【文章內(nèi)容簡介】 險物品，給相鄰業(yè)主造成安全隱患； ? 占用房屋共用露臺、門廳或公共通道，影響他人使用或通行； ? 阻撓、妨礙或者拒絕配合物業(yè)服務企業(yè)實施正常的房屋修繕，損害相關業(yè)主正當權益； ? 其他損害公共秩序和違反管理規(guī)約及物業(yè)管理區(qū)域規(guī)章制度的行為。 28 （ 2）維護物業(yè)管理區(qū)域秩序的主要方式 ?履行告知義務 ?履行制止義務 ?履行報告義務 （ 3）業(yè)主違法物業(yè)管理秩序的法律責任 ?《民法通則》對侵權責任的規(guī)定（ 83條、 117條） ?《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》規(guī)定（ 33條、34條） 29 協(xié)助 義務 （ 1）物業(yè)服務企業(yè)在安全事故中的義務 《條例》 47條： 物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務企業(yè)在采取緊急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。 發(fā)生安全事故應履行三項義務： ? 發(fā)生安全事故時要立即采取應急措施，避免擴大損失； ? 及時向有關行政管理部門報告事故； ? 協(xié)助做好救助工作。 30 （ 2）物業(yè)保安人員的職責 《條例》 47條：物業(yè)服務企業(yè)雇請保安人員的，應當遵守國家有關規(guī)定。保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。 保安人員應履行的職責： ? 執(zhí)行任務時，必須著統(tǒng)一的保安制服，佩戴統(tǒng)一的保安專用標志； ? 保安人員在執(zhí)勤巡邏中，遇到正在實施的不法行為時，應迅速制止； ? 在門衛(wèi)勤務中，當發(fā)生群體性事件，干擾、破壞客戶單位正常的生產(chǎn)、生活、工作秩序時，應將有關情況及時報告客戶單位或當?shù)毓矙C關； ? 物業(yè)保安人員不得剝奪、限制公民人身自由； ? 不得搜查他人的身體或者扣押他人的合法證件和財產(chǎn)； ? 不得辱罵、毆打他人或者教唆毆打他人。 《保安服務管理條例》 2023年 10月公布， 2023年 1月 1日起施行。 31 課堂提問： ? ，物業(yè)服務企業(yè)應履行的義務是：（ ） ? A 采取應急措施，避免擴大損失 ? B 及時向有關管理部門報告事故 ? C 追查事故原因 ? D 協(xié)助做好救助工作 ? ，《條例》規(guī)定對物業(yè)管理區(qū)域違反有關治安環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律法規(guī)的行為，物業(yè)服務企業(yè)應履行以下（ ）義務。 ? A 告知義務 B 制止義務 ? C 報告義務 D 勒令強制其執(zhí)行的義務 32 3 物業(yè)服務收費 4 物業(yè)的使用與維護 ? 關于物業(yè)服務收費的法規(guī)： ? 《物業(yè)服務收費管理辦法》 2023年 1月 1日起施行 ? 《物業(yè)服務企業(yè)明碼標價規(guī)定》 2023年 10月 1日起施行 ? 《物業(yè)服務定價成本監(jiān)審辦法》 2023年 10月 1日起施行 第三篇 物業(yè)管理服務 33 物業(yè)服務收費及物業(yè)維護使用部分問答題 掌握 ？ ？ ？分析其利弊。 4. 利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營活動的原則是什么？ 熟悉 ？ ？ ？ 34 《條例》 41條： 物業(yè)服務收費應當 遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則 ，區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業(yè)服務收費辦法，在物業(yè)服務合同中約定。 《條例》 45條： 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有限電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。 物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。 3 物業(yè)服務收費 35 課堂提問： ? 1．為維護物業(yè)管理活動的交易秩序，《條例》和《物業(yè)服務收費管理辦法》均明確規(guī)定：對于欠費業(yè)主， ( )應當督促其限期交納。逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。 ? A．業(yè)主大會 B．物業(yè)服務企業(yè) ? C．業(yè)主委員會 D．建設單位 ? 2． 2023年 10月，國家發(fā)展改革委員會、建設部聯(lián)合頒布 ( )明確物業(yè)服務收費屬于《價格法》調(diào)整范圍，物業(yè)服務企業(yè)應在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，依法向業(yè)主公示物業(yè)服務企業(yè)名稱、物業(yè)服務內(nèi)容、服務標準、收費項目、收費計價方式和收費標準。 ? A．《物業(yè)管理服務標準》 B．《物業(yè)管理條例》 ? C．《物業(yè)服務收費管理辦法》 D．《物業(yè)服務收費明碼標價規(guī)定》 ? 3．實行 ( )的，物業(yè)服務費的構成包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。 ? A．物業(yè)服務費用承包制 B．物業(yè)服務轉(zhuǎn)包制 ? C．物業(yè)服務費用包干制 D．物業(yè)服務費用酬金制 36 4．當物業(yè)使用人不履行或者不完全履行與業(yè)主關于物業(yè)服務費用繳納的約定時， ( )負繳納物業(yè)服務費用的義務。 ? A．物業(yè)使用人 B．業(yè)主 ? C．業(yè)主委員會 D．物業(yè)公司 5．《物業(yè)管理條例》規(guī)定，已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由 ( )交納。 ? A．物業(yè)買受人 B．業(yè)主 ? C．業(yè)主委員會 D．建設單位 6．我國目前物業(yè)服務收費定價形式的種類有： ( )。 ? A．業(yè)主定價 B．市場調(diào)節(jié)價 ? D．政府指導價 D．政府定價 37 物業(yè)管理服務費概述 （ 1）物業(yè)管理服務費的概念 物業(yè)管理服務費是指物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，對房屋及配套設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境和秩序，向業(yè)主收取的費用。 （ 2）物業(yè)服務收費的原則 ?合理原則； ?公開原則； ?收費與服務水平相適應的原則。 38 案例五 浦東某住宅小區(qū)前期物業(yè)服務合同于2023年 6月底到期。 2023年 2月底，業(yè)主委員會通過決議，擬保持物業(yè)管理費每月每平米 2元不變，并提議采取公開招聘方式選聘物業(yè)公司，業(yè)主大會意見征詢單下發(fā)后，部分業(yè)主提出， 2元物業(yè)服務標準是開發(fā)商制定的，不合理，業(yè)主委員會不應保持這一標準