【正文】 城市客廳 ?滇池的天然調(diào)溫功能。 ?滇池度假區(qū)的人工植被。 ?昆明旅游的首選觀光地。 ?區(qū)域容積率（ ）限制、空中限高。 ?民族村、海埂公園、紅塔體育中心、溫泉浴場、高爾夫球場，每一天都是陽光假日。 【 廣福路 板塊 】 ?城市新興生活區(qū) ?昆明最大的環(huán)湖生態(tài)社區(qū) ?省委直屬機(jī)關(guān)南遷 ?廣福路、官南路、十里長街道路規(guī)劃實施 ?10多個高檔社區(qū)云集，以居住、體育、休閑、高爾夫為主的區(qū)域已然形成 ?關(guān)上幼兒園、海貝中英文小學(xué)、錦苑小學(xué)、官渡一中、北大附中云南試驗學(xué)校等教育體系。 【 東南 板塊 】 ?大盤時代 .大昆明 ?新亞洲體育城、世紀(jì)城、彼岸崛起，其他項目繼續(xù)跟進(jìn)。 ?呈貢新城建設(shè)駛?cè)肟燔嚨? ?東、南二環(huán)拆遷工程。 列儂溪谷 陽光海岸 廣基 名古屋 湖畔之夢 廣 福 路 本案 南方公園 筑友項目 列儂溪谷 紅 塔 西 路 滇 池 路 香檳小鎮(zhèn) 假日灣 同德項目 紅 塔 東 路 潛在競爭對手 本案 廣 福 路 南 三 環(huán) 潛在競爭對手 潛在競爭對手 主要競爭項目及產(chǎn)品分析 1）聯(lián)排別墅主要競爭樓盤 列儂溪谷 開發(fā)商：銘鼎集團(tuán) 地址：滇池路奔馳 4S旗艦店旁 占地面積： ㎡ （ 136畝） 總建筑面積： 53774㎡ 容積率： 物業(yè)類型：雙拼別墅、聯(lián)排別墅 建筑密度： % 綠化率： 56% 戶數(shù)： 244戶 戶型面積： 215— 360㎡ 起價： 4580元 /㎡ 均價： 5800元 /㎡ 最高價： 12023元 /㎡ 個案分析：該項目從 11月 20日公開選房以來，已經(jīng) 銷售了約 30％， 列儂溪谷的戶型較為單一，僅有四種戶型，可供客戶選擇的余地較小， 戶型面積從 215— 360㎡ ,所有的戶型皆為地下一層、地上三層，地下一層皆為半地下的輔助層，未設(shè)計有車庫，多數(shù)戶型設(shè)計有風(fēng)景庭院和透天花園 ，在戶型設(shè)計上 面寬較小，進(jìn)深較大 ，這樣的設(shè)計還是影響到了戶型的品質(zhì)和居住舒適度，給銷售帶來了一定的難度，該項目現(xiàn)在的 宣傳力度 不大，主要是以電臺和戶外為主； 香檳小鎮(zhèn) 開發(fā)商：泰信地產(chǎn) 地址：廣福路 4公里處 占地： 127畝 總建筑面積： ㎡ 容積率： 物業(yè)類型：雙拼別墅、聯(lián)排別墅、疊價別墅 戶數(shù)： 272戶 戶型面積： 180— 300㎡ 起價： 5000元／㎡ 均價： 7000元／㎡ 個案分析：目前該項目 已經(jīng)銷售 80%，目前還剩 40余套，多數(shù)為戶型較大，總價較高的戶型；香檳小鎮(zhèn)在 戶型上相對較豐富 ，有聯(lián)排、疊加別墅等多種戶型可供選擇， 多數(shù)的戶型帶有室內(nèi)車庫 ，其中帶有三個院落的聯(lián)排別墅在設(shè)計上有一定的亮點，該項目所有的戶型都是 南北朝向，通風(fēng)和采光較好， 中心景觀有中心水景，靠近中心水景的戶型面積較大，向外戶型面積逐漸減小，現(xiàn)在所剩下的多是一些 總價高或是位置不太好的戶型， 在加上 項目周邊的配套不足 ，廣福路改造等因素造成了項目目前銷售遇到了一定的阻力。 滇池衛(wèi)城 開發(fā)商：萬達(dá)地產(chǎn) 地址：滇池度假區(qū)紅塔東路 占地：約 5000畝 容積率： 綠化率： 70% 戶型面積： 160— 250㎡ （花園洋房） 均價： 4000元 /㎡ （花園洋房） 個案分析：該項目作為萬達(dá)集團(tuán)在西南地區(qū)的主要住宅項目，為了把該項目打造成為滇池路大型高尚社區(qū)，萬達(dá)地產(chǎn)投入了較大精力和資源，在前期的宣傳上不遺余力，在 前期的產(chǎn)品研發(fā)，銷售策略 方面做得比較到位，整個社區(qū)的規(guī)劃、景觀、戶型設(shè)計有很多的亮點，通過 萬達(dá)的企業(yè)品牌 帶動了項目品牌，通過每一期的 開盤前大面積，高強(qiáng)度媒體宣傳 ，在市場上積累了不少的人氣和知名度，特別是 樣板區(qū)、高爾夫球場 出來以后更是掀起了高端人群的購房熱情。 假日灣 開發(fā)商：省鐵路自備車運輸公司 地址：官南大道中段 占地： 133畝 總建筑面積： 230310㎡ 容積率： 綠化率： 40% 建筑密度： 35% 戶數(shù)： 408戶 均價： 2900元 /㎡ 個案分析：目前該項目推出的房源是 110— 160㎡ 的花園洋房 ，約 360套，項目主要是以 西班牙風(fēng)格的建筑，雙退臺的設(shè)計，下沉式院落 、不同風(fēng)格的景觀布置等差異化賣點，并通過前期一定力度的媒體宣傳，造成了項目在市場上已經(jīng)形成了一定的知名度，受到了目標(biāo)消費群一定程度的關(guān)注和認(rèn)可，由于銷售代理公司在認(rèn)購期 沒有進(jìn)行房源的銷售控制 ，造成位置較好，價格和設(shè)計合理的戶型已經(jīng)基本售出，給目前的銷售帶來一定的阻力。 4）產(chǎn)品分析 通過對滇池路、廣福路等區(qū)域的聯(lián)排別墅項目以及花園洋房項目的產(chǎn)品研究和分析， 得出了以下的共同點： 建筑風(fēng)格多為歐洲和北美風(fēng)格 ，洋味十足，并有一定的個性，給客戶帶來一定的異域物質(zhì)和精神享受； 綠化率較高，強(qiáng)調(diào)景觀均好性 ，有大面積的綠化和水景，普遍擁有一定面積的私家花園和空中花園，給了業(yè)主更為自然舒適的交流空間和休閑空間； 項目普遍分布于市郊，距離市區(qū)有適度的距離，多作為 客戶的第一居所 ； 項目的 建筑密度及容積率低 ，有足夠大的樓間距離，保證了良好的采光及通風(fēng)，讓業(yè)主帶來更好的生活體驗； 項目 周邊配套較為完善 ，購物、道路交通、通訊設(shè)施等的標(biāo)準(zhǔn)較高，內(nèi)部都有大面積的會所，滿足業(yè)主休閑、娛樂的需求； 戶型設(shè)計上較為合理，擁有較大面積的 露臺和花園 ，保證了業(yè)主的生活質(zhì)量和居住品質(zhì)； 性價比較高，有一定的產(chǎn)品附加， 戶型多樣 ； ?通過以上的分析可以看出，目前區(qū)域內(nèi)在售的項目不多，市場供應(yīng)量不大，但由于 本項目所處的板塊還有一定體量的存量土地 ，今明兩年陸續(xù)會有項目推出 ,市場供應(yīng)量會一定程度的增大，所以昆明市場上 今明兩年上市的中高檔物業(yè)會給本項目帶來一定的市場沖擊和壓力； ?總體上來說本項目的前景還是比較的樂觀，前期的產(chǎn)品定位、市場定位及后期的宣傳推廣是整個項目成敗的關(guān)鍵。 劣勢分析 1）項目位于昆明市南市區(qū)滇池路片區(qū)，所能輻射區(qū)域外市場相對有限； 2）項目所處地塊緊臨廣福路交通干道，有一定的噪音影響； 3）區(qū)內(nèi)商業(yè)配套雖然不少，但是主要針對高端客戶的商業(yè)配套較少，也是區(qū)域內(nèi)無法回避的一大劣勢； 4）項目受到限高的要求，建筑規(guī)模不大，受地塊條件限制，外部的景觀、綠化并不占優(yōu)勢。 機(jī)會分析 1）區(qū)內(nèi)商業(yè)配套相對完善，針對高端客戶的消費場所較少， 區(qū)域客戶對高端的商業(yè)物業(yè)需求旺盛，新增供應(yīng)量較小， 項目建成后，商業(yè)物業(yè)在所處滇池路板塊的商業(yè)價值不言而喻； 2）目前國家對低密度住宅用地的控制，項目作為滇池路片區(qū)目前少有的待開發(fā)地塊， 相對擁有區(qū)域地產(chǎn)發(fā)展的唯一性 ，只要把握好項目市場及消費定位，提供適應(yīng)市場需要的房地產(chǎn)產(chǎn)品，是能夠達(dá)到一個比較合理的收益回報； 3） 云南省政府機(jī)構(gòu)的南移 ，城中村改造的啟動，都將會在今后從整體上提升和改善區(qū)域內(nèi)居住、配套環(huán)境； 4）雖然面臨世博板塊等區(qū)域樓盤潛在競爭，但由于區(qū)域內(nèi)形成了濃厚的居住氛圍， 目標(biāo)消費群對區(qū)內(nèi)產(chǎn)品具有強(qiáng)烈的區(qū)域認(rèn)同感和較高的接受度 ； 5）由于社會經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，收入的提高，他們對高品質(zhì)住宅有較大的需求，形成了 不少有換房需求的高端消費群體 ； 威脅分析 1）區(qū)域市場內(nèi)即將開工建設(shè)的存量土地的住宅及商業(yè)項目會對項目產(chǎn)生一定的競爭影響，會造成 一定目標(biāo)客戶的分流 ； 2）昆明南區(qū)的官南路、十里長街佳湖片區(qū)、東南板塊等區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展迅速，一批大型的、功能完善的、品質(zhì)優(yōu)良的高檔住宅在短短的一兩年內(nèi)紛紛投放市場，并且隨著其他區(qū)域交通條件和商業(yè)配套的改善、已開發(fā)小區(qū)入住率的提高、社區(qū)形成后，將會對項目所在區(qū)域的目標(biāo)消費群體的吸引，對項目構(gòu)成潛在威脅，項目開工、銷售時機(jī)一旦錯過，將面臨南市區(qū)其它片區(qū)產(chǎn)品競爭； 3）國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的進(jìn)一步的細(xì)化和深度執(zhí)行，以及 新的宏觀調(diào)控政策 的出臺，都將會極大的影響房地產(chǎn)市場的發(fā)展，影響到目標(biāo)消費群的消費決策，將會極大的影響房地產(chǎn)項目的銷售進(jìn)度； ?綜合以上的分析， 項目的優(yōu)勢和機(jī)會較為明顯 ，整個項目前景非常樂觀，操作過程中發(fā)揮揚(yáng)長避短的精神，挖掘項目更深層次的優(yōu)勢以及機(jī)會，把握好開發(fā)時機(jī)，抓住市場機(jī)遇； ?但也要對劣勢和威脅足夠的重視 ，只要通過產(chǎn)品定位以及社區(qū)的良好規(guī)劃，規(guī)避劣勢，充分發(fā)揮優(yōu)勢和運用好市場機(jī)會，必將能夠運作好本項目。 ?家庭年收入在 8－ 100萬之間，家庭總資產(chǎn)從 80萬－ 800萬不等，呈現(xiàn)出明顯的 “金字塔“效應(yīng) 。 ?普遍受過良好教育，超過一半擁有大學(xué)學(xué)歷，碩士學(xué)歷 12％， 7％具有海外留學(xué)經(jīng)歷。 目標(biāo)客戶分析 從本項目的市場定位及物業(yè)類型來看，本項目的目標(biāo)消費群有別于其他的別墅項目，對目標(biāo)客戶的定位不僅僅以經(jīng)濟(jì)總量作為區(qū)隔的條件，定位的條件更加的復(fù)雜，涵蓋的內(nèi)容也更加的廣泛、更為細(xì)致，基本是以有可能購買與本項目的相似物業(yè)的消費人群進(jìn)行甄別后，方可成為本項目的有效目標(biāo)客戶。 聯(lián)排別墅客群 群體構(gòu)成 這個群體的 收入具有很強(qiáng)的穩(wěn)定性 ，他們之中多為高收入群體，主要包括： 各級政府官員、國有大中型企業(yè)中高層領(lǐng)導(dǎo)以及私營企業(yè)主。 （ 2）該部分人群較多的已經(jīng)走上中高層領(lǐng)導(dǎo)崗位或事業(yè)有成， 是推動社會發(fā)展的主流人群。 購房特點 （ 1）比較喜歡能帶來較高生活質(zhì)量的 大面積住房 。 （ 3）購房目的主要是為了能帶來較高的生活享受，并能體現(xiàn)他們的 地位和身份 。 對住宅產(chǎn)品的要求 （ 1）房屋設(shè)計能夠滿足 一家人的居住要求 ，希望有足夠的房間能作為書房和客房。 （ 3）希望住宅有自己的更多的私人空間， 最好能帶大面積的花園 。 2）花園洋房客戶群 ?有一定的積蓄，收入穩(wěn)定； ?有穩(wěn)定收入的政府公務(wù)員、國有大中型企業(yè)員工、私營企業(yè)的中層領(lǐng)導(dǎo) ； ?年齡在 25— 35之間； ?家庭人口以 2— 4