【文章內(nèi)容簡介】 區(qū)域二手房一覽 區(qū)域市場狀況界定 — 二手房分析小結(jié) 主要以三房為主，面積多在 100 ㎡ ～ 140 ㎡ ； 戶型設(shè)計同質(zhì)化嚴(yán)重，并相對落后，但較實(shí)用， 二手房的銷售均價約 3500元 /㎡ ； 基地區(qū)域三級市場發(fā)展較為滯后，但是緊鄰項(xiàng)目板塊的官南板快租賃房市比較火暴，租金約為 10元 /㎡ ； 對產(chǎn)品定位與營銷策略有重要的指向作用； 區(qū)域市場狀況界定 — 區(qū)域購房客戶分析 本次市調(diào)通過與房產(chǎn)中介的交談，對區(qū)域的購房客戶進(jìn)行了資料分析統(tǒng)計 ； 20%54%20%6%2029歲3039歲4049歲5 0 歲以上年齡結(jié)構(gòu)統(tǒng)計 3% 7%65%7%1%5%12% 東邊西邊南邊北邊省外地州市中心居住區(qū)域統(tǒng)計 84%12%4%居住投資辦公購房目的統(tǒng)計 30%23%20%9%8%10%價格戶型區(qū)位規(guī)模綠化及周邊環(huán)境升值潛力影響片區(qū)房因素統(tǒng)計 多次換房客戶為區(qū)域主要客戶群體 南市區(qū)地原客戶為購房中堅力量 居家型客戶數(shù)量遠(yuǎn)大于投資客戶 南市區(qū)客戶對性價比的重視程度很高 區(qū)域市場狀況界定 — 臵業(yè)客戶走勢分析 滇池板塊區(qū)域 官南板塊區(qū)域 來自南市區(qū)的臵業(yè)客戶群體，被聚集在兩大板塊的在售項(xiàng)目和二手房源嚴(yán)重分流，剩余可以流向項(xiàng)目區(qū)域的客戶已極為有限； 客戶走勢示意 市場研究小結(jié) 宏觀市場界定 ?市場均價趨于平穩(wěn)，客戶臵業(yè)理性不斷增強(qiáng)； ?金融政策抑制市場購房需求； 區(qū)域市場狀況界定 ?市場格局分區(qū)明顯，并且影響到價格構(gòu)成和產(chǎn)品構(gòu)成； ?二手房源交易量較大，對客戶形成蠶食之勢； ?區(qū)域臵業(yè)客戶臵業(yè)特性明顯； 購房難度增加，客戶臵業(yè)將更加謹(jǐn)慎； ?強(qiáng)策劃 — 鎖定市場地位，量身制訂市場戰(zhàn)略； ?項(xiàng)目需要尋找真正可以打動客戶的東西； 市場區(qū)域性及趨同性較強(qiáng)，客戶爭奪戰(zhàn)仍然激烈； 競爭研究 □ 區(qū)域競爭對手界定 區(qū)域競爭對手定義 什么是我們的競爭對手？ 僅是基地區(qū)域附近的項(xiàng)目嗎？ 基地附近基本無新生在售項(xiàng)目 是我們沒有競爭對手嗎 …… ？？？ 競爭對手一：（基地附近的在售項(xiàng)目） 毋庸臵疑 —— 處在家門口，數(shù)量極少，但是我們的直接競爭對手； 競爭對手二：（官南板塊和部分滇池板塊的在售項(xiàng)目） 和項(xiàng)目為鄰居區(qū)域，并且板塊成熟度較高，板塊熱度是在大范圍內(nèi)吸引客戶的直接原因； 競爭對手一：基地附近在售項(xiàng)目 上 市 樓 盤 樓盤名稱 物業(yè)類型 與本案相比的優(yōu)勢 與本案相比的劣勢 世紀(jì)半島 別墅 /洋房 大社區(qū)，大景觀，居住享受度高 無直接劣勢 中林華都 小高層 大社區(qū)、品牌優(yōu)勢明顯 無直接劣勢 即 將 上 市 項(xiàng) 目 項(xiàng)目名稱 物業(yè)類型 與本案相比的優(yōu)勢 與本案相比的劣勢 暢園 品牌開發(fā)商，產(chǎn)品與多層為主； 開發(fā)商的品牌優(yōu)勢 大社區(qū)，大景觀 無直接劣勢 競爭對手二：官南板塊在售項(xiàng)目 上 市 樓 盤 樓盤名稱 物業(yè)類型 與本案相比的優(yōu)勢 與本案相比的劣勢 水映長島 小高層 /多層 生活配套齊全、交通便利 無直接劣勢 別樣院景 多層 周邊社區(qū)相對成熟、交通便利 無直接劣勢 假日灣 小高層 /花園洋房 生活配套齊全、交通便利 無直接劣勢 即 將 上 市 項(xiàng) 目 項(xiàng)目名稱 物業(yè)類型 與本案相比的優(yōu)勢 與本案相比的劣勢 春城路 024號地塊 未知 擁有較好的自然資源 和周邊配套資源 可能上市時間較晚 競爭對手二：滇池板塊在售項(xiàng)目 上 市 樓 盤 樓盤名稱 物業(yè)類型 與本案相比的優(yōu)勢 與本案相比的劣勢 ?？禍厝▓@ 小高層 （集資房）拿出房源價格較低 無直接劣勢 采蓮郡 洋房 /別墅 大社區(qū)，大景觀 區(qū)位較遠(yuǎn) 滇池領(lǐng)秀 小高層 區(qū)位較近，景觀完善 無直接劣勢 即 將 上 市 樓 盤 樓盤名稱 物業(yè)類型 與本案相比的優(yōu)勢 與本案相比的劣勢 金岸春天 多層 產(chǎn)品優(yōu)勢，以多層為主 無直接劣勢 盛高大城 高層 品牌開發(fā)商，地段優(yōu)勢明顯 近鄰南二環(huán)，噪音！ 良黎地產(chǎn) 小高層 地段優(yōu)勢明顯 無直接劣勢 頤慶園 多層 集資房 無直接劣勢 區(qū)域產(chǎn)品競爭走向（主力戶型） 140㎡ 130㎡ 120㎡ 100㎡ 90㎡ 80㎡ 70㎡ 世紀(jì)半島 中林華都 水映長島 別樣院景 采蓮郡 假日灣 滇池領(lǐng)秀 至今， 90㎡ 120㎡產(chǎn)品供盤量不足， 基本處于市場空白狀態(tài)； 區(qū)域樓盤主力戶型面積分布 競爭對手個案分析 — 直接競爭對手“世紀(jì)半島” 案名 世紀(jì)半島 開發(fā)商 云南泰信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 地址 十里長街轉(zhuǎn)前衛(wèi)西路 青青小鎮(zhèn)對面 占地面積 210畝 電話 08714607988 4608988 總建面 ㎡ 建筑設(shè)計 省設(shè)計院 美國名園設(shè)計事務(wù)所 容積率 總戶數(shù) 700戶 綠化率 50% 主力戶型 小高層（ 87— 264） 住宅起價 4060 物管公司 金宸物管 住宅高價 5000— 6000 配套內(nèi)容 會所 住宅均價 4800 物業(yè)類型 雙拼別墅、聯(lián)排別墅、疊加別墅、沿街洋房、小高層 車位配比 1： 宣傳定位 南加州低密度生活社區(qū) 開盤時間 05年 12月 廣告語 一個世紀(jì)的珍藏 交房日期 2023年 3月 20日 開發(fā)狀況 分為兩期開發(fā) 銷售狀況 1期售磬 2期 7月 7日認(rèn)籌 世紀(jì)半島個案啟示 ?營銷模式無創(chuàng)新，營銷手段一般，同區(qū)位內(nèi)大規(guī)模優(yōu)勢無可比擬； ?工程進(jìn)度是保證客戶購買信心的有力支撐，因此在項(xiàng)目啟動時應(yīng)重視入市時機(jī)的選擇以及項(xiàng)目的建設(shè)速度； ?注重戶型的功能性、均好性，戶型面積配比要與朝向和價格很好的結(jié)合； ?小高層一梯多戶高附加產(chǎn)品和均好性以及開發(fā)商品牌建設(shè)是支持均價最重要的因素，因此做好產(chǎn)品是決定利潤的先決條件； ?推廣方面品質(zhì)的體現(xiàn)和恰當(dāng)時間的畫面形象更換能吸引更多客戶的關(guān)注，也是項(xiàng)目實(shí)力和形象的體現(xiàn)，一般提倡有規(guī)劃的推廣突破； 競爭對手個案分析 — 直接競爭對手“中林華都” 案名 中林華都 開發(fā)商 中林集團(tuán) /國貿(mào)陽光 地址 前新路與廣福路交叉口向東 800米處 占地面積 220畝 電話 08714566666 總建面 30萬㎡ 建筑設(shè)計 深圳協(xié)鵬 深豪景觀 綠化率 50% 總戶數(shù) 2500戶 住宅起價 2700 戶型面積 二房 : 94平米 (3500元 /平米 ) 三房 : 四房 : 140平米 住宅高價 5800 物管公司 中林物管 住宅均價 3200 配套內(nèi)容 幼兒園 . 小學(xué) . 超市 . 市場 . 醫(yī)院 開盤時間 2023年 5月 19 日 物業(yè)類型 小高層 物管費(fèi) 宣傳定位 正中版圖，定義主流城市生活 配套費(fèi) 7350元每戶 廣告語 執(zhí)正中而恒久，居主流更精彩 交房日期 2023年 8月 31日 中林華都個案啟示 ?該項(xiàng)目準(zhǔn)確的市場感覺和目標(biāo)客戶群定位是促成到目前為止銷售走好和競爭風(fēng)險較小的有力保證； ?該項(xiàng)目主力戶型均屬于高功能戶型，面積和功能的設(shè)計挑戰(zhàn)達(dá)到極限，但是在突出功能的情況下并沒有做足創(chuàng)新； ?營銷策略和手段一般，尤其是推廣形象單一 ,對樓盤價值 (價格 /形象 )沒有提升 。如果能拔高項(xiàng)目檔次，則能在增加利潤和加快銷售進(jìn)度的同時，拔高品牌形象； ?抓住市場機(jī)會和拔高開發(fā)商形象與開發(fā)商操盤風(fēng)格沒有關(guān)聯(lián)（倫華地產(chǎn)常規(guī)依靠高容積率降低價格贏得市場份額）； ?開發(fā)商應(yīng)該放棄一向的風(fēng)格，結(jié)合實(shí)際的情況 , 調(diào)整開發(fā)商理念和訴求； 競爭對手個案分析 — 直接競爭對手“別樣院景” 案名 五大洲 .別樣院景 開發(fā)商 佳達(dá)利房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司 地址 昆明市官渡區(qū)春城路中段昆明國際 機(jī)場以西 800米 銷售公司 優(yōu)勢時代 電話 0871701758 7017599 占地面積 230畝 建筑設(shè)計 園林設(shè)計公司 : 北京設(shè)計院 總建面 30萬平方米 總戶數(shù) 1010套 容積率 主力戶型 三房二廳 : 118— 125平米 綠化率 45% 物管公司 銅業(yè)物管 住宅起價 2890元 /平米