【文章內(nèi)容簡介】 鎮(zhèn)建設(shè)先進縣、全國生態(tài)綜合治理示范區(qū)、全國生態(tài)農(nóng)業(yè)先進示范區(qū)、國家級可持續(xù)發(fā)展綜合實驗區(qū)等榮譽30余個，還被確定為全國生態(tài)示范區(qū)建設(shè)試點區(qū)，有“京郊明珠”、“首都后花園”之美譽。1995年，聯(lián)合國第四次世界婦女大會’95非政府組織論壇在懷柔成功舉行。　　懷柔區(qū)97%以上的區(qū)域面積是首都飲用水源保護區(qū)。由于始終堅持生態(tài)立區(qū)，%、水資源總量占全市的1/5，全年空氣質(zhì)量良好以上天數(shù)為74%，主要生態(tài)指標均居全市各區(qū)縣首位，是首都重要的生態(tài)屏障，還被定為國家生態(tài)示范區(qū)建設(shè)試點區(qū)。正是依托和保護優(yōu)越的生態(tài)環(huán)境，近年來，懷柔形成了特色鮮明的產(chǎn)業(yè)格局：農(nóng)業(yè)是著名的“中國板栗之鄉(xiāng)”、全國最大的農(nóng)田西洋參種植基地和虹鱒魚集散地，工業(yè)是華北地區(qū)最大的食品飲料基地和亞洲最大的重型卡車生產(chǎn)基地，以慕田峪為龍頭的旅游業(yè)也聞名國內(nèi)外。正是依托這些產(chǎn)業(yè)，懷柔區(qū)近十多年來GDP年均增速接近20%，2004年地區(qū)生產(chǎn)總值達75億元。 　　生態(tài)環(huán)境。懷柔97%以上的區(qū)域面積屬于首都飲用水源保護區(qū)，占全市水資源總量的1/5，人均年水資源占有量2888立方米。水質(zhì)優(yōu)良，地表水長期達到國家飲用水二級標準。經(jīng)過多年綠化美化，全區(qū)林木覆蓋率達到75%，大氣環(huán)境質(zhì)量始終保持各區(qū)縣首位。1994年以來，懷柔先后被評為全國造林綠化百佳縣、全國綠化先進單位，1997年被市政府和首綠委命名為京郊首座“園林式城鎮(zhèn)”。　　市政基礎(chǔ)。城區(qū)距北京市區(qū)50公里，距首都機場32公里，距天津港170公里，均有快速公路直達。京承高速公路至懷柔段將于今年“十一”前建成通車；懷豐路山區(qū)至湯河口段40公里拓寬工程計劃今年10月開工，將建成“全國示范路”。境內(nèi)有京承、大秦、京通三條客貨兩運鐵路過境，建有3個大型編組站。全區(qū)有5個11萬伏變電站、1個22萬伏變電站。程控電話裝機容量10萬門，平原區(qū)及山區(qū)懷豐路沿線無線通訊網(wǎng)絡(luò)覆蓋率達98%以上。城區(qū)和工業(yè)開發(fā)區(qū)日供水能力6萬噸；污水處理廠日處理污水5萬噸，最終將達到8萬噸；管道天然氣已進入2萬戶居民和單位。 　　特色產(chǎn)業(yè)。西洋參綠色保存面積萬余畝，是全國最大的農(nóng)田西洋參栽培基地；板栗栽植面積28萬畝，為“中國板栗之鄉(xiāng)”；以虹鱒魚和鱘魚為主的冷水魚養(yǎng)殖水面570多畝，虹鱒魚養(yǎng)殖實現(xiàn)種苗供應(yīng)覆蓋面、商品產(chǎn)量、銷售量三個全國第一；特別是雁棲、懷沙、懷九等多條“虹鱒魚溝”聞名京城。工業(yè)，食品飲料：主要產(chǎn)品有德芙巧克力、紅星白酒、朝日啤酒和健力寶、紅牛、統(tǒng)一、匯源、樂百氏等飲料，是華北地區(qū)的飲料生產(chǎn)基地，2002002年，被評為全國食品工業(yè)強區(qū)(縣)。與食品飲料相配套的包裝印刷行業(yè)共有企業(yè)65家，年產(chǎn)出能力達80億元。汽車：汽車及配件行業(yè)共有企業(yè)34家，現(xiàn)有年生產(chǎn)能力在60億元以上，北汽福田的系列輕卡和歐曼重卡的生產(chǎn)基地就在懷柔。其中，歐曼重卡年生產(chǎn)能力為10萬輛，是亞洲最大和先進的重卡基地。旅游，有慕田峪、紅螺寺、雁棲湖、青龍峽等景區(qū)點26個，民俗接待戶3100多戶，星級賓館、飯店53家，2004年全區(qū)接待游客750萬人次?！　〗衲瓿?，國務(wù)院正式批準的北京城市總體規(guī)劃中，懷柔被確定為生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū)。其城市性質(zhì)是：北京市東部發(fā)展帶上的重點地區(qū)；是北京市國際交往中心的重要組成部分；是北京市生態(tài)環(huán)境保護帶的重要組成部分和飲用水源地之一。重點發(fā)展旅游、會議、休閑、度假、影視文化、教育及研發(fā)等功能，平原地區(qū)適當(dāng)發(fā)展科技含量高、無污染的都市型產(chǎn)業(yè)及現(xiàn)代制造業(yè)；是特色農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)及加工基地。為此，懷柔區(qū)委、區(qū)政府決心抓住機遇，按照北京城市總體規(guī)劃和懷柔區(qū)域及新城規(guī)劃要求，把加快推進城市化作為實現(xiàn)全區(qū)經(jīng)濟社會戰(zhàn)略大發(fā)展的中心，確定了“中心城區(qū)板塊式推進、農(nóng)村地區(qū)結(jié)點式推進、產(chǎn)業(yè)發(fā)展集約式推進”的目標，并把“三大板塊”、“兩大基地”和雁棲工業(yè)區(qū)等6個區(qū)域作為新產(chǎn)業(yè)的發(fā)展重點。雁棲、經(jīng)緯、鳳翔三個工業(yè)開發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施全部達到“七通一平”以上；土地整合開發(fā)工作全面啟動，今年又實施了總投資32多億元的23項重點工程，其中道路工程就有13項，并和國慶前投用的京承高速路相接。懷柔區(qū)去年又率先建起綜合行政服務(wù)中心，以深化聞名全國的全程辦事代理制，并積極探索和實施跨部門全程代辦；今年還實施了“政府效能建設(shè)年”工作，進一步優(yōu)化投資軟環(huán)境。依據(jù)重點發(fā)展旅游、會議、休閑、度假、影視文化、教育及研發(fā)等功能定位，懷柔在懷柔平原和淺山規(guī)劃的6個重點產(chǎn)業(yè)區(qū)，是懷柔新城的組成部分。主要是位于現(xiàn)城區(qū)101公路以東的懷柔東區(qū)、紅螺山、以廟城地區(qū)為主的南城等“三大板塊”，位于楊宋鎮(zhèn)的影視文化基地、位于懷北鎮(zhèn)的科教研發(fā)基地，以及雁棲開發(fā)區(qū)等都市工業(yè)區(qū)。其中重點項目簡介如下：　　東區(qū)商務(wù)會展中心。該項目位于東區(qū)北側(cè)，項目總投資約10億元人民幣，是懷柔東區(qū)的龍頭產(chǎn)業(yè)帶動項目，是東區(qū)的標志性建筑。項目主要包括若干個不多功能廳、室外停車場以及會議配套設(shè)施。商務(wù)會展中心將提供彈性化的國際標準的商務(wù)會展區(qū)間，可全面滿足以大量人流、物流為特征的、國際性的商務(wù)會展業(yè)的需要。　　體育休閑中心。該項目用地主要分布在懷柔東區(qū)西南側(cè)，101國道以西，項目總投資約3億元人民幣，該項目也同樣是懷柔東區(qū)的龍頭產(chǎn)業(yè)帶動項目和標志性建筑。體育休閑中心主要由三個產(chǎn)業(yè)群組成：一是體育主題公園，建成集競賽、娛樂、商業(yè)于一體，既能開展競技體育活動，又能吸引群眾廣泛參與的場所。二是運動健身區(qū)域，由各類體育館組成，形成面積大、項目多、檔次高、環(huán)境美的運動健身中心。三是國際體育交流區(qū)域，以與體育相關(guān)的配套設(shè)施為主，是具有國際體育交流、體育人才培訓(xùn)、舉辦各類體育會議和論壇、展示體育精品等功能的建筑群。該項目以體育功能為核心、以體育文化展示為主線，在為群眾提供休閑娛樂空間的基礎(chǔ)上，發(fā)展體育消費、體育會展、體育培訓(xùn)、體育論壇、體育娛樂等體育休閑產(chǎn)業(yè)?！　〖t螺山板塊的酒店式公寓。該項目位于紅螺山旅游度假區(qū)東區(qū)(雁棲湖西岸)，，會所的各項設(shè)施均按四星級標準設(shè)計，滿足同時接待300人的標準。隨著該區(qū)域的逐步發(fā)展、成熟及企業(yè)外出會議、休閑機會的增加，將會為本項目提供長期的客源。而居民收入的增加，休閑機會的增加，也對本項目未來的發(fā)展帶來無限商機，因此該項目前景和市場效益十分可觀?！　H會議中心酒店。該項目也位于紅螺山旅游度假區(qū)東區(qū)，雁棲湖西岸，占地面積470畝，總投資3億元。該項目包括鉆石級酒店、會議會展中心及一類別墅，項目建成后，除滿足大型國際商務(wù)會議的需要外，還可以滿足政務(wù)會議的需要。 同規(guī)模的展覽大廳、會議中心、商務(wù)中心、室外展場區(qū)、廟城板塊的時尚島。，總投資20億元，項目的規(guī)劃設(shè)計理念是：建設(shè)一個水庫岸邊的時尚城，將時裝、生活方式、康樂與公園編織在一起的低密度、可持續(xù)發(fā)展的社區(qū)。主要分為4個區(qū)，它們是由時尚島總部、商場、時尚展示中心、時尚培訓(xùn)中心組成的商業(yè)辦公區(qū)；由會議中心、主題酒店、度假別墅、SPA中心組成的休閑度假區(qū)；由設(shè)計師工作室、研發(fā)基地、企業(yè)總部、設(shè)計師俱樂部、服裝博物館組成的居住研發(fā)區(qū)和綠化公園區(qū)。 　　懷柔物流交易中心。該項目位于廟城鎮(zhèn)南端的高各莊村，占地1000畝，項目建成后，將成為京北地區(qū)最大的農(nóng)副產(chǎn)品物流交易場所。預(yù)計建成后年交易額將達到15億元，實現(xiàn)利潤2000萬元，對懷柔和周邊區(qū)縣以及河北地區(qū)一產(chǎn)和三產(chǎn)的發(fā)展將起到積極的促進作用，對促進農(nóng)民增產(chǎn)增收和滿足群眾生活需要將產(chǎn)生深遠的影響。 　　雁棲物流中心。是都市工業(yè)基地一個項目，項目總投資7500萬元，占地200畝，該項目位于雁棲工業(yè)開發(fā)區(qū)內(nèi)，可以同時輻射密云工業(yè)區(qū)、懷柔經(jīng)緯開發(fā)區(qū)及鳳翔開發(fā)區(qū)等四個工業(yè)基地。這四個開發(fā)區(qū)現(xiàn)有入駐生產(chǎn)企業(yè)近500家。隨著開發(fā)區(qū)入駐企業(yè)逐漸增多，對物流服務(wù)的需要也會越來越迫切。預(yù)計2010年前僅雁棲工業(yè)開發(fā)區(qū)貨物月吞吐量將達到200萬噸以上。雁棲物流中心所輻射的四個基地2010年前的貨物月吞吐量將達到600萬噸，其經(jīng)濟效益將得到持續(xù)大幅度的增長。上述項目的建設(shè)、運營將極大的完善懷柔區(qū)域的休閑配套，豐富“新懷柔 新產(chǎn)業(yè)”的概念，將是懷柔更快地成為首都人民休閑娛樂的樂土。第二節(jié) 項目概況位 置：地處北京懷柔區(qū)雁棲環(huán)島西側(cè)一百米路東。交 通：本項目在懷豐反崎路多條旅游線路交匯處，公共936路及小中巴車，京承線鐵路客運、西直門至承德、途經(jīng)項目北側(cè)范各莊站。據(jù)悉京承高速在懷柔的寬溝位置有一出口，貫通時間是2005年，此出口距本項目約5公里，通車后可大大縮短從市區(qū)驅(qū)車來本項目的時間。規(guī) 劃：，涵蓋了聯(lián)排、雙拼、獨棟三種建筑形式。綠化面積22745平方米，綠化率36%，園區(qū)依山而建，山地地形突出，并配以灌木、果實樹、人工水渠和1500平方米的人工湖，本項目配有會所，會所位于園區(qū)中間位置。戶 型：共69套8種戶型，聯(lián)排28戶，主力面積310平米左右；雙拼10戶，主力面積280平米左右；獨棟31戶，主力面積290——350平米。第三節(jié) 項目優(yōu)劣勢分析在項目既定的情況下，對其進行優(yōu)劣勢分析的關(guān)鍵是，找到“終端使用者的需求”這把鑰匙。由于目標客戶相對成功的事業(yè)決定了他們獨特的處世原則、生活理念及價值標準所以沿著正向需求的思路很難涵蓋全面“終端使用者需求”，但我們可以判斷“終端使用者”要強烈規(guī)避的感受，或者能夠全面總結(jié)“終端使用者”的恐懼。概括為八大恐懼： 怕死：掙錢、有錢卻沒命花的未知性。他們多半都已人到中年，經(jīng)歷了生活、事業(yè)的種種悲喜風(fēng)景片斷，深刻體會到事業(yè)的起落艱辛和生命的無常；但走在路上的狀態(tài)無法使其作出停下來的決定，所以在他們掙錢付出的同時更在乎得到的多少；他們需要安全保障，需要物理和心理的雙重保障；居住環(huán)境的安全和科技防衛(wèi)能夠觸動他們敏感的神經(jīng)。 怕老、怕疼痛：有錢買不到健康的恐懼。在努力工作，打拼事業(yè)的同時，健康隨年齡的增加而流逝，在他們有能力為自己的居住空間斥資百萬的時候，為了弱化有錢買不到健康的恐懼強調(diào)健康養(yǎng)生的景觀環(huán)境，優(yōu)化自然的生活生了他們選房的必要條件。 怕沒時間：有錢卻沒閑享受。對他們而言，沒時間不再是“沒有時間的概念”，而是一種生活狀態(tài)；作為社會的客觀存在，他們要對事業(yè)投入，所以要對公司實行有序的管理，對員工實現(xiàn)有效的管理，對客戶進行全方位了解，這是他們事業(yè)正常運轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)問題。他們要對朋友投入，多年的打拼，結(jié)識珍貴的同路人，為了保證不掉隊，他們要花時間經(jīng)營；他們要對家庭投入，老人、妻子、孩子，健康、工作、學(xué)業(yè)，似乎所有的付出都是為了他們的會心一笑，此時投入時間和精力不需要理由。如果有幸所有的事情都做完了，似乎他們沒有時間“享受”了，除非他們每天有的是25個小時，而不是24個。所以他們選房時一定會關(guān)注交通的便利性和配套設(shè)施的完善程度 怕無聊：事業(yè)與社交的必然性。對他們而言，不忙比忙還要累，他們恐懼在自己優(yōu)哉游哉看云卷云舒的時候，事業(yè)的契機從茶盞里溜走，他們恐懼圈中人推杯換盞的喧囂中少了自己的影子，被遺忘的痛苦是他們不能承受的。所以聰明他們選擇折衷，他們的房子一定要滿足休閑性功能，社區(qū)要有會所配套 怕孤單：關(guān)愛自己的人，自己關(guān)愛的人不在身邊。沒有了情緒、情感的依托，一切的事物都會變得失去了目的性，對他們而言“目的性”是打拼的動力源泉，所以在事業(yè)有成之后，他們更關(guān)注情感的歸依。在選房子的時候“強調(diào)空間的包容性與彈性”就成了理所當(dāng)然的事情。 怕比較：有人比他還有錢。他們不是最富有的，但他們更需要關(guān)注，有著更強烈虛榮心，認同感是他們自信的源泉，只有被充分的認同他們的事業(yè)才有可能順利運轉(zhuǎn)，他們扛在肩頭的對家庭的責(zé)任感才會轉(zhuǎn)化成幸福感。他們要無時無刻地展現(xiàn)自己的實力，贏得更多的機會。他們強調(diào)房子的尊貴性和專屬感。 怕空虛：追求精神上的富足。當(dāng)生活脫離了生存的范疇，超越了衣食無憂的狀態(tài)，幸福指數(shù)增加的唯一途徑就是“精神的富足”，精神家園的統(tǒng)一性使得他們的房子一定是兼具人文性和藝術(shù)性的。能迅速打動他們的不再是磚瓦玻璃而是這個空間里的生活。 怕麻煩：家事、瑣事除了事業(yè)以外的事，樣樣需要伺候。因為沒閑，因為忙，因為需要被關(guān)注，因為缺乏安全感，因為強調(diào)生活的質(zhì)量，因為休閑度假的生活方式，他們關(guān)注物業(yè)管理的服務(wù)性、細膩性和專署感。好的物業(yè)服務(wù)成為必然而不再是錦上添花的事?；谏鲜龅陌舜罂謶?，本項目優(yōu)劣勢分析如下：一 本項目優(yōu)勢分析216。 占據(jù)大北京自然景觀優(yōu)勢，占據(jù)懷柔自然景觀優(yōu)勢，近鄰雁棲湖等旅游名勝，項目立基山腰，堪稱半山豪宅，符合目標客群尋求健康養(yǎng)生景觀，優(yōu)化環(huán)境的生活的需求。216。 本項目交通較為便利，隨著京承高速的全線貫通，升值前景可觀。216。 本項目地處懷柔城區(qū)外圍，人氣旺盛，市政配套設(shè)施齊全；加之項目配有1100余平米的會所，能夠為業(yè)主提供專署或主題特色服務(wù)，能夠滿足目標客群對配套的需求。216。 13米左右的獨棟面寬，7米左右的聯(lián)排面寬，進深面寬比接近1：1的比例，是北京別墅市場上的超常規(guī)產(chǎn)品，發(fā)展商為了保證戶型的舒適度，不惜把土地的利用率降到最低，由大面寬帶來的開闊客廳，景觀主臥，能夠滿足目標客群對休閑度假別墅的空間需求。216。 準現(xiàn)房銷售迎合了目標客戶怕麻煩心理。216。 項目北側(cè)的降蓬山，為發(fā)展商的規(guī)劃用地，與地上建筑同時擁有70年的使用權(quán)，為業(yè)主的私屬后山，通過開展認養(yǎng)改造活動，通過對稀缺資源的占有，可以提升業(yè)主的尊貴感和專署感。216。 私家花園面積較大能夠滿足目標客戶買別墅即買地的需求。216。 會館級別的會所在京郊別墅堪稱首家。216。 立體安防措施嚴密，安全可靠性之高堪稱京郊別墅首家。216。 精準完善的物業(yè)服務(wù)，休閑度假別墅生活，公寓級別的物業(yè)服務(wù)堪稱京郊別墅首家。216。 私屬山地認養(yǎng)，山上花園70年使用權(quán)堪稱京郊別墅首家。二 本項目劣勢分析216。 本項目社區(qū)安防智能化系統(tǒng)配置較低，與200萬左右的休閑度假別墅不匹配，不能滿足目標可群的安防需求。216。 本項目外立面過于樸素，與目標客群購買別墅“先買面子，后買里子”的消費需求相違背。過于樸素的外立面直接影響了別墅人文性和藝術(shù)性的塑造。216。 物業(yè)管理公司品牌效應(yīng)較差，相應(yīng)的在服務(wù)內(nèi)容上