【正文】 。 ?普通的“山墻并聯(lián)式”的 TH產(chǎn)品，社區(qū)外部空間較 為單調(diào)。 天井內(nèi)庭院兼具功能意義 和情景價(jià)值 大進(jìn)深卻沒有暗室和暗廊 連過道都是自然光，上樓下 樓都可以看到內(nèi)院 Townhouse價(jià)值分析 入口庭院、露臺(tái)和閣樓把咫尺天地演繹得豐富多彩 萬科第五園三期 TB戶型四房兩廳四衛(wèi) 221平米 首層入戶庭院 Townhouse價(jià)值分析 三層主臥大露臺(tái) ——兼顧私有和鄰里的單元組合方式 傳統(tǒng)的聯(lián)排產(chǎn)品大多采用 “山墻并聯(lián)” 的方式，雖然具有較高的土地利用效率，但容易形成社區(qū)外部空間單調(diào)呆板之感，同時(shí)也不便于鄰里氛圍的創(chuàng)造。 Townhouse價(jià)值分析 ——“有天有地”的充分表達(dá) “有天有地”是別墅生活的典型特征 ——具體是指室內(nèi)外空間在多層面實(shí)現(xiàn)交流，并且這種交流具有私有化的特征，即不僅 “有天有地” ，而且必須是 “自有天地” 。 包括：（前、后）花園、內(nèi)天井、露臺(tái)等。 包括：主臥室、次臥室、衛(wèi)生間、客房等； 輔助性空間。 包括：入口、客廳（有時(shí)與起居室合一）、餐廳等； 居家活動(dòng)性空間。 如何在“有限”的條件下“做足”別墅生活的空間感受，成為 TH通常的產(chǎn)品發(fā)力目標(biāo) ——這一點(diǎn)也 是所有類低密度產(chǎn)品的共同特性。之于多層或洋房物業(yè)有良好的連續(xù)性同時(shí)又可體現(xiàn)明顯升級(jí)。既能保持整個(gè)社區(qū)的低密度意向，又可以加強(qiáng)開發(fā)強(qiáng)度，或以 價(jià)格差消化資源劣勢(shì)地塊。 3） TH社區(qū)的容積率一般在 ~。House某 戶型兩開間面寬 ；上海格林春曉某戶型面寬 13米。 2 類低密度住宅產(chǎn)品 1 洋房住宅產(chǎn)品 Townhouse產(chǎn)品 經(jīng)濟(jì)型小獨(dú)棟產(chǎn)品 洋房產(chǎn)品的定義與特征 洋房產(chǎn)品的價(jià)值分析 常見洋房產(chǎn)品的分類 Townhouse定義與特征 Townhouse價(jià)值分析 Townhouse常見溢價(jià)方式 規(guī)避小獨(dú)棟產(chǎn)品缺陷的手段 小獨(dú)棟產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)建議 小獨(dú)棟產(chǎn)品的界定 Townhouse的構(gòu)成： TownHouse是一種準(zhǔn)獨(dú)立住宅形式，它是由 Town的文化氛圍、 House的私人生活和 Nature的 自由格調(diào)，三種因素的組合體。 人與人之間的關(guān)系比較輕松，互相之間可以在公共場所、在院子里面、平臺(tái)上打招呼，進(jìn)行交流。 從終端客戶的使用情況上看，春夏季節(jié)使用率高 ?功能空間與情趣生活的豐富： 花園和露臺(tái)能夠使居者充分與自然情景溝通， 實(shí)現(xiàn)每戶都具有一片自有的室外空間、綠地，增強(qiáng)了室內(nèi)外空間的互動(dòng)與交流，在北方城市春夏季節(jié)的使用率較高。 ?得房率高、實(shí)惠： 在戶型設(shè)計(jì)上都力求方正、緊湊，面積控制合理， 擁有較高的得房率， 同時(shí)，戶主還能獲得 贈(zèng)送面積 ，享受更大的實(shí)用面積。 一層戶型關(guān)鍵詞：下沉式私家院落 /半地下層 /陽光房 庭院入戶 /多景式情景房從入戶花園走到一樓地下室地下室是附送的，面積也很大，可以分影音室和書房 半圍合庭院 地下室 露臺(tái) 二層：附送露臺(tái) /地下室 明廚明衛(wèi)方正實(shí)用 二層結(jié)構(gòu)關(guān)鍵詞：地下室與大露臺(tái) 通向地下室的樓梯 三層戶型關(guān)鍵詞：復(fù)式結(jié)構(gòu)，閣樓和空中花園 三層復(fù)式結(jié)構(gòu)：復(fù)式結(jié)構(gòu) 4個(gè)露臺(tái)獨(dú)立主人套房客廳挑空 送露臺(tái)空中花園 頂層附送閣樓 小結(jié) ——北方客戶對(duì)洋房類產(chǎn)品的市場接受度高，春夏季節(jié)使用率高 從洋房類項(xiàng)目的銷售狀況上看，市場接受度高 ?客戶追求的是低密度的生活感受： 對(duì)于花園洋房類的產(chǎn)品，花園洋房是一種介于別墅形態(tài)和板樓產(chǎn)品之間的產(chǎn)品， 可以讓客戶找到舒適與價(jià)位的最佳接合點(diǎn)。 以層層退臺(tái)、首層花園、外置樓梯等設(shè)計(jì)元素體現(xiàn)洋房特質(zhì) ?層層退臺(tái)，由自家退臺(tái)俯視室外樓梯，小花園也進(jìn)入眼底； 退臺(tái) 退臺(tái) 室外樓梯 首層私家花園 俯瞰露臺(tái) 外置樓梯 步入式花園 ? 步入式設(shè)計(jì)，穿過院子才可進(jìn)入家門，回歸小院生活；私家花園彰顯居住者生活情調(diào)，業(yè)主小院落與社區(qū)大環(huán)境的結(jié)合； ?外置樓梯，打破傳統(tǒng) ” 樓道 ” 的昏暗，增加與自然的親近； 業(yè)主對(duì)露臺(tái)的使用頻率依據(jù)季節(jié)不同有所變化，但接受度較高，認(rèn)可露臺(tái)帶來的功能空間以及生活情趣的豐富度 ?通過訪談發(fā)現(xiàn)，業(yè)主對(duì)露臺(tái)的接受度較高，春夏季節(jié)的使用頻率高于秋冬季； ?在露臺(tái)中布置綠植、桌椅、鵝卵石等，使居者能夠充分的接觸自然，同時(shí)豐富了生活情趣； ?超大露臺(tái)的贈(zèng)送也是洋房類產(chǎn)品的一大賣點(diǎn)； 以綠城產(chǎn)品為代表 ———““花園化洋房””路線 以萬科情景洋房系列為代表 ———““情景化洋房””路線 以萬科寬景 House為代表 ———““疊拼化洋房””路線 上承多層產(chǎn)品 空間情景化 下啟類低密度產(chǎn)品 常見洋房產(chǎn)品的分類 3+1寬景 House產(chǎn)品特點(diǎn) 五大價(jià)值點(diǎn)： － 2層均有地下室附送 b e c d a 戶型特點(diǎn)：一層為平層，贈(zèng)送地下室和庭院；二層為平層，贈(zèng)送地下室；三四層為復(fù)式，贈(zèng)送大露臺(tái) 寬景 house產(chǎn)品的市場機(jī)會(huì) 機(jī)會(huì)一 創(chuàng)新物業(yè)帶來的市場關(guān)注度和吸引力 機(jī)會(huì)二 解決對(duì)大戶型、別墅類產(chǎn)品有需求但 受總價(jià)限制的客戶需求 機(jī)會(huì)三 寬景 House能增加戶數(shù)，降低 1－ 2層的 總價(jià)區(qū)間，所以優(yōu)于疊拼別墅產(chǎn)品。 附帶超大觀景露臺(tái) 露臺(tái) 主人區(qū) 露臺(tái) 露臺(tái) 案例 2：北京萬科青青 ? 地理位置 ：位于朝陽區(qū)京沈高速路旁，距國貿(mào)僅 14公里，離東四環(huán) 7公里，驅(qū)車 15分鐘即可到達(dá)； ? 規(guī)模 ：約 25萬平方米，容積率 ? 產(chǎn)品 ：青青家園分為四期開發(fā)，一期、二期、三期建筑層數(shù)以 4層半為主，尺度宜人；四期為 89層住宅，形成視線軸的上游景觀，豐富空間層次。 層高達(dá) 3米，辟有 6米共享空間，空間寬敞明亮 頂層雙向“觀景天窗”，近收陽光與愜意 ? 下層 —— 坡屋頂，低于 櫥、書架等，空間利用充分，富有新意 豪華主人區(qū)，設(shè)臥房、休閑廳、超大衛(wèi)生間、走入式衣帽間、書房 ?主要為 4層半建筑，入戶方式巧妙： 首層：南向花園入戶 二層：南向露臺(tái)入戶 三層、四層：樓梯入戶 二層露臺(tái)入戶 三層露臺(tái) 首層花園入戶 首層情景房 首層情景房 首層戶型：南向私家花園入戶、情景房、錯(cuò)層、超大