【正文】 世界標(biāo)準(zhǔn)。 華標(biāo)廣場(chǎng)開(kāi)創(chuàng)了廣州“無(wú)理由退房”的先河。 ?進(jìn)行特色和產(chǎn)品的創(chuàng)新，才能保持強(qiáng)勁的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 ?“ 生態(tài)”概念大行其道 ?居住郊區(qū)化呈潮流傾向 7 錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告 在多個(gè)利好消息的刺激下，郊區(qū)樓市迅速升溫，不久將成為廣州樓市的新熱點(diǎn)，尤其是南村版塊將成為繼大石版塊之后的焦點(diǎn)地帶。較低檔的物業(yè)，即使是地鐵概念盤(pán)如綠茵翠庭、富景花園也都在 4000元以下，國(guó)慶期間異常火爆的第二個(gè)金碧花園，帶豪華裝修均價(jià)仍然在 3600元左右。 （資料來(lái)源：市國(guó)土房管局） 3 錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告 ?從開(kāi)發(fā)投資情況看：各項(xiàng)指標(biāo)同比均有較快幅度的增長(zhǎng)，廣州房地產(chǎn)新一輪快速發(fā)展的勢(shì)頭已初露倪端。錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告 目 錄 一、廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)總體態(tài)勢(shì) 二、錦繡天河 SWOT分析 三、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析 四、錦繡天河目標(biāo)消費(fèi)群分析 1 錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告 一、廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)總體態(tài)勢(shì) 今年下半年，廣州樓市呈現(xiàn)明顯的供需兩旺的態(tài)勢(shì)，各項(xiàng)指標(biāo)也表明，新一輪的房地產(chǎn)快速發(fā)展時(shí)期已經(jīng)到來(lái)。 廣州今年 19 月房地產(chǎn)投資情況數(shù)額 同比增長(zhǎng)幅度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 192 . 35 萬(wàn) M2 %房地產(chǎn)施工面積 308 3. 66 萬(wàn) M2 %新開(kāi)發(fā)面積 670 . 17 萬(wàn) M2 %新項(xiàng)目開(kāi)工率 % % 廣州今年 19 月住宅開(kāi)發(fā)情況數(shù)額 同比增長(zhǎng)幅度住宅開(kāi)發(fā)投資 135 . 61 億元 3 6 .00%住宅施工面積 207 8. 44 萬(wàn) M2 %住宅新開(kāi)發(fā)面積 541 . 79 萬(wàn) M2 %住宅新開(kāi)工率 2 %?99年廣州商品房新開(kāi)工面積比 98年下降了 %， 商品房施工面積僅略增了 %， 而今年 19月 ，無(wú)論是開(kāi)發(fā)投資額 、 施工面積和新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目都比去年同期有了非常大的增長(zhǎng) ， 又一輪的房地產(chǎn)發(fā)展快速啟動(dòng)了 。 郊區(qū)盤(pán)在景觀、空氣上的優(yōu)勢(shì)日益顯現(xiàn)，價(jià)格節(jié)節(jié)攀升。 廣州交通系統(tǒng)的完，南拓北抑、東移西調(diào)的城市規(guī)劃，使各郊區(qū)迅速成為廣州同等重要的功能區(qū)，從而有著不同的魅力。 樓盤(pán)的同質(zhì)性越強(qiáng)，各盤(pán)之間的競(jìng)爭(zhēng)將只能是價(jià)格上的競(jìng)爭(zhēng)。退房舉措不僅提高了開(kāi)發(fā)商的美譽(yù)度，也給消費(fèi)者吃了一顆定心丸，因此，飲頭啖湯的華標(biāo)廣場(chǎng)在推出此舉措之后，取得了非常好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。 優(yōu) 勢(shì) 獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì) 酒店式服務(wù) 真正家居享受 規(guī)模優(yōu)勢(shì) 強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合 共造高尚質(zhì)素 獨(dú)特的水景資源 罕見(jiàn)的園林景觀 11 錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告 錦繡天河賣(mài)點(diǎn)測(cè)試及重點(diǎn)訴求 各賣(mài)點(diǎn)加權(quán)平均得分4A B C D四個(gè)選項(xiàng)分別代表： ， 一派旖旎江景 ， 區(qū)內(nèi)清澈的小溪?dú)g快地流淌 ， 專(zhuān)門(mén)引進(jìn)了無(wú)污染飲用水 ， 觀水 、 戲水 、 游水 、 飲水 、 用水五大水系處處宜人 。 劣 勢(shì) 噪音干擾問(wèn)題 ： 由于緊貼華南快速干線的出口，可能引起消費(fèi)者對(duì)過(guò)路汽車(chē)噪音的擔(dān)心。劣勢(shì) ：目前，雖知名大盤(pán)內(nèi)有各種配套，但小區(qū)外整個(gè)商業(yè)及綠化等市政配套較差，缺乏規(guī)劃，使得整個(gè)區(qū)域的檔次難以提升。劣勢(shì) ：目前，廣州人士和番禺人士往返上班，在交通上均感到不方便。樓盤(pán)的發(fā)展空間也往往較有限。天河中心版塊優(yōu)勢(shì)： 廣州的高檔物業(yè)區(qū)，有較高的品位，交通便利；珠江沿岸的整治和大型公園的興建，在其較好的商務(wù)氛圍基礎(chǔ)上，又增添了可供居住的環(huán)境砝碼，商住兩相宜。不足 的是其景觀雖然無(wú)可替代，但整個(gè)周邊環(huán)境較差，交通也不太方便。 風(fēng)景盤(pán) ：滿足消費(fèi)者對(duì)住宅 環(huán)境的要求，它們?cè)诃h(huán)境方面 有著獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)。廣州碧桂園 占地 100 0 畝 二期 二期共有 15 00 套左右，今年年初正式公開(kāi)發(fā)售，目前約有 1 成左右，只剩 10 6M 2 和 189 M 2 復(fù)式。 1 10 套別墅目前尚剩一半左右。每日的星級(jí)享受三面環(huán)山，自然景觀和空氣應(yīng)該相當(dāng)不錯(cuò)，廣告攻勢(shì)也較好，但區(qū)內(nèi)規(guī)劃過(guò)密，私密性較強(qiáng)的別墅反而全部暴露在公眾之下。區(qū)內(nèi)將規(guī)劃超過(guò) 1 萬(wàn)平方米的中心花園、森林澗、彩虹廣場(chǎng)，但目前光大在品牌延伸和挖掘方面不足，因此推廣上較為乏力，規(guī)劃中的種種美景也沒(méi)有很好地傳達(dá)給消費(fèi)者，現(xiàn)場(chǎng)景觀對(duì)消費(fèi)者的吸引力也較弱。在同檔次的樓盤(pán)中，競(jìng)爭(zhēng)力很強(qiáng)。這正是我們的消費(fèi)者渴望和一直追尋的理想家園。 潛在消費(fèi)者的職業(yè)特征%%%% %%%%%%%%%%%%經(jīng)理等高中級(jí)管理人員一般管理人員技術(shù)人員與銷(xiāo)售人員 IT與金融業(yè)專(zhuān)業(yè)人士老板/董事長(zhǎng) 其它各類(lèi)綜合潛在消費(fèi)者 總體一般管理人員在總體中所占比例最大，這是總體和我們的目標(biāo)群體最大的不同。在房型設(shè)計(jì)和裝修方面盡可能考慮一些時(shí)尚前衛(wèi)的年輕白領(lǐng)要求。 潛在消費(fèi)者對(duì)居住地段的偏好%% %%%% %% %%%%%%%%天河北番禺珠江新城 海珠臨江白云山地區(qū)東圃地塊海珠工業(yè)大道附近芳村地區(qū) 其他地方40 錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告 %天河北 %珠江新城 %番禺洛溪 %海珠臨江 %白云山地段 %東圃地段 %海珠腹地 %番禺南村或鐘村 %芳村 %其他地區(qū) 細(xì)分番禺版塊可以看到，洛溪版塊因?yàn)槌墒斓纳钆涮住⑤^為便利的交通條件而被廣州居民認(rèn)同的程度較高，南村及鐘村版塊目前受關(guān)注的程度相對(duì)較低，但與去年基本不予留意的情形相比，南村成為未來(lái)的市場(chǎng)熱點(diǎn)已有啟動(dòng)跡象。 對(duì)華南碧桂園和廣地花園較為肯定的是：小區(qū)環(huán)境較好，空氣好，但交通不方便，不利于上下班。 48 錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告 （ 2）、消費(fèi)者希望的住房?jī)r(jià)格 調(diào)查表明， 30005000元 是番禺樓盤(pán)潛在消費(fèi)者中大部分人最能接受的價(jià)格，尤以 3500元左右最為集中，其中，目標(biāo)價(jià)位在 4000元以上的人士中，期望價(jià)位主要集中于 40006000之間，錦繡天河目前的初步定價(jià)在這部分人中有較強(qiáng)的承接力。 SAS系統(tǒng) （安全自動(dòng)化系統(tǒng)） MIS系統(tǒng) （管理信息系統(tǒng)） CNS系統(tǒng) （通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)） 主要為閉路電視全天監(jiān)控、室外紅外線報(bào)警、室內(nèi)自動(dòng)消防報(bào)警（電、水、燃?xì)獾龋?IC卡門(mén)禁、安全求助裝置等有關(guān)安全家居的。 價(jià)格對(duì)我們目標(biāo)受眾的影響中不是最重要的，它往往是在與樓盤(pán)的綜合素質(zhì)相對(duì)比中發(fā)揮作用的。 13:10:2913:10:2913:102/6/2023 1:10:29 PM 1以我獨(dú)沈久，愧君相見(jiàn)頻。 下午 1時(shí) 10分 29秒 下午 1時(shí) 10分 13:10: 沒(méi)有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 2023年 2月 下午 1時(shí) 10分 :10February 6, 2023 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 :10:2913:10:29February 6, 2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 2月 下午 1時(shí) 10分 :10February 6, 2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 下午 1時(shí) 10分 29秒 下午 1時(shí) 10分 13:10: 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 13:10:2913:10:2913:102/6/2023 1:10:29 PM 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 13:10:2913:10:2913:10Monday, February 6, 2023 1乍見(jiàn)翻疑夢(mèng)，相悲各問(wèn)年。 （ 7）、目標(biāo)消費(fèi)者購(gòu)房決策過(guò)程 比 較 54 錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告 （ 8）、目標(biāo)消費(fèi)者對(duì)小區(qū)配套的要求 64%52%35% 33%31% 28%26%24%17%0%10%20%30%40%50%60%70%園林綠化 體育設(shè)施超市/商鋪菜市場(chǎng)會(huì)所 學(xué)校醫(yī)院(醫(yī)務(wù)所)停車(chē)場(chǎng)餐廳目標(biāo)小群對(duì)小區(qū)配套的要求情況 綠化園林 和 體育設(shè)施配套 是很多人都較為關(guān)注的方面，因?yàn)檫@直接關(guān)乎著長(zhǎng)久的生活質(zhì)量問(wèn)題，超市、菜市場(chǎng)、醫(yī)院直接影響著居住的方便和舒適性，包括幼兒園在內(nèi)的學(xué)校配套也是相當(dāng)一部分消費(fèi)者很關(guān)注的問(wèn)題。 寬帶光纖入戶，保證家庭電話、傳真及網(wǎng)上快速?zèng)_浪能同時(shí)使用的需要，對(duì)外聯(lián)系要保證方便快捷，一家至少要有 2部以上電話線接口。 ?在戶型的選擇上，以二房和三房為主，二房占 42%，三房比例達(dá)到了 46%左右。 對(duì)于錦繡天河的地理位置，對(duì)于有車(chē)一族，則認(rèn)為較為方便快捷，認(rèn)同程度較高，反之則認(rèn)為較不方便。 第一位 第二位 第三位天河北 天河40% 東山13% 海珠和越秀11%珠江新城 天河28%東山和海珠%越秀11%番禺大石 天河31% % 東山10%海珠臨江 % % 東山13%白云山地帶 天河31% 越秀17% %東圃 天河58%東山和海珠11%海珠腹地 海珠42% % 天河10%番禺南村或鐘村 天河30. 8 % 海珠 %選擇人數(shù)最多的前三個(gè)地區(qū)所選擇的地段42 錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告 （ 2）、消費(fèi)者較為認(rèn)可的主要樓盤(pán)分析 ?目標(biāo)消費(fèi)群對(duì)番禺幾個(gè)較為知名的樓盤(pán)、以及海珠的光大、保利、臨江的中海錦苑等相對(duì)滿意。 35 錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告 （ 8）、購(gòu)房動(dòng)機(jī)分析 與總體相比，目標(biāo)群體購(gòu)房的目的主要是為了日常的 家居 ，作為其他用途的比例明顯下降，調(diào)查中還表明不少人已有住房， 這說(shuō)明了他們對(duì)現(xiàn)有的居住條件不滿，希望能尋找到一個(gè)適合家居的理想家園， 這就要求上市盤(pán)要具有較好的綜合素質(zhì)，才