【正文】 既能享受 行政級的繁華配套 ，也享有居住的寧靜；既置身于城市文明的主流，又 占有城市最稀缺的自然資源。 行政中心的移動，房地產(chǎn)、醫(yī)療衛(wèi)生、教育事業(yè)、服務(wù)產(chǎn)業(yè)等，都會跟隨移動，對一個地方的人居方向、經(jīng)濟、社會發(fā)展將產(chǎn)生巨大的推動和促進作用 ，國際國內(nèi)在這方面成功的例子比比皆是。 8. 每次成交，均奏響西班牙門戈舞曲，為客戶送上一杯白蘭地以示祝賀。 ：恒通整合所有銀行客戶資源，進行柜臺展示促銷。 ?西班牙特色皇家園林，大尺度庭院圍合式布局。 【 主題 廣告語 3】 看不見的上層，看得見的河畔。 ?采蓮河、滇池、西山、景觀大道、西班牙園林等共同形成罕見的城市“綠肺”。 ?以 “圈層” 訴求為客戶的核心物質(zhì)需求、精神需求。主要包括：、普通公務(wù)員、一般企業(yè)事業(yè)單位職工、學(xué)校教師、中級或普通技術(shù)人員、個體工商戶和年輕的私營企業(yè)業(yè)主等。 目標(biāo)客戶分析 從本項目的市場定位及物業(yè)類型來看，本項目的目標(biāo)消費群有別于其他的別墅項目，對目標(biāo)客戶的定位不僅僅以經(jīng)濟總量作為區(qū)隔的條件，定位的條件更加的復(fù)雜，涵蓋的內(nèi)容也更加的廣泛、更為細致，基本是以有可能購買與本項目的相似物業(yè)的消費人群進行甄別后，方可成為本項目的有效目標(biāo)客戶。名古屋 湖畔之夢 廣 福 路 本案 南方公園 筑友項目 列儂溪谷 紅 塔 西 路 滇 池 路 香檳小鎮(zhèn) 假日灣 同德項目 紅 塔 東 路 潛在競爭對手 本案 廣 福 路 南 三 環(huán) 潛在競爭對手 潛在競爭對手 主要競爭項目及產(chǎn)品分析 1）聯(lián)排別墅主要競爭樓盤 列儂溪谷 開發(fā)商：銘鼎集團 地址：滇池路奔馳 4S旗艦店旁 占地面積： ㎡ （ 136畝） 總建筑面積： 53774㎡ 容積率： 物業(yè)類型：雙拼別墅、聯(lián)排別墅 建筑密度： % 綠化率： 56% 戶數(shù)： 244戶 戶型面積： 215— 360㎡ 起價： 4580元 /㎡ 均價： 5800元 /㎡ 最高價： 12023元 /㎡ 個案分析：該項目從 11月 20日公開選房以來，已經(jīng) 銷售了約 30％， 列儂溪谷的戶型較為單一，僅有四種戶型，可供客戶選擇的余地較小， 戶型面積從 215— 360㎡ ,所有的戶型皆為地下一層、地上三層，地下一層皆為半地下的輔助層，未設(shè)計有車庫，多數(shù)戶型設(shè)計有風(fēng)景庭院和透天花園 ，在戶型設(shè)計上 面寬較小，進深較大 ，這樣的設(shè)計還是影響到了戶型的品質(zhì)和居住舒適度，給銷售帶來了一定的難度，該項目現(xiàn)在的 宣傳力度 不大，主要是以電臺和戶外為主； 香檳小鎮(zhèn) 開發(fā)商：泰信地產(chǎn) 地址：廣福路 4公里處 占地： 127畝 總建筑面積： ㎡ 容積率： 物業(yè)類型：雙拼別墅、聯(lián)排別墅、疊價別墅 戶數(shù)： 272戶 戶型面積： 180— 300㎡ 起價： 5000元／㎡ 均價： 7000元／㎡ 個案分析：目前該項目 已經(jīng)銷售 80%，目前還剩 40余套，多數(shù)為戶型較大，總價較高的戶型；香檳小鎮(zhèn)在 戶型上相對較豐富 ，有聯(lián)排、疊加別墅等多種戶型可供選擇， 多數(shù)的戶型帶有室內(nèi)車庫 ，其中帶有三個院落的聯(lián)排別墅在設(shè)計上有一定的亮點，該項目所有的戶型都是 南北朝向，通風(fēng)和采光較好， 中心景觀有中心水景，靠近中心水景的戶型面積較大，向外戶型面積逐漸減小，現(xiàn)在所剩下的多是一些 總價高或是位置不太好的戶型， 在加上 項目周邊的配套不足 ，廣福路改造等因素造成了項目目前銷售遇到了一定的阻力。 ?滇池度假區(qū)的人工植被。 2023年，世紀(jì)城、新亞洲體育城、麗陽星城、江東系列等動輒上千、上萬戶的樓盤給一手住宅市場帶來了巨大的沖擊。 換句話說， 假設(shè) 2023年后沒有其他新的開工面積，則 按 2023年的銷售量計算，要消化這 837萬平米還需要 2年多時間！ 就算按照竣工面積計算，六年累計竣工面積也比銷售面積多出 310多萬平米，超過 2023年全年的銷售量。 但投資必然要尋求投資回報。 2023年昆明樓市走勢預(yù)測 ?昆明土地市場預(yù)測 2023年，昆明土地市場新增招拍掛土地供應(yīng)量預(yù)計不超過 5000畝，但是可用于房地產(chǎn)開發(fā)的 土地供應(yīng)潛量將超過 10000畝。 ?官渡區(qū)中醫(yī)院、解放軍 478醫(yī)院、同仁醫(yī)院、南疆醫(yī)院、官渡區(qū)人民醫(yī)院、佳湖商業(yè)中心、滇池路美食一條街、西貢碼頭、大商匯、茶葉市場、邦盛國際商城等生活資源。 5）發(fā)展商在地產(chǎn)開發(fā)方面缺乏知名度。 （ 4）購房主要采取一次性付款和分期付款的形式。更令人欣慰的是，在昆明南部區(qū)域的規(guī)劃方面，政府摒棄了傳統(tǒng)零敲碎打的開發(fā)模式，其大手筆的全新規(guī)劃舉措為本地區(qū)的項目贏得了很高的建設(shè)起點。 ?新行政級配套，獨一無二。 【 項目案名 4】 首府 CAPITAL TOWN ?河畔首府 ?水尚首府 ?與“行政級”定位匹配，以稀缺性資源詞匯， ?直接指明項目地段特征、身份、地位、價值等心理暗示。 窗的形式變化多樣，強調(diào)人與空間的交流界面、交流視點。 2. 戶外：以南市區(qū)、中心區(qū)、西市區(qū)為重點投放、適時更換 3. 電視：以多媒體動畫效果制作，在電視、網(wǎng)絡(luò)發(fā)布。 …….. 9. 展賣空間：全過程、全空間的“統(tǒng)一體驗場” 【 賣場不賣， 賣場有場 —— 體驗現(xiàn)場 】 1. 酒店感的接待會館，營造“行政級”應(yīng)有的尊貴感、親切感。 今天， “一湖四片”建設(shè)現(xiàn)代新昆明的宏偉戰(zhàn)略 ，一個山水生態(tài)名城、歷史文化名城和現(xiàn)代開放新城，一個最適宜人類居住的城市，正吸引著無數(shù)人的目光。提起廣州，就能想到碧桂園；提起成都，就能想到芙蓉古城；提起上海，就能想起金貿(mào)大廈和藝墅人生；提起北京，肯定有朱雀門和晶城 以上 創(chuàng)意設(shè)計， 軟文系列， 可進一步溝通！ 博欣地產(chǎn) 滇池項目 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH 。 迄今為止，我們?nèi)匀徊荒茉從切]有品位的建筑。 【 關(guān)鍵詞：滇池、高尚生活、張力無窮、宜居城市、夢開始的地方 】 滇池，平衡天地和自然，承載歷史和人居夢想。 7. 可邀請知名社會學(xué)者、時尚生活專業(yè)人士（最好有外籍人士），在銷售現(xiàn)場，舉行“生活論壇”，同時首發(fā) 《 滇池的藝術(shù) 》 大型畫冊。 ?源自西班牙的色彩。 外墻質(zhì)感、觸感、品質(zhì)感。 【 項目案名 2】 御景 .河畔 SPAIN HOUSE ?帝國的，皇帝的：帝國的或君主的、與帝國的或君主有關(guān)的、暗示帝國的或君主的，尤指皇帝的或女皇的： ?最高權(quán)力的，至尊的：有至高無上的權(quán)力的；最高的 ?特級的：在大小或質(zhì)量方面出眾的 ?與“行政級”定位匹配，以內(nèi)（西班牙）外（采蓮河）景觀，直接指明項目地段特征、身份、地位、價值等心理暗示，相對更為低調(diào)、含蓄、中庸。 ?高品質(zhì)區(qū)域＋高品味生活＋高品位住宅 【 弱化西班牙的原因 】 ?缺乏唯一性，第一的占位性、差異化（假日灣） ?缺乏競爭力，地中海、西班牙、意大利（時尚來來往往，好產(chǎn)品才是根本） ?目標(biāo)消費群核心需求（見多識廣、不容易被忽悠） ?物業(yè)價值高點、價值原點（行政級概念遠遠大于西班牙） ?目標(biāo)客群心理特征（身份、地位、價值、官本位） ?我們必須第一個提出，并且讓自己置身于一個“無競爭的領(lǐng)域”，才能成為獨一無二的旗艦項目。本項目可謂占盡地利。 （ 2）由于擁有較為雄厚的經(jīng)濟實力，購房時 對價格不是特別敏感 ，對居住感受和居住品質(zhì)比較的看重。 小結(jié)： PART 3— 看項目 :揚長須避短 博欣地產(chǎn) 滇池項目 一、項目概況 項目的整體基本情況 項目的地理位置： 位于昆明南市區(qū)滇池路板塊， 滇池路與廣福路的交匯處， 省政協(xié)的對面，緊靠采蓮河； 項目總體規(guī)劃： 占地面積： 94941㎡ （ ） 總建筑面積： 130930㎡ 容積率： 綠化率： 46% 規(guī)劃建筑類別 聯(lián)排別墅、花園洋房、商業(yè)街 建筑、園林 西班牙建筑風(fēng)格、西班牙式園林 項目配套： 會所、商業(yè)配套 二、項目 SWOT分析 優(yōu)勢分析 1）項目地塊所在區(qū)域 地處滇池路核心區(qū)域 ，地理位置優(yōu)勢較為明顯，擁有不可再生的 自然資源和地段優(yōu)勢 ，具備成為昆明高尚社區(qū)的條件； 2）項目緊臨廣福路、滇池路等城市主道，交通便利，周邊有多路公交車，出行快速便捷， 交通優(yōu)勢明顯 ； 3）項目地塊周邊臨近綠世界、西貢碼頭美食街、師大附小、昆三中滇池中學(xué)、在建的同仁醫(yī)院等，金融機構(gòu)，生活、醫(yī)療、休閑餐飲等 生活配套設(shè)施相對較為完善； 4）區(qū)內(nèi)高尚住宅區(qū)較多，滇池路板塊是昆明目前主要的 “富人區(qū)”之一，區(qū)內(nèi)，形成了 充裕、有效的高端消費群體 ； 5）區(qū)內(nèi)由于 緊臨滇池和采蓮河 ，空氣質(zhì)量較好，居住的品質(zhì)較高； 6）目前西山區(qū)正在對廣福路進行改造，雖然現(xiàn)在對區(qū)域的交通會有一定的影響，但 改造完成以后成為一條景觀大道 ，也將會對區(qū)域內(nèi)的交通、外部景觀有很大幅度的改善。 ?高檔別墅、洋房云集，自發(fā)形成“高含金量”的滇池路板塊，是昆明富人的首選之地。 從 2023年以前別墅樓盤平均 ， 2023年已經(jīng)可以視為別墅市場開始興旺的一年。這其中，投資者大量增加的因素起著重要作用。 348443583234330354165510534896246442274411576105005 0 . 9 4 %4 3 . 7 1 %5 7 . 9 1 %2 0 9 . 5 4 %2 3 1 . 8 5 %0100002023030000400005000060000一季度 二