【文章內(nèi)容簡介】 休息放松的餐飲店可以互補等等 。 一站式全體驗消費空間，商品多層次、購物無拘束 六大主力業(yè)態(tài)，集聚區(qū)域主要商業(yè)形態(tài)，強調(diào)以規(guī)模制勝，大型超市、精品百貨、數(shù)碼電器、家居用品、 特色餐飲、娛樂等多業(yè)態(tài)互為補充，相互促進經(jīng)營。全面滿足區(qū)域居民綜合消費需求，從日用品到精品百貨，從運動休閑到品牌服裝，從針織用品到童裝系列，從化妝系列到黃金珠寶，從家用電器到家居用品，從食品副食品到生鮮蔬菜，從特色餐飲到娛樂 ?? 強調(diào)一站式購物理念。 合理配比各主力業(yè)態(tài) 本案 的綜合定位和業(yè)態(tài)配比，體現(xiàn)多層次購物需求和多形式體驗消費， 實現(xiàn)從休閑購物到體驗購物的消費過程，不同的業(yè)態(tài)搭配。從大類上我們業(yè)態(tài)定位主要分為以下二類 —— 百貨零售滿足購物需求 ；超市滿足居家生活需求。 (1) 百貨零售 核心主力店：百貨 、 綜合超市等 。 輔助主力店： 小家電 、 家居用品 、 數(shù)碼產(chǎn)品等各類專業(yè)店； 配套輔助店：不同地區(qū)特色商品店 ； (2) 綜合超市 核心主力店：生活 用品； 輔助主力店：金銀首飾 、 數(shù)碼產(chǎn)品等 ； 配套輔助店： 特色餐飲類 、 風味小吃類等； 金沙商業(yè)的發(fā)展，可以清晰的看出以下發(fā)展趨勢，隨著經(jīng)濟形式的不斷走好，金沙商業(yè)從傳統(tǒng)的集貿(mào)市場業(yè)態(tài)發(fā)展為小型超市業(yè)態(tài)，最終形成現(xiàn)在的綜合百貨和大型超市結(jié)合的主力業(yè)態(tài)，城市商業(yè)發(fā)展的脈絡(luò)清晰可見。和今天宏圓時代商業(yè)廣場的概念不謀而合；廣場商圈的的發(fā)展，清晰勾勒出新經(jīng)濟區(qū)商業(yè)發(fā)展的脈絡(luò)；金沙商業(yè)發(fā)展的今天，印證了金沙未來的發(fā)展，一個新的購物中心 正在誕生，金沙人今后不在有 購物的疲憊及消費的煩惱，多業(yè)態(tài)、多層次消費組合的購物中心，將滿足金沙消費經(jīng)濟的多元化需求！ 商 業(yè)布局和功能分區(qū) 依據(jù) 本案 的定位主題，我們進行 合理的商品布局和有效的功能分區(qū)，商品布局遵循不同業(yè)態(tài)的配比原則：以超市為主，其面積規(guī)劃占整個賣場面積的 50% 左右 ；以百貨零售為配比業(yè)態(tài)，占整個賣場面積的 30% 左右 ；以配套商業(yè)為附屬業(yè)態(tài)，占整個賣場面積的 20% 左右。具體分布如下： 宏圓時代 商業(yè)廣場在招商與銷售的同時，業(yè)態(tài)將會受到許多未知因素的影響，部分區(qū)域的業(yè)態(tài)不能馬上確定，需根據(jù)招商和銷售的情況以及一些商家的要求給予適當?shù)母膭?。但是?必須確定部分主力區(qū)域的業(yè)態(tài)分布，以便于項目前期的銷售與招商的進行。 項目整體招商原則 項目整體招商必須以品牌為中心 ,符合業(yè)態(tài)劃分的品牌，必須爭取其進駐經(jīng)營，甚至給予必要的扶持政策和優(yōu)惠措施；而對于非品牌的商家，則要限制進場，即使這些商家有經(jīng)濟實力，能支付較高的租金，如果與商場定位相抵觸，從長遠來說必然會影響商場的持久經(jīng)營，我們必須對這類商家進行限制，限制商家數(shù)量和經(jīng)營規(guī)模。 把握業(yè)態(tài)經(jīng)營比例，過對 一些知名品牌與國內(nèi)成功的大型購物中心的業(yè)態(tài)經(jīng)營配比進行深入的研究分析，針對宏圓時代 商業(yè)廣場的情況，招商時注意維護和管理好商場的業(yè)態(tài)比例。 統(tǒng)一主題與品牌形象，商業(yè)廣場是一種多業(yè)態(tài)組合的商業(yè)組織模式，但它絕不是一個無序的大雜燴，必須是一個擁有明確經(jīng)營主題和巨大創(chuàng)造力的品牌形象企業(yè)。招商要始終注意維護和管理好已確定的經(jīng)營主題和品牌形象。必須要有針對性地引進各類商家，切合本項目的主題定位，有利于本項目的持續(xù)發(fā)展與良好運作。 同時還不能盲目招進同一品類的商家進入，如果引進商家過于重疊，在經(jīng)營上將造成競爭的激烈，也有損商場的經(jīng)營特色。 招商范圍及品牌控制 （ 1）知名商戶或連鎖商戶。 知名品牌商戶的進駐能有效提升商場的品位、吸引消費人流和提供穩(wěn)定的租金收入，越多知名品牌商戶進駐，商場形象越佳。 知名商戶的進駐，一方面對消費的核心 —— 對消費者形成吸引力，另一方面，知名商戶的形象也能使商場的形象更加美化。 （ 2）個性鮮明有特色商戶。 商戶結(jié)構(gòu)的組成對全體商戶都是相輔相成的，不同的商戶會帶來不同消費群，某些商戶個性鮮明、形象突出，容易給消費者留下深刻印象，豐富了商場整體的經(jīng)營特色。要真正做到吸引消費者，個性鮮明商戶的引入，必不可少。 （ 3）能吸引人流量的商戶。 有一些商戶不一定付得起很高的租金，卻能吸引大規(guī)模的人流量，帶動商場購物消費增長，必須對這些商戶要實施重點引進，如大型超市、知名快餐店等，他們所帶動的龐大人流將對整個商場吸引人流量有重大貢獻。 （ 4）只招名牌、品牌、優(yōu)質(zhì)、特色商家進場。 保證商場的中高檔定位，在實際的招商過程中，堅持招名牌的商家，拒絕那些低檔次，無品牌的小商戶進場。 商業(yè)的持續(xù)經(jīng)營 商場 后期運營 、品牌 形象管理、服務(wù)管理及運營管理，將商場的形象、服務(wù)、品牌、環(huán)境優(yōu)勢表達出來，對后期商場的持續(xù)經(jīng)營打下堅實的基礎(chǔ)。建議聘請專業(yè)運營管理顧問進行經(jīng)營管理。 VIP會員計劃 擁有一批固定高質(zhì)量的消費者是商場旺場的保證，提前實行會員制購物計劃，讓商家和投資者感受開發(fā)商的誠意。同時也是為招商的順利進行提供炒作題材。 二、項目招商策略 招商原則 招商前提 招商流程 招商實施 第一步：品牌先行 確定一個明確的招商思路，貫穿始終，樹立長期品牌，形象先行原則?；I備初期著重項目整體形象宣傳，再針對商家宣傳商場經(jīng)營理念，功能規(guī)劃，經(jīng)營優(yōu)勢，投資前景。 第二步：先主力后散戶 首先將具有號召力的品牌龍頭商戶引入給予租金優(yōu)惠，再借其品牌優(yōu)勢，帶動散戶進場。 招商原則 第三步：先收緊后放松 遵循“高品味，低門檻”策略，對目標主力商戶適當放松，嚴格挑選吸 納入場，在開業(yè)前再放松各級散戶，力求“滿場開業(yè)”效果。 尋求政府支持，招商力度更大。 開發(fā)商搭臺 整合社會資源 招商前提 支持五 – 政府批準的各項地方性收費（不含有償服務(wù)性收費） 2年內(nèi)免收； 支持四 – 在“本案”成立的從事超市、百貨零售、特色餐飲等配套性的行業(yè)和商家，經(jīng)營部門認定 3年內(nèi)免征營業(yè)稅留成部分及個人所得稅； 支持三 – 進入“本案”的合法經(jīng)營戶，凡符合規(guī)定條件的，按規(guī)定程序可以認定為增值稅一般納稅人并按規(guī)定使用增值稅專用發(fā)票。對實行定期定額稅的經(jīng)營戶，經(jīng)稅務(wù)部門批準，可采取按年核定稅額； 支持二 – 進入“本案”的合法經(jīng)營戶，所得稅實行地方留成部分第一年免征，后兩年減半征收，安置失業(yè)、下崗職工按國家規(guī)定比例的另外享受勞動就業(yè)服務(wù)企業(yè)有關(guān)稅收優(yōu)惠政策； 支持一 – 凡進入“本案”的經(jīng)營單位和個人，開業(yè)前工商、稅務(wù)直接幫助辦理注冊登記，自本案開業(yè)之日起第一年免征營業(yè)稅地方留成部分， 核心支持 – 對金沙的百貨零售貿(mào)易經(jīng)濟的大力支持，政府出函進行異地招商； 政 府 支 持 開發(fā)商搭臺 搭臺六 – 開發(fā)商鄭重承諾，每年投入巨資廣告費用做大做旺宏圓時代商業(yè)廣場； 搭臺五 – 進入本案的商戶，在試營業(yè)期間除各商鋪的水電費及公用水電費自理外，其余費用一律免除（不含物管費用）； 搭臺四 – 租賃本案的商戶，承租為三年，在經(jīng)營過程中享受“第一年免半年租金，第二年返還三個月租金，第三年返還一個月租金”的優(yōu)惠政策； 搭臺三 – 本案核心主力商家，可享受一定的租金優(yōu)惠； 搭臺二 – 本案的公共設(shè)施部分進行統(tǒng)一設(shè)計、統(tǒng)一裝修； 搭臺一 – 建議聘請經(jīng)營管理公司對本案運營統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理； 公司放權(quán)制定招商租金炒作方案 整合社會資源 招商流程 招 商 實 施 招商推廣策略： 招商推廣與招商部署同步執(zhí)行 。 第一步： 軟文形式炒作 （ 印制彩刊 ） ， 項目前景規(guī)劃經(jīng)營優(yōu)勢 。 第二步： 舉行各類公關(guān)活動 ， 推廣項目 。 以事件營銷作配合 ， 全面公開招商 。 第三步： 廣泛運用各類有效媒體與機構(gòu)的多種形式共同推廣 ， 促進招商成功 。 通過塑造商場品牌形象 彰顯商場規(guī)劃經(jīng)營優(yōu)勢 全面成功招商 增強投資經(jīng)營信心及前景 招商推廣目