【文章內容簡介】 房，面積從 145平米 200平米不等。 一層戶型關鍵詞：下沉式私家院落 /半地下層 /陽光房 庭院入戶 /多景式情景房從入戶花園走到一樓地下室地下室是附送的，面積也很大，可以分影音室和書房 半圍合庭院 地下室 露臺 二層：附送露臺 /地下室 明廚明衛(wèi)方正實用 二層結構關鍵詞：地下室與大露臺 通向地下室的樓梯 三層戶型關鍵詞：復式結構，閣樓和空中花園 三層復式結構：復式結構 4個露臺獨立主人套房客廳挑空 送露臺空中花園 頂層附送閣樓 小結 ——北方客戶對洋房類產品的市場接受度高，春夏季節(jié)使用率高 從洋房類項目的銷售狀況上看，市場接受度高 ?客戶追求的是低密度的生活感受： 對于花園洋房類的產品，花園洋房是一種介于別墅形態(tài)和板樓產品之間的產品， 可以讓客戶找到舒適與價位的最佳接合點。 花園洋房和戶外的聯(lián)系最大的特色就是退臺， 多層產品的陽臺是扁長的坐不下人，而露臺是方正的，沒有頂蓋區(qū)別于陽臺更有花園感，能夠真正把室外和室內的空間結合在一起。 ?得房率高、實惠： 在戶型設計上都力求方正、緊湊，面積控制合理， 擁有較高的得房率， 同時，戶主還能獲得 贈送面積 ，享受更大的實用面積。底層戶型還贈送地下室、花園，二、三層贈送露臺。 從終端客戶的使用情況上看，春夏季節(jié)使用率高 ?功能空間與情趣生活的豐富： 花園和露臺能夠使居者充分與自然情景溝通， 實現每戶都具有一片自有的室外空間、綠地，增強了室內外空間的互動與交流，在北方城市春夏季節(jié)的使用率較高。 ?改變人際關系 ： 公共空間開敞化，讓鄰里之間交往更為容易。 人與人之間的關系比較輕松，互相之間可以在公共場所、在院子里面、平臺上打招呼，進行交流。 ?私密性、安全性： 在露臺、花園的活動多為種植、觀景、娛樂活動等，對私密性要求不高，甚至可以和鄰里分享、參與； 安全性方面，首先對人的因素考慮，同類產品的客群勻質，所以在這種低密度社區(qū)客戶素質比較高，不用擔心鄰里相處的因素，因此， 社區(qū)的保安工作是業(yè)主安全的根本保障。 2 類低密度住宅產品 1 洋房住宅產品 Townhouse產品 經濟型小獨棟產品 洋房產品的定義與特征 洋房產品的價值分析 常見洋房產品的分類 Townhouse定義與特征 Townhouse價值分析 Townhouse常見溢價方式 規(guī)避小獨棟產品缺陷的手段 小獨棟產品戶型設計建議 小獨棟產品的界定 Townhouse的構成： TownHouse是一種準獨立住宅形式，它是由 Town的文化氛圍、 House的私人生活和 Nature的 自由格調，三種因素的組合體。 Townhouse 的技術要點 1） TH單體的層數通常在 2~3層，面寬范圍：以 6~8米居多，最小可至 ，北京湯 House某 戶型兩開間面寬 ；上海格林春曉某戶型面寬 13米。 2） TH常見以 6聯(lián)、 8聯(lián)、 10聯(lián)居多，其總長度受消防規(guī)范限制。 3） TH社區(qū)的容積率一般在 ~。 Townhouse 產品在解決方案中的常見角色 1）低密度社區(qū)中平衡容積率。既能保持整個社區(qū)的低密度意向，又可以加強開發(fā)強度，或以 價格差消化資源劣勢地塊。 2）中高密度社區(qū)中的標桿產品。之于多層或洋房物業(yè)有良好的連續(xù)性同時又可體現明顯升級。 3）遠郊別墅板塊中的低總價度假產品 Townhouse定義與特征 2 類低密度住宅產品 1 洋房住宅產品 Townhouse產品 經濟型小獨棟產品 洋房產品的定義與特征 洋房產品的價值分析 常見洋房產品的分類 Townhouse定義與特征 Townhouse價值分析 Townhouse常見溢價方式 規(guī)避小獨棟產品缺陷的手段 小獨棟產品戶型設計建議 小獨棟產品的界定 Townhouse 的價值要素 Townhouse產品的核心價值在于初步擺脫了集合住宅的形式，已經可以實現“獨門獨院、有天有地”的生活模式 ——獲得獨立住宅的居住感受而支付相對低的價格，是該產品立足市場的根本。 如何在“有限”的條件下“做足”別墅生活的空間感受，成為 TH通常的產品發(fā)力目標 ——這一點也 是所有類低密度產品的共同特性。 “看齊獨棟”的空間構成 “有天有地”的充分表達 兼顧私有和鄰里的單元組合方式 Townhouse價值分析 ——“看齊獨棟”的空間構成 Townhouse住宅在功能空間的構成上能夠較為齊備地涵蓋各類居住需求，可以概括為5個組成部分： 禮儀接待性空間。 包括：入口、客廳（有時與起居室合一）、餐廳等； 居家活動性空間。 包括：起居室、早餐室、廚房、家庭室、書房、視聽室等；； 私密性空間。 包括：主臥室、次臥室、衛(wèi)生間、客房等； 輔助性空間。 包括：洗衣室、儲藏、車庫、地下室等； 景觀性空間。 包括：（前、后）花園、內天井、露臺等。 禮儀性空間的分化獨立，以及景觀空間的比重加大，是 TH產品的顯著特征； 同時空間更加“立體” ——TH的內部空間往往表現的極為豐富與活躍，在有限的面積限制下，盡可能的營造出“別墅感受”。 Townhouse價值分析 ——“有天有地”的充分表達 “有天有地”是別墅生活的典型特征 ——具體是指室內外空間在多層面實現交流，并且這種交流具有私有化的特征，即不僅 “有天有地” ，而且必須是 “自有天地” 。限于 TH自身形式上的局限性，其需要通過 底層花園、入戶平臺、內天井和露臺 這些空間元素對“有天有地”的特征進行強化。 天井內庭院兼具功能意義 和情景價值 大進深卻沒有暗室和暗廊 連過道都是自然光，上樓下 樓都可以看到內院 Townhouse價值分析 入口庭院、露臺和閣樓把咫尺天地演繹得豐富多彩 萬科第五園三期 TB戶型四房兩廳四衛(wèi) 221平米 首層入戶庭院 Townhouse價值分析 三層主臥大露臺 ——兼顧私有和鄰里的單元組合方式 傳統(tǒng)的聯(lián)排產品大多采用 “山墻并聯(lián)” 的方式，雖然具有較高的土地利用效率，但容易形成社區(qū)外部空間單調呆板之感，同時也不便于鄰里氛圍的創(chuàng)造。一些 TH項目中通過 “錯聯(lián)”、“對拼”和“合院” 等組合方式，可以有效的改善社區(qū)外部空間。 ?普通的“山墻并聯(lián)式”的 TH產品，社區(qū)外部空間較 為單調。 ?通過院墻和水系的處理，形成江南“水巷” 的意向，呼應中式風格的產品形象，較好的