【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 險(xiǎn)物品，給相鄰業(yè)主造成安全隱患； ? 占用房屋共用露臺(tái)、門廳或公共通道，影響他人使用或通行； ? 阻撓、妨礙或者拒絕配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施正常的房屋修繕，損害相關(guān)業(yè)主正當(dāng)權(quán)益； ? 其他損害公共秩序和違反管理規(guī)約及物業(yè)管理區(qū)域規(guī)章制度的行為。 28 （ 2）維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域秩序的主要方式 ?履行告知義務(wù) ?履行制止義務(wù) ?履行報(bào)告義務(wù) （ 3）業(yè)主違法物業(yè)管理秩序的法律責(zé)任 ?《民法通則》對(duì)侵權(quán)責(zé)任的規(guī)定（ 83條、 117條） ?《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》規(guī)定（ 33條、34條） 29 協(xié)助 義務(wù) （ 1）物業(yè)服務(wù)企業(yè)在安全事故中的義務(wù) 《條例》 47條： 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取緊急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。 發(fā)生安全事故應(yīng)履行三項(xiàng)義務(wù)： ? 發(fā)生安全事故時(shí)要立即采取應(yīng)急措施，避免擴(kuò)大損失； ? 及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告事故； ? 協(xié)助做好救助工作。 30 （ 2）物業(yè)保安人員的職責(zé) 《條例》 47條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇請(qǐng)保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。 保安人員應(yīng)履行的職責(zé)： ? 執(zhí)行任務(wù)時(shí)，必須著統(tǒng)一的保安制服，佩戴統(tǒng)一的保安專用標(biāo)志； ? 保安人員在執(zhí)勤巡邏中，遇到正在實(shí)施的不法行為時(shí)，應(yīng)迅速制止； ? 在門衛(wèi)勤務(wù)中，當(dāng)發(fā)生群體性事件，干擾、破壞客戶單位正常的生產(chǎn)、生活、工作秩序時(shí)，應(yīng)將有關(guān)情況及時(shí)報(bào)告客戶單位或當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)； ? 物業(yè)保安人員不得剝奪、限制公民人身自由； ? 不得搜查他人的身體或者扣押他人的合法證件和財(cái)產(chǎn)； ? 不得辱罵、毆打他人或者教唆毆打他人。 《保安服務(wù)管理?xiàng)l例》 2023年 10月公布， 2023年 1月 1日起施行。 31 課堂提問： ? ，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)履行的義務(wù)是：（ ） ? A 采取應(yīng)急措施，避免擴(kuò)大損失 ? B 及時(shí)向有關(guān)管理部門報(bào)告事故 ? C 追查事故原因 ? D 協(xié)助做好救助工作 ? ，《條例》規(guī)定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域違反有關(guān)治安環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律法規(guī)的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)履行以下（ ）義務(wù)。 ? A 告知義務(wù) B 制止義務(wù) ? C 報(bào)告義務(wù) D 勒令強(qiáng)制其執(zhí)行的義務(wù) 32 3 物業(yè)服務(wù)收費(fèi) 4 物業(yè)的使用與維護(hù) ? 關(guān)于物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的法規(guī)： ? 《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》 2023年 1月 1日起施行 ? 《物業(yè)服務(wù)企業(yè)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》 2023年 10月 1日起施行 ? 《物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法》 2023年 10月 1日起施行 第三篇 物業(yè)管理服務(wù) 33 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)及物業(yè)維護(hù)使用部分問答題 掌握 ？ ？ ？分析其利弊。 4. 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營活動(dòng)的原則是什么？ 熟悉 ？ ？ ？ 34 《條例》 41條： 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng) 遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則 ，區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國務(wù)院價(jià)格主管部門會(huì)同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。 《條例》 45條： 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有限電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。 3 物業(yè)服務(wù)收費(fèi) 35 課堂提問： ? 1．為維護(hù)物業(yè)管理活動(dòng)的交易秩序，《條例》和《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》均明確規(guī)定：對(duì)于欠費(fèi)業(yè)主， ( )應(yīng)當(dāng)督促其限期交納。逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。 ? A．業(yè)主大會(huì) B．物業(yè)服務(wù)企業(yè) ? C．業(yè)主委員會(huì) D．建設(shè)單位 ? 2． 2023年 10月，國家發(fā)展改革委員會(huì)、建設(shè)部聯(lián)合頒布 ( )明確物業(yè)服務(wù)收費(fèi)屬于《價(jià)格法》調(diào)整范圍，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，依法向業(yè)主公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)計(jì)價(jià)方式和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 ? A．《物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》 B．《物業(yè)管理?xiàng)l例》 ? C．《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》 D．《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》 ? 3．實(shí)行 ( )的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。 ? A．物業(yè)服務(wù)費(fèi)用承包制 B．物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)包制 ? C．物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制 D．物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制 36 4．當(dāng)物業(yè)使用人不履行或者不完全履行與業(yè)主關(guān)于物業(yè)服務(wù)費(fèi)用繳納的約定時(shí)， ( )負(fù)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)。 ? A．物業(yè)使用人 B．業(yè)主 ? C．業(yè)主委員會(huì) D．物業(yè)公司 5．《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由 ( )交納。 ? A．物業(yè)買受人 B．業(yè)主 ? C．業(yè)主委員會(huì) D．建設(shè)單位 6．我國目前物業(yè)服務(wù)收費(fèi)定價(jià)形式的種類有： ( )。 ? A．業(yè)主定價(jià) B．市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià) ? D．政府指導(dǎo)價(jià) D．政府定價(jià) 37 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)概述 （ 1）物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的概念 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境和秩序，向業(yè)主收取的費(fèi)用。 （ 2）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的原則 ?合理原則； ?公開原則； ?收費(fèi)與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。 38 案例五 浦東某住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)合同于2023年 6月底到期。 2023年 2月底，業(yè)主委員會(huì)通過決議，擬保持物業(yè)管理費(fèi)每月每平米 2元不變，并提議采取公開招聘方式選聘物業(yè)公司，業(yè)主大會(huì)意見征詢單下發(fā)后，部分業(yè)主提出， 2元物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)是開發(fā)商制定的，不合理，業(yè)主委員會(huì)不應(yīng)保持這一標(biāo)準(zhǔn)