【正文】 中新 — 港城項(xiàng)目建議報(bào)告 上海新聯(lián)康 蘇州新明陽(yáng) 2023年 6月 27日 第一部分 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 港城環(huán)境基本情況如何 ? 張家港為蘇州市的縣級(jí)市，全市總面積為998平方公里， 1986年 9月，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)撤銷沙洲縣，設(shè)立張家港市，現(xiàn)下轄 8個(gè)鎮(zhèn)和常陰沙管理區(qū)，其中楊舍鎮(zhèn)是其中心鎮(zhèn)。 ? 張家港概況 ?2023年 ， 張家港市實(shí)現(xiàn)地區(qū) 生產(chǎn)總值 ， 比上年增長(zhǎng) %； ?按戶籍人口計(jì)算 ， 全市人均 生產(chǎn)總值 ， 折合 ； ?全市工業(yè)主要以冶金 、 紡織 、 化工 、 糧油食品為支柱行業(yè)； ?張家港市在全國(guó)縣城經(jīng)濟(jì)百?gòu)?qiáng)縣 （ 市 ） 中列第三位； ?全市已基本形成了以工業(yè)為主體 ， 規(guī)模經(jīng)濟(jì) 、 民營(yíng)經(jīng)濟(jì)和外向經(jīng)濟(jì) “ 三足鼎立 ” 的發(fā)展格局 ， 形成了冶金 、 化工 、 紡織 、 建材 、 糧油 、 機(jī)電六大板塊經(jīng)濟(jì) 。 ? 張家港經(jīng)濟(jì) 張家港人口分析 張家港為目前戶籍人口 88萬(wàn)人，外來(lái)暫住人口 46萬(wàn)人。張家港職工平均工資水平逐年超過(guò)昆山、常熟。 2023歷年分地區(qū)職工平均工資 市區(qū) 張家港 常熟 昆山 吳江 太倉(cāng) 單位：元 27777 23330 22994 22928 22236 22078 排名 1 2 3 4 5 6 第二部分 市場(chǎng)環(huán)境 城西板塊依托新區(qū)良好規(guī)劃 ， 圍繞購(gòu)物公園大量樓盤(pán)陸續(xù)推出 ，核心居住區(qū)規(guī)模初步顯現(xiàn) ， 2023年到 2023年房源集中供應(yīng) ， 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)激烈 ， 2023年競(jìng)爭(zhēng)有所放緩 ，在售房源明顯減少 。 從尚未推出的樓盤(pán)和土地出讓的情況來(lái)看 ，2023年下半年可售房源依然不多 ，但 2023年可能再次迎來(lái)房源供應(yīng)的高峰 ， 屆時(shí)競(jìng)爭(zhēng)激烈程度將再次加大 。 城南板塊依托暨陽(yáng)湖良好的生態(tài)和環(huán)境，高檔樓盤(pán)陸續(xù)推出，逐步形成港城高檔居住區(qū)域。而位于暨陽(yáng)湖北的地王花落沙鋼再次提升了人們對(duì)該板塊的關(guān)注度。 城中板塊是傳統(tǒng)的市中心，定銷房、老新村較多，而新開(kāi)發(fā)的商品房項(xiàng)目不多。從 2023年的土地出讓情況來(lái)看，多宗土地即將上市，城中板塊在今后兩年將成為商品房開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域。 從城東的土地出讓的情況來(lái)看， 2023年有多宗地塊被陸續(xù)掛牌拍賣。這些地塊所處位置主要是圍繞梁豐生態(tài)園 . 港城房產(chǎn)發(fā)展有什么樣的特征 ? 從板塊上來(lái)講 ,城西板塊和城南板塊是近兩年港城房產(chǎn)發(fā)展的熱點(diǎn)區(qū)域 ,也是對(duì)本項(xiàng)目影響最直接的區(qū)域。 城西板塊競(jìng)爭(zhēng)分析 ——— 二級(jí)市場(chǎng) 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目位置 產(chǎn)品類型 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 均價(jià)（元 /m2） 面積（平 方米） 總價(jià)（萬(wàn) 元） 套數(shù) 銷售 清水灣 永安路 188號(hào) 小高層、高 層 0412 4800 三房 143 68 總 1600 全案僅余兩幢未公開(kāi)外，其余房源售出98% 都市心海岸 沙洲西路北，永安路西 小高層、高層 0412 4380 三房 140 61 215 95% 國(guó)泰四季花園 暨陽(yáng)西路南側(cè) ,購(gòu)物公園北側(cè) 多層 ,小高層 ,高層 0612 3500 親子房 170 60 800 目前僅剩 1套 都市水苑 泗楊路 358號(hào) 小高層、高 層 073 5000 二房 100 50 322 70%左右 悅盛花園2期 沙州東路 31號(hào) 多層 068 4000 三房 136 55 233 90%左右 金地華城 張家港沙洲 西路 別墅、多層、 小高層 064 5400 三房 140 75 總 378 僅有小高層幾套頂復(fù) 150、 244平方未售 金城花園 國(guó)泰路、暨 陽(yáng)西路 多層、小高 層 0612 4000 四房 17190 6976 總 1000 90%左右 匯景豪苑 梁豐路、百 橋路 多層、小高層、花園洋房 預(yù)計(jì) 07年 9月 預(yù)計(jì) 5000左右 二房 90、 120 4560 800 尚未公開(kāi) ?該板塊內(nèi)房產(chǎn)項(xiàng)目多是混合型社區(qū)； ?小高層產(chǎn)品成為該區(qū)域的主力產(chǎn)品 ， 小高層產(chǎn)品供應(yīng)充足 ， 需求旺盛； ?該板塊小高層產(chǎn)品在去年主力銷售時(shí)價(jià)格在 4300— 4500元 /平米之間 ， 2023年春節(jié)后價(jià)格漲幅明顯 ， 目前尾盤(pán)剩余房源價(jià)格基本維持在 4500— 5000元 /平米； ?該板快小高層產(chǎn)品在去年主力面積是 135— 145平米 。 城西板塊競(jìng)爭(zhēng)分析 —— 一級(jí)市場(chǎng) “ 2023A35” 占地： 建面： 27000平米 容積率： 華建房產(chǎn) 07年 1月競(jìng)得 “ 2023A09F” 占地： 120400平米 建面： 180501平米 容積率： 中聯(lián)置業(yè)目前正在調(diào)整規(guī)劃 城西 20號(hào)地塊 占地： 92畝 用途：商住 本案未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)中，除了下半年將公開(kāi)的匯景豪苑外，潛在的競(jìng)爭(zhēng)主要是華建房產(chǎn)和中聯(lián)置業(yè)的項(xiàng)目，位置如上圖所示。這兩個(gè)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目和本案在規(guī)模和產(chǎn)品上都非常相似，未來(lái)將成為本案最直接的競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品。而城西 20號(hào)地塊在 2023年即將拍賣，雖然項(xiàng)目規(guī)模不大，但距離本項(xiàng)目較近，且該地塊的開(kāi)發(fā)周期短，仍有可能在本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期內(nèi)形成競(jìng)爭(zhēng)。 城南板塊競(jìng)爭(zhēng)分析 ——— 二級(jí)市場(chǎng) 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目位置 產(chǎn)品類型 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 均價(jià)（元 /m2） 面積（平方米） 總價(jià)（萬(wàn)元） 套數(shù) 銷售 麗景華都 2期 暨陽(yáng)湖大道北 別墅、高層、小高層 063 55007000由距離湖的遠(yuǎn)近，一棟樓一個(gè)均價(jià) 四房 169 93118 503 85% 湖濱國(guó)際 金港大道東，暨陽(yáng)湖大道南 別墅、高層、小高層 064 5700 三房 146 83 約 1000 二期 5月 5日開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)至今一個(gè)月售出 85% ?該板塊內(nèi)房產(chǎn)項(xiàng)目多是混合型社區(qū) ， 特色湖景房和環(huán)境成為該區(qū)域房產(chǎn)的主打賣點(diǎn)之一； ?該區(qū)域產(chǎn)品檔次較高 ， 可售房源面積跨度大 ， 房源價(jià)格普遍都在 5500元 /平米以上； ?在售兩個(gè)項(xiàng)目都處在最后一批房源預(yù)約階段 ， 今天下半年推出后 ， 兩個(gè)項(xiàng)目都將進(jìn)入全案的尾盤(pán)期 。 城南板塊競(jìng)爭(zhēng)分析 ——— 一級(jí)市場(chǎng) 本 案 暨陽(yáng)湖地塊 占 地 ： 350畝 用途：住宅 工東側(cè)地塊 占地： 82畝 用途：商住 “ 2023A10” 占地： 建面： 容積率： 天港房產(chǎn) 得 “ 2023A01” 占地： 建面： 160000 容積率： 沙鋼宏潤(rùn) 樓面價(jià) 6733元 /平米 在城南板塊中，未來(lái)兩年的可供開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目主要就是沙鋼的別墅和天港房產(chǎn)的地塊。這兩個(gè)項(xiàng)目憑借優(yōu)越的位置都將會(huì)吸引高端客戶的關(guān)注。而沙工東側(cè)地塊和暨陽(yáng)湖地塊也在 2023年公開(kāi)待拍，這兩個(gè)地塊尤其是暨陽(yáng)湖地塊在位置和規(guī)模上看，都將可能成為本案潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目。 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目位置 開(kāi)發(fā)商 代理商 建筑設(shè)計(jì)單位 建筑單位 總建 開(kāi)發(fā)期 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 湖濱國(guó)際 金港大道東，暨陽(yáng)湖大道 新城置業(yè) 上