【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 中，以私營(yíng)業(yè)主為代表的主要客源身價(jià)往往起碼都是房?jī)r(jià)的 2倍以上，更多的深不可測(cè)，即使這樣，這些客源也往往青睞利用貸款置業(yè)； 未來(lái)兩年市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)和特征分析 關(guān)于市場(chǎng)和發(fā)展商 ：近兩年來(lái)，一方面得益于港城高端住宅的優(yōu)異及穩(wěn)定的市場(chǎng)表現(xiàn)；另一方面也因?yàn)榻陙?lái)政府出讓的地塊由于引進(jìn)了招拍掛的機(jī)制在一定程度上抬高了港城的地價(jià)，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商紛紛傾向于開(kāi)發(fā)高端樓盤(pán)；而在張家港高端樓盤(pán)的客源主要依賴(lài)本地私營(yíng)業(yè)主階層，這部分客源的市場(chǎng)份額畢竟也有限，同時(shí)隨著港城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平的日益提高，購(gòu)房者的眼光也會(huì)水漲船高，未來(lái)的高端樓盤(pán)要在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于不敗之地，在港城這個(gè)缺乏自然景觀的縣級(jí)城市，唯有在產(chǎn)品規(guī)劃和設(shè)計(jì)上有突破，預(yù)計(jì)未來(lái)兩年，港城房地產(chǎn)將進(jìn)入全面的產(chǎn)品時(shí)代； 關(guān)于消費(fèi)習(xí)慣和心理 ：由于張家港城市經(jīng)濟(jì)形態(tài)等等原因，估計(jì)未來(lái)兩年港城的人口結(jié)構(gòu)不會(huì)有太大變化，同時(shí)也因?yàn)槿狈ν鈦?lái)購(gòu)房者（包括外來(lái)人口和外來(lái)投資者）的有效參與，至少在港城中高端樓盤(pán)這一市場(chǎng)層面，目前的主流消費(fèi)群相當(dāng)穩(wěn)定，因此其消費(fèi)習(xí)慣和心理也難以有大的調(diào)整； 關(guān)于外來(lái)開(kāi)發(fā)商 ：由于港城近年來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房產(chǎn)發(fā)展的優(yōu)異表現(xiàn)和穩(wěn)定行，這個(gè)長(zhǎng)三角的縣級(jí)市已經(jīng)引起眾多外來(lái)知名發(fā)展商關(guān)注的眼光，預(yù)計(jì)未來(lái)兩年將陸續(xù)會(huì)有眾多外來(lái)開(kāi)發(fā)商來(lái)港城尋覓藍(lán)海，在去年的土地拍賣(mài)中，甚至已經(jīng)出現(xiàn)了新鴻基這樣的港資地產(chǎn)機(jī)構(gòu)； 關(guān)于房?jī)r(jià) ：港城房?jī)r(jià)相比上海和蘇州的近年漲幅，應(yīng)該是比較穩(wěn)定的，由于目前中高檔樓盤(pán)價(jià)格已經(jīng)走到較高水平，同時(shí)由于當(dāng)?shù)叵M(fèi)習(xí)慣偏好大戶(hù)型的原因，預(yù)計(jì)港城未來(lái)兩年高端住宅房?jī)r(jià)將保持一個(gè)較穩(wěn)定的增長(zhǎng)率，預(yù)計(jì)年增幅在 5%7%左右； 關(guān)于發(fā)展熱點(diǎn) ：未來(lái)兩年，可預(yù)計(jì)港城的發(fā)展重點(diǎn)將仍然是城南的暨陽(yáng)湖周邊區(qū)域和城西板塊的沙洲西路沿線，該兩個(gè)板塊將繼續(xù)引領(lǐng)港城住宅發(fā)展，兩個(gè)板塊各有獨(dú)特魅力，城南板塊的暨陽(yáng)湖景令人難以抗拒，而城西板塊所擁有的港城最全和最高檔次的生活配套的逐步成熟也將想購(gòu)房者展示新城的無(wú)比魅力；同時(shí)除了這兩個(gè)炙手可熱的板塊之外，預(yù)計(jì)城東板塊也將會(huì)因?yàn)橛辛贺S植物園周邊項(xiàng)目的陸續(xù)上市而在港城逐步成為與上述兩個(gè)熱點(diǎn)板塊抗衡的第三極。 第三部分 SWOT分析 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析 ?項(xiàng)目所在區(qū)域規(guī)劃起點(diǎn)高 ， 區(qū)域發(fā)展?jié)摿Υ? ?項(xiàng)目周邊配套齊全 ， 新建配套多且檔次高 ?項(xiàng)目鄰近鎮(zhèn)政府 ， 容易吸引與政府相關(guān)的客源 ?項(xiàng)目正西是著名的梁豐高級(jí)中學(xué) ， 項(xiàng)目正西政府規(guī)劃的初級(jí)中學(xué)等 ，人文氣息濃厚 。 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析 ?目前周邊人氣不足 ， 公共交通不夠便捷 。 ?部分配套 、 公建還沒(méi)有建成使用 ， 目前項(xiàng)目周邊生活還不是十分便利 。 ?項(xiàng)目南面的定銷(xiāo)房小區(qū)已經(jīng)入住 ， 而項(xiàng)目東面不遠(yuǎn)的小城市新村定銷(xiāo)房小區(qū)正在緊張施工 。 這種環(huán)境對(duì)產(chǎn)品高端形象塑造有一定影響 。 項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 ?項(xiàng)目周邊可售房源減少 ， 在短期內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)平緩 。 ?項(xiàng)目所在區(qū)域配套大多正在建設(shè) ， 并即將投入使用 。 這些配套的完工和正常使用后 ， 地塊的價(jià)值將會(huì)有質(zhì)的飛躍 。 項(xiàng)目威脅點(diǎn)分析 ?本案最有力的競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品將是中聯(lián) 2023A09F地塊 ， 該地塊除了擁有更加優(yōu)越的地理位置外 ， 本地開(kāi)發(fā)商成功運(yùn)作清水灣項(xiàng)目的口碑和客戶(hù)積累都將對(duì)本案構(gòu)成大的威脅 。 此外 ， 該項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)入規(guī)劃調(diào)整階段 ， 不久可能對(duì)外公開(kāi)使得該項(xiàng)目能夠抓住近期房源缺少的市場(chǎng)空檔 ， 吸收大批客戶(hù) 。 ?本案定位高端產(chǎn)品 ， 將會(huì)和暨陽(yáng)湖周邊項(xiàng)目產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系 。 暨陽(yáng)湖周邊區(qū)域的開(kāi)發(fā) ，帶動(dòng)了港城別墅和豪宅的集中區(qū)域 ， 這將可能分流項(xiàng)目大批客源 ， 尤其是地王花落沙鋼引起了市場(chǎng)足夠的關(guān)注 。 沙鋼暨陽(yáng)湖項(xiàng)目將會(huì)成為本項(xiàng)目潛在的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目之一 。 第四部分 產(chǎn)品定位 市場(chǎng)定位 —— 在市場(chǎng)中找到自己合適的位置確定社區(qū)主題 ?實(shí)力開(kāi)發(fā)商和地段優(yōu)勢(shì)確定了本案的高檔定位 2）市場(chǎng)定位 據(jù)以上定位判斷分析，我們項(xiàng)目初步定位為： 1）定位依據(jù) ?配套齊全，定位高檔，核心區(qū)域的未來(lái)發(fā)展?jié)摿Υ? ?周邊諸多學(xué)府環(huán)伺 ,優(yōu)先享有豐厚教育資源 ?中新置地在港城首個(gè)項(xiàng)目 ,將是體現(xiàn)實(shí)力的代表作 ?提升產(chǎn)品力 ,以在周邊激烈的競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出 產(chǎn)品形態(tài)建議 —— 如何布局才最適合地塊條件和市場(chǎng)環(huán)境 立地條件分析： 用地面積 140300平米 構(gòu)筑錯(cuò)落有致的天際輪廓線，并形成精致協(xié)調(diào)的街路景觀； 西湖苑路可以設(shè)置商業(yè)用房，建筑面寬不大于 50米，建筑面積不大于 3000平米； 社區(qū)居委會(huì)辦公用房（設(shè)置于城市道路沿線， 300平米以上）； 社區(qū)服務(wù)用房（面積不小于 2023平米）； 90平米以下戶(hù)型達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的 10%以上。 容積率 建筑限高 不大于 55米 ? 總建面積 21萬(wàn)的大型社區(qū) ? 容積率 ? 建筑限高 55米，建筑層數(shù)不超過(guò) 18層 ? 90平米小戶(hù)型產(chǎn)品達(dá)到開(kāi)發(fā)總建面積的 10％ 產(chǎn)品形態(tài)建議 —— 如何布局才最適合地塊條件和市場(chǎng)環(huán)境 產(chǎn)品組合方案一 高層 +小高層社區(qū) 產(chǎn)品形態(tài)建議 —— 如何布局才最適合地塊條件和市場(chǎng)環(huán)境 產(chǎn)品組合方案一 高層 +小高層社區(qū) 住宅布置： 地塊最北為一排 18層的高層產(chǎn)品，其他均為 11層的小高層產(chǎn)品 總建面積： 21萬(wàn)平米 容積率： 布局評(píng)價(jià)： ?高層，小高層產(chǎn)品本身檔次不高，純高層產(chǎn)品較難提升社區(qū)整體檔次； ?從規(guī)劃布局來(lái)看，（由上圖可看出）以小高層為主的布置導(dǎo)致社區(qū)建筑密度大，布局死板變化小，無(wú)法營(yíng)造錯(cuò)落有致的天際輪廓線； ?經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)港城對(duì)別墅產(chǎn)品有較大的需求，單一的高層產(chǎn)品使得我們失去了很大一部分別墅客戶(hù)群，同時(shí)也失去了很大的溢價(jià)空間。 總銷(xiāo)計(jì)算： 以高層產(chǎn)品均價(jià) 6000元 /平方米計(jì)，總建面積 204700平米，總銷(xiāo) （以上價(jià)格為在市場(chǎng)正常發(fā)展情況下，銷(xiāo)售時(shí)的全案均價(jià)）。 因此，方案一的不論從社區(qū)品質(zhì)的體現(xiàn)還是從提升利潤(rùn)空間來(lái)說(shuō)，都不是我們推薦的布局，我們需要在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上做一定的改進(jìn)： 產(chǎn)品組合方案二 高層 +小高層 +別墅社區(qū) 產(chǎn)品形態(tài)建議 —— 如何布局才最適合地塊條件和市場(chǎng)環(huán)境 產(chǎn)品組合方案二 高層 +小高層 +別墅社區(qū) 產(chǎn)品形態(tài)建議 —— 如何布局才最適合地塊條件和市場(chǎng)環(huán)境 住宅布置： 地塊北部為 18層的高層產(chǎn)品，由北向南逐漸降低，地塊最南端為別墅產(chǎn)品，包括34套聯(lián)排和 8套雙拼產(chǎn)品 總建面積： 21萬(wàn)平米 容積率： 布局評(píng)價(jià)： ?較上個(gè)布局，這個(gè)布局的產(chǎn)品更為豐富，而且包含了一定量體的別墅產(chǎn)品，對(duì)提升社區(qū)檔次有很大作用，但產(chǎn)品差異化很大； ?從市場(chǎng)上看，聯(lián)排和別墅產(chǎn)品將與附近的中聯(lián)地塊的別墅產(chǎn)品有競(jìng)爭(zhēng)沖突； ?別墅產(chǎn)品對(duì)容積率損失很大，量體十分有限，因此溢價(jià)空間也是很有限的。 總銷(xiāo)計(jì)算：高層和多層產(chǎn)品均價(jià)以 6000元 /平米計(jì)，別墅產(chǎn)品均價(jià)以 13000元 /平米計(jì) 公寓面積： 192860平米，別墅面積 11800平米 總銷(xiāo)： ，整體均價(jià) 6400元 /平方米。 （以上價(jià)格為在市場(chǎng)正常發(fā)展情況下，銷(xiāo)售時(shí)的全案均價(jià)）。 因此，方案二的規(guī)劃布局要優(yōu)于方案一，但從市場(chǎng)上來(lái)看，本方案的別墅產(chǎn)品將面臨來(lái)自中聯(lián)項(xiàng)目的壓力，且對(duì)溢價(jià)提升方面沒(méi)有很大貢獻(xiàn)，我們需要能夠提升社區(qū)品質(zhì)但對(duì)容積率損失較小的產(chǎn)品，同樣，