【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 部區(qū)域聯(lián)排產(chǎn)品市場(chǎng)消化速度較快，在售聯(lián)排項(xiàng)目不多。 城市別墅，兼顧城市功能，城市配套資源豐富。 借勢(shì)、用勢(shì) 業(yè)內(nèi)帶動(dòng)業(yè)外 高檔住宅產(chǎn)品通過(guò)業(yè)內(nèi)炒作樹(shù)立高端形象，由業(yè)內(nèi)帶動(dòng)業(yè)外 肆 項(xiàng)目市場(chǎng)解決方案探討 總體思路： 關(guān)鍵詞： 高舉高打、強(qiáng)勢(shì)逆轉(zhuǎn) 項(xiàng)目市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)采取強(qiáng)勢(shì)營(yíng)銷(xiāo)、強(qiáng)勢(shì)宣傳推廣的策略。立足大市場(chǎng)，采取大營(yíng)銷(xiāo)、大渠道、大組織，樹(shù)立項(xiàng)目的大形象。 通過(guò)強(qiáng)勢(shì)推廣，重新包裝，建立市場(chǎng)信心！ 明線(xiàn)、暗線(xiàn)市場(chǎng)公關(guān) 選擇項(xiàng)目形象代言人、業(yè)內(nèi)活動(dòng)、論壇等作為項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)攻勢(shì)的明線(xiàn)；通過(guò)項(xiàng)目整體營(yíng)銷(xiāo)階段劃分，不同階段突出并采用與之相配合的營(yíng)銷(xiāo)主題，圍繞其樹(shù)立項(xiàng)目鮮明的市場(chǎng)形象作為項(xiàng)目市場(chǎng)公關(guān)的暗線(xiàn)。 關(guān)鍵詞： 重新上路、重新塑造 以全新的形象推廣，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的重新塑造，包括產(chǎn)品塑造、形象塑造、客戶(hù)群塑造，打造項(xiàng)目全新形象。 新聞運(yùn)作、人脈營(yíng)銷(xiāo) 大力炒作，大力度宣傳推廣攻勢(shì)，提高項(xiàng)目附加值。 大力挖掘客戶(hù)資源、社會(huì)公共關(guān)系，促進(jìn)項(xiàng)目銷(xiāo)售。 項(xiàng)目定位： 市場(chǎng)定位 是別墅 —— 而非聯(lián)排 TOWNHOUSE社區(qū) 是城市別墅 —— 比遠(yuǎn)郊別墅更具優(yōu)越區(qū)位條件和強(qiáng)大功能性 是具有突出歐陸風(fēng)格和濃郁海派風(fēng)情、 滿(mǎn)足高尚居住、品味居住的 洋溢古典與歐陸情懷的現(xiàn)代花園別墅社區(qū) 歐陸風(fēng)情濃郁的現(xiàn)代花園別墅社區(qū) 隱藏于城市的車(chē)水馬龍，庭院深深， 歷經(jīng)風(fēng)雨，依然經(jīng)典不改 演歷主人非凡眼界與經(jīng)歷， 彰顯家族顯赫過(guò)往 城市繁華 鬧中取靜 經(jīng)典建筑 庭院深深 非凡品味 風(fēng)情演繹 淡化聯(lián)排，樹(shù)立產(chǎn)品高檔住宅形象 地段 —— 北京東部地區(qū)，通州新城 ， 極具發(fā)展?jié)摿Γ挥谕ㄖ輩^(qū)南部，京通快速路、京沈高速可方便到達(dá)，從北苑到項(xiàng)目?jī)H 10分鐘車(chē)程。 建筑 —— 30萬(wàn)平米現(xiàn)代歐式建筑，采光地下室、陽(yáng)光客廳 +陽(yáng)光主臥，雙車(chē)位，功能空間布局。 配套 —— 9萬(wàn)平米商業(yè)街，小區(qū)會(huì)所，營(yíng)造都市輕松生活氛圍。 物業(yè)管理服務(wù) —— 知名物業(yè)公司擔(dān)任顧問(wèn) 園林景觀 —— 坡地高差，景觀綠地，下沉式車(chē)道。 項(xiàng)目較高的產(chǎn)品品質(zhì)和較高的總價(jià) 決定了產(chǎn)品不是一般的經(jīng)濟(jì)型 別墅，其與小獨(dú)棟、高檔 公寓總價(jià)相當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品 價(jià)位決定其產(chǎn)品 檔次屬高檔 住宅，而 非豪 宅。 300350平米， 300500萬(wàn)，超出聯(lián)排總價(jià)范圍 京城高檔聯(lián)排別墅 產(chǎn)品內(nèi)秀，具有獨(dú)棟別墅、豪宅的氣質(zhì) 園林景觀、坡地高差、戶(hù)型結(jié)構(gòu)、下沉式車(chē)道、雙車(chē)位 大戶(hù)型、高總價(jià) 頂級(jí) HOUSE 精裝修豪華 高產(chǎn)品形象 全景現(xiàn)房 住宅、商業(yè)街、園林景觀 產(chǎn)品品質(zhì)提升與形象打造： 重點(diǎn)處理好 幾個(gè)關(guān)系 商業(yè)街區(qū)與住宅社區(qū)的關(guān)系 高檔別墅定位與產(chǎn)品外部形象的關(guān)系 高檔別墅生活環(huán)境的追求與較濃商業(yè)氛圍的關(guān)系 大盤(pán)造勢(shì) —— 依托大盤(pán)的影響力和市場(chǎng)的震撼力，營(yíng)造大盤(pán)氣勢(shì)，積蓄勢(shì)能。 文化依托 —— 現(xiàn)代都市生活渲 染，提升產(chǎn)品形象，豐富產(chǎn)品內(nèi)涵，迎合客群特征 高端氣勢(shì) —— 突出高檔住宅的高端氣勢(shì)，樹(shù)立產(chǎn)品高端形象 項(xiàng) 目 形 象 提 升 思 路 提升產(chǎn)品品質(zhì)的推廣手段 穩(wěn)重、大氣 項(xiàng)目附加價(jià)值提升 改善視覺(jué)系統(tǒng) ?報(bào)紙廣告 ?戶(hù)外廣告 ?樓書(shū) ?模型 ?戶(hù)型圖等銷(xiāo)售工具 ?電子樓書(shū)（ DVD） ?客戶(hù)通訊 ?…… 改善營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境系統(tǒng) ?售樓處 ?商業(yè)街形象包裝 ?住宅區(qū)封閉，提高私密性 ?物業(yè)管理與服務(wù) ?社區(qū)包裝，出入口、鐘樓 ?高素質(zhì)的銷(xiāo)售人員 ?外立面清洗 ?…… 改善客戶(hù)系統(tǒng) ?中廣信客戶(hù)會(huì)、客戶(hù)看房團(tuán) ?設(shè)立項(xiàng)目網(wǎng)站 ?成立專(zhuān)門(mén)部門(mén)管理 ?定期舉辦活動(dòng) ?客戶(hù)資源整合 ?…… 形 象 提 升 大形象、大渠道 市場(chǎng)比較法定價(jià) —— 選取核心區(qū)域以及相關(guān)區(qū)域內(nèi)具有可比性的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，并確定評(píng)估參數(shù)，進(jìn)行評(píng)估參數(shù)的合理修正以期確定具有競(jìng)爭(zhēng)力的市場(chǎng)價(jià)格。 100，通過(guò)區(qū)域市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的比較做出系數(shù)評(píng)定，從而得出初步比較價(jià)格。 ，將各對(duì)比項(xiàng)目賦予不同的權(quán)重值。 ，最后得出本案的市場(chǎng)比較價(jià)格。 價(jià)格定位 中海安德魯斯 京城雅居 康城 逸翠園 星河灣 均價(jià) 12023 7500 16000 10000 16000 區(qū)位系數(shù) 102/100 102/100 101/100 102/100 102/100 區(qū)位發(fā)展?jié)摿? 100/100 101/100 100/100 101/100 101/100 與核心商務(wù)區(qū)距離 102/100 102/100 101/100 102/100 102/100 規(guī)劃設(shè)計(jì)系數(shù) 101/100 98/100 101/100 101/100 102/100 產(chǎn)品類(lèi)型系數(shù) 102/100 99/100 102/100 99/100 99/100 裝修標(biāo)準(zhǔn)系數(shù) 100/100 100/100 100/100 100/100 102/100 配套系數(shù) 102/100 101/100 102/100 102/100 103/100 園林景觀系數(shù) 99/100 98/100 101/100 100/100 102/100 周邊環(huán)境 101/100 102/100 101/100 99/100 99/100 發(fā)展商及項(xiàng)目品牌系數(shù) 102/100 100/100 101/100 103/100 102/100 比較價(jià)格 10762 7287 14487 9151 13934 權(quán)重 建議價(jià)格（元 /㎡ ） 根據(jù)市場(chǎng)比較法得出本項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)參考價(jià)格為 /平米。 由以上比較，結(jié)合區(qū)域市場(chǎng)狀況考慮，將本項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)格定位為 —— 11000元 /平米 注：地下室面積贈(zèng)送。 產(chǎn)品總價(jià)范圍在 —— 260330萬(wàn) /套 本項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)群定位從資源、地緣性、客戶(hù)階層等角度對(duì)本項(xiàng)目客戶(hù)群體進(jìn)行定位。 資源角度 —— 項(xiàng)目市場(chǎng)推廣：成交客戶(hù)的 70% 其他資源 : 開(kāi)發(fā)商關(guān)系、內(nèi)部消化 中廣信龐大的客戶(hù)資源 (廣信會(huì) )及數(shù)據(jù)庫(kù) 客群定位 地緣性角度 —— CBD、泛 CBD區(qū)域：約 60% 其他區(qū)域：別墅產(chǎn)品的泛區(qū)域需求特 征 ,其他區(qū)域的客戶(hù)作為 補(bǔ)充 客戶(hù)階層角度 —— ? 自有或可支配現(xiàn)有凈資產(chǎn)超過(guò) 1000萬(wàn)元； ? 收入穩(wěn)定，事業(yè)成功，處于成熟發(fā)展階段，家庭月收入超過(guò) 30萬(wàn)元； ? 擁有高檔私家車(chē)；注重優(yōu)雅與品位，傾向交通便利的居住環(huán)境，注重家庭生活的私密性和安全感； ? 對(duì)家庭生活的品位、居住的品質(zhì)、后代的教育、身心的健康等高質(zhì)量