【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 景觀、音樂(lè)噴泉等 ?以都市魅力所在來(lái)形容商場(chǎng)的形象，最能體現(xiàn)項(xiàng)目的品質(zhì)定位、經(jīng)營(yíng)定位、項(xiàng)目之開(kāi)發(fā)高度 經(jīng)營(yíng)定位 打造深圳中心區(qū)“吃喝玩樂(lè)購(gòu)”的第一站！ 休閑娛樂(lè)地帶 — 3F 國(guó)際美食廣場(chǎng) — 2F 時(shí)尚動(dòng)感前沿 — 1F 租金定位 ? 據(jù)中原三級(jí)市場(chǎng)資料顯示 ， 周邊相關(guān)物業(yè)租價(jià)范圍為： 一層租價(jià)范圍： 230280元 /平方米 ? 結(jié)合本項(xiàng)目的檔次形象 、 特色定位 、 特殊的地理位置等綜合因素 ，中原公司建議將租價(jià)鎖定為： 一層租賃均價(jià)： 270元 /平方米 ? 根據(jù)樓層定價(jià)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)比例進(jìn)行租金價(jià)格推導(dǎo) ， 即： {1F： 2F：3F=1::}得出： 一樓租賃均價(jià)： 270元 /平方米 二樓租賃均價(jià)： 162元 /平方米 三樓租賃均價(jià)： 113元 /平方米 ? 以上價(jià)格在具體招商租賃過(guò)程中 ， 可以根據(jù)實(shí)際招商情況進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整 。 招商概念 經(jīng)營(yíng)休閑 E站，占據(jù) CBD賺錢(qián)之道！ 詮釋： 在中心區(qū)娛樂(lè)商業(yè)項(xiàng)目嚴(yán)重缺乏及原有片區(qū)同類經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目參差不齊分布散亂的現(xiàn)實(shí)情況下，本項(xiàng)目適時(shí)推出一個(gè)全新的、特色的多功能的休閑驛站，將為商家提供絕佳的經(jīng)營(yíng)平臺(tái)。 招商策略 ? 以超強(qiáng)的商場(chǎng)硬件條件及商戶組合定位吸引商家 ? 針對(duì)不同商家實(shí)施彈性招商政策 ? 以周詳?shù)恼猩逃?jì)劃部署招商工作 。 ? 向管理要效益，以效益引商家 招商進(jìn)度及工程配合 （ 2023121—— 2023430） ? 第一階段 2023121— 2023115 招商籌備 完成 20%招商 1月底能完成商業(yè)裙樓主體框架 ， 招商中心選址和裝修到位 ? 第二階段 2023116— 2023228 正式招商 完成 50%招商 裙樓基本裝修完成 ， 并按前期所談主力商家要求設(shè)置相應(yīng)管道設(shè)施 ? 第三階段 202331— 2023330 全面招商 完成 90%招商 外立面 、 廣場(chǎng)裝飾完成 ， 裙樓內(nèi)部通電通水 ， 主力商家可進(jìn)場(chǎng)裝修 ? 第四階段 202341— 2023430 完成招商 完成 100%招商 商家全部進(jìn)場(chǎng)裝修 ， 工程部人員配合 售價(jià)建議 ? 通過(guò)租金返算法 T =V/R （ 其中： T為銷(xiāo)售均價(jià)； V為年租金； R為風(fēng)險(xiǎn)系數(shù) ） 可以得出 ： 一樓銷(xiāo)售均價(jià)：約 40500元 /平方米 二樓銷(xiāo)售均價(jià)：約 24000元 /平方米 三樓銷(xiāo)售均價(jià)：約 16500元 /平方米 ? 結(jié)合本項(xiàng)目中心東區(qū)門(mén)戶標(biāo)志性地位 ， 及地鐵開(kāi)通所帶來(lái)的巨大升值潛力 ， 并根據(jù)全國(guó)已開(kāi)通地鐵城市的地鐵周邊物業(yè)的升值幅度在 6%8%左右的規(guī)律 ， 中原有信心實(shí)現(xiàn)的價(jià)格為： 一 樓均價(jià)： 43000元 /平方米左右 二樓均價(jià)： 26000元 /平方米左右 三樓均價(jià)： 18000元 /平方米左右 營(yíng)銷(xiāo)概念 投資 CBD標(biāo)志商業(yè)，占領(lǐng)中心財(cái)富高地！ 詮釋： 根據(jù)中原研究 ， 目前市場(chǎng)上絕大部分商鋪投資者最關(guān)注的是商業(yè)項(xiàng)目的地位 、 投資前景 、 經(jīng)營(yíng)定位等因素 ， 尤其標(biāo)志性特色商業(yè)特別容易喚起其投資欲 。 因此在營(yíng)銷(xiāo)概念推廣期要著重宣傳 “ 標(biāo)志 ” 、 “ 中心 ” 、 “ 財(cái)富 ” ， 最大限度地刺激投資者的眼球 ， 引起市場(chǎng)高度關(guān)注 ！ 銷(xiāo)售策略 ? 超長(zhǎng)返租，穩(wěn)定回報(bào) ? 舉行“星河財(cái)富論壇”，推出“換代式商鋪”投資概念 ? 讓項(xiàng)目成為萬(wàn)眾期待之超級(jí)明星 ? 創(chuàng)造社區(qū)商業(yè)之奇跡，造就中心區(qū)商業(yè)之旗艦 ? 引導(dǎo)新投資概念，引領(lǐng)市場(chǎng)潮流 銷(xiāo)售進(jìn)度 第一階段 2023315— 2023415 造勢(shì) 積累認(rèn)籌 第二階段 2023416— 2023515 公開(kāi)發(fā)售 完成 70%銷(xiāo)售 第三階段 2023516— 2023616 全面銷(xiāo)售 完成 90%銷(xiāo)售 第四階段 2023616— 2023630 完成銷(xiāo)售 完成 100%招商 操作模式建議 方案一：引進(jìn)知名品牌經(jīng)營(yíng)管理公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理 優(yōu)勢(shì)： ? 發(fā)展商不需投入經(jīng)營(yíng)管理力量 。 ? 可以借助管理公司品牌效應(yīng)推動(dòng)前期招商 。 ? 知名品牌經(jīng)營(yíng)管理公司有豐富的經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn) ， 能在短期內(nèi)將 商場(chǎng)良性運(yùn)作 。 ? 由知名品牌經(jīng)營(yíng)管理公司經(jīng)營(yíng) ， 對(duì)投資者的信心幫助極大 ， 對(duì) 銷(xiāo)售有利 。 劣勢(shì)： ? 在租金收益不足以彌補(bǔ)返租支出時(shí) ， 發(fā)展商需從銷(xiāo)售額上作一定的補(bǔ)貼 。 ? 不利于樹(shù)立發(fā)展商在商業(yè)方面的品牌 。 方案二： 由發(fā)展商組建一定的管理架構(gòu)，成立經(jīng)營(yíng)管理公司 優(yōu)勢(shì)： ? 商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)收入全部由發(fā)展商所得 ， 在經(jīng)營(yíng)理想的情況下收益巨大 。 ? 可根據(jù)自身公司戰(zhàn)略方向決定返租銷(xiāo)售回報(bào)年限 。 ? 可以有效地控制一樓經(jīng)營(yíng)商鋪的形象和二三樓的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) ， 能較有效地保證投資客的長(zhǎng)久收益 。 ? 在管理公司自身發(fā)展壯大后 ， 可進(jìn)行連鎖發(fā)展 ， 輸出經(jīng)營(yíng)管理及品牌盈利 ， 并可利用商業(yè)項(xiàng)目成功上市融資 。 劣勢(shì)： ? 需承受一定的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) ， 但在項(xiàng)目的成功組合下 ， 風(fēng)險(xiǎn)較小 。 ? 對(duì)銷(xiāo)售的促進(jìn)作用有一定影響 。 建議操作方式： 采用 方案 （ 1） 對(duì)發(fā)展商較為有利 ， 引進(jìn)知名品牌經(jīng)營(yíng)管理公司擔(dān)綱經(jīng)營(yíng)管理 ， 并與發(fā)展商的品牌強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合 ， 加上項(xiàng)目在位置 、 硬件 、 包裝 、 經(jīng)營(yíng)組合的強(qiáng)大優(yōu)勢(shì) ， 項(xiàng)目在經(jīng)營(yíng)上的成功機(jī)會(huì)極大 ， 且對(duì)項(xiàng)目住宅 、 商務(wù)公寓和商鋪的后期銷(xiāo)售帶來(lái)極大的附加值 。 ? 深圳經(jīng)過(guò)二十多年的發(fā)展 ， 在國(guó)外先進(jìn)經(jīng)營(yíng)理念及管理的不斷引進(jìn) ，深圳已積累了大量出色的零售百貨業(yè)管理人才 ， 能為項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理提供保障 。 中原優(yōu)勢(shì)及典型案例 ? 中原商業(yè)部擁有豐富的商場(chǎng)策劃、招商和銷(xiāo)售經(jīng)驗(yàn)。 ?在大量商業(yè)項(xiàng)目的操作過(guò)程中，中原積累了大量的品牌資源。 ?并與各大商家建立了長(zhǎng)期而良好的合作關(guān)系，了解各大商家的選址要求及發(fā)展動(dòng)態(tài)，搶先一步掌握深港商業(yè)的新動(dòng)態(tài) 。 中原商業(yè)客戶積累 ?中原經(jīng)過(guò)多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的操作，與深圳著名的零售商、餐飲經(jīng)營(yíng)商、休閑娛樂(lè)業(yè)客戶都建立并保持了良好的合作關(guān)系。 ? 零售業(yè)客戶 ? 吉之島百貨 (Jusco) 家樂(lè)福 (Carrefour) ? 沃爾瑪 (WalMart) 深圳友誼百貨 ? 茂業(yè)百貨 屈臣氏 (Watson’ s) ? 銅鑼灣百貨 百佳超級(jí)廣場(chǎng) (Park’ N Shop) ? 華潤(rùn)萬(wàn)佳 人人樂(lè) ? 好又多（ Trust－ Mart） 歐倍德（ OBI） ? 百安居（ BQ） 好百年（ HOBA） ? 家福特（ Home First） 金海馬 ? 餐飲業(yè) ? 肯德基 (KFC) 必勝客 (Pizza Hut) ? 麥當(dāng)勞 (McDonald’ s) 大磨坊 (Delifrance) ? 大家樂(lè)飲食集團(tuán)