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正文內(nèi)容

煙臺城市發(fā)展及市場研究n(編輯修改稿)

2025-03-08 13:40 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 為西向一線海景低于東向 , 成為一線海景位置的價格洼地 。 第二部分:煙臺房地產(chǎn)市場分析 ?高端市場 26 項目名稱 占地面積 (萬平米 ) 建筑面積 (萬平米 ) 容積率 開盤時間 物業(yè)狀態(tài) 總套數(shù) 天鴻凱旋城 8 二期: 高層 666 世茂海灣一號 28 高層、超 高層 816 中天盛世觀瀾 6 高層 312 桃源一品 6 高層、小高層、別墅 308 麓溪公館 高層 742 東上海賦 高層、多層、別墅 192 西海岸 52 一期 : 二期 : 三期 高層、多層、別墅 1713 天越灣 84 77 09年初開始認購 高層、多層、別墅 3205 馬山寨項目 27 09年 9月開始認購 別墅、多層、高層 1010 天馬相城 80 100 一期: 二期: 三期: 別墅、多層、高層 3446 第二部分:煙臺房地產(chǎn)市場分析 ?高端市場 27 煙臺高端項目操作思路主要停留在稀缺資源的炒作上 , 而景觀園林 、 產(chǎn)品設計 、 物業(yè)服務等方面并不突出 。 市場對高端產(chǎn)品的需求也對應在地段稀缺上 。 項目名稱 開發(fā)商 操作思路 產(chǎn)品亮點 天鴻凱旋城 首開集團 與市政府合作,高價競中心地段地快,獲得市場認知,入市階段以品牌以及地段為炒作熱點,后期以口碑為主要渠道,主要賣地段 中空玻璃 世茂海灣一號 世茂集團 與市政府合作,高價競中心地段地快高價拿地獲得市場認知,入市階段以區(qū)位以及生活方式從炒作為主(灣區(qū)生活)中后期以產(chǎn)品炒作(山東第一高樓)為主 山東第一高 麓溪公館 萬泰集團 主要以地段炒作為主,產(chǎn)品自身亮點居多,但沒有對產(chǎn)品賣 點進行宣傳,與其所在營銷階段有關(入市開盤期) 子母門、觀光電梯、新風、恒溫恒濕、園林景觀 東上海賦 魯花集團 地段炒作 +產(chǎn)品炒作 +口碑傳播 觀光電梯、外墻保溫、電梯入戶、錯層設計、入戶花園,空中花園 西海岸 裕豐房地 產(chǎn) 區(qū)域炒作 +爭議話題炒作 +產(chǎn)品賣點炒作 +生活方式引導 面積贈送、立面豐富 天越灣 銀河怡海 區(qū)域炒作 +產(chǎn)品體驗 大面積陽臺、隔熱玻 璃 馬山寨項目 南山置業(yè) 稀缺資源占有 —— 天馬相城 天馬置業(yè) 稀缺資源占有 —— 第二部分:煙臺房地產(chǎn)市場分析 ?高端市場 28 產(chǎn)品類型 項目名稱 面積區(qū)間 供應量 消化量 主力消化產(chǎn)品 月均消化套數(shù) 主力單價區(qū)間 主力總價區(qū)間 獨棟 天馬相城 7071041 29 24 500680 56套 1500020230 600800 天越灣 386630 102 90 馬山寨 454923 78 75 小計 400600 209 189 雙拼 天越灣 267307 8 8 300500 45套 15000 450600 桃源一品 230313 31 23 天馬相城 494546 26 24 小計 230300 65 55 聯(lián)排 西海岸 292362 18 18 250350 67套 1300014000 350500 天馬相城 404567 80 79 天越灣 246253 42 42 小計 300500 140 139 ?別墅市場供應主流產(chǎn)品為獨棟、聯(lián)排;主力總價區(qū)間為 450800萬 ,主力面積區(qū)間 300680㎡ .月平均消化套數(shù)維持在 6套左右。 ?區(qū)域市場別墅面積供應偏大,以天馬相城、馬山寨最為明顯,主要由于兩項目均占據(jù)稀缺資源,天馬相城入市較早,入市價格較低,馬山寨以賣地為主,性價比較高; ?別墅消化情況較好,市場供應量有限,自 06年至 09年總供應套數(shù)不足 400套。 ?別墅市場 29 第二部分:煙臺房地產(chǎn)市場分析 強調(diào)地塊、稀缺資源占有 如:天鴻凱旋城、世茂海灣一號 馬山寨等項目 注重地塊綜合價值的挖掘以及與產(chǎn)品的結合 如:天馬相城 開始注重社區(qū)整體規(guī)劃和主題營造,綜合考慮園林 產(chǎn)品、建材等各個細節(jié)。 如:麓溪公館、天越灣、桃源一品 ?09年起新盤項目多注重產(chǎn)品品質(zhì)內(nèi)功 ?品質(zhì)內(nèi)功型項目開始向二線海景山景帶轉(zhuǎn)移,背山靠海的項目最為市場接受 ?2023年品質(zhì)內(nèi)功決勝的時代將開始 ?高層產(chǎn)品主力總款開始收縮至 200萬左右 ?別墅產(chǎn)品日漸稀缺,存量多為大面積套型 ?別墅類產(chǎn)品已消化部分多為尚未入住或剛剛?cè)胫麟A段 ? ?總體高端市場主銷價格集中在 900011000之間 ?別墅市場 30 追求卓越 德達天下 第二部分:煙臺房地產(chǎn)市場分析 項目名稱 建筑風格 建筑建材 園林景觀 社區(qū)主題 天馬相城 意大利古典 仿石材、涂料 景觀以普通綠 化為主 無 天越灣 地中海 立面石材、涂料 別墅之間普通 綠化 養(yǎng)生主題 馬山寨 意大利 仿石材、涂料 景觀以普通綠 化為主 無 桃源一品 地中海 石材 以湖為景觀主線,風水位主題設置節(jié)點 風水主題 西海岸 現(xiàn)代 涂料、瓷磚 組團綠化景點 無 ?風格主要以地中海的歐式風格為主; ?園林景觀多以簡單綠化節(jié)點點綴社區(qū),缺乏景觀亮點; ?沒有社區(qū)主題,只停留在滿足居住功能的階段。 ?別墅市場 31 追求卓越 德達天下 第二部分:煙臺房地產(chǎn)市場分析 購買別墅的客戶大多以市區(qū)為主,縣市區(qū)與外地客戶與煙臺有關系,主要為業(yè)務往來,縣市區(qū)產(chǎn)品品質(zhì)、居住環(huán)境一般,使縣市的購買力外溢,這部分客戶注重購買帶來的身份認證;客戶主要靠口碑傳播得知項目信息。 核心客戶 次主力客戶 輔助客戶 市區(qū)五區(qū) 外地客戶(東北) 縣市(龍口、招遠、蓬萊) 購買驅(qū)動因素 客戶構成及行業(yè) 市區(qū)五區(qū) 升級換代 \居住體驗 \尊貴感 私營企業(yè)主,主要從事貿(mào)易、制造、物流為主 縣市客戶 身份感 \良好的居住環(huán)境 私營企業(yè)主主要與礦業(yè)、制造業(yè)等相關 外地客戶 身份感 \宜居 \ 馬山寨別墅成交客戶分布區(qū)域39%34%9%3%6%3% 0% 6%芝罘 萊山 開發(fā) 高新 牟平 福山 外地 縣市(龍口、招遠、蓬萊)桃源一品成交客戶分布區(qū)域52%40%8%芝罘 萊山 縣市西海岸成交客戶分布區(qū)域54%13%22%11%芝罘 萊山 外地 縣市?別墅市場 32 追求卓越 德達天下 第二部分:煙臺房地產(chǎn)市場分析 別墅機會點判斷: 產(chǎn)品類型 ——聯(lián)排、獨棟(以 2層為宜) 產(chǎn)品面積 ——獨棟 300500,聯(lián)排 200300左右(市場供應單體面積偏大,限制了售眾) 客戶構成 ——市區(qū)高改客戶為主(未有別墅體驗因而更多考慮總價及性價比,建議縮小面積但不減少功能) 市場供應不足,整體缺乏品質(zhì)型別墅生活體驗 產(chǎn)品風格 ——以跳出地中海風格為佳(目前較為眾多,乏善可陳,文化氣息引導不足) 產(chǎn)品亮點 ——功能突出。如地下私人酒窖、雪茄吧、 KTV影音娛樂室、商務洽談室等 ?別墅市場 33 追求卓越 德達天下 第二部分:煙臺房地產(chǎn)市場分析 ?洋房市場主力供應面積在 140160㎡ ,銷售均價為 800010000,總價區(qū)間 140180萬。 馬山寨洋房成交客戶分布區(qū)域45%30%1%6%7%4%7% 0%芝罘 萊山 開發(fā) 高新 牟平 福山 外地 縣市(龍口、招遠、蓬萊)購買馬山寨洋房的客戶主要是來自于市區(qū)私營業(yè)主; 這部分客戶喜好低密度住宅,但支付能力達不到別墅購買門檻; 產(chǎn)品類型 項目名稱 面積區(qū)間 供應量 消化量 月均消化套數(shù) 總價區(qū)間 洋房 馬山寨 160256 100 100 90套 120250 天越灣 122195 84 84 100200 ?在售高端洋房存量極少,市場存在空白,其他多為中及中低端產(chǎn)品,在市內(nèi)五區(qū)非核心位置供應 ?品質(zhì)型高端洋房目前市場接受度一般,高端客戶多愿意接受別墅或大戶型高層平
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