【正文】 03:35:1603:35:1603:353/23/2023 3:35:16 AM ? 1越是沒有本領的就越加自命不凡。 2023年 3月 23日星期四 上午 3時 35分 16秒 03:35: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 推陳出新，全面覆蓋 一方面重視電視、戶外廣告等傳統(tǒng)媒介（根據(jù)金沙當?shù)氐拿浇榍闆r而定），同時我們仍然需要注意新的傳播手法，比如活動營銷，比如網絡營銷等等。 發(fā)展商前期一次性回籠商鋪的全部資金，實施每年分付 810%的計劃，連續(xù)五年。 當公布價格時，若實際價格低于心理價格時，則形成銷售的勢能，而且落差愈大，則勢能愈強，既形成了銷售旺勢。 第三步： 廣泛運用各類有效媒體與機構的多種形式共同推廣 ， 促進招商成功 。 （ 4）只招名牌、品牌、優(yōu)質、特色商家進場。具體分布如下： 宏圓時代 商業(yè)廣場在招商與銷售的同時，業(yè)態(tài)將會受到許多未知因素的影響，部分區(qū)域的業(yè)態(tài)不能馬上確定，需根據(jù)招商和銷售的情況以及一些商家的要求給予適當?shù)母膭印? “廣場” ——所指的面非常之廣泛，包羅萬象的意思。商業(yè)財富中心 形成金沙之最 就本案目前的商業(yè)面積來講，仍是無人競爭的 中 、高 檔為主，輻射面廣泛 本區(qū)域整體規(guī)劃全面提升區(qū)域形象 根據(jù)金沙的整體城市發(fā)展思路，本項目周邊（舊城改造）將形成城市核心的商業(yè)中心，本案廣場全面落成，將對人流的有效導入、區(qū)域面貌的全面提升，帶來決定作用。追求舒適的購物環(huán)境和全新消費體驗逐漸成為金沙人的消費趨勢。 而令商業(yè)地產融資環(huán)境雪上加霜的是投資市場的消極和悲觀。要想分析和預測這場經濟危機對商業(yè)地產的影響，首先要從危機的本質來著手：供需平衡的影響 + 資本與金融市場的影響。 跳出房地產本身進行運營思考，運用全新的思維進行廣告創(chuàng)作，攜手專業(yè)的營銷團隊是突破平庸、贏取競爭的解決之道！ 這個時代的地產營銷規(guī)則：不創(chuàng)新，則落后 ，創(chuàng)新不僅指功能、環(huán)境等硬件的創(chuàng)新更需要 —— 營銷觀念的創(chuàng)新 ！ 我們的戰(zhàn)略觀點： 第一章 市場篇 一、宏觀商業(yè)地產市場分析 經濟危機下的中國商業(yè)地產 2023年展望從 2023 年末到 2023 年上半年，宏觀調控的嚴峻形勢令住宅開發(fā)面臨相當?shù)睦Ь?，而商業(yè)地產則被認為是房地產開發(fā)企業(yè)的避風港灣。 商業(yè)地產投資期長、資金規(guī)模需求大，對債務杠桿的需求相對較依賴。商業(yè)地產的需求在短期內必定面臨著挑戰(zhàn)， 二、金沙縣商業(yè)地產市場分析 金沙商業(yè)經過多年的發(fā)展，在購物模式、競爭格局以及消費者觀念變化方面呈現(xiàn)以下特點。 區(qū)域內貧富差距太大； 整個市場房價在逐步上漲，而居民的收入沒有明顯看漲（消 費畸形） 前期開發(fā)過程中遇到的阻礙，導致部分買家信心不足 機會（ Opportunity） 位于城市商業(yè)中心區(qū)域。 投資型 投資就是資本形成，任何一種商業(yè)都屬于投資，就本案而言在本案基礎之上附加財富概念（描繪未來發(fā)展）使其實際資本得到大幅增加。這對本案運營形象影響較大，建議重新命名有利于整個項目的宣傳推廣。 (1) 百貨零售 核心主力店：百貨 、 綜合超市等 。要真正做到吸引消費者，個性鮮明商戶的引入，必不可少。 第一步： 軟文形式炒作 （ 印制彩刊 ） ， 項目前景規(guī)劃經營優(yōu)勢 。 項目在施工期間，由于銷售的商鋪還不是現(xiàn)鋪，投資者對購買期鋪仍存在投資顧慮，在開盤時以較低的價格銷售，一方面可以吸引目標客戶成交，迅速回收資金，減低發(fā)展商在施工期的資金壓力；另一方面，隨著項目不斷接近竣工期以及旺銷態(tài)勢，通過逐步調價能造成售價節(jié)節(jié)上升、商鋪不斷增值的印象，讓投資者認為商鋪物有所值或物超所值，增強投資者的投資信心，形成旺銷勢態(tài)。 （ 2） 5年返租回報 具體內容： 買家購買本項目商鋪單位后，無須自己經營，將物業(yè)回租發(fā)展商統(tǒng)一經營，每年從發(fā)展商這里獲得投資總額 810%的穩(wěn)定回報， 5年后，發(fā)展商將該商鋪單位歸還給買家，屆時買家將擁有一個成熟的鋪位，可自用也可出租。 形象與推廣并重，樹立獨特、鮮明的強勢品牌形象： 本項目的品牌推廣，必須要是長遠且持久的考慮，因為作為 商業(yè)物業(yè)不僅要求的是在銷售及招商階段迅速成為明星物 業(yè)，還要求在開業(yè)后保持在老百姓心目中的形象與地位，快 速縮短本項目的營銷期。 :35:1603:35Mar2323Mar23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 2023年 3月 23日星期四 3時 35分 16秒 03:35:1623 March 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。勝人者有力，自勝者強。 2023年 3月 23日星期四 3時 35分 16秒 03:35:1623 March 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 ? 以項目無法比擬的地段優(yōu)勢和獨具特色的產品、完美的商業(yè)規(guī)劃前景為主要訴求點的戶外宣傳，強化項目巨大的市場影響力和發(fā)展空間，增強投資者、商家的投資信心。 （ 4） 返租的方式 返租一般有兩種形式：一次性返還和分期支付 。 （ 3）付款方式 商業(yè)物業(yè)售價遠遠高于住宅物業(yè)的售價，一個好的商鋪少則幾十萬，多則幾百萬，對買家購買能力要求更高，加上金融機構對商鋪投資風險的過高估計，至目前為止，國內銀行向商業(yè)物業(yè)提供的按揭貸款額一般只可以進行 5成 10年的按揭，最多可申請 6成 10年的按揭。 ?以品牌商戶優(yōu)勢帶動全面招商 ?項目持續(xù)招商階段的炒作點 ——“地段 +人流 +經營模式 ” 的商業(yè)致勝元素 ， “ 我們不僅出租商鋪 ， 而且創(chuàng)造財富 ” 的經營理念 。建議聘請專業(yè)運營管理顧問進行經營管理。 把握業(yè)態(tài)經營比例，過對 一些知名品牌與國內成功的大型購物中心的業(yè)態(tài)經營配比進行深入的研究分析，針對宏圓時代 商業(yè)廣場的情況，招商時注意維護和管理好商場的業(yè)態(tài)比例。 Logo總體顯現(xiàn)了本案的財富價值恒久恒遠及前景的恢弘氣勢。餐飲娛樂 聚集人流 一、品牌整合定位 “四化” ——對于整體運作來講： 規(guī)劃合理化 產品多元化 主題概念化 業(yè)態(tài)復合化 規(guī)劃合理化。 ? 商場業(yè)態(tài)結構比例不合理，不能滿足人們的消費需求。再者，隨著中國出口額增速銳減，人民幣快速增值的趨勢將難以維續(xù)，甚至有出現(xiàn)貶值的可能。 首先、當經濟下行時，在短期內對大多數(shù)商業(yè)物業(yè)的租賃都會是負面影響，但業(yè)態(tài)不同所受影響不同。同時，我們結合本項目的實際情況在尊重市場，尊重消費者，尊重經營戶的原則下，實現(xiàn)發(fā)展商的預期目標與項目的可持續(xù)性發(fā)展，最終實現(xiàn)發(fā)展商、投資者、經營戶三贏的良好的經營局面。 資金困難或將進一步加劇 商業(yè)地產投資規(guī)模大，周期長，回報率也較低（尤其是相對前幾年住宅開發(fā)市場的高利潤而言）；但現(xiàn)金流穩(wěn)定、風險較低，是金融市場非常青睞的基礎資產。相比國內，在 2023 年初，房地產行業(yè)開始過冬，一些人開始鼓吹商業(yè)地產是“避風港”，使得一些住宅開發(fā)企業(yè)貿然進入商用物業(yè)開發(fā)，現(xiàn)在，他們已經開始品嘗苦果了。所謂 SWOT分析，即態(tài)勢分析，就是將與研究對象密切相關的各種主要內部優(yōu)勢、劣勢、機會和威脅等，通過調查列舉出來，并依照矩陣形式排列，然后用系統(tǒng)分析的思想，把各種因素相互匹配起來加以分析，從中得出一系列相應的結論，而結論通常帶有一定的決策性。 以完整清晰的品牌策劃思路，將品牌業(yè)態(tài)的規(guī)模、業(yè)態(tài)種類、商業(yè)功能等進行科學組合的分配，提供更加完善愉悅的購物場所。輕松 Shopping 二、項目命名建議 命名定位前提： 命名定位及項目的形象至關重要，本案屬于商業(yè)項目，商業(yè)項目的命名要前衛(wèi)、時尚、大氣。全面滿足區(qū)域居民綜合消費需求，從日用品到精品百貨，從運動休閑到品牌服裝，