【正文】 前提下，為項目賦予一定的物業(yè)形象。 ? 向管理要效益，以效益引商家 招商進度及工程配合 （ 2023121—— 2023430） ? 第一階段 2023121— 2023115 招商籌備 完成 20%招商 1月底能完成商業(yè)裙樓主體框架 ， 招商中心選址和裝修到位 ? 第二階段 2023116— 2023228 正式招商 完成 50%招商 裙樓基本裝修完成 ， 并按前期所談主力商家要求設置相應管道設施 ? 第三階段 202331— 2023330 全面招商 完成 90%招商 外立面 、 廣場裝飾完成 ， 裙樓內(nèi)部通電通水 ， 主力商家可進場裝修 ? 第四階段 202341— 2023430 完成招商 完成 100%招商 商家全部進場裝修 ， 工程部人員配合 售價建議 ? 通過租金返算法 T =V/R （ 其中： T為銷售均價； V為年租金； R為風險系數(shù) ） 可以得出 ： 一樓銷售均價：約 40500元 /平方米 二樓銷售均價：約 24000元 /平方米 三樓銷售均價：約 16500元 /平方米 ? 結(jié)合本項目中心東區(qū)門戶標志性地位 ， 及地鐵開通所帶來的巨大升值潛力 ， 并根據(jù)全國已開通地鐵城市的地鐵周邊物業(yè)的升值幅度在 6%8%左右的規(guī)律 ， 中原有信心實現(xiàn)的價格為： 一 樓均價： 43000元 /平方米左右 二樓均價： 26000元 /平方米左右 三樓均價： 18000元 /平方米左右 營銷概念 投資 CBD標志商業(yè)，占領中心財富高地！ 詮釋： 根據(jù)中原研究 ， 目前市場上絕大部分商鋪投資者最關注的是商業(yè)項目的地位 、 投資前景 、 經(jīng)營定位等因素 ， 尤其標志性特色商業(yè)特別容易喚起其投資欲 。 ? 由知名品牌經(jīng)營管理公司經(jīng)營 ， 對投資者的信心幫助極大 ， 對 銷售有利 。 ? 可根據(jù)自身公司戰(zhàn)略方向決定返租銷售回報年限 。 ? 對銷售的促進作用有一定影響 。 ?在大量商業(yè)項目的操作過程中，中原積累了大量的品牌資源。 保利城商場（友誼城） ? 位置：南山文化中心區(qū) ? 建筑面積： 7478M2 ? 銷售率： 100% ? 均價： 20300元 /M2 首層： 30000元 /M2 二層： 20230元 /M2 三層： 10000元 M2 ? 開售時間： 2023年 2月 驕人業(yè)績 ?提前 2日超過 100人排隊認購 。 成功解碼 ?成功引進友誼城百貨進駐 。 ?出色的推廣策略 ， 既實現(xiàn)快速銷售 ， 又合理控制推廣費 。 第四部分 商務公寓 目標客戶分析 目標客戶來源區(qū)域 目標客戶特征描述 目標客戶心態(tài)分析 檔次定位 —— 中檔偏高 ? 由于超高層建筑體位于深南路邊上 ， 有很好的昭示性 ， 如能樹立較好的形象 ， 將能為提升項目整體檔次奠定一定的基礎； ? 項目周邊缺乏素質(zhì)較高的辦公物業(yè) ， 導致很多中 、 小型公司租賃住宅物業(yè)用作辦公 ， 因此 ， 創(chuàng)造高質(zhì)素的辦公環(huán)境定能填補周邊辦公物業(yè)市場的空缺； ?本項目有相當大的比例是外銷市場 ， 外銷客戶對產(chǎn)品的檔次要求較高； ?定位高檔物業(yè)有助于提升發(fā)展商的品牌 。 我司根據(jù)總建筑面積推算標準層平面面積約為 1300平方米 ， 按每個單元 50平方米 （ 含分攤交通面積 ） 計算 ， 可以布置約 26個標準單元；標準層層數(shù)除去裙樓及架空層部分 ， 按層高 ， 可以布置約 30層 。 營銷概念 目前，深圳市已經(jīng)有許多寫字樓都標榜“ 5A”、甲級等稱號，但實際上，這些寫字樓還沒有能夠提供真正的“生態(tài)環(huán)境”。 ?從中原三級市場統(tǒng)計數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn) ， 一房的投資回報率最高 ， 其次是單房 ， 再者是二房 。 , March 24, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 :54:4611:54:46March 24, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023年 3月 24日星期五 11時 54分 46秒 11:54:4624 March 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 :54:4611:54Mar2324Mar23 ? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 。 , March 24, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。勝人者有力，自勝者強。 2023年 3月 24日星期五 11時 54分 46秒 11:54:4624 March 2023 ? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 2023年 3月 24日星期五 上午 11時 54分 46秒 11:54: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 :54:4611:54Mar2324Mar23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 2023年 3月 24日星期五 11時 54分 46秒 11:54:4624 March 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 :54:4611:54:46March 24, 2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 , March 24, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 。 :54:4611:54Mar2324Mar23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 租金及售價預測 本項目住宅月租金定位在 5560元 /㎡之間 根據(jù)中原公司三級市場的成交記錄顯示 ， 項目所在的大皇崗片區(qū)小戶型住宅租金價格呈上升趨勢 ， 目前該片區(qū)的小戶型租金為 4045元 /㎡ ， 眾多利好因素將帶動價格上揚 ，根據(jù)較為合理的拉動系數(shù)可預知 ， 本項目住宅的租金價位可達至 5560元 /㎡的水準 。因此，我們提出： 生態(tài)商務，健康 . 詮釋：本產(chǎn)品的各項設計（尤其是硬件方面）都是以創(chuàng)造生態(tài)、健康的環(huán)境為出發(fā)點，務求營造一個優(yōu)良的工作空間。 租金定位 根據(jù)各因素的修正原則調(diào)整系數(shù)計算： PX=ΣPiWi =PA’ WA+PB’ WB+PC’ WC+PD’ WD+PE’ WE = /平方米 /月 根據(jù)市場比較法 ， 我司預測本產(chǎn)品租金能夠達到約 70— 75元 /平方米 /月 。 各單元之間可以根據(jù)需要隨意合并 ， 組合成為 100平方米 、 150平方米 、 200平方米甚至更大的單位 。如：首次將國外先進的“房地產(chǎn)證券化”的操作模式結(jié)合到深圳市場中來，提出“產(chǎn)權式商城”的投資模式；首次提出“商鋪銀行”的投資概念和模式。 ?提供 8年 7％ 投資回報 。 ?一個月實現(xiàn) 100％ 銷售率 。 中原商業(yè)客戶積累 ?中原經(jīng)過多個商業(yè)項目的操作，與深圳著名的零售商、餐飲經(jīng)營商、休閑娛樂業(yè)客戶都建立并保持了良好的合作關系。 ? 深圳經(jīng)過二十多年的發(fā)展 ， 在國外先進經(jīng)營理念及管理的不斷引進 ，深圳已積累了大量出色的零售百貨業(yè)管理人才 ， 能為項目的經(jīng)營管理提供保障 。 ? 在管理公司自身發(fā)展壯大后 ， 可進行連鎖發(fā)展 ， 輸出經(jīng)營管理及品牌盈利 ， 并可利用商業(yè)項目成功上市融資 。 ? 不利于