【正文】 比例 —— 電梯洋房和別墅面積配比 花園洋房最大的特色就是層層退臺，每戶均有贈送的大露臺，因此由下至上，面積逐步減小： 戶型 面積 (平米 ) 戶數(shù)比例 1+2層送地下室 200 25% 3層 3房 135143 25% 4層 3房 125135 25% 5+6層復(fù)式 170 25% 別墅產(chǎn)品量體不大： 戶型 面積 (平米 ) 比例 聯(lián)排別墅 250 100% 目標(biāo)客戶分析 ? 70%來自楊舍鎮(zhèn)、以及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的私營業(yè)主，主要是本項目別墅、花園洋房和三房以上大戶型公寓的目標(biāo)客戶； ? 10%公務(wù)員階層，主要是本項目公寓的目標(biāo)客戶； ? 20%普通白領(lǐng)、事業(yè)單位職員，是中小戶型的主力客戶； ? 這三類客源基本為本地人，比例預(yù)計可達(dá) 95%以上； ? 年齡層在 30歲以上，私營業(yè)主和公務(wù)員估計在 35歲以上，積累多； ? 另外針對 65平方米的裝修小戶型，客源可能還涉及部分投資客。 建筑風(fēng)格及建筑立面建議 風(fēng)格二：深圳熙園： 典雅華貴的現(xiàn)代地中海建筑風(fēng)格 建筑風(fēng)格及建筑立面建議 社區(qū)景觀建議 —— 高層景觀建議 社區(qū)景觀建議 —— 高層景觀建議 大型中央景觀及社區(qū)標(biāo)志性小品，景觀設(shè)計應(yīng)張揚大氣，凸顯社區(qū)品質(zhì)和風(fēng)格。 產(chǎn)品形態(tài)建議 —— 聯(lián)排分體示意 ? 僅用入戶門、院門等次要且僅有一層高的房間相連 ? 采用地面不連地下室相連的方式 ? 使聯(lián)排或雙拼別墅具獨棟的居住品質(zhì)及外觀 產(chǎn)品形態(tài)建議 —— 聯(lián)排分體：上海 第六部分 營銷策略 總體銷售指導(dǎo)思想 根據(jù)本項目我們的產(chǎn)品建議，產(chǎn)品分為三個層次，分別是聯(lián)體別墅、花園洋房和高層公寓，其中高層公寓是主力產(chǎn)品，因此我們建議本項目的銷售策略要以高層公寓為主線，中間穿插其他兩種產(chǎn)品； 根據(jù)地塊的立地條件，地塊北面相對而言價值更高，因此建議本項目的推案次序是由南往北； 在銷售主力產(chǎn)品高層公寓的同時，建議可以利用推案間歇期，逐步有序的推花園洋房產(chǎn)品，一來市場需要有新的亮點產(chǎn)品去刺激，二來有利于滿足不同階層客源的需要； 在案前工作中，建議發(fā)展商能在高層公寓和花園洋房產(chǎn)品中分別做出樣板段和樣板景觀帶還有樣板房，在以往的經(jīng)驗中，這部分如果做到很到位的話，將會對項目的銷售起積極的促進(jìn)作用； 價格策略建議采用低開高走的策略； 別墅部分一方面作為社區(qū)最精華的部分，同時本身體量也不大，建議可以放到最后推出，以期更多的溢價空間； 銷售進(jìn)度和資金回籠計劃 目前本項目還處于方案階段，因此銷售進(jìn)度和資金回籠計劃僅做參考，本項目大約 2023年 1月將開工，于 2023年 12月竣工，考慮到張家港其他高檔樓盤的銷售速度，建議如下： 銷售階段 銷售體量 銷售價格 資金回籠 2023年 6萬高層 +1萬花園洋房 高層均價 6000元 /平方米 花園洋房均價7500元 /平方米 聯(lián)體別墅均價1300015000元 /平方米計 2023年 6萬高層 +2萬花園洋房 2023年 3萬高層 +2萬花園洋房 + 合計 21萬方 結(jié)束！謝謝 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH 。 社區(qū)景觀建議 —— 入口廣場和會所的處理 社區(qū)景觀建議 —— 入口廣場和會所的處理 社區(qū)景觀建議 —— 入口廣場和會所的處理 產(chǎn)品形態(tài)建議 —— 別墅產(chǎn)品 ? 市場上類似聯(lián)排別墅產(chǎn)品不少，如何讓本案產(chǎn)品脫穎而出？ 優(yōu)化方式建議一： ? 聯(lián)排獨棟化： 方式二： 方式一： 庭院式聯(lián)排 聯(lián)排分體 有別于傳統(tǒng)的聯(lián)排產(chǎn)品，底部相連頂部不連，使得產(chǎn)品外觀更類似獨棟。 建筑風(fēng)格及建筑立面建議 風(fēng)格一：上海綠城： 現(xiàn)代簡約與歐式建筑的結(jié)合體，體現(xiàn)厚重，高檔的建筑風(fēng)格。 從總銷、成本、利潤方面對以上三者進(jìn)行比較： 產(chǎn)品形態(tài)布局比較 產(chǎn)品類型 總建筑面積 總銷售金額 總成本 總利潤（稅前） 方案一 高層 +小高層 21萬 9億 方案二 高層 +多層 +別墅 21萬 方案三 高層 +電梯花園洋房 +別墅 21萬 產(chǎn)品形態(tài)布局比較 ? 社區(qū)整體檔次上看，方案二與方案三相差無幾 ? 從總銷和整體均價來看，方案三是最優(yōu)方案 ? 方案三比方案二，高層體量更小，總成本更小 ? 可以和本項目的主要競爭對手的競爭實行錯位 結(jié)論：方案三的布局方式是最適合本地塊的 即：高層 +電梯花園洋房 +別墅社區(qū) 小戶型設(shè)置建議 ? 一定量的一房小戶型的租賃需求（有外地或郊區(qū)家長陪讀或者年輕教師過渡之需求等等），因此建議在地塊入口處可以規(guī)劃一棟純小戶型住宅，每戶面積控制在 65平方米，建議做簡裝修，向市場銷售，建議該棟樓的體量控制在 ，大約可有 170戶； 本項目 90平方米以下的戶型要占總建筑面積 10%以上，而考慮到這部分一來體量較大，二來港城對 90平方米以下的小戶型需求有限，因此建議如下處理 ? 張家港的經(jīng)濟形態(tài)以鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和民營經(jīng)濟為主，相對而言沒有太多的外地商務(wù)客以及外國的機構(gòu)財團(tuán)駐地代表，因此我們不建議在本項目規(guī)劃以上述兩類人作為主要經(jīng)營目標(biāo)的酒店式公寓，我們認(rèn)為風(fēng)險比較大。 （以上價格為在市場正常發(fā)展情況下，銷售時的全案均價）。 ?本案定位高端產(chǎn)品 ， 將會和暨陽湖周邊項目產(chǎn)生競爭關(guān)系 。 ?部分配套 、 公建還沒有建成使用 ， 目前項目周邊生活還不是十分便利 。 城南板塊競爭分析 ——— 二級市場 項目名稱 項目位置 產(chǎn)品類型 開盤時間 均價（元 /m2） 面積（平方米） 總價（萬元） 套數(shù) 銷售 麗景華都 2期 暨陽湖大道北 別墅、高層、小高層 063 55007000由距離湖的遠(yuǎn)近，一棟樓一個均價 四房 169 93118 503 85% 湖濱國際 金港大道東，暨陽湖大道南 別墅、高層、小高層 064 5700 三房 146 83 約 1000 二期 5月 5日開盤，開盤至今一個月售出 85% ?該板塊內(nèi)房產(chǎn)項目多是混合型社區(qū) ， 特色湖景房和環(huán)境成為該區(qū)域房產(chǎn)的主打賣點之一； ?該區(qū)域產(chǎn)品檔次較高 ， 可售房源面積跨度大 ， 房源價格普遍都在 5500元 /平米以上； ?在售兩個項目都處在最后一批房源預(yù)約階段 ， 今天下半年推出后 ， 兩個項目都將進(jìn)入全案的尾盤期 。 城中板塊是傳統(tǒng)的市中心，定銷房、老新村較多，而新開發(fā)的商品房項目不多。中新 — 港城項目建議報告 上海新聯(lián)康 蘇州新明陽 2023年 6月 27日 第一部分 經(jīng)濟環(huán)境 港城環(huán)境基本情況如何 ? 張家港為蘇州市的縣級市，全市總面積為998平方公里， 1986年 9月