【正文】 ——綠城系的洋房產品標榜“先有花園，后有房子”，不追求圖面形式，以空間實感動人。 ，在圍合的庭院中，園 林和建筑合一，四季植物呈現 出來時間的流動和生命的變化 延續(xù)。 通廊圍合 建筑圍合 不以規(guī)模驚人，強化細節(jié)控制和人本感受，綠城產品的實景展示對銷售推動作用明顯 風格迥異的組團花園與中央水景花園遙相呼應，輔以形態(tài)各異、變化靈動的水系及密集的樹林，構成一系列存在誘導性、參與性強且感觀豐富的共享景觀環(huán)境空間，形成可居、可觀可游、可賞的整體空間景觀意向 戶型以贈送入戶花園、陽臺、露臺為主，層層交錯 (180㎡ ) 大面積陽臺空間，增加室內外互動情趣 大面積陽臺空間，增加室內外互動情趣 大面積陽臺空間，增加室內外互動情趣 客廳南北通透，采光好， 米大開間，增加室內舒適性 景觀陽臺，增加用餐情趣 以綠城產品為代表 ———““花園化洋房””路線 以萬科情景洋房系列為代表 ———““情景化洋房””路線 以萬科寬景 House為代表 ———““疊拼化洋房””路線 上承多層產品 空間情景化 下啟類低密度產品 常見洋房產品的分類 案例 1. 天津水晶城 ?區(qū)域 ：位于天津市西青區(qū)，外環(huán)線以外，臨近南開、紅橋兩區(qū)； ?占地面積 ： 米。組團： 9 ?綜合容積率 ： 1 一期情景花園洋房 萬科情景洋房打破了公寓呆板的形式和封閉的關系，立面設計變化豐富，入戶方式巧妙，每戶向陽面具有層層退臺的臺階狀結構，使 每戶擁有南向的私家花園或露臺 ?情景花園洋房在 設計上融合了別墅的特點， 實現了空間個性的突破，最大的的特色是 ７ — ８米的橫廳，戶戶有露臺。 ? 獨有情景房，倍添院居情趣 ? 開間寬大客廳和餐廳，視野開闊、采光充分 ? 超過 20㎡ 主人房寬敞舒適，可設置走入式衣帽間 ? 三間主臥組織緊湊，空間利用合理 架空層平面 情景房 錯層 12米 二層戶型： 南露臺入戶、錯層、 ? 建筑面積： ㎡ 錯層三室兩廳雙衛(wèi) ? 獨創(chuàng)露臺入戶方式，私密性、歸屬感更強 ? ，近 40㎡ 橫向客廳和餐廳，視野開闊，采光充分 ? 超過 20㎡ 的主人房寬敞舒適，可設置走入式衣帽間 ? 三間臥室組織緊湊，空間利用合理 ? 活動區(qū)（客廳、餐廳）與休息區(qū)呈小錯層格局，空間層次豐富 ? 附帶觀景露臺 露臺入戶 錯層 三層戶型：樓梯入戶、 南露臺、錯層、 ? 建筑面積： ㎡ 錯層三室兩廳雙衛(wèi) ? ，近 40㎡ 橫向客廳和餐廳，視野開闊，采光充分 ? 超過 20㎡ 的主人房寬敞舒適，可設置走入式衣帽間 ? 三間臥室組織緊湊，空間利用合理 ? 衛(wèi)生間洗衛(wèi)分離，互不干擾 ? 活動區(qū)（客廳、餐廳）與休息區(qū)呈小錯層格局，空間層次豐富 ? 附帶觀景露臺 錯層 頂層戶型：躍層、豪華主人區(qū)、 ? 建筑面積： ㎡ 躍層四室兩廳三衛(wèi) ? 上層 —— 主臥室連通觀景樓臺，采光通透，情趣盎然 衛(wèi)生間、化妝間設有天窗，市內屋頂采光明亮，空氣流通更加順暢 米開間寬大客廳與餐廳，三間臥室、三間衛(wèi)生間 客廳與觀景露臺相通，便于干燥通風 ? 總戶數 ： 1860戶，主力戶型：120180平米，以三居為主。 產品從舒適三房到舒適四房，面積從 145平米 200平米不等。 花園洋房和戶外的聯系最大的特色就是退臺， 多層產品的陽臺是扁長的坐不下人，而露臺是方正的，沒有頂蓋區(qū)別于陽臺更有花園感，能夠真正把室外和室內的空間結合在一起。底層戶型還贈送地下室、花園，二、三層贈送露臺。 ?改變人際關系 ： 公共空間開敞化，讓鄰里之間交往更為容易。 ?私密性、安全性： 在露臺、花園的活動多為種植、觀景、娛樂活動等，對私密性要求不高，甚至可以和鄰里分享、參與； 安全性方面，首先對人的因素考慮，同類產品的客群勻質，所以在這種低密度社區(qū)客戶素質比較高，不用擔心鄰里相處的因素，因此， 社區(qū)的保安工作是業(yè)主安全的根本保障。 Townhouse 的技術要點 1） TH單體的層數通常在 2~3層，面寬范圍：以 6~8米居多，最小可至 ，北京湯 2） TH常見以 6聯、 8聯、 10聯居多，其總長度受消防規(guī)范限制。 Townhouse 產品在解決方案中的常見角色 1）低密度社區(qū)中平衡容積率。 2）中高密度社區(qū)中的標桿產品。 3）遠郊別墅板塊中的低總價度假產品 Townhouse定義與特征 2 類低密度住宅產品 1 洋房住宅產品 Townhouse產品 經濟型小獨棟產品 洋房產品的定義與特征 洋房產品的價值分析 常見洋房產品的分類 Townhouse定義與特征 Townhouse價值分析 Townhouse常見溢價方式 規(guī)避小獨棟產品缺陷的手段 小獨棟產品戶型設計建議 小獨棟產品的界定 Townhouse 的價值要素 Townhouse產品的核心價值在于初步擺脫了集合住宅的形式，已經可以實現“獨門獨院、有天有地”的生活模式 ——獲得獨立住宅的居住感受而支付相對低的價格，是該產品立足市場的根本。 “看齊獨棟”的空間構成 “有天有地”的充分表達 兼顧私有和鄰里的單元組合方式 Townhouse價值分析 ——“看齊獨棟”的空間構成 Townhouse住宅在功能空間的構成上能夠較為齊備地涵蓋各類居住需求，可以概括為5個組成部分： 禮儀接待性空間。 包括：起居室、早餐室、廚房、家庭室、書房、視聽室等；； 私密性空間。 包括：洗衣室、儲藏、車庫、地下室等； 景觀性空間。 禮儀性空間的分化獨立，以及景觀空間的比重加大，是 TH產品的顯著特征； 同時空間更加“立體” ——TH的內部空間往往表現的極為豐富與活躍，在有限的面積限制下，盡可能的營造出“別墅感受”。限于 TH自身形式上的局限性，其需要通過 底層花園、入戶平臺、內天井和露臺 這些空間元素對“有天有地”的特征進行強化。一些 TH項目中通過 “錯聯”、“對拼”和“合院” 等組合方式，可以有效的改善社區(qū)外部空間。 ?通過院墻和水系的處理，形成江南“水巷” 的意向，呼應中式風格的產品形象，較好的 弱化了線性空間的單調之感。 ? 單體來看，外墻面積 增加，有