【正文】 :10:2913:10Feb236Feb23 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 。 目標(biāo)群的選擇有著明顯不同 廣州消費(fèi)者購(gòu)樓時(shí)關(guān)心的前幾位分別是： 價(jià)格 、 交通 、小區(qū)內(nèi)環(huán)境 、 配套設(shè)施 。 小 結(jié) 46 錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告 （ 1）、消費(fèi)者將要購(gòu)買的住房類型 （ 2）、消費(fèi)者希望的住房?jī)r(jià)格和購(gòu)房面積 （ 3）、消費(fèi)者希望的住房?jī)r(jià)格和購(gòu)房面積 （ 4）、消費(fèi)者對(duì)交樓標(biāo)準(zhǔn)的要求 （ 5）、消費(fèi)者對(duì)智能化的要求 （ 6）、影響目標(biāo)消費(fèi)者購(gòu)房的因素分析 （ 7）、目標(biāo)消費(fèi)者購(gòu)房決策過程 （ 8）、消費(fèi)者對(duì)小區(qū)配套的要求 目標(biāo)群購(gòu)樓心理及習(xí)慣 47 錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告 （ 1）、消費(fèi)者將要購(gòu)買的住房類型 消費(fèi)者較為喜歡的住宅類型%%% %%31%%%%%%%%%%%%標(biāo)準(zhǔn)層面 復(fù)式單位 別墅 錯(cuò)層或躍式總體 番禺樓盤潛在消費(fèi)者? 總體上，消費(fèi)者還是樂于選擇 標(biāo)準(zhǔn)層面 的住宅，他們占了整個(gè)比例的 60%多，對(duì)復(fù)式單位的選擇，番禺樓盤潛在消費(fèi)者大于總體。 各群體潛在消費(fèi)者日常乘車習(xí)慣%%%%%%% %%%% %%%%%%%%%公交車 摩托車 自駕汽車 單位交通車 出租車總體 番禺樓盤 目標(biāo)價(jià)位4000元的番禺樓盤在總體和番禺樓盤潛在消費(fèi)群中， 公交車 、 摩托車和 自駕汽車 分別是前三位最常用的交通工具，但在我們的目標(biāo)群中，使用 摩托車 上升到較高的比例，自駕汽車的比例基本不變。 27 錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告 （ 1）、年齡特征 （ 2）、學(xué)歷特征 （ 3）、職業(yè)狀況 （ 4）、家庭收入狀況 （ 5）、家庭人口結(jié)構(gòu)特征 （ 6）、成長(zhǎng)背景 （ 7）、業(yè)余愛好 （ 8）、購(gòu)房動(dòng)機(jī) （ 9）、目前日常乘車習(xí)慣 目標(biāo)消費(fèi)群人文特征分析 28 錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告 （ 1）、年齡特征 購(gòu)房者的年齡主要集中在 2635歲，中青年為主，其他年齡段購(gòu)房需求則逐漸下降。先創(chuàng)造品牌美譽(yù)度，在推出之后，不失時(shí)機(jī)地運(yùn)用事件營(yíng)銷，達(dá)到品牌與贏利的雙贏。 小區(qū)內(nèi)有七個(gè)組團(tuán)。均價(jià)升至 3900 4100 元。對(duì)居住環(huán)境要求較高的一部分會(huì)轉(zhuǎn)向郊區(qū)的優(yōu)質(zhì)盤。其它版塊或距離廣州太遠(yuǎn)，或因?yàn)槿藲膺^望而破壞了生活環(huán)境，南村距離廣州卻是“鬧中取靜”； ?南村處于剛剛開發(fā)階段，可利于整個(gè)區(qū)域的規(guī)劃發(fā)展，較有潛力； 但同時(shí)，南村在配套上不夠完善，消費(fèi)者仍存有很大顧慮。 16 錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告 小結(jié)： 錦繡天河是一個(gè)綜合素質(zhì)較高的樓盤，如何整合其所有的資源，形成綜合競(jìng)爭(zhēng)力，與其他盤在景觀特色、品位和檔次上拉開檔次、形成區(qū)隔以制勝，是我們?cè)谕茝V中將著重解決的問題。 從投資開發(fā)、樓房布局設(shè)計(jì)、園林綠化、建設(shè)施工到物業(yè)管理等合作方都是實(shí)力很強(qiáng)的知名單位，為鍛造優(yōu)質(zhì)名牌打下了良好的基礎(chǔ)。而且，參與者幾乎都是實(shí)力強(qiáng)大的開發(fā)商，這樣就更增強(qiáng)了該區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)的重量級(jí)別，競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)異常的激烈和火爆。 （資料來(lái)源：市國(guó)土房管局） 5 錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告 ?城內(nèi)盤與城郊盤價(jià)格的對(duì)比 城內(nèi)盤從高檔豪宅到普通小區(qū)，平價(jià)出街較為平常。 2 錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告 ，新上市量經(jīng)過短暫的平寂之后也迅速恢復(fù)，新一輪房地產(chǎn)快速發(fā)展時(shí)期已經(jīng)開始。在交通及生活配套日益完善的情況下，郊區(qū)的優(yōu)質(zhì)大盤價(jià)格仍存在一定的上升空間。 ?營(yíng)銷手段創(chuàng)新運(yùn)用，智者勝。 ?關(guān)于錦繡天河賣點(diǎn)的測(cè)試 從總體上看， 小區(qū)的景觀 和 整體設(shè)計(jì)布局 ，是消費(fèi)者每時(shí)每刻都可以看到的，因而是最為關(guān)注的； 酒店式的服務(wù) 是消費(fèi)者可以切身體會(huì)得到的，消費(fèi)者關(guān)注的程度也較高；強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合則是一個(gè)較為抽象的概念，消費(fèi)者較難把握和琢磨，因而排在最后。市橋版塊優(yōu)勢(shì) ：為番禺中心區(qū)，有成熟的市政配套，地鐵三號(hào)線拉近了這一區(qū)域與廣州的距離；較低的價(jià)位也是其競(jìng)爭(zhēng)的有利因素。樓盤數(shù)量較大，但以中低檔盤為主，一些地塊較大者才會(huì)小有作為，對(duì)于中低收入人士和在海珠區(qū)工作或生活的人有一定的吸引力，對(duì)于較高收入階層吸引力不大。目前，直接的山景盤開發(fā)受到限制，因此，真正的山景物業(yè)會(huì)有一定的升值潛力，整個(gè)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力還較為弱勢(shì)，只有整個(gè)環(huán)境得到徹底治理之后，吸引力才會(huì)有較大的提高。白領(lǐng)人家 碧桂園剛登陸廣州市場(chǎng)所掀起的 “碧桂園”旋風(fēng)，在周圍大盤名盤林立的情況下逐漸平息下來(lái)，其平鋪直敘的綠化和工廠化的生產(chǎn)模式已魅力不再，雖然其一直以 “ 五星級(jí)的家”來(lái)自居，但追求檔次的消費(fèi)者對(duì)其品位并沒有多少認(rèn)同，為此，碧桂園不得不運(yùn)用新的廣告口號(hào)， “白領(lǐng)人家”雖然是老生常談，但仍被起用以期有所彌補(bǔ)。其在規(guī)模上的優(yōu)勢(shì)正在縮減，為了以新形象示人，它也提出了新的口號(hào)。三期 有面積 70 多平方米至 130多平方米的多種戶型、及 178 平方米至 3 00 平方米的復(fù)式單位。當(dāng)然通過按揭貸款的幫助，收入相對(duì)低一些的人士也能夠成為我們的目標(biāo)消費(fèi)群。 第一位 第二位 第三位天河北 天河40% 東山13% 海珠和越秀11%珠江新城 天河28%東山和海珠%越秀11%番禺大石 天河31% % 東山10%海珠臨江 % % 東山13%白云山地帶 天河31% 越秀17% %東圃 天河58%東山和海珠11%海珠腹地 海珠42% % 天河10%番禺南村或鐘村 天河30. 8 % 海珠 %選擇人數(shù)最多的前三個(gè)地區(qū)所選擇的地段42 錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告 （ 2）、消費(fèi)者較為認(rèn)可的主要樓盤分析 ?目標(biāo)消費(fèi)群對(duì)番禺幾個(gè)較為知名的樓盤、以及海珠的光大、保利、臨江的中海錦苑等相對(duì)滿意。 ?在戶型的選擇上，以二房和三房為主，二房占 42%，三房比例達(dá)到了 46%左右。 （ 7）、目標(biāo)消費(fèi)者購(gòu)房決策過程 比 較 54 錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告 （ 8）、目標(biāo)消費(fèi)者對(duì)小區(qū)配套的要求 64%52%35% 33%31% 28%26%24%17%0%10%20%30%40%50%60%70%園林綠化 體育設(shè)施超市/商鋪菜市場(chǎng)會(huì)所 學(xué)校醫(yī)院(醫(yī)務(wù)所)停車場(chǎng)餐廳目標(biāo)小群對(duì)小區(qū)配套的要求情況 綠化園林 和 體育設(shè)施配套 是很多人都較為關(guān)注的方面，因?yàn)檫@直接關(guān)乎著長(zhǎng)久的生活質(zhì)量問題，超市、菜市場(chǎng)、醫(yī)院直接影響著居住的方便和舒適性，包括幼兒園在內(nèi)的學(xué)校配套也是相當(dāng)一部分消費(fèi)者很關(guān)注的問題。 13:10:2913:10:2913:102/6/2023 1:10:29 PM 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 2023年 2月 下午 1時(shí) 10分 :10February 6, 2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023年 2月 下午 1時(shí) 10分 :10February 6, 2023 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 13:10:2913:10:2913:102/6/2023 1:10:29 PM 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 SAS系統(tǒng) （安全自動(dòng)化系統(tǒng)） MIS系統(tǒng) （管理信息系統(tǒng)） CNS系統(tǒng) （通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)） 主要為閉路電視全天監(jiān)控、室外紅外線報(bào)警、室內(nèi)自動(dòng)消防報(bào)警（電、水、燃?xì)獾龋?IC卡門禁、安全求助裝置等有關(guān)安全家居的。 對(duì)華南碧桂園和廣地花園較為肯定的是：小區(qū)環(huán)境較好，空氣好，但交通不方便，不利于上下班。在房型設(shè)計(jì)和裝修方面盡可能考慮一些時(shí)尚前衛(wèi)的年輕白領(lǐng)要求。這正是我們的消費(fèi)者渴望和一直追尋的理想家園。區(qū)內(nèi)將規(guī)劃超過 1 萬(wàn)平方米的中心花園、森林澗、彩虹廣場(chǎng)，但目前光大在品牌延伸和挖掘方面不足，因此推廣上較為乏力，規(guī)劃中的種種美景也沒有很好地傳達(dá)給消費(fèi)者，現(xiàn)場(chǎng)景觀對(duì)消費(fèi)者的吸引力也較弱。 1 10 套別墅目前尚剩一半左右。 風(fēng)景盤 ：滿足消費(fèi)者對(duì)住宅 環(huán)境的要求，它們?cè)诃h(huán)境方面 有著獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)。天河中心版塊優(yōu)勢(shì)： 廣州的高檔物業(yè)區(qū)，有較高的品位，交通便利；珠江沿岸的整治和大型公園的興建，在其較好的商務(wù)氛圍基礎(chǔ)上，又增添了可供居住的環(huán)境砝碼，商住兩相宜。劣勢(shì) ：目前，廣州人士和番禺人士往返上班，在交通上均感到不方便。 劣 勢(shì) 噪音干擾問題 ： 由于緊貼華南快速干線的出口，可能引起消費(fèi)者對(duì)過路汽車噪音的擔(dān)心。退房舉措不僅提高了開發(fā)商的美譽(yù)度，也給消費(fèi)者吃了一顆定心丸，因此，飲頭啖湯的華標(biāo)廣場(chǎng)在推出此舉措之后，取得了非常好的銷售業(yè)績(jī)。 廣州交通系統(tǒng)的完，南拓北抑、東移西調(diào)的城市規(guī)劃，使各郊區(qū)迅速成為廣州同等重要的功能區(qū)，從而有著不同的魅力。 廣州今年 19 月房地產(chǎn)投資情況數(shù)額 同比增長(zhǎng)幅度房地產(chǎn)開發(fā)投資 192 . 35 萬(wàn) M2 %房地產(chǎn)施工面積 308 3. 66 萬(wàn) M2 %新開發(fā)面積 670 . 17 萬(wàn) M2 %新項(xiàng)目開工率 % % 廣州今年 19 月住宅開發(fā)情況數(shù)額 同比增長(zhǎng)幅度住宅開發(fā)投資 135 . 61 億元 3 6 .00%住宅施工面積 207 8. 44 萬(wàn) M2 %住宅新開發(fā)面積 541 . 79 萬(wàn) M2 %住宅新開工率 2 %?99年廣州商品房新開工面積比 98年下降了 %， 商品房施工面積僅略增了 %， 而今年 19月 ，無(wú)論是開發(fā)投資額 、 施工面積和新開發(fā)項(xiàng)目都比去年同期有了非常大的增長(zhǎng) ， 又一輪的房地產(chǎn)發(fā)展快速啟動(dòng)了 。 （資料來(lái)源：市國(guó)土房管局） 3 錦繡天河市場(chǎng)分析報(bào)告 ?從開