【正文】 棋盤山項目 別墅、洋房規(guī)劃建議書 2023年 3月 目錄 ?沈陽別墅市場整體分析 ?棋盤山區(qū)域別墅推售情況 ?重點項目案例分析 ?項目情況分析 ?項目經(jīng)濟技術(shù)參數(shù)分析 ?開發(fā)策略定位建議 ?產(chǎn)品規(guī)劃建議 ?投資收益預(yù)算表 別墅項目板塊分布圖 沈陽別墅市場整體分析 目前沈陽的雙拼、聯(lián)排別墅、洋房產(chǎn)品主要集中在沈北新區(qū)、棋盤山、東陵、渾南、鐵西開發(fā)區(qū)和于洪六大區(qū)域。遠郊別墅群是城市的主力別墅區(qū)。棋盤山別墅區(qū)依靠優(yōu)美的自然環(huán)境和世園會的有利契機，成為發(fā)展熱點。萬科、保利、世茂等大量知名企業(yè)紛紛落戶此地，大幅提升了區(qū)域的知名度和人氣；毗鄰的沈北輝山別墅區(qū)同樣擁有秀麗的自然條件，作為后起之秀，發(fā)展?jié)摿Σ豢尚∫暎粶喣咸蚁蓜e墅區(qū)借助便利的交通條件是形成最早的遠郊別墅區(qū)，曾輝煌一時，可惜由于區(qū)域發(fā)展遲緩，規(guī)劃凌亂，產(chǎn)品品質(zhì)參差不齊，導(dǎo)致區(qū)域發(fā)展混亂，沒有形成鮮明的風(fēng)格，吸引力逐步下降。 沈陽別墅市場發(fā)展趨勢 板塊 名稱 蒲河板塊 棋盤山板塊 機場板塊 渾南、長白板塊；鐵西、于洪板塊 北二環(huán)板塊 板塊 特點 臨近蒲河 ， 景觀資源好 ， 配套日趨完善 。 得天獨厚的自然環(huán)境與人文環(huán)境 ，區(qū)域發(fā)展迅速 ， 高端產(chǎn)品聚集 。 空港別墅區(qū) ，依靠桃仙機場 ，景觀自然資源差 ， 區(qū)域形象較差 ， 配套不完善 ， 發(fā)展滯后 城市型別墅 、交通便利 、 靠近市中心 、 配套日漸成熟 、主打城市別墅生活 城市型別墅 ，規(guī)劃 配套處于完善階段 代表 項目 新湖仙林金谷 、碧桂園太陽城 、 匯智尚都 、 越秀岄湖郡 、 龍湖香醍漫步 、龍湖滟瀾山 、 榮盛香緹瀾山 、 三盛頤景園 萬科蘭喬圣菲 、萬科惠斯勒小鎮(zhèn) 、中旅國際小鎮(zhèn) 、 首創(chuàng)棋盤山 1號 、 保利十二橡樹 、 唯美十方等項目 。 富力塞戈維拉 、 聽雨觀瀾 、美地莊園 、 圣羅倫斯 。 金地長青灣 、中海龍灣 、 格林觀堂 、 碧桂園銀河城 、 宏發(fā)唐寧道 華潤橡樹灣 、中海城 各板塊特性 沈陽別墅市場的發(fā)展格局 目前沈陽東部地區(qū)的雙拼、聯(lián)排別墅占據(jù)沈陽別墅市場高份額的主要原因如下： ?區(qū)域內(nèi)獨特的城市資源和山水自然景觀資源，占據(jù)了沈陽城市最好的山水資源，如棋盤山、蒲河、渾河 …… ?區(qū)域近幾年交通配套、生活配套方面的完善，也為居住提供了良好的氛圍； ?積聚眾多優(yōu)秀的知名開發(fā)商，成為了市場的供應(yīng)主力； ?該區(qū)域內(nèi)有眾多國際知名生態(tài)旅游度假項目，區(qū)域知名度不斷提高。 東部地區(qū)的自然優(yōu)勢，決定了它們雙拼、聯(lián)排別墅的產(chǎn)品類型及品質(zhì)，八成以上的市場份額已經(jīng)充分說明了這片區(qū)在沈陽別墅市場龍頭的地位。雖然渾南地區(qū)、于洪區(qū)、鐵西開發(fā)區(qū)都有相應(yīng)產(chǎn)品推出，但以目前的市場狀況看， 2023年的雙拼、聯(lián)排的別墅市場，還是以東部地區(qū)為主戰(zhàn)場。 產(chǎn)品形態(tài)方面的共性與個性 根據(jù)對目前沈陽別墅市場的調(diào)研走訪可以看出，目前沈陽市主要高端別墅產(chǎn)品以東部地區(qū)為主，主要分布在棋盤山、鳥島區(qū)域，此區(qū)域內(nèi)的別墅產(chǎn)品從類型分析，雙拼別墅和聯(lián)排別墅為主流供應(yīng)產(chǎn)品；從建筑風(fēng)格來看，多數(shù)別墅均是借鑒歐洲古典、現(xiàn)代的建筑風(fēng)格；從周邊環(huán)境來看，各家相差無幾，各大開發(fā)商均依托原有的自然生態(tài)景觀進行的規(guī)劃建筑。 另外，在充分利用地理位置、資源優(yōu)勢以外，各個項目紛紛 “修煉 ”自己的 “內(nèi)功 ”，即為了避免產(chǎn)品開發(fā)的同質(zhì)化，各個開發(fā)商紛紛采取聘請國際知名的建筑、景觀設(shè)計公司及著名的物業(yè)管理公司、增添區(qū)域功能配套等方式，來增加自身項目的品質(zhì)和亮點，如：桑提亞納項目利用溫泉入戶來提升項目品質(zhì)、世茂 ?諾丁山利用建筑質(zhì)量及原有地貌來彰顯自己的隱秘與奢華、中旅 藍爵全力打造歐洲風(fēng)格小鎮(zhèn)的商業(yè)街模式，完善項目的功能配套等。各個項目打造自身產(chǎn)品的品質(zhì)和亮點，形成產(chǎn)品特性上的差異化，減少競爭壓力。 面積對比共性與個性 棋盤山區(qū)域別墅品牌開發(fā)商匯聚，通過市場調(diào)研，目前大部分別墅項目如首創(chuàng)琥珀灣、保利十二橡樹莊園以及臨近本項目的中旅藍爵，其主力開發(fā)面積均在220350平之間，但從單體建筑形態(tài)看，多為地上三層附帶半地下一層聯(lián)排別墅，地上三層別墅功能分區(qū)更加明確，別墅層次感豐富。 但由于受到面積與建筑形態(tài)相互制約的影響，相對單層面積較小，無法展現(xiàn)別墅大氣方正的感受，而此正是我項目的優(yōu)勢，我項目地下一層，地上 2層，單獨突起閣樓部分能夠使 2層別墅在高度上與三層別墅媲美，由于單層面積較大，從裝修、生活角度出發(fā)，能夠根據(jù)不同需求分隔出大小合理的空間布局。 260 270340530210 250220 269208 229150 200 250 300 350 400萬科蘭喬圣菲桑堤亞納中旅國際小鎮(zhèn)保利十二橡樹灣首創(chuàng)琥珀灣聯(lián)排別墅主力供應(yīng)面積價格對比共性與個性 本區(qū)域是沈陽地產(chǎn)市場的高端產(chǎn)品比較集中的區(qū)域，其中多數(shù)為別墅產(chǎn)品，其中以萬科、世茂、首創(chuàng)等品牌公司為市場領(lǐng)跑者，品質(zhì)和價格也為首，價格區(qū)間在 2萬元 /㎡ 左右；其次是首創(chuàng)琥珀灣，聯(lián)排的價格在 1萬元 /㎡ 左右，獨棟價格最高 2萬元 /㎡ 。 沈陽別墅市場銷售情況 (1)別墅產(chǎn)品所占市場份額較小，年去化量低，市場庫存量大。 別墅供求 ?2023年別墅銷量僅占商品住宅的 %，市場份額較小。 ?別墅年成交量約 50萬平，呈平穩(wěn)發(fā)展。 ?近年來，沈陽別墅市場出現(xiàn)嚴重的供大于求，庫存體量較大。 （ 2）供銷分析 別墅市場銷售壓力進一步增大 2023年 5月 20日前別墅銷售 ，商品住宅銷售 ，別墅占商品住宅銷售比例的 %，同比下降 %。與 2023全年 的銷售量相比，相差甚多，僅占其 %。待售面積 184萬平，按近年的去化速度，需 。 數(shù)據(jù)截止于 2023年 5月 20 （ 3）產(chǎn)品分析 別墅產(chǎn)品供應(yīng)充足，其中聯(lián)排產(chǎn)品市場份額相對較重。 2023年別墅總供應(yīng)量 240余萬平， 8007套，銷售 ， 2061套。其中聯(lián)排別墅占絕大比例， 2023年總供應(yīng) 152余萬平， 5568套，新增 72萬平，銷售 36萬平，可售 116萬平， 2023年新增別墅寥寥無幾。 棋盤山別墅項目產(chǎn)品情況 項目名稱 產(chǎn)品 面積段 最新成交價格 下半年推貨量 推貨時間 國王湖 獨棟 聯(lián)排 2201800平 未推售 世茂爵世山 聯(lián)排 180260平 10000 63套 612月 雙拼 271278平 1500016000 83套 萬科惠斯勒 疊拼 170平 8500 196套 612月 聯(lián)排 220平 950011500 獨聯(lián)體 320平 13000 中旅藍爵 聯(lián)排 216260平 9000 260套 6月 12月 雙拼 280339平 13500 16套 保利 12橡樹 聯(lián)排 240300平 10000 12套 6月 12月 獨棟 280350平 14500 36套 沈陽碧桂園 聯(lián)排 170190平 5300 100套 612月 棋盤山 1號 獨棟 260405平 13000 28套 612月 聯(lián)排 230280 800012023 69套 雙拼 247405 16500 35套 龍湖滟瀾山 疊拼 90120 800010000 2