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正文內(nèi)容

附09-某大型樓盤錦繡天河市場分析報(bào)告(編輯修改稿)

2025-02-07 19:27 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 市場反響也不錯(cuò),其小區(qū)名字特別,較能吸引消費(fèi)者注意和記憶。但此區(qū)位置較遠(yuǎn),出入到門口較不方便,且內(nèi)部裝修不夠精致,流失掉了一部分客戶。廣州碧桂園 占地 100 0 畝 二期 二期共有 15 00 套左右,今年年初正式公開發(fā)售,目前約有 1 成左右,只剩 10 6M 2 和 189 M 2 復(fù)式。均價(jià)為 4000 4200 元。白領(lǐng)人家 碧桂園剛登陸廣州市場所掀起的 “碧桂園”旋風(fēng),在周圍大盤名盤林立的情況下逐漸平息下來,其平鋪直敘的綠化和工廠化的生產(chǎn)模式已魅力不再,雖然其一直以 “ 五星級(jí)的家”來自居,但追求檔次的消費(fèi)者對(duì)其品位并沒有多少認(rèn)同,為此,碧桂園不得不運(yùn)用新的廣告口號(hào), “白領(lǐng)人家”雖然是老生常談,但仍被起用以期有所彌補(bǔ)。廣州奧林匹克花園占地 16 萬 M2 ,建筑 30 余萬平方米,綠化率高達(dá) 40% 。六期(碧海云天) “碧海云天”為3棟 17 層建筑,全部為大戶型, 107 平方米以上,9 月 23 目開始推出,不到一月幾乎全部推完,目前僅余幾套左右,運(yùn)動(dòng)健康 全國首個(gè) “陽光健身工程”,在推出初期,將運(yùn)動(dòng)與地產(chǎn)進(jìn)行復(fù)合,迎合了不少熱愛運(yùn)動(dòng)追求健康的年輕一族的喜好,再加上成功的廣告包裝宣傳,品牌一炮走紅。盡管存在區(qū)內(nèi)密度大,運(yùn)動(dòng)消費(fèi)較貴的問題,但銷售場面依然很火。廣地花園 占地 38 萬平方米,總建筑面積 60 萬平方米區(qū)內(nèi)包括高層、小高層、洋房、別墅。一期 E 區(qū) 4棟 7 層洋房、 J 區(qū)的 9 棟 13層小高層及別墅E 區(qū)洋房均價(jià) 3 400 元/平方米,J 區(qū)高層單位8月份開始推售目前均價(jià) 3 700 元,是毛坯房,銷售勢頭一般。 1 10 套別墅目前尚剩一半左右。都市人的生態(tài)家園   花園的整體景觀不錯(cuò),與生態(tài)家園形象相符,有水道通往珠江,區(qū)內(nèi)有 4 萬畝天然湖及綠地,湖邊荔枝林環(huán)繞,湖可垂釣,很有情趣。但是,其在利用景觀和戶型設(shè)計(jì)方面均不理想,綠化過于集中,區(qū)內(nèi)樓房密度又較大,多數(shù)單位基本無景觀可言,戶型設(shè)計(jì)較為落后,且給人一種擠壓感。同時(shí),小區(qū)在宣傳包裝推廣方面也是較不理想,有過半的人不知道廣地。  華南碧桂園 占地超過 10 00畝,一期 用地440 畝, 建筑面積 23 萬平方米。 小區(qū)內(nèi)有七個(gè)組團(tuán)。一期 首次開發(fā) 28 8 棟別墅與 82 棟 ( 1 750個(gè)單位)洋房,于今年 5 月 1 日推出,別墅所剩不多,洋房還有 3 4成左右 。目前又興建了近 40 0 套別墅。每日的星級(jí)享受三面環(huán)山,自然景觀和空氣應(yīng)該相當(dāng)不錯(cuò),廣告攻勢也較好,但區(qū)內(nèi)規(guī)劃過密,私密性較強(qiáng)的別墅反而全部暴露在公眾之下。早期生活配套和公交配套較弱,較低的人氣和配套之間形成了一個(gè)惡性循環(huán),還有不少人認(rèn)為其靠近墳場,風(fēng)水不好。其在規(guī)模上的優(yōu)勢正在縮減,為了以新形象示人,它也提出了新的口號(hào)。24 錦繡天河市場分析報(bào)告 ?其它競爭樓盤 樓盤名稱 規(guī)  模 現(xiàn)正推盤名稱推 售 情 況 特色與定位簡單評(píng)述光大花園占地 43 萬平方米,總建筑面積超過 100 萬平方米,容積率為 2. 32 ,綠化率 33 .5% 。翠榕苑B4 棟10 月份開始推出, 86 180平方米十余種戶型。均價(jià) 4500 元 / 平方米。推出之后,效果一般,目前所剩較多,國慶期間看樓的人一氣與平時(shí)差別不大就足見一斑。“大榕樹下健康人家”,健康生活從此真正擁有超大型健康概念住宅社區(qū),得天獨(dú)厚的古榕樹給了光大獨(dú)特的形象,光大在成功的包裝下因此成為廣州的知名樓盤。區(qū)內(nèi)將規(guī)劃超過 1 萬平方米的中心花園、森林澗、彩虹廣場,但目前光大在品牌延伸和挖掘方面不足,因此推廣上較為乏力,規(guī)劃中的種種美景也沒有很好地傳達(dá)給消費(fèi)者,現(xiàn)場景觀對(duì)消費(fèi)者的吸引力也較弱。光大目前也主要是吸引本區(qū)域人士為主。保利花園占地18萬平方米、總建筑面積 45 萬平方米。二期 5 月開始推盤,首期年底交樓, 9 月份推出另外 4棟約 42 0 套,面積主要為實(shí)用率較高的兩房及三房單位,均價(jià)在 4750 元/平方米左右,目前約剩下 4 成左右?!白匀蛔钍孢m”創(chuàng) 21世紀(jì)中國住宅的最高標(biāo)準(zhǔn),保利花園在硬件建設(shè)和包裝推廣方面可謂很成功。先創(chuàng)造品牌美譽(yù)度,在推出之后,不失時(shí)機(jī)地運(yùn)用事件營銷,達(dá)到品牌與贏利的雙贏。先力爭成為國家康居示范小區(qū),創(chuàng)品牌,再在國慶期間推出國寶展,吸引客流,營銷手段獨(dú)特。保利在安全家居智能化、建筑、家政服務(wù)方面很有特色,整體素質(zhì)很高,雖然推出時(shí)間不長,知名度也不是很高,但很有市場潛力,在國慶后的一個(gè)禮拜內(nèi)人氣指數(shù)急升到第三位。在同檔次的樓盤中,競爭力很強(qiáng)。駿景花園占地面積 18 萬 M2 ,總建筑面積 5 6 萬 M2 ,綠化面積達(dá) 50 % ,有占地近 2 萬 M2 的中庭廣場,規(guī)劃建成 10 12 層帶電梯多層樓宇 68 幢。三期 有面積 70 多平方米至 130多平方米的多種戶型、及 178 平方米至 3 00 平方米的復(fù)式單位。主力戶型為二房、三房,按揭均價(jià)為 5351 元 / 平方米。灑 脫 人生 、 寫 意駿景優(yōu) 質(zhì) , 源自 不 斷 的成熟去年被評(píng)為 “最受歡迎樓盤”,建有六個(gè)各具特色的主題園林,將西方建筑特色與江南園林景色有機(jī)揉和,區(qū)內(nèi)景觀較好,但密度不低。由于小區(qū)處于交通干線中山大道上,交通方便,對(duì)在黃埔投資設(shè)廠的私營企業(yè)主或在黃埔、天河工作的白領(lǐng)人士還是有一定吸引力。25 錦繡天河市場分析報(bào)告 小結(jié) 與以上所有代表樓盤相比,錦繡天河最大的特色便是:匯聚諸多賣點(diǎn),綜合素質(zhì)非常高。小區(qū)布局、園林綠化及景觀、江景開發(fā)、水景處理、服務(wù)管理等各方面都做到了及至、體現(xiàn)了人性化。這正是我們的消費(fèi)者渴望和一直追尋的理想家園。 錦繡天河在硬件上已初步具備了各種優(yōu)秀的要素,將這些資源進(jìn)行整合,賦予其一個(gè)獨(dú)特的個(gè)性,準(zhǔn)確地傳達(dá)給我們的消費(fèi)者,才能最終找到我們真正的目標(biāo)對(duì)象。 26 錦繡天河市場分析報(bào)告 四、錦繡天河目標(biāo)消費(fèi)群分析 目標(biāo)消費(fèi)群體主要是根據(jù)一手市場調(diào)查資料、在與主要競爭樓盤相區(qū)隔中挖掘出來的。 我們認(rèn)為對(duì)番禺版塊有 較高的認(rèn)同 、同時(shí)又具 有一定消費(fèi)能力 的人群,才是我們的最終目標(biāo)消費(fèi)群集合。因此,在調(diào)查中,我們重點(diǎn)分析了有意向購買番禺的消費(fèi)者,及目標(biāo)價(jià)位在 4000元以上的群體,并進(jìn)行了交叉分析,這樣可以剔出掉因?qū)ふ业蛢r(jià)位樓盤而看上郊區(qū)盤的部分,從而找出尋求 真正的居住家園而主動(dòng) 走向郊區(qū)化 的一類 。 27 錦繡天河市場分析報(bào)告 ( 1)、年齡特征 ( 2)、學(xué)歷特征 ( 3)、職業(yè)狀況 ( 4)、家庭收入狀況 ( 5)、家庭人口結(jié)構(gòu)特征 ( 6)、成長背景 ( 7)、業(yè)余愛好 ( 8)、購房動(dòng)機(jī) ( 9)、目前日常乘車習(xí)慣 目標(biāo)消費(fèi)群人文特征分析 28 錦繡天河市場分析報(bào)告 ( 1)、年齡特征 購房者的年齡主要集中在 2635歲,中青年為主,其他年齡段購房需求則逐漸下降。 潛在消費(fèi)者的年齡分布%%%%% %%%%%%%%%%%2025 2630 3135 3640 4145 4650 515556歲以上29 錦繡天河市場分析報(bào)告 ( 2)、學(xué)歷特征 潛在消費(fèi)者的學(xué)歷情況%%%%%17%%%17%%%%%%%%%初中及以下 高中/中專/技校 ???本科 研究生及以上番禺樓盤潛在消費(fèi)群 目標(biāo)價(jià)位4千元的番禺樓盤潛在消費(fèi)群番禺樓盤的潛在消費(fèi)群中,高學(xué)歷群占多數(shù),其中價(jià)位在 4000元以上樓盤的目標(biāo)群體高學(xué)歷傾向更為明顯,大專以上學(xué)歷者占了%的比例。 30 錦繡天河市場分析報(bào)告 ( 3)、職業(yè)狀況 管理人員 是番禺較高級(jí)樓盤潛在購房者中的重要組成部分,尤其是 高中級(jí)管理人員 所占比例較大,比例達(dá)到 36%左右。 潛在消費(fèi)者的職業(yè)特征%%%% %%%%%%%%%%%%經(jīng)理等高中級(jí)管理人員一般管理人員技術(shù)人員與銷售人員 IT與金融業(yè)專業(yè)人士老板/董事長 其它各類綜合潛在消費(fèi)者 總體一般管理人員在總體中所占比例最大,這是總體和我們的目標(biāo)群體最大的不同。 31 錦繡天河市場分析報(bào)告 ( 4)、家庭收入狀況 細(xì)分群體 家庭月收入平均值樣本總體 6112 元番禺樓盤潛在消費(fèi)者 6604 元目標(biāo)價(jià)位 4 千元的番禺樓盤潛在消費(fèi)者7549 元目標(biāo)價(jià)位 4 千元的潛在消費(fèi)者 6983 元洛溪樓盤潛在消費(fèi)者 6673 元南村或鐘村樓盤潛在消費(fèi)者 7115 元各細(xì)分群體目標(biāo)消費(fèi)者家庭月收入均值比較 調(diào)查表明:通過加權(quán)平均法得出的各個(gè)群體的收入表現(xiàn),番禺樓盤潛在消費(fèi)者中目標(biāo)價(jià)位在 4000元以上的,其家庭收入是最高的,為 7500元左右。當(dāng)然通過按揭貸款的幫助,收入相對(duì)低一些的人士也能夠成為我們的目標(biāo)消費(fèi)群。 32 錦繡天河市場分析報(bào)告 ( 5)、家庭人口結(jié)構(gòu) 總體與目標(biāo)群體的家庭人口結(jié)構(gòu)比較%%%%%%%%%%%%%%三口之家 二人世界 單身獨(dú)居 三代同堂樣本總體 目標(biāo)消費(fèi)群 與總體明顯不同的是:我們的目標(biāo)群體中二人世界和單身獨(dú)居所占的比例明顯上升,三代同堂的比例明顯縮小,反映了的目標(biāo)群體傾向于擁有 獨(dú)立空間 、追求 自由自在,較為注重精神與生活享受 。 三口之家 和 二人世界依然是我們
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