xí)慣居住環(huán)境和氛圍，表示不會搬走。對拆遷補(bǔ)償表示出物業(yè)補(bǔ)償?shù)囊庀颍鸲嗌傺a(bǔ)回多少。 行為匆忙，對拆遷表示不知情； 對拆遷持歡迎態(tài)度，對拆遷補(bǔ)償期望高，希望補(bǔ)償越多越好。 拆遷難題 拆遷訪談 1—— 退休的一老者 拆遷訪談 2—— 在職女士 拆遷訪談 3—— 物業(yè)的保安，同樣對拆遷表示出不知情。對拆遷補(bǔ)償?shù)男膽B(tài)是開發(fā)商要多賠。 舊改開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)和難度較大，存在解決的現(xiàn)實(shí)機(jī)會 ?舊改離不開政府的強(qiáng)力支持； ?希望開發(fā)商在整合資源中 ， 有效推動政府相關(guān)部門的力量支持 ?2023年 1月 ， 溫家寶總理在國務(wù)院會議上強(qiáng)調(diào) ， 控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模 ， 嚴(yán)格拆遷管理 ， 嚴(yán)禁強(qiáng)制拆遷 。 ?社會既有案例 ， 表明釘子戶是最大阻力 。 深圳崗廈 60億投資總額項(xiàng)目多年無進(jìn)展；蔡屋圍一釘子戶導(dǎo)致開發(fā)商工程拖延 2年 ，損失嚴(yán)重 。 政府或給予巨大的支持力度 潛在的風(fēng)險(xiǎn)和操作難度 拆遷難題 PK 風(fēng)險(xiǎn) 機(jī)會 拆遷方式 1—— 全部貨幣補(bǔ)償方式 ， 費(fèi)用太高 ， 不建議采用 ?賠償基準(zhǔn)根據(jù)建筑面積和占地面積不同 ， 用基準(zhǔn)地價(jià)乘以系數(shù) ，得出賠償費(fèi)用； ? 根據(jù)我們的測算 ， 按成本計(jì)算的建筑物單價(jià)較低 ， 單價(jià) 21002200元 /平米；但普遍的行情是按照市場樓市價(jià)格進(jìn)行賠付 ， 業(yè)主對補(bǔ)償期望較高 ， 如果單純采用貨幣補(bǔ)償 ， 需要較高的賠償金額 ， 要基本達(dá)到目前商品房價(jià)格 ， 賠償?shù)膬r(jià)格約 3600—— 3700元/㎡ 。 ? 如此則前期支付成本過高 ， 眾廈地產(chǎn)建議不采用 。 全部費(fèi)用預(yù)計(jì)過億元 ， 投入太高 ， 不建議采用 。 被拆遷房屋價(jià)值 =[（ 房屋重臵價(jià) 成新率 ） +（ 住宅房屋區(qū)位基準(zhǔn)價(jià) 區(qū)位系數(shù) ） ] 建筑面積 時(shí)點(diǎn)系數(shù) +合法院落補(bǔ)償價(jià) 拆遷方式 2—— 1： 1拆賠房屋 ，投入也較高 ?簽署合同 ， 按照建筑面積 1： 1拆賠 ， 店面就地償還； ?與業(yè)主的談判技巧非常關(guān)鍵 ， 業(yè)主的欲望是無止境的 ， 要爭取政府的支持； ?其他費(fèi)用支出按相關(guān)規(guī)定； ?該方式前期支出相對較少 ， 但后期賠付的成本支出最大 ， 不利于開發(fā)的利潤最大化 。 ?
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