海南東線海岸項目樓盤調(diào)研分享報告市場分析總結(jié)(編輯修改稿)
2025-03-23 15:21 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 海景公寓 1居室 4281 陽臺一半 610 A1 1居室 陽臺一半 610 E 1居室 72 陽臺一半 610 D1 1居室 陽臺一半 610 D2 1居室 陽臺一半 610 D3 1房 1廳 77 陽臺一半 610 D4 1房 1廳 49 陽臺一半 610 F 2房 2廳 陽臺一半 610 G 1房 2廳 85 陽臺一半 610 5號樓戶型 1房 2廳 42 陽臺一半 610 B2 1房 2廳 104 陽臺一半 610 C1 1房 2廳 100 陽臺一半 610 ?一期包含：度假酒店式一線海景公寓和度假獨院泳池平層別墅； ?二期包含：五星級酒店 、 商業(yè)街 。 ?度假酒店式公寓 ， 占地約100000 ㎡ ， 建筑面積約100000 ㎡ ， 共約 1700套 ，每套面積約 48— 104 ㎡ ?度假獨院泳池平層別墅 ， 占地 270000㎡ ， 建筑面積約65000 ㎡ .聯(lián)排別墅共約570套 ， 每套別墅包括私家院落和私家泳池 ， 每套面積約 68— 137 ㎡ 福灣 4 Code of this report | 37 典型戶型分析， MINI平層小別墅 75㎡ 劣勢： ?產(chǎn)品為平層作為別墅無法打破人們傳統(tǒng)觀點，單層結(jié)構(gòu)，缺乏空間層次感； ?空間格局緊湊，門教小 ?臥室的擺放格局出現(xiàn)問題，休息區(qū)的床擺在房屋正中間，門對著床頭，在開在床頭 優(yōu)勢： ?休閑區(qū)空間大，有泡池，和私人泳池，度假氛圍濃 休閑區(qū) 生活區(qū) 休閑區(qū) 休息區(qū) 福灣 5 Code of this report | 38 典型戶型分析， MINI平層小別墅 135㎡ 劣勢： ?產(chǎn)品為平層作為別墅無法打破人們傳統(tǒng)觀點； ?空間格局緊湊，門教小 S型戶型拐角多 ?休息區(qū)的床擺在房屋正中間，門對著床頭，在開在床頭 ?休閑區(qū)的面積過于浪費 優(yōu)勢： ?休閑區(qū)空間打，有泡池，和私人泳池，度假氛圍濃 休閑區(qū) 休閑區(qū) 休息區(qū) 休息區(qū) 生活區(qū) 福灣 6 Code of this report | 39 典型戶型分析：四星級酒店式公寓 E戶型 73㎡ 劣勢： ?戶型空間感較差，開間窄，進深太長 ?休閑區(qū)所占面積過于浪費 優(yōu)勢： ?休閑區(qū)空間打，有泡池和空中庭院 休息區(qū) 休閑區(qū) 休閑區(qū) 生活區(qū) 福灣 7 Code of this report | 40 優(yōu)劣勢：強勢的區(qū)域未來發(fā)展規(guī)劃是該項目的最大競爭點，但產(chǎn)品缺乏明顯的競爭力成為該項目的軟肋 福灣 8 優(yōu)勢（ Strengths） 劣勢（ Weaknesses） ＞ 熱帶氣候優(yōu)勢 ＞ 建筑風格，園林做的很好 ＞ 商業(yè)、生活配套不完善 ＞ 戶型空間不好 ＞ 裝修標準低 ＞ 項目現(xiàn)場包裝不完善，無售樓處 ＞ 樣板房物品陳舊 ＞ 別墅樓層只有一層，看海效果不好 機會（ Opportunities） 威脅（ Threats） ＞ 地處規(guī)劃核心地帶，交通便利 ＞ 產(chǎn)品本身打造的特點 ＞ 清水灣，海棠灣，富力灣 ＞ 周邊配套不完善 Code of this report | 41 1 個盤分析 山水匯園 中信山欽灣 神州半島 君臨海 富力灣 清水灣 半山半島 公主郡 福灣 Code of this report | 42 項目位置 三亞市鹿嶺路 27號（鹿回頭公園旁） 開發(fā)商 三亞鹿回頭旅游區(qū)開發(fā)有限公司 容積率 物業(yè)類型 住宅、海景公寓、 臨海別墅 規(guī)模 占地面積 2066多畝，建筑面積 100多萬平方米 配套 小區(qū)內(nèi)有洲際酒店、豪華商業(yè)街、國際潛水基地、游艇會 。臨近配套有 :悅榕山莊酒店，洲際酒店六星級亞洲旗艦店，鹿回頭高爾夫球場（以及夏日百貨、大東海美食一條街、銀行等。 物管公司及費用 世邦魏理仕物業(yè)公司； ∕ 平米 總戶數(shù) 在售 4期共 700套公寓左右 裝修標準 5000元精裝修全套硬裝部分軟裝 價格區(qū)間 均價 52023元 /平方米 交通情況 距市區(qū)和大東海僅 3分鐘車程 開盤時間 2023年 10月 1日 1 半山半島 屬性：資源最稀缺的大規(guī)模旅游度假豪宅項目 Code of this report | 43 一期 三期 四期（在售 8棟高層公寓） 二期 五期（規(guī)劃中） 2 半山半島 半島海上音樂廳 半島藝術(shù)館 教育中心 ?項目物業(yè)類型豐富，包括高層公寓、洋房、別墅、復式 ?配套極其完善，檔次較高，配備有教育中心、半島藝術(shù)館、海上音樂會所、游艇碼頭 ?目前在售產(chǎn)品為 4期 8棟高層，包括 4棟板式高層和 4棟塔式高層 規(guī)劃：項目規(guī)劃為 5期開發(fā)，目前現(xiàn)售為 4期，項目各種旅游休閑配套已初具規(guī)模，不斷成熟 Code of this report | 44 戶型：空間的闊綽感和景觀視野的開闊大大提升了產(chǎn)品的核心價值，同時也提升了豪宅的檔次感 3 半山半島 長達 22米面寬，極大的提升了海景景觀面，提升了居住的品質(zhì)感和尊貴感 多達 100平米的海景陽臺，所有的臥室和客廳圍繞其分布，提升了濱海度假的享受性 超大客廳面寬，采光效果好，彰顯主人尊榮風范 Code of this report | 45 先天性的稀缺地理景觀資源決定了項目領(lǐng)跑市場的豪宅屬性，產(chǎn)品的奢侈感與尊貴感營造更是錦上添花 優(yōu)勢（ Strengths） 劣勢（ Weaknesses） ＞ 獨一無二的優(yōu)勢區(qū)域，天然雙海灣，靠龍首山及鹿回頭嶺，自然資源豐富。 ＞ 豪宅定位明確，戶型打造奢侈的度假空間。 ＞ 商業(yè)、生活配套不完善 ＞ 開發(fā)周期較長，先入住業(yè)主居住質(zhì)量不受保證 ＞ 房屋面積使用率較低 機會（ Opportunities） 威脅（ Threats） ＞ 冠名贊助“第一美差”的機會，有效的整合世界資源。 ＞ 國內(nèi)為數(shù)不多的大型濱海復合地產(chǎn) ＞ 價格昂貴，在如今市場及政策不利的情況下，容易被其他高性價比產(chǎn)品打壓。 ＞ 產(chǎn)品的“高端性”鎖定了客戶群體，有一定的局限性。 4 半山半島 Code of this report | 46 1 個盤分析 山水匯園 中信山欽灣 神州半島 君臨海 富力灣 清水灣 半山半島 公主郡 福灣 Code of this report | 47 項目信息 開發(fā)商 中糧集團 占地（㎡） 37萬 地址 亞龍灣國家旅游度假區(qū) 建面（㎡） 15萬 建筑設計 美國豪斯泰勒 張 思圖德設計事務所設計 商業(yè)（㎡） 承建商 中天建設集團、宏潤建設集團等國家一級資質(zhì)施工單位 容積率 物業(yè)管理 北京凱萊物業(yè)有限公司 綠化率 50% 物管費 公寓 /月 /平米 別墅： /月 /平米 覆蓋率 N/A 建筑類型 別墅、洋房、公寓 總戶數(shù) 1103 總層數(shù) 別墅 3層、公寓11層 車位比 私家停車位 均價 獨棟別墅： 萬元 /㎡ ；公寓： /㎡ 開盤日期 預計 11月低開三期 配套 項目擁有四大會所和兩大商業(yè)街區(qū)，生活配套非常完善 1 公主郡 屬性：擁有成熟旅游配套的灣區(qū)度假項目 Code of this report | 48 ?三期預計 2023年 11月底開盤，將推出 4層洋房 80㎡ 一居室120 ㎡ 二居室及 150500平方米別墅 ?別墅起價： 5萬 /㎡ 均價： 6萬多 /㎡ 。公寓均價： 34萬 /㎡ 三期 一期 二期 公主郡 2 規(guī)劃：項目分三期開發(fā)，待售物業(yè)為洋房和別墅產(chǎn)品 Code of this report | 49 成熟的區(qū)域旅游配套與酒店集群、品牌發(fā)展商大手筆的投入是項目立足市場的核心競爭點 公主郡 3 優(yōu)勢（ Strengths） 劣勢（ Weaknesses） ＞ 地處亞龍灣核心地帶 ＞ 依山建筑，一海一灣一山，資源豐富 ＞ 別墅與高層相對獨立，私密性強，景觀視野開闊 ＞ 用材用料選用高檔品牌 ＞ 園林景觀打造完美 ＞ 中糧品牌 ＞ 亞龍灣酒店客群 ＞ 服務質(zhì)量差 ＞ 銷售團隊差 ＞ 銷售推廣力度不夠 ＞ 社區(qū)商業(yè)配套差 機會（ Opportunities） 威脅（ Threats） ＞ 亞龍灣區(qū)域拙見成熟 ＞ 本項目周邊項目的營銷措施 Code of this report | 50 3 2 1 個盤分析 典型案例分析 專題分析 Code of this report | 51 2 專題分析 客戶分析 價格分析 展示與包裝分析 Code of this report |
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