【正文】 窗，陽光通透，采光效果好。 垂直空間利用最大化的手法之三：夾層“立體空中小院”。充分利用內(nèi)部立體空間 ? 充分利用建筑高度，在夾層布置每個功能空間；雖然每個功能空間面積不大，但是通過立體空間的轉(zhuǎn)換，營造了多空間的別墅感，從一定程度上解決了小面寬 /大進(jìn)深的壓抑感問題。 萬科第五園 222㎡五室三廳戶型 垂直空間利用最大化的手法之四：錯層 —增加主臥高度和空間層次感 ? 采用錯層可以增加室內(nèi)空間的層次感，同時也能增加聯(lián)排二層主臥的高度，提高空間感和舒適度 主臥室 錯層 聯(lián)排別墅錯層設(shè)計 垂直空間利用最大化的手法之五：閣樓 ——結(jié)合建筑立面風(fēng)格 ? 不是所有的產(chǎn)品都可以做出閣樓空間，需要結(jié)合產(chǎn)品的建筑風(fēng)格和立面效果。坡屋頂?shù)慕ㄖ⒚婵梢杂虚w樓空間。 聯(lián)排產(chǎn)品戶型推薦 : 上海金地 .格林春曉 建筑面積（ m2） 房型 層數(shù) 開間 進(jìn)深 客廳層高 主臥層高 花園（ m2） 露臺（ m2） 地下室（ m2） 車位 205 3房 3廳 4衛(wèi) 15 5 3 80 40 50 2 B型房（ 01） 半下沉式地下室，方正實用可當(dāng)車庫； 私家花園，三面環(huán)繞房屋，景觀性極好； 側(cè)進(jìn)門，設(shè)進(jìn)戶門廳和玄關(guān)，體面氣派； 客廳挑高 5米，設(shè)轉(zhuǎn)角景觀窗，視野開闊；和餐廳錯層，互不干擾 首層設(shè)儲藏室，實用性強； 北有陽臺、南有轉(zhuǎn)角窗； 主臥專用層，套間設(shè)計，享受 30平米露臺，額外有屋頂 20平米花園； 聯(lián)排產(chǎn)品戶型推薦：上海香堤苑 建筑面積（ m2） 房型 層數(shù) 開間 進(jìn)深 客廳層高 主臥層高 花園（ m2） 露臺（ m2） 地下室（ m2） 車位 193 4房 2廳 3衛(wèi) 3層 13 3 35 10 20 1 A戶型 （ 03） 可通達(dá)的中庭花園 客廳錯層挑高 建筑面積（ m2） 房型 層數(shù) 開間 進(jìn)深 客廳層高 主臥層高 花園（ m2） 露臺（ m2） 地下室（ m2） 車位 3房 2廳 3衛(wèi) 3層 12 3 70 20 50 _ 聯(lián)排產(chǎn)品戶型推薦 :上海萬科 .燕南園 一層 二層 三層 圍合的后庭院 B戶型 前院敞開，地上車位 二層架空 天井玻璃采光 送 20平左右的大露臺 餐廳通過天井采光，A戶型為內(nèi)庭院設(shè)計 聯(lián)排產(chǎn)品 戶型推薦 :上海 金地 .格林世界 C型 邊頭套 建筑面積（ m2） 房型 層數(shù) 開間 進(jìn)深 客廳層高 主臥層高 花園（ m2） 露臺（ m2） 地下室（ m2） 車位 222 4房 2廳 4衛(wèi) 3層 10 4 60 14 50 1 60平米轉(zhuǎn)角花園 地上儲藏室，可用作車庫，一層夾層太高一米 地上儲藏室，可用作車庫 二層享用朝南 15平大露臺 三層主臥豪華套間，獨立更衣室及書房，露臺約 11平 洋房 產(chǎn)品 戶型推薦 ? 戶型布局： “ 6+1或 4+1” 一梯兩戶 一層、二層局部躍層，獨立入戶 六層或 四層頂躍 ? 別墅手法 ：一層、二層局部躍層，獨立入戶； 6層或 4層為頂躍戶型。 下沉庭院 下沉庭院 下沉庭院 下沉庭院 5 F 6 F 4 F 2 F 1 F 3 F 1 F ? 一層入戶廊道、下沉庭院景觀意向 ? 用別墅手法造多層，讓洋房擁有別墅的建筑特征與尊貴氣質(zhì)，電梯配套 ... 墅質(zhì)洋房 ?更多的窗戶、更多的露臺和長廊等別墅處理手法 運用到花園洋房。讓客戶充分地享受風(fēng)和陽光，以及室外優(yōu)美的景觀。 ?立面采用別墅專用的高品質(zhì)外裝文化石 、外墻厚質(zhì)飾文質(zhì)感涂料 STUCOO、加拿大進(jìn)口紅雪松木廊架 …… ? 墅質(zhì)洋房戶型參考 墅質(zhì)洋房一層 三房二廳二衛(wèi) 150㎡ ? 一層入戶花園設(shè)計； ? 戶型方正，功能區(qū)劃比較合理； ? 全明戶型，通風(fēng)采光佳； ? 獨立主臥空間，私密性較好。 四步錯層 墅質(zhì)洋房二層 三房二廳二衛(wèi) 145㎡ ? 南北通透，玄關(guān)入戶保證私密性； ? 附帶寬大露臺； ? 寬闊橫廳設(shè)計； ? 衛(wèi)生間干濕分區(qū)。 三步錯層 墅質(zhì)洋房三、四層 三房二廳二衛(wèi) 125㎡ ? 南北通透； ? 附帶寬大露臺； ? 寬闊橫廳設(shè)計； ? 衛(wèi)生間干濕分區(qū)。 兩步錯層 墅質(zhì)洋房頂層 (躍層 ) 四房二廳三衛(wèi) 160㎡ ? 復(fù)式結(jié)構(gòu)，會客與起居動靜分離； ? 躍層獨立主臥空間，附送超大露臺。 墅質(zhì)洋房的頂躍戶型著重突出性價比，面積適中，壓低總價，同時提供較多的贈送面積 項目投資預(yù)算及經(jīng)濟分析表 序號 費用 面積（㎡） 金額（萬元） 備注 1 土地購置費 地價 買地稅費 契稅及印花稅，按地價的% 2 前期費用 規(guī)劃、設(shè)計、勘探費 按建安成本的 1%估算 可行性研究費 每平方米 2元 3 建安成本 多層洋房 136876 2300 土建 2023元 /㎡ ，外立面 300元 /㎡ 雙拼 54750 2500 土建 2200元 /㎡ ，外立面 300元 /㎡ 聯(lián)排 82125 2300 土建 2023元 /㎡ ，外立面 300元 /㎡ 商業(yè)街 4896 2300 4 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 外水電工程 按 81元 /㎡ 計算 278841 道路工程 按 35元 /㎡ 計算 35 綠化、景觀工程 按 120元 /㎡ 計算 120 5 開發(fā)期稅費 城市基礎(chǔ)建設(shè)配套費 按 185元 /㎡ 計算 185 施工圖審查費 按 /㎡ 計算 工程質(zhì)量監(jiān)督費 按 /㎡ 計算 建筑施工安全服務(wù)費 建安工程費的 % 白蟻防治費 按 2元 /㎡ 計算 2 價格調(diào)節(jié)基金 按 2元 /㎡ 計算 2 其他稅費 建安工程費的 % 6 管理費用 建安工程費的 3% 7 不可預(yù)見費 建安工程費的 5% 8 財務(wù)費用 建安工程費的 8% 9 銷售費用 銷售收入的 2% 總投資 估算產(chǎn)品銷售收入表 產(chǎn)品 面積 單價 銷售額 洋房 136876 7000 雙拼 54750 12023 65700 聯(lián)排 82125 10000 82125 公建 4896 10000 4896 合計 收益：銷售 投入 = 不包含地價及土地增值稅 通過對沈陽市低密度住宅市場案例及同區(qū)域項目分析，該項目是一個值得投資 的房地產(chǎn)項目，由于國家宏觀調(diào)控對市場的影響，建議本項目開發(fā)原則為；前 期少投入，以樣板示范區(qū)為先期開發(fā)投入，圖紙銷售為基本營銷策略，低開高 走，分期開發(fā)，通過市場營銷手段獲取基本開發(fā)現(xiàn)金流，實現(xiàn)“原湯化原食”的開 發(fā)策略。 感 謝！