【正文】 遇。 無(wú)品牌知名度 ： 在眾多強(qiáng)勢(shì) 品牌的圍攻下，在品牌上會(huì)表現(xiàn)出較大的劣勢(shì)。 12 錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告 江景 、 獨(dú)特的活水景觀 是消費(fèi)者最為認(rèn)同的賣(mài)點(diǎn)，這在廣州所有樓盤(pán)中可謂獨(dú)一無(wú)二；容積率低、房屋建在花園中的匠心設(shè)計(jì)也很有吸引力； 酒店式的服務(wù) 不僅僅是停留在一般的口號(hào)上，更體現(xiàn)了人性化的特點(diǎn)，尤其是集中提供鐘點(diǎn)保姆并集中管理的創(chuàng)新，在消費(fèi)者中引起了較大的興趣。專(zhuān)門(mén)鋪設(shè)的 50公里管道，從西江引進(jìn)了可直接飲用的健康水，衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到世界標(biāo)準(zhǔn)。明年才生效的《廣東省房屋交易價(jià)格計(jì)算暫行規(guī)定》，被提前引進(jìn)市場(chǎng)，反映了營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)新的緊迫性。 華標(biāo)廣場(chǎng)開(kāi)創(chuàng)了廣州“無(wú)理由退房”的先河。 現(xiàn)樓發(fā)售再次被仿效。 ?進(jìn)行特色和產(chǎn)品的創(chuàng)新，才能保持強(qiáng)勁的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 北部山區(qū)開(kāi)發(fā)受到限制，南部的洛溪各盤(pán)可供開(kāi)發(fā)的土地已經(jīng)很有限， 樓市向南部進(jìn)一步推進(jìn)已成必然，位于華南快速干線和 105國(guó)道交匯處的南村版塊將會(huì)成為廣州樓市下一個(gè)亮點(diǎn)和熱點(diǎn) 。 ?“ 生態(tài)”概念大行其道 ?居住郊區(qū)化呈潮流傾向 7 錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告 在多個(gè)利好消息的刺激下，郊區(qū)樓市迅速升溫，不久將成為廣州樓市的新熱點(diǎn)，尤其是南村版塊將成為繼大石版塊之后的焦點(diǎn)地帶。 6 錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告 回歸自然、人與自然的最終融合，是現(xiàn)代居民對(duì)家居生活的真正詮釋。較低檔的物業(yè)，即使是地鐵概念盤(pán)如綠茵翠庭、富景花園也都在 4000元以下，國(guó)慶期間異?；鸨牡诙€(gè)金碧花園，帶豪華裝修均價(jià)仍然在 3600元左右。 ?高層與多層價(jià)格趨勢(shì)對(duì)比 與去年同期相比 ， 上半年高層價(jià)格下跌幅度大于多層 ， 高層下降 %， 多層下降%；與第一季度相比 ， 第二季度多層住宅的均價(jià)小幅回升 %， 高層住宅均價(jià)下降%；八月與七月相比 ， 高層下跌 %， 多層則上升了 %。 （資料來(lái)源：市國(guó)土房管局） 3 錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告 ?從開(kāi)發(fā)投資情況看：各項(xiàng)指標(biāo)同比均有較快幅度的增長(zhǎng)，廣州房地產(chǎn)新一輪快速發(fā)展的勢(shì)頭已初露倪端。 ?從供求關(guān)系來(lái)看：廣州樓市需求平穩(wěn)，供需矛盾進(jìn)一步緩和，但下半年樓市呈現(xiàn)出明顯的急速上升 情況，表現(xiàn)出供需兩旺的趨勢(shì)。錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告 目 錄 一、廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)總體態(tài)勢(shì) 二、錦繡天河 SWOT分析 三、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析 四、錦繡天河目標(biāo)消費(fèi)群分析 1 錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告 一、廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)總體態(tài)勢(shì) 今年下半年，廣州樓市呈現(xiàn)明顯的供需兩旺的態(tài)勢(shì)，各項(xiàng)指標(biāo)也表明，新一輪的房地產(chǎn)快速發(fā)展時(shí)期已經(jīng)到來(lái)。 近三年的住宅供求量趨勢(shì)圖01002003004005006007001998年 1999年 2023年（預(yù)計(jì)）批準(zhǔn)預(yù)售住宅總面積（萬(wàn)M2） 預(yù)售成交登記總面積（萬(wàn)M2）1998 年 1999 年2023 年（預(yù)計(jì)） 今年上半年 今年 19 月批準(zhǔn)預(yù)售住宅總面積（萬(wàn) M2 ） 475 550 預(yù)售成交登記總面積（萬(wàn)M2） 543 500 ?去年到今年上半年，開(kāi)發(fā)商顯然是在 蓄勢(shì)待發(fā) ，新開(kāi)發(fā)面積連續(xù)下降 15%多，但需求量在福利分房透支效應(yīng)和擠壓效應(yīng)的雙重作用下，依然強(qiáng)勁，保持了 8%左右的增長(zhǎng)，勢(shì)頭較好。 廣州今年 19 月房地產(chǎn)投資情況數(shù)額 同比增長(zhǎng)幅度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 192 . 35 萬(wàn) M2 %房地產(chǎn)施工面積 308 3. 66 萬(wàn) M2 %新開(kāi)發(fā)面積 670 . 17 萬(wàn) M2 %新項(xiàng)目開(kāi)工率 % % 廣州今年 19 月住宅開(kāi)發(fā)情況數(shù)額 同比增長(zhǎng)幅度住宅開(kāi)發(fā)投資 135 . 61 億元 3 6 .00%住宅施工面積 207 8. 44 萬(wàn) M2 %住宅新開(kāi)發(fā)面積 541 . 79 萬(wàn) M2 %住宅新開(kāi)工率 2 %?99年廣州商品房新開(kāi)工面積比 98年下降了 %， 商品房施工面積僅略增了 %， 而今年 19月 ，無(wú)論是開(kāi)發(fā)投資額 、 施工面積和新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目都比去年同期有了非常大的增長(zhǎng) ， 又一輪的房地產(chǎn)發(fā)展快速啟動(dòng)了 。 郊區(qū)盤(pán)主要為多層 ， 它們?cè)趦r(jià)格上攀揚(yáng)帶動(dòng)整體多層所致 。 郊區(qū)盤(pán)在景觀、空氣上的優(yōu)勢(shì)日益顯現(xiàn)，價(jià)格節(jié)節(jié)攀升。 目前，已有不少樓盤(pán)打出綠色、環(huán)保、健康等概念，但單一的概念及賣(mài)點(diǎn)炒作對(duì)人們已不再有吸引力，部分樓盤(pán)已開(kāi)始進(jìn)行概念整合，以?xún)?nèi)涵更為廣泛、更有想象空間的概念來(lái)代替。 廣州交通系統(tǒng)的完，南拓北抑、東移西調(diào)的城市規(guī)劃，使各郊區(qū)迅速成為廣州同等重要的功能區(qū)，從而有著不同的魅力。一些有眼光的開(kāi)發(fā)商已經(jīng)在此領(lǐng)域進(jìn)行大規(guī)模的圈地運(yùn)動(dòng)，如華南新城、中山雅居樂(lè)、綠島花園別墅、錦繡天河、廣東奧林匹克花園等多個(gè)樓盤(pán)占地近 2萬(wàn)畝，可以預(yù)見(jiàn)在近幾年之內(nèi)，這一區(qū)域?qū)⒊蔀閺V州樓市競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)地區(qū)。 樓盤(pán)的同質(zhì)性越強(qiáng)，各盤(pán)之間的競(jìng)爭(zhēng)將只能是價(jià)格上的競(jìng)爭(zhēng)。 現(xiàn)樓發(fā)售在廣州為廣州碧桂園所首創(chuàng)，其在美譽(yù)度和首期銷(xiāo)售上均取得了較大的成功。退房舉措不僅提高了開(kāi)發(fā)商的美譽(yù)度，也給消費(fèi)者吃了一顆定心丸，因此，飲頭啖湯的華標(biāo)廣場(chǎng)在推出此舉措之后，取得了非常好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。 9 錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告 二、錦繡天河 SWOT分析 10 錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告 ?遠(yuǎn)離都市、又有都市的繁華，與天河一橋之隔，給人天河南延的聯(lián)想 ?位于迎賓大道商業(yè)旅游休閑帶 ?臨江且位于快速干線和迎賓大道旁，有一線江景、交通方便、為“華南快速干線第一樓盤(pán)”。 優(yōu) 勢(shì) 獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì) 酒店式服務(wù) 真正家居享受 規(guī)模優(yōu)勢(shì) 強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合 共造高尚質(zhì)素 獨(dú)特的水景資源 罕見(jiàn)的園林景觀 11 錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告 錦繡天河賣(mài)點(diǎn)測(cè)試及重點(diǎn)訴求 各賣(mài)點(diǎn)加權(quán)平均得分4A B C D四個(gè)選項(xiàng)分別代表： ， 一派旖旎江景 ， 區(qū)內(nèi)清澈的小溪?dú)g快地流淌 ， 專(zhuān)門(mén)引進(jìn)了無(wú)污染飲用水 ， 觀水 、 戲水 、 游水 、 飲水 、 用水五大水系處處宜人 。 ?可利用流淌的、清澈的活水、和無(wú)污染的飲用水等五大水系大做文章，廣州有江的樓盤(pán)不少，有人工水的也不少，但沒(méi)有一個(gè)樓盤(pán)能將江水和人工水能發(fā)揮到這樣的及至。 劣 勢(shì) 噪音干擾問(wèn)題 ： 由于緊貼華南快速干線的出口，可能引起消費(fèi)者對(duì)過(guò)路汽車(chē)噪音的擔(dān)心。 郊區(qū)化的居住趨勢(shì)： 遠(yuǎn)離都市的喧囂是一種正在興起的潮流，郊區(qū)樓盤(pán)正面臨著良好的發(fā)展契機(jī)。劣勢(shì) ：目前，雖知名大盤(pán)內(nèi)有各種配套，但小區(qū)外整個(gè)商業(yè)及綠化等市政配套較差，缺乏規(guī)劃，使得整個(gè)區(qū)域的檔次難以提升。吸引廣州消費(fèi)群的地鐵優(yōu)勢(shì)將在若干年后才能體現(xiàn)，且主要是吸引收入不高的工薪階層和與番禺有某種聯(lián)系的人士。劣勢(shì) ：目前，廣州人士和番禺人士往返上班，在交通上均感到不方便。南村版塊與番禺區(qū)內(nèi)其他版塊的 比較優(yōu)勢(shì) 在于： ? 距離廣州 CBD中心商務(wù)區(qū)（天河區(qū)），僅一橋之隔，為華南快速干線第一盤(pán)。樓盤(pán)的發(fā)展空間也往往較有限。東圃版塊優(yōu)勢(shì) ：有天河公園的綠色優(yōu)勢(shì)，交通方便，有相當(dāng)部分外來(lái)白領(lǐng)進(jìn)駐這一區(qū)域。天河中心版塊優(yōu)勢(shì)： 廣州的高檔物業(yè)區(qū)，有較高的品位，交通便利；珠江沿岸的整治和大型公園的興建，在其較好的商務(wù)氛圍基礎(chǔ)上，又增添了可供居住的環(huán)境砝碼，商住兩相宜。目前，它們的優(yōu)點(diǎn)已被充分挖掘，升值的潛力不會(huì)很大，基本上可以保值。不足 的是其景觀雖然無(wú)可替代，但整個(gè)周邊環(huán)境較差，交通也不太方便。 ?其他版塊 21 錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告 小結(jié) ?番禺作為廣州市民的居住地已經(jīng)受到較高程度的認(rèn)同，但是目前主要集中在洛溪地區(qū)。 風(fēng)景盤(pán) ：滿(mǎn)足消費(fèi)者對(duì)住宅 環(huán)境的要求，它們?cè)诃h(huán)境方面 有著獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)。國(guó)慶期間推出最后 3 棟， 6070M2 的小戶(hù)型全部售完，目前還有一些剩余。廣州碧桂園 占地 100 0 畝 二期 二期共有 15 00 套左右，今年年初正式公開(kāi)發(fā)售，目前約有 1 成左右，只剩 10 6M 2 和 189 M 2 復(fù)式。六期（碧海云天） “碧海云天”為３棟 17 層建筑，全部為大戶(hù)型， 107 平方米以上，9 月 23 目開(kāi)始推出，不到一月幾乎全部推完，目前僅余幾套左右，運(yùn)動(dòng)健康 全國(guó)首個(gè) “陽(yáng)光健身工程”，在推出初期，將運(yùn)動(dòng)與地產(chǎn)進(jìn)行復(fù)合，迎合了不少熱愛(ài)運(yùn)動(dòng)追求健康的年輕一族的喜好，再加上成功的廣告包裝宣傳，品牌一炮走紅。 1 10 套別墅目前尚剩一半左右。　 華南碧桂園 占地超過(guò) 10 00畝，一期 用地440 畝， 建筑面積 23 萬(wàn)平方米。每日的星級(jí)享受三面環(huán)山，自然景觀和空氣應(yīng)該相當(dāng)不錯(cuò)，廣告攻勢(shì)也較好，但區(qū)內(nèi)規(guī)劃過(guò)密，私密性較強(qiáng)的別墅反而全部暴露在公眾之下。翠榕苑B4 棟10 月份開(kāi)始推出， 86 180平方米十余種戶(hù)型。區(qū)內(nèi)將規(guī)劃超過(guò) 1 萬(wàn)平方米的中心花園、森林澗、彩虹廣場(chǎng)，但目前光大在品牌延伸和挖掘方面不足，因此推廣上較為乏力，規(guī)劃中的種種美景也沒(méi)有很好地傳達(dá)給消費(fèi)者，現(xiàn)場(chǎng)景觀對(duì)消費(fèi)者的吸引力也較弱。“自然最舒適”創(chuàng) 21世紀(jì)中國(guó)住宅的最高標(biāo)準(zhǔn)，保利花園在硬件建設(shè)和包裝推廣方面可謂很成功。在同檔次的樓盤(pán)中，競(jìng)爭(zhēng)力很強(qiáng)。灑 脫 人生 、 寫(xiě) 意駿景優(yōu) 質(zhì) ， 源自 不 斷 的成熟去年被評(píng)為 “最受歡迎樓盤(pán)”，建有六個(gè)各具特色的主題園林，將西方建筑特色與江南園林景色有機(jī)揉和，區(qū)內(nèi)景觀較好，但密度不低。這正是我們的消費(fèi)者渴望和一直追尋的理想家園。因此，在調(diào)查中，