【文章內(nèi)容簡介】 房 162戶、小高 32戶），消化 160套，主要以洋房與聯(lián)排為主； ?客戶情況： ?來源區(qū)域：沈河、和平、大東區(qū)為主 ?年齡構(gòu)成： 30歲 — 50歲 ?置業(yè)目的：自用，首次及二次購房 ?客戶細(xì)分：客戶類型多為市內(nèi)改善型客戶，企業(yè)中層管理、私營企業(yè)主、公務(wù)員、事業(yè)單位中層等 ?關(guān)注點(diǎn)：認(rèn)為項(xiàng)目性價比較高，區(qū)位較好 銷售情況 —— 項(xiàng)目銷售情況良好，多以自用為主，客戶認(rèn)可程度較高 規(guī)模 建筑面積 493萬㎡ 位置 沈北輝山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)碧桂大街 10號 建筑類別 一期聯(lián)排、雙拼、洋房 容積率 整體 綠化率 30% 開盤時間 2023年 6月 15日 分期 整體分期未定，現(xiàn)銷售一期 戶型面積 聯(lián)排、洋房 197~230 獨(dú)棟 564~642 物管 聯(lián)排、洋房 /平米 月 獨(dú)棟 5元 /平米 月 周邊交通 16 38 38世博園專線 開發(fā)商 碧桂園集團(tuán) 沈陽碧桂園 區(qū)域內(nèi)超大規(guī)模大盤，以快速資金回籠為開發(fā)目的，突出性價比優(yōu)勢 沈陽碧桂園 桐林人家苑 峰景苑 鳳鳴翠嶺苑 翠山藍(lán)天苑 ?沈陽碧桂園總占地面積約 5000畝，首期開發(fā)占地約 110萬平方米總建筑面積約 163萬平方米 。 ?規(guī)劃為四個苑區(qū)，分別是西北的峰景苑、西南部的鳳鳴翠嶺苑、東北部的翠山藍(lán)天苑和東南部的桐林人家苑 。 ?共 3次開盤 : ?08年 6月 15日首次開盤 ,推出峰景苑組團(tuán)別墅產(chǎn)品 。 ?08年 9月 20日第二次開盤 ,推出翠嶺苑組團(tuán)推出洋房產(chǎn)品 。 ?08年 10月 25日第三次開盤 ,推出人家苑組團(tuán) 。 一期規(guī)劃分析 —— 首期開發(fā)分為四個組團(tuán) ,分三次開盤推出不同產(chǎn)品類型 沈陽碧桂園 雙拼戶型 6室 2廳 1衛(wèi) 1廚 ? 戶型方正通透 。 ? 雙車位設(shè)計 ,體現(xiàn)主人豪華尊貴感 。 ? 動線清晰 ,動靜分離 。 ? 功能分區(qū)合理 ,減少了面積的浪費(fèi) 。 ? 大量露臺設(shè)計增加了生活情趣 。 ? 樓梯入戶增加了居住的儀式感 。 戶型評價 —— 戶型設(shè)計中規(guī)中矩 /空間布局合理，別墅元素體現(xiàn)較充分 沈陽碧桂園 ?峰景苑 200多套別墅產(chǎn)品已經(jīng)基本售完 。 ?后續(xù)開盤推出約 20余套別墅產(chǎn)品已銷售 2/3。 ?A5521平米和 A7491平米雙拼為主推戶型 。 ?聯(lián)排均價約為 10000~15000元 /平米 。雙拼均價約 8000~10000元 /平米 。 ?現(xiàn)推出優(yōu)惠活動 ,老帶新可免收 3年物業(yè)費(fèi) . 開盤銷售情況良好 /以 491512的雙拼產(chǎn)品為主 /高性價比客戶認(rèn)可度較高 漫步地中海 規(guī)模 建筑面積 18萬㎡ 位置 棋盤山風(fēng)景區(qū) 建筑類別 聯(lián)排別墅、洋房 容積率 0 .51 綠化率 43% 車位 —— 開盤時間 漫步地中海別墅 :2023923。 花園洋房 :20231020 分期 奧林匹克花園三期 在售情況及價格 獨(dú)棟： 15000元 /平， 聯(lián)排： 8000元 /平起， 洋房： 5000元 /平起 戶型面積 獨(dú)棟： 356平米，聯(lián)排： 200250平， 洋房 100150平 物管 3元 /平米 月 周邊交通 168路、 430業(yè)主巴士 開發(fā)商 沈陽奧林匹克置業(yè)投資有限公司 奧林匹克花園的三期產(chǎn)品，獨(dú)棟產(chǎn)品價值較高 漫步地中海 ?聯(lián)排主力戶型：六室 205~248平米 ?半地下或地下車庫，地上兩層半設(shè)計，戶型面積較小，注重實(shí)用性； ?應(yīng)用挑空、天井、露臺等設(shè)計，凸顯別墅元素； ?洋房戶型：三室 120平米 ?戶型中規(guī)中距，過道等部分浪費(fèi)空間較多，多應(yīng)用凸窗等元素； ?動靜分離明確，衛(wèi)生間干濕分離，有一定尺度感； 戶型評價 —— 戶型設(shè)計一般，別墅及洋房均無特別亮點(diǎn)，聯(lián)排戶型相對實(shí)用性較強(qiáng) 棋盤山項(xiàng)目 別墅、洋房規(guī)劃建議書 2023年 3月 漫步地中海 ?分期情況： ?漫步地中海為奧林匹克花園的三期產(chǎn)品； ?奧林匹克花園整體建筑面積 60萬，共分三期，前兩期為澳洲、美洲風(fēng)格別墅社區(qū)；三期漫步地中海為西班牙風(fēng)格，相對獨(dú)立，建筑面積 25萬平米； ?其中獨(dú)棟約 100余套，聯(lián)排約 300余套，洋房約 200余套； 銷售情況 —— 項(xiàng)目 07年下半年開盤以來銷售情況一直較差，洋房產(chǎn)品尤其成為銷售難點(diǎn) 規(guī)模 建筑面積 ㎡ 位置 東陵區(qū) 雙園路 118號 建筑類別 獨(dú)棟 容積率 0 .18 綠化率 大于 88% 車位 未定 開盤時間 08年底，具體時間未定 分期 三期 戶型面積 獨(dú)棟： 700、 800平 物管 /平米 月 周邊交通 330路 開發(fā)商 億達(dá)集團(tuán) 唯美十方 棋盤山板塊稀缺純獨(dú)棟項(xiàng)目，致力于打造成為區(qū)域標(biāo)桿 規(guī)模 建筑面積 ㎡ 位置 沈棋路棋盤山主入口南 1000米 建筑類別 聯(lián)排、雙拼、獨(dú)棟、洋房 容積率 0 .774 綠化率 70% 車位 除洋房外一庫一位 開盤時間 2023年 6月 分期 現(xiàn)銷售一期 戶型面積 280306平聯(lián)排、 260平左右雙拼 320500平獨(dú)棟、 86160平洋房 物管 3元 /平米 月 周邊交通 168路、 4305 開發(fā)商 香港中盈福匯 清韻百園 以聯(lián)排別墅與洋房為主的社區(qū)，性價比較突出，銷售情況良好 ?沈陽別墅市場發(fā)展良好，板塊區(qū)分明顯，各版塊價值及承擔(dān)功能相對明確； ?棋盤山板塊為現(xiàn)有認(rèn)知價值最高的別墅板塊，在售項(xiàng)目較多，競爭激烈，品牌開發(fā)商眾多，主要承擔(dān)改善型、度假型的購買需求，多為第二居所； ?獨(dú)棟產(chǎn)品價值凸顯，聯(lián)排產(chǎn)品為現(xiàn)有市場存量的主流，價值較獨(dú)棟有較大差距； ?月均消化速度約 40套左右，但近兩月別墅類產(chǎn)品銷售收到宏觀大勢影響，成交量下降明顯； ?超大盤較多，現(xiàn)有存量較大，同時仍有大量土地放量存在，潛在競爭壓力較大。 板塊小結(jié) 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目區(qū)域概況 棋盤山板塊由于距離市中心的距離較遠(yuǎn)，一直以來其發(fā)展速度較為緩慢。近兩年來隨著沈撫同城化的迅速發(fā)展及稀缺的自然環(huán)境優(yōu)勢，促使大型品牌開發(fā)商進(jìn)入，帶動了區(qū)域的發(fā)展，成為名副其實(shí)的別墅板塊。東陵地區(qū)平均容積率最低，是相對密度較低的區(qū)域。 東部風(fēng)景區(qū)別墅是市場的一個亮點(diǎn)，究其原因，除區(qū)位優(yōu)勢和環(huán)境資源優(yōu)勢以外， 產(chǎn)品的高端屬性也是關(guān)鍵。東部別墅品質(zhì)最高的產(chǎn)品基本是純獨(dú)棟別墅，并且有鮮明的特色和高端屬性。純獨(dú)立別墅具備優(yōu)美的自然環(huán)境，高尚尊貴、雅致濃郁的居住生活氛圍及不可替代的尊崇性。 本項(xiàng)目位于沈陽棋盤山風(fēng)景區(qū)，天柱山山脈。項(xiàng)目地塊位置優(yōu)越，相當(dāng)于“棋盤山片區(qū)的門戶 ”位置。西側(cè)緊鄰世界文化遺產(chǎn)東陵公園、及盛京高爾夫俱樂部，東距世園會僅 2公里，并有業(yè)已成熟的大型頂級別墅社區(qū)奧林匹克花園、萬科蘭喬圣菲、山地藝墅等，區(qū)域品牌價值成熟，具有明顯的自然環(huán)境資源優(yōu)勢。項(xiàng)目距離市中心城區(qū)車程 15分鐘，位置優(yōu)勢明顯。 區(qū)域別墅產(chǎn)品目前銷售較好的面積范圍為 220— 350平，主流單體建筑為地下或半地下一層，地上 23層。本項(xiàng)目在區(qū)域別墅類產(chǎn)品中面積開發(fā)適中，在市場中屬于主流戶型面積，客戶范圍較廣，通過背靠環(huán)保產(chǎn)業(yè)集群及自身產(chǎn)品特色與包裝，在區(qū)域內(nèi)能夠形成獨(dú)特的產(chǎn)品特殊性及競爭差異化優(yōu)勢。 項(xiàng)目產(chǎn)品分析 項(xiàng)目開發(fā)策略及定位 根據(jù)市場調(diào)研分析，聯(lián)排別墅是沈陽別墅市場中的主要產(chǎn)品形式， 200～250㎡ 是聯(lián)