【正文】 2023年 2月 6日星期一 下午 1時 10分 29秒 13:10: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 2月 6日星期一 1時 10分 29秒 13:10:296 February 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 , February 6, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 :10:2913:10Feb236Feb23 1故人江海別，幾度隔山川。因此，塑造出一個優(yōu)美而舒適的生活環(huán)境，并且將這種感覺準確地傳達給消費者是最重要的。 遠程抄表、停車場自動化管理、區(qū)內(nèi)一卡通消費、小區(qū)局域網(wǎng)，能提供家政服務(wù)、網(wǎng)上醫(yī)療及訂餐等多種有關(guān)家庭舒適的。 %%%%%34%%%%%%%%%%%3000元以下 30014000元40015000元50016000元60017000元70018000元8001元以上不同目標消費群所能接受的價格比較番禺樓盤目標消費群 目標價位4000元的番禺樓盤消費群49 錦繡天河市場分析報告 （ 3）、消費者希望的購房面積 目標消費者希望的購房面積%%%%%%%%%%%%%5170M2 7190M2 91110M2 111130M2 131150M2 181M2以上?在面積的選擇上， 71110M2左右的選擇比例達到一半以上， 70150M2選擇比例超過了90%，因此，小戶型和過大戶型都應(yīng)謹慎，尤其是大戶型的設(shè)計比例要加以控制，比例不宜過大。對于日常的生活配套和小孩上學(xué)問題，也是不少人較為擔(dān)心的問題。 ?細分 番禺市場 41 錦繡天河市場分析報告 ?選擇地域與來源地的對比 從區(qū)域來講， 天河區(qū) 和 海珠區(qū) 工作或生活的居民是番禺版塊最主要的消費群體；從細分市場來講，有意向購買天河北、珠江新城、海珠臨江版塊、洛溪、東圃版塊和海珠腹地大盤、但現(xiàn)有上市樓盤不能滿足其要求的消費者，將會是我們可能的消費群體。 總體中，擺在前兩位的是讀書看報和音樂，這兩項在我們的目標群中則放在第三、第四的位置上。 31 錦繡天河市場分析報告 （ 4）、家庭收入狀況 細分群體 家庭月收入平均值樣本總體 6112 元番禺樓盤潛在消費者 6604 元目標價位 4 千元的番禺樓盤潛在消費者7549 元目標價位 4 千元的潛在消費者 6983 元洛溪樓盤潛在消費者 6673 元南村或鐘村樓盤潛在消費者 7115 元各細分群體目標消費者家庭月收入均值比較 調(diào)查表明：通過加權(quán)平均法得出的各個群體的收入表現(xiàn)，番禺樓盤潛在消費者中目標價位在 4000元以上的，其家庭收入是最高的，為 7500元左右。 錦繡天河在硬件上已初步具備了各種優(yōu)秀的要素，將這些資源進行整合，賦予其一個獨特的個性，準確地傳達給我們的消費者，才能最終找到我們真正的目標對象。駿景花園占地面積 18 萬 M2 ，總建筑面積 5 6 萬 M2 ，綠化面積達 50 % ，有占地近 2 萬 M2 的中庭廣場，規(guī)劃建成 10 12 層帶電梯多層樓宇 68 幢。光大目前也主要是吸引本區(qū)域人士為主。早期生活配套和公交配套較弱，較低的人氣和配套之間形成了一個惡性循環(huán)，還有不少人認為其靠近墳場，風(fēng)水不好。都市人的生態(tài)家園　　　花園的整體景觀不錯，與生態(tài)家園形象相符，有水道通往珠江，區(qū)內(nèi)有 4 萬畝天然湖及綠地，湖邊荔枝林環(huán)繞，湖可垂釣，很有情趣。均價為 4000 4200 元。 較高素質(zhì)的樓盤 滿足相當部分的消費者 對生活品質(zhì)的要求。北部山區(qū)的一些個盤，已經(jīng)變成了廣州的知名樓盤，有些盤價格還非常高，這反映了山景資源在廣州樓市的競爭優(yōu)勢。不足 的是，價格過高，樓盤密度大。在交通與環(huán)境等性價比中，在爭奪中等收入階層方面與番禺版塊有一定的競爭性。在生活配套方面也不夠完善。從開發(fā)量來講，可供開發(fā)地塊已所剩無幾；整個區(qū)域規(guī)劃基本成型， 發(fā)展?jié)摿芍^見底，難以吸引到追求生活品位的廣州中高收入階層 。 配套不足障礙 ： 南村附近生活配套設(shè)施尚待完善；尤其是交通問題成為消費者最關(guān)心的因素。 、 設(shè)計 、 建設(shè)與管理 ， 均為強強聯(lián)合 ， 共造優(yōu)質(zhì)名牌 ， 隨意流暢 ， 點綴在大幅的綠緞之上 ， 酒店式的服務(wù)帶來真正的家居享受 排名第一 、 第二 、 第三 、 第四分別賦予 5分 、 4分 、 3分 、 2分 ， 通過各選擇項的選擇權(quán)數(shù)加權(quán)后 ， 得到的各項總分排名情況如上圖所示 。 反“攤”大行動提前登場。在激烈的競爭中，廣州奧林匹克花園首創(chuàng)的躍式設(shè)計就打動了很多消費者，盡管價格屢有攀升，但幾乎每次一推盤便在短期內(nèi)搶購一空，創(chuàng)造了當代房地產(chǎn)的奇跡。 花都作為廣州水源涵養(yǎng)地而受到保護， 在健康無污染方面，對廣州居民有著較大的吸引潛力；目前，第一個上千畝的大盤雅寶新城、南航別墅等大盤已拉開了競爭的序幕。 白云高爾夫由剛推盤時的 2700元的均價，上升到目前的 3900元 4100元左右；番禺的麗江花園、洛濤居和奧林匹克花園，在撤市設(shè)區(qū)和地鐵利好消息宣布不久，價格馬上上調(diào)了 3%5%不等的幅度，幾乎每一次推新盤，價格就會有或多或少的上揚。 ?住宅新項目的開發(fā)以 40%的速度增長 ， 根據(jù)房地產(chǎn)的開發(fā)周期 ， 在今后 35年的時間 ， 將會形成一個住宅的集中供應(yīng)高峰期 ， 新一輪樓市的競爭將會更激烈 ， 因此 ， 目前進入開發(fā)階段的樓盤 ，一定要有相當?shù)那罢靶院颓靶l(wèi)性 。廣州市區(qū)與郊區(qū)的大融合，進一步推進了郊區(qū)盤的發(fā)展；廣州北抑南拓的市政規(guī)劃、番禺目前的房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢，都表明了南村版塊不久將成為廣州樓市的新亮點。承繼國慶期間的火熱情況，保守估計今年全年的新上市量和成交量可分別達到 550萬和 500萬平方米。 珠江新城新推的新城海濱花園 10樓以下的不到 6500元就可買到，遠洋明珠均價為6500左右，比先出道的“前輩”低了不少；一向以高姿態(tài)出現(xiàn)的錦城花園國慶期間也給出了驚喜價，原來均價一直在 900010000港幣，現(xiàn)在則降為 8700元 /M2。 國慶期間，廣州整個樓市的熱點，主要集中在以白云高爾夫為代表的山景盤、及番禺的各大盤，稍遠一些的番禺市橋康裕北苑、花都的雅寶新城也在大融合的趨勢下，斗膽來廣州市場分一杯羹，可以想象它們對自己“郊區(qū)特色”的信心。 8 錦繡天河市場分析報告 在樓盤同質(zhì)性強、消費者日益理性條件下，進行產(chǎn)品創(chuàng)新、包裝和營銷手段的創(chuàng)新，是各盤避開價格戰(zhàn)、增強注意力并取得業(yè)績的重要手段。 退房措施轟轟烈烈。 ?房屋自然村落式排列，隨意流暢 ?江景、溪水與森林走廊渾然一體 ?綠化率高，房屋如同綠色錦緞上的點綴 ?寬敞的原木長廊，輕飄于珠江的綠波上 ?夏威夷風(fēng)情處處體現(xiàn) 區(qū)內(nèi)觀水、戲水、飲水、用水、游水五大水系處處宜人： 水道可行人、水渠可游魚、湖可游人也可作四季景觀，皆清澈見底。 建議 ?錦繡天河賣點重點訴求 13 錦繡天河市場分析報告 消費者認同程度低 ： 目前市場對南村版塊的認同程度較低，短期內(nèi)可能仍缺乏足夠的信心。 17 錦繡天河市場分析報告 三、競爭態(tài)勢分析 18 錦繡天河市場分析報告 １、版塊競爭分析 南村版塊所面臨的競爭區(qū)域主要為洛溪版塊、東圃版塊、天河部分中心版塊，以及海珠版塊、鐘村版塊，有地鐵利好帶動漸漸崛起的市橋版塊、具備美麗風(fēng)景的白云山版塊，與南村也在一定意義上構(gòu)成競爭關(guān)系?？傮w上講，其目標消費群仍將主要為番禺當?shù)厝耸浚瑢V州樓盤及以廣州居民為主要消費群的樓盤應(yīng)該不會有太大競爭。 20 錦繡天河市場分析報告 版塊名稱 競爭版塊優(yōu)劣勢 發(fā)展趨勢預(yù)測海珠版塊優(yōu)勢 ：位于舊城區(qū)，生活和各項配套完善，交通方便，價格也相對便宜，很有優(yōu)勢。劣勢： 目前區(qū)內(nèi)小盤林立，缺乏領(lǐng)頭羊的帶動。山景版塊優(yōu)勢： 靠近白云山，景觀及空氣不錯，白云山的限制開發(fā)進一步強化了這一資源優(yōu)勢。 ?配套情況將會直接對消費者產(chǎn)生導(dǎo)向作用，在開發(fā)初期， 人氣 配套 業(yè)績 三個方面的互動影響將會尤為重要。社區(qū)文化、園林人家、 E生活借助于整個小區(qū)的品牌和風(fēng)景資源，推出后市場反響也不錯，其小區(qū)名字特別，較能吸引消費者注意和記憶。廣地花園 占地 38 萬平方米，總建筑面積 60 萬平方米區(qū)內(nèi)包括高層、小高層、洋房、別墅。一期 首次開發(fā) 28 8 棟別墅與 82 棟 （ 1 750個單位）洋房，于今年 5 月 1 日推出，別墅所剩不多，洋房還有 3 4成左右 。推出之后，效果一般，目前所剩較多，國慶期間看樓的人一氣與平時差別不大就足見一斑。先力爭成為國家康居示范小區(qū)，創(chuàng)品牌，再在國慶期間推出國寶展，吸引客流，營銷手段獨特。25 錦繡天河市場分析報告 小結(jié) 與以上所有代表樓盤相比，錦繡天河最大的特色便是：匯聚諸多賣點，綜合素質(zhì)非常高。 潛在消費者的年齡分布%%%%% %%%%%%%%%%%2025 2630 3135 3640 4145 4650 515556歲以上29 錦繡天河市場分析報告 （ 2）、學(xué)歷特征 潛在消費者的學(xué)歷情況%%%%%17%%%17%%%%%%%%%初中及以下 高中/中專/技校 專科 本科 研究生及以上番禺樓盤潛在消費群 目標價位4千元的番禺樓盤潛在消費群番禺樓盤的潛在消費群中，高學(xué)歷群